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• 135****5646

  若在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)遇到房屋已被抵押貸款時(shí)，需注意必須在完清貸款后過(guò)戶(hù)，否則賣(mài)家向銀行所貸款項(xiàng)將轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房人身上。一般有兩種方式解決：1.提前還貸，請(qǐng)賣(mài)方提前將按揭貸款還清，然后過(guò)戶(hù)；2.辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。在辦理按揭手續(xù)的過(guò)程中需提供相應(yīng)材料且辦理貸款保險(xiǎn)與抵押登記的變更手續(xù)。購(gòu)房者如需銀行貸款，還應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)前辦理銀行的申請(qǐng)貸款手續(xù)。
  方法一：提前還貸
  1、 前期準(zhǔn)備
  (1)買(mǎi)方應(yīng)主動(dòng)向中介公司或者賣(mài)方詢(xún)問(wèn)房屋是否存在抵押的情況，為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，買(mǎi)方可以要求查看產(chǎn)權(quán)證“附記”欄或者到房地產(chǎn)交易中心查詢(xún);
  (2)如果確實(shí)存在抵押的情況，買(mǎi)方應(yīng)了解賣(mài)方未還款期限和余額，已還款年限和金額，因?yàn)檫@要涉及到后續(xù)的可操作性問(wèn)題，必要時(shí)可以要求賣(mài)方提供**近一個(gè)月的還款憑證;
  (3)如果買(mǎi)方?jīng)Q定購(gòu)買(mǎi)該套房屋并決定采用提前還貸、注銷(xiāo)抵押的方法，雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)未付款項(xiàng)由誰(shuí)支付進(jìn)行協(xié)商，一般可以采?。河少u(mài)方自籌資金;由買(mǎi)方籌集資金抵作購(gòu)房款;或者由雙方分擔(dān)，辦理交易時(shí)再做結(jié)算;
  (4)此外在提前還貸過(guò)程中還可能發(fā)生的其它費(fèi)用，根據(jù)目前各大銀行對(duì)于提前還貸的做法不一致，一般還款6個(gè)月或者1年后提出申請(qǐng)即可提前還款，無(wú)須支付違約金;但如果還款不滿(mǎn)6個(gè)月或者1年的，要支付一定數(shù)額的違約金，那么這筆費(fèi)用究竟由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)應(yīng)在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前，協(xié)商一致。
  2、辦理程序：買(mǎi)方支付定金，并按照約定的方式提前還款，注銷(xiāo)抵押
  特別提示：本過(guò)程較為關(guān)鍵，其中涉及到諸多手續(xù)，各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)做好銜接，因?yàn)橐坏┿暯硬缓镁蜁?huì)發(fā)生糾紛，雙方**好還是能夠通過(guò)房產(chǎn)中介公司或者律師進(jìn)行操作，他們作為第三方，具有一定的可信度和專(zhuān)業(yè)性。
  (1)雙方按照約定準(zhǔn)備未還貸資金，同時(shí)由賣(mài)方或者賣(mài)方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書(shū)面申請(qǐng)，在經(jīng)過(guò)銀行審核通過(guò)后還款。貸款銀行出具《借款清結(jié)證明》，賣(mài)方收回《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。
  (2)雙方持《借款清結(jié)證明》到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理注銷(xiāo)抵押登記的手續(xù)，同時(shí)辦理房屋交易手續(xù)。
  (3)如果提前還貸資金是由買(mǎi)方出的，那么買(mǎi)方**好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔(dān)保，以防款項(xiàng)落空。
  方法二：辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)
  和上述方式不同的是，買(mǎi)方先到銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，分兩種情況：一是同行轉(zhuǎn)按，二是跨行轉(zhuǎn)按，后者操作手續(xù)比較麻煩。
  1、 提交材料及流程：
  《購(gòu)房抵押借款合同》原件
  買(mǎi)方申請(qǐng)貸款的材料(如接收入證明、身份證等)
  如銀行審核同意，有關(guān)當(dāng)事人簽訂《變更協(xié)議》
  辦理貸款保險(xiǎn)變更手續(xù)
  辦理抵押登記變更手續(xù)
  2、 買(mǎi)方憑貸款銀行出具的還貸證明和貸款證明以及其它材料到交易中心辦理二手房交易手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-08-09 14:11:04
• 148****8257

