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• 153****6334

  　二手房買賣常見法律問題：
  一、沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋怎么買賣？
  　　根據(jù)我國法律，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋是不能買賣的，這類合同原則上屬于無效合同。但是，如果買賣了該類房屋且已經(jīng)實際居住的，買房人的居住權(quán)可以獲得法律的保護(hù)。當(dāng)然，如果房屋產(chǎn)權(quán)取得后雙方辦理了房屋過戶，那么視為合同履行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買方確實需要買賣無產(chǎn)權(quán)證房屋的可以在買賣無產(chǎn)權(quán)證房屋時約定高額的違約金或取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的時間或者產(chǎn)權(quán)證取得后過戶的期限。這樣就能**大限度的維護(hù)買方的利益。
  　　二、房屋產(chǎn)權(quán)證記載的產(chǎn)權(quán)人和簽買賣合同的賣方不一致如何處理？
  　　關(guān)鍵看產(chǎn)權(quán)人和簽約人
  　　三、沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋怎么買賣？
  　　根據(jù)我國法律，沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋是不能買賣的，這類合同原則上屬于無效合同。但是，如果買賣了該類房屋且已經(jīng)實際居住的，買房人的居住權(quán)可以獲得法律的保護(hù)。當(dāng)然，如果房屋產(chǎn)權(quán)取得后雙方辦理了房屋過戶，那么視為合同履行，雙方均不得反悔。需要注意的是，買方確實需要買賣無產(chǎn)權(quán)證房屋的可以在買賣無產(chǎn)權(quán)證房屋時約定高額的違約金或取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的時間或者產(chǎn)權(quán)證取得后過戶的期限。這樣就能**大限度的維護(hù)買方的利益。

  查看全文↓ 2018-08-06 11:50:33
• 158****7326

  1.房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  2.土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  3.房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

  查看全文↓ 2018-08-06 11:50:16
• 155****0977

  一、房屋買賣合同因雙方買賣的房屋屬于政策性住房（經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、農(nóng)村宅基地）而被法院確認(rèn)無效后，是否可以向?qū)Ψ街鲝垞p失？
  政策性住房屬于國家禁止上市交易的房屋，該類房屋買賣合同被確認(rèn)無效后，買房人可以要求賣房人賠償部分裝修損失和部分房屋價格差價損失，具體金額以雙方在簽訂房屋買賣合同中的過錯責(zé)任的承擔(dān)來確認(rèn)。
  二、房屋買賣合同由于存在欺詐、脅迫、顯失公平、重大誤解的情況而被法院撤銷后，是否可以向?qū)Ψ街鲝垞p失？
  一般來說，房屋買賣合同因存在欺詐、脅迫、顯失公平、重大誤解的情況而被法院撤銷后，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
  三、由于限購政策影響，導(dǎo)致房屋買賣合同解除的，是否可以向?qū)Ψ街鲝垞p失？
  一般來說有以下幾種情況：
  1、如果買房人不具備購房資格或者有其他限制購買房屋的情形，在合同履行期間屆滿前買房人依然未取得購房資格，導(dǎo)致合同解除的，賣房人有權(quán)要求買房人按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，具體賠償數(shù)額將根據(jù)合同約定及實際損失來確定。
  2、如果在合同履行期間，因政策發(fā)生變化導(dǎo)致買房人不再具備購房資格，一般情況下不會判決損失賠償。
  3、如果房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方的原因致合同履行超期，在此期間由于住房限購政策的

  查看全文↓ 2018-08-06 11:50:00

相關(guān)問題

• 問 ??二手房法律問題需要注意哪些呢？
  答

  一、一定要核實產(chǎn)權(quán)是否完整、可靠。有沒有抵押、共有人等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房生是否與賣房人是同一個人，以確認(rèn)產(chǎn)公的完整性；搞清楚是成本價房還是經(jīng)濟(jì)適用房；一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管部門查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。二、要弄清楚房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況。要確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積，包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積；要核實產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的面積與實際面積是否相符；要觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型是否合理。三、考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平。水電氣的費用發(fā)何收取，三表是否到戶，物業(yè)提供物業(yè)等。四、了解房屋歷史與領(lǐng)居里的關(guān)系，要了解該房屋是哪一年蓋的，還有多長的時間的土地使用年限，哪些人住過，是何背景何種用途；是否久管理公司的費用以及水、電、煤氣費用。五、要通過市場比較判斷該房屋的實際，可通過比較房屋的價值，也可以委托評估機構(gòu)進(jìn)行評估，要弄清該房屋以后能否做二手房按揭貸款。六、必須經(jīng)過國家房管部門（房交所）辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，才算作真正完成過戶七、找雙方信得過的中介公司完成**后的房屋和產(chǎn)權(quán)交按手續(xù)，交清房款。

