已有3個(gè)回答

• 152****2360

  買(mǎi)二手房具體注意事項(xiàng)：
  1、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
  2、物管費(fèi)用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。
  3、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  首先要看房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰。有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  4、房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  5、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度。
  注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人；產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處；一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。
  6、查看是否有私搭私建部分。
  是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；陽(yáng)臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問(wèn)題。
  7、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。
  戶型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問(wèn)題。
  8、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。
  希望以上內(nèi)容對(duì)你有所幫助。

  查看全文↓ 2018-08-15 02:45:02
• 152****7232

  1、合同可能被認(rèn)定無(wú)效
  《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：
  （1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
  （2）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
  （3）以合法形式掩蓋非法目的；
  （4）損害社會(huì)公共利益；
  （5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
  注：延期過(guò)戶主要的風(fēng)險(xiǎn)就是有可能合同被判無(wú)效，這個(gè)不僅在理論上，而且實(shí)踐中是有真實(shí)案例的。
  2、交易風(fēng)險(xiǎn)
  按照法律規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是認(rèn)定房屋所有權(quán)的唯一合法憑證。只要房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶，在過(guò)戶之前房屋產(chǎn)權(quán)仍屬賣(mài)方。在雙方等待過(guò)戶的期限內(nèi)，賣(mài)方可以將房屋再次出售、抵押，也存在由于賣(mài)方自身原因，比如涉及債務(wù)糾紛訴訟時(shí)，被第三人通過(guò)法院查封等可能性。
  而一旦賣(mài)方將房屋抵押、轉(zhuǎn)售或者房屋被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封凍結(jié)，這個(gè)時(shí)候買(mǎi)方的利益將無(wú)法保證。此外，國(guó)家對(duì)于二手房交易的相關(guān)政策變動(dòng)頻繁。
  一旦雙方在約定過(guò)戶之前的時(shí)間內(nèi)國(guó)家出臺(tái)了新的政策方針，造成房屋交易成本增加，則會(huì)引發(fā)雙方的糾紛，給正常交易帶來(lái)影響。
  3、房屋毀損風(fēng)險(xiǎn)
  在二手房買(mǎi)賣(mài)交易的過(guò)程中，房屋每天都存在可能被毀損的風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生房屋毀損或者失去居住價(jià)值等問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任就很難界定了。
  4、過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)
  如果在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不進(jìn)行過(guò)戶，就會(huì)增加過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)，畢竟不是所有的房產(chǎn)都可以過(guò)戶，即使具有房本，產(chǎn)權(quán)單位也有權(quán)對(duì)于房產(chǎn)交易和上市進(jìn)行限制。

  查看全文↓ 2018-08-15 02:44:51
• 131****8008

  購(gòu)買(mǎi)二手房后不立即過(guò)戶后果：房產(chǎn)在法律層面尚不屬于買(mǎi)方，在過(guò)戶時(shí)有可能出現(xiàn)未知風(fēng)險(xiǎn)，比如發(fā)生賣(mài)房人反悔、死亡、糾紛等變故，給房產(chǎn)過(guò)戶帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。建議立即過(guò)戶或者辦理預(yù)告登記。
  《房屋登記辦法》：
  第三十二條　發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：
  （一）買(mǎi)賣(mài)；
  （二）互換；
  （三）贈(zèng)與；
  （四）繼承、受遺贈(zèng)；
  （五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