  在購(gòu)買(mǎi)二手房查看清楚以下幾部分就不太會(huì)有大問(wèn)題出現(xiàn)。
  1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣(mài)方必須是房屋的所有人，通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤即可。
  2、核實(shí)房屋狀況：在看房的時(shí)候從以下幾個(gè)方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實(shí)，有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)。
  3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時(shí)間給**款、過(guò)戶(hù)、交房、給余款幾大步驟。這幾個(gè)步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過(guò)戶(hù)是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場(chǎng)才可以過(guò)戶(hù)、在交房時(shí)要查看清楚對(duì)方是否繳納清了物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)。
  4、明確違約責(zé)任：和賣(mài)方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠(chéng)信履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡(jiǎn)單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買(mǎi)方簽約后認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或不想支付過(guò)戶(hù)稅費(fèi)，就拖延辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，致使賣(mài)方交房后無(wú)法及時(shí)收到余款；有的賣(mài)方發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升，則稱(chēng)未征得其他共有人同意的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，要求買(mǎi)方退房

  查看全文↓ 2018-08-09 14:10:55
• 136****7245

  一、房齡
  
  二手房的房齡已成為許多銀行發(fā)放貸款的一項(xiàng)審核標(biāo)準(zhǔn)，通常來(lái)說(shuō)，房齡越長(zhǎng)的話貸款成數(shù)就越低，甚至還有可能銀行不批準(zhǔn)您的貸款申請(qǐng)。一些銀行目前的政策是“房齡＋貸款年限≤30年”。所以大家在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候盡量選擇年紀(jì)較小的房屋。
  
  二、房屋所處位置、單價(jià)、面積等
  
  在貸款的時(shí)候，銀行會(huì)對(duì)您需要購(gòu)買(mǎi)的二手房進(jìn)行評(píng)估，如果說(shuō)房子的位置偏遠(yuǎn)、單價(jià)低、面積小的話，那么貸款成數(shù)就會(huì)比較低，甚至可能不予貸款。
  
  三、貸款人的年齡、個(gè)人信用和還款能力
  
  如果您的年齡較大，或者是之前在銀行中有過(guò)逾期的現(xiàn)象導(dǎo)致信用較差，或者是還款能力較低的貸款人，貸款的成數(shù)越低，甚至可能不予貸款。
  
  四、貸款房屋套數(shù)
  
  如果大家在申請(qǐng)這一套住房的貸款之前，已經(jīng)進(jìn)行了房屋貸款了，那么在這種情況下，貸款成數(shù)降低，甚至可能不予貸款。
  
  五、評(píng)估價(jià)與**高貸款額
  
  二手房貸款銀行放貸時(shí)采用合同價(jià)和評(píng)估價(jià)取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的**高貸款額度。
  
  六、貸款人的戶(hù)口
  
  貸款人如果是外地戶(hù)口，貸款成數(shù)也可能降低。所以，買(mǎi)房人在正式簽約前，應(yīng)拿著賣(mài)方產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和自身收入證明等材料到銀行去詳細(xì)咨詢(xún)，做到心中有數(shù)之后再簽約。
  
  七、還款方式的選擇
  
  銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層；后者適合前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的貸款人群。
  
  八、綜合自身的情況
  
  個(gè)人信用情況直接影響銀行對(duì)借款人還款能力的評(píng)估。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類(lèi)貸款。

  查看全文↓ 2018-08-09 14:10:34

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 有貸款的二手房交易需要注意哪些事項(xiàng)？
  答

  在二手房交易中，買(mǎi)方需評(píng)估自身信用狀況，選擇合適的貸款產(chǎn)品。賣(mài)方若需買(mǎi)方墊資還貸，應(yīng)確保資金安全，可通過(guò)第三方監(jiān)管賬戶(hù)操作。同時(shí)，關(guān)注貸款利率和還款方式，合理規(guī)劃財(cái)務(wù)。

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• 問(wèn) 二手房需要注意什么? 二手房交易中，需要注意什么問(wèn)題
  答

  （一）查明產(chǎn)權(quán)狀況，**為重要。即認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。1、第一步是要賣(mài)方提供產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件；2、第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；3、第三步要查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)；4、另外，購(gòu)房者還需了解所購(gòu)房有無(wú)抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買(mǎi)。（二）如通過(guò)中介找房，一定要會(huì)選擇。一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛(ài)我家、鏈家等，這些問(wèn)題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時(shí)候記得要張?zhí)苑靠?，因?yàn)槟憧梢詰{借淘房卡在對(duì)中介的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯(cuò)。（三）建議大家在買(mǎi)二手房過(guò)程當(dāng)中雙方見(jiàn)面。現(xiàn)在二手房市場(chǎng)有很多不規(guī)范的行為吃差價(jià)的行為，很多買(mǎi)房人面對(duì)的時(shí)候只是房屋的中介公司，對(duì)房屋的具體狀況不清楚，也沒(méi)有見(jiàn)到真正的業(yè)主和賣(mài)家，這過(guò)程中就會(huì)發(fā)生比較大的價(jià)差。