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• 問 購買二手房的時，需要注意哪些法律問題？
  答

  需要注意以下幾個問題：一是共有產(chǎn)權(quán)的房屋所有權(quán)證上有共有人的姓名，出賣共有產(chǎn)權(quán)的房屋只有共有人都同意出賣才能可以，所以購買共有產(chǎn)權(quán)房屋如只有一人到場，則必須確定其他共有人也同意出讓且委托該共有人簽訂合同、辦理手續(xù)時才可以購買。否則按目前的法律規(guī)定簽的買賣合同屬無效合同，購買方無法追究簽約者的違約責(zé)任，只能追究簽約者的簽約過失責(zé)任。二是對于房改房，要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。因我國房改政策，在房改的不同時期實行不同的政策，加以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房，必須確定是否已按成本價補足差價，或者已與原單位確定了如何按比例分成。還有有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂了服務(wù)年限合同，原單位有優(yōu)先購回權(quán)。所以對于房改房、**好有單位同意出售的證明。三是對于軍隊、醫(yī)院、**的公有住房該公房單位都保留了優(yōu)先回購權(quán)，且這些公房大多集中在單位的一個大院內(nèi)，不宜外人入住，所以這種公房在沒有獲得單位同意以前，很難獲得上幣資格。四是對于單位集資房及農(nóng)村自住房要慎購，因為集資房存在土地級差、費用補交的問題；而農(nóng)村自住房只有房屋產(chǎn)權(quán)證明，沒有上地使用權(quán)證，該土地是國家批準(zhǔn)只能作為村民自住房用地不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。五是對產(chǎn)權(quán)有糾紛，產(chǎn)權(quán)不清，無產(chǎn)權(quán)的房子，不能購買，因這些買賣合同不能受法律保護(hù)。

• 問 二手房買賣交易中，需注意哪些法律問題？
  答

  北海二手房價

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• 問 想問下二手房買賣需要注意什么問題？
  答

  首先，看房過程中，應(yīng)該要求房主攜帶房產(chǎn)證；其次，如果確認(rèn)購買此套房屋，在簽訂合同前，需要購房者出具結(jié)婚證或未婚證明，同時需要到房產(chǎn)檔案館調(diào)取房屋底檔確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的真實性；再次，在房產(chǎn)交易大廳辦理過戶手續(xù)時，交易窗口會有回執(zhí)單，購房者一定要注意收好回執(zhí)單；**后，房款的支付時間要注意，以免交付房款后不能取得房屋所有權(quán)。

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• 問 二手房交易法律有哪些? 二手房買賣常見法律問題有哪些
  答

  房產(chǎn)中介關(guān)于發(fā)布《資產(chǎn)評估收費管理暫行辦法》的通知（國家物價局/國家國有資產(chǎn)管理局 1992.12.10）國家計委、國家土地管理局關(guān)于土地價格評估收費的通知（國家計委/國家土地管理局 1994.12.12）城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（建設(shè)部1996.02.01）關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知（北京市物價局/北京市房屋土地管理局 1996.11.01）建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》的通知 （建設(shè)部 1992.10.01）土地估價機構(gòu)管理暫行規(guī)定 （國家土地管理局 1993.02.13）當(dāng)事人為套取銀行貸款虛構(gòu)房屋買賣事實訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋的真實意思表示，房屋買賣合同無效。當(dāng)事人尚未還清銀行貸款的，對于合同無效的法律后果可以參照《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規(guī)定處理。前款房屋已經(jīng)交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，買賣合同構(gòu)成法律上的履行不能，買受人要求繼續(xù)履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應(yīng)當(dāng)釋明買受人可以主張解除合同，經(jīng)釋明買受人堅持不變更訴訟請求的，應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請求。房屋買賣合同解除的，善意買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)包括賠償房屋差價損失在內(nèi)的違約責(zé)任。前款房屋已經(jīng)過戶登記到買受人名下，但不符合《物權(quán)法》第106條第1款規(guī)定的善意取得其他構(gòu)成要件，夫妻另一方依據(jù)該規(guī)定要求追回房屋的，應(yīng)予支持?！吧埔狻钡呐袛鄷r點以買受人申請過戶登記時為準(zhǔn)。出賣人冒用房屋所有權(quán)人名義(如偽造所有權(quán)人身份證明、找相貌近似者冒充所有權(quán)人交易等)擅自轉(zhuǎn)讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權(quán)代理的規(guī)定認(rèn)定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權(quán)人沒有約束力，但買受人有證據(jù)證明構(gòu)成《合同法》第49條規(guī)定表見代理的除外。買受人信賴出賣人享有代理權(quán)法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權(quán)人的，不構(gòu)成前款規(guī)定的表見代理。房屋連環(huán)買賣中，前一手房屋買賣合同被確認(rèn)無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認(rèn)定。但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權(quán)利，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物權(quán)法》第106條關(guān)于善意取得的規(guī)定進(jìn)行處理。

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