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• 問(wèn) 二手房交易有哪些需要注意
  答

  1、對(duì)賣(mài)主的資格審查。要求賣(mài)房人出示房屋所有權(quán)證、身份證、戶(hù)口簿,查驗(yàn)賣(mài)房人與產(chǎn)權(quán)人是否為同一人,如不是同一人,須查看賣(mài)房者是否持有產(chǎn)權(quán)人簽發(fā)的有效的授權(quán)委托書(shū);2、對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況的審查。房屋產(chǎn)權(quán)證須是縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的房屋產(chǎn)權(quán)證明,包括“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”,購(gòu)房者在審查上述證件時(shí),必須查驗(yàn)原件,必要時(shí)可到該房屋所在地的房屋管理部門(mén)查詢(xún)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。3、對(duì)房屋其他上市交易資格的審查。(1)如果房屋為多人共有,則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件;(2)如果房屋已出租,則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn);(3)如果房屋已被抵押,則須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件;(4)如購(gòu)買(mǎi)公房,須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià),標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),因此,應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn);另外,軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房,由于其特殊性,在沒(méi)有取得單位同意的情況下,一律不得出售;(5)如果所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房,還須賣(mài)房人提供**部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū);(6)如果了解到欲購(gòu)房屋屬于下列幾種情況,則千萬(wàn)不能購(gòu)買(mǎi):已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋;被法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋;屬違法或違章建筑的房屋;存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋。4、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié),購(gòu)房者除對(duì)房屋戶(hù)型、結(jié)構(gòu)等較直觀的方面進(jìn)行查看外,還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié);了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

• 問(wèn) 買(mǎi)有貸款的二手房應(yīng)該注意什么? 二手房交易中買(mǎi)方按揭貸款，賣(mài)方需要注意什么
  答

  買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)賣(mài)方在抵押狀態(tài)的二手房，共分貸款購(gòu)房，全款購(gòu)房?jī)煞N情況，具體注意事項(xiàng)如下：一、買(mǎi)方貸款購(gòu)房1、銀行征信調(diào)查（去人民銀行查買(mǎi)方的征信情況）2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）3、賣(mài)方去銀行辦理解押4、房屋過(guò)戶(hù)的同時(shí)銀行審查貸款條件5、銀行發(fā)放貸款6、雙方共同去做物業(yè)交割二、買(mǎi)方全款購(gòu)房1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）2、買(mǎi)方支付賣(mài)方定金3、賣(mài)方去銀行辦理解押4、雙方共同去做房屋過(guò)戶(hù)5、雙方共同去做物業(yè)交割6、買(mǎi)方全款付清給賣(mài)方無(wú)論是哪種情況購(gòu)房，購(gòu)買(mǎi)賣(mài)方在抵押狀態(tài)的二手房，**好是通過(guò)一家全國(guó)連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理，更有保障！

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??二手房交易過(guò)戶(hù)有什么需要注意的問(wèn)題
  答

  1、辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)所需要的時(shí)間過(guò)戶(hù)之后，房產(chǎn)即登記在買(mǎi)方名下，但領(lǐng)取房產(chǎn)證還需要等一段時(shí)間。這段時(shí)間根據(jù)不同辦理機(jī)關(guān)，時(shí)間也不一樣，一般在7個(gè)工作日左右。有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時(shí)間需要40天左右。2、本人不能到場(chǎng)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的可以委托別人辦理如果買(mǎi)賣(mài)雙方的當(dāng)事人不能到場(chǎng)辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他人代為辦理，賣(mài)方委托他人辦理必須提供經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證的委托書(shū)，買(mǎi)方可以手寫(xiě)一份委托書(shū)，寫(xiě)明委托權(quán)限和時(shí)間，可以不辦理公證手續(xù)。3、在建委辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦?在極特殊情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方在建委正常辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，但買(mǎi)方在規(guī)定的時(shí)間卻領(lǐng)不到房產(chǎn)證，這時(shí)買(mǎi)方必須高度警惕，應(yīng)當(dāng)立即向發(fā)證機(jī)關(guān)問(wèn)明情況。

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