  查看全文↓ 2018-08-15 02:44:42

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)沒(méi)過(guò)戶有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  很多人簽完二手房屋的買(mǎi)賣(mài)合同后，出于各種原因不及時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，那么二手房買(mǎi)賣(mài)不過(guò)戶后果如何，二手房買(mǎi)賣(mài)不過(guò)戶有何風(fēng)險(xiǎn)呢？這個(gè)問(wèn)題對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)中的雙方都具有重要的影響，小編為您從這兩方面具體分析這種情況下對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)存在哪些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，希望能對(duì)您有所幫助。一、二手房買(mǎi)賣(mài)不過(guò)戶后果如何？這幾年，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的連續(xù)調(diào)整，二手房買(mǎi)賣(mài)合同大量增多。但是出于各種原因，很多人簽訂合同后并沒(méi)有馬上辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。在這種情況下，雖然房產(chǎn)交易的雙方進(jìn)行了公證或者簽訂了協(xié)議，甚至房屋已經(jīng)實(shí)際交付，但買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有到交易中心辦理登記過(guò)戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人未進(jìn)行變更的，產(chǎn)權(quán)仍然屬于賣(mài)方，由于我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行的是登記制度，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同只能體現(xiàn)債權(quán)關(guān)系。如果雙方不辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更登記那么就對(duì)物權(quán)變動(dòng)不發(fā)生法律效力，房屋的產(chǎn)權(quán)人仍然是賣(mài)方。二、二手房買(mǎi)賣(mài)不過(guò)戶有何風(fēng)險(xiǎn)？在這種情況下，出賣(mài)人仍可以行使房屋所有權(quán)人的相應(yīng)權(quán)利。賣(mài)方可以申請(qǐng)遺失補(bǔ)辦重新申領(lǐng)房產(chǎn)證，向銀行辦理抵押貸款，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，銀行可以行使優(yōu)先受償權(quán)。如果賣(mài)房人存在其他債務(wù)被訴之法院，根據(jù)**高人民法院的司法解釋，買(mǎi)方對(duì)未辦理過(guò)戶登記手續(xù)存在過(guò)錯(cuò)的，法院可以查封、扣押、凍結(jié)。公證房屋買(mǎi)賣(mài)合同和委托合同能夠證明合同是真實(shí)、合法的，但并不能限制當(dāng)事人解除合同的法定權(quán)利，更不能產(chǎn)生新的法律關(guān)系。因此，經(jīng)過(guò)公證的合同和委托書(shū)，仍然可以依照法律規(guī)定依法解除。當(dāng)事人一旦行使解除的權(quán)利，公證的合同和委托書(shū)也就失去了效力。而對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，由于沒(méi)有在法律上改變房產(chǎn)的權(quán)屬狀況，買(mǎi)方并未建立自己的房產(chǎn)檔案、沒(méi)有自由處置房產(chǎn)的一切合法權(quán)利，如將房產(chǎn)再次賣(mài)出、抵押貸款、拆遷賠償?shù)鹊?，這改變不了一房?jī)少u(mài)、房屋被抵押、查封、公證存在失效的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然賣(mài)方的相關(guān)權(quán)利也會(huì)受到影響。如果雙方約定延期過(guò)戶，在此期間房屋所有權(quán)仍在賣(mài)方名下。如果賣(mài)方想再買(mǎi)房，就會(huì)受到新政對(duì)二套房貸的政策制約。小編提醒：以上就是對(duì)“二手房買(mǎi)賣(mài)不過(guò)戶后果如何，二手房買(mǎi)賣(mài)不過(guò)戶有何風(fēng)險(xiǎn)”的解答，希望能對(duì)您有所幫助。購(gòu)買(mǎi)二手房要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)**好能直接過(guò)戶，除此之外沒(méi)有其他更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法。從簽約到過(guò)戶，這個(gè)期間越長(zhǎng)，買(mǎi)方不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)就越大。因此，在二手房買(mǎi)賣(mài)中，雙方**好能按照正規(guī)途徑辦理過(guò)戶手續(xù)，千萬(wàn)不要存在僥幸心理。如果辦理手續(xù)的過(guò)程中有任何疑問(wèn)，一定要咨詢專業(yè)的法律人士，以保障自己的合法權(quán)益。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房沒(méi)過(guò)戶
  答

  沒(méi)過(guò)戶要看是因?yàn)槭裁丛驔](méi)有過(guò)戶，如果是政策或不可抗因素是不用付的。反之如果是因?yàn)閱畏竭`約那么違約方要支付中介費(fèi)的

  全部8個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房買(mǎi)賣(mài)避稅有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  （一）做低合同價(jià)，能避就避。做低合同價(jià)是二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方**常用的避稅方式。比如一套實(shí)際轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格為20萬(wàn)元的房屋，買(mǎi)賣(mài)雙方私下協(xié)商簽訂協(xié)議后，遞交給房產(chǎn)局的過(guò)戶價(jià)則是以15萬(wàn)元成交，這樣剩余5萬(wàn)元所產(chǎn)生的稅費(fèi)就可以輕易地避掉了。這種方式可能導(dǎo)致買(mǎi)家根據(jù)低報(bào)的過(guò)戶價(jià)格來(lái)付款，造成業(yè)主損失。（二）先租后買(mǎi)，延期交易。兩稅都將5年作為界限，5年以上轉(zhuǎn)讓可以免征營(yíng)業(yè)稅。于是，市場(chǎng)上出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商以“先租后買(mǎi)”來(lái)達(dá)成交易的情況。該辦法因?yàn)樵谙喈?dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無(wú)法辦理交易過(guò)戶，房子的產(chǎn)權(quán)并不是買(mǎi)方的，如果房?jī)r(jià)上漲，房主可能寧愿賠償違約金也不賣(mài)，買(mǎi)方只能重新選擇房源。假如幾年后房屋獲得時(shí)樓價(jià)跌了，買(mǎi)家必然也不愿繼續(xù)交易，未來(lái)買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)論哪一方反悔都會(huì)產(chǎn)生糾紛。（三）假贈(zèng)予真買(mǎi)賣(mài)，暗箱操作。在新政策頒布后，不少業(yè)主通過(guò)假贈(zèng)予偷逃個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅等。首先，由于雙方私下進(jìn)行交易，一旦一方違約，很容易引起糾紛；其次，由于贈(zèng)予不是買(mǎi)賣(mài)行為，而買(mǎi)方拿到房產(chǎn)后如果發(fā)生了質(zhì)量問(wèn)題，在法律上不受保護(hù)，很難要求房主賠償；**后，贈(zèng)予在房產(chǎn)證過(guò)戶之前，隨時(shí)可以撤銷。（四）假離婚。根據(jù)規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征個(gè)人所得稅。也就是說(shuō)，夫妻雙方的第二套住房在轉(zhuǎn)讓時(shí)要繳納個(gè)人所得稅。許多夫妻便通過(guò)假離婚的形式進(jìn)行避稅。因?yàn)槭羌匐x婚，雙方在辦理離婚手續(xù)時(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)分割不會(huì)做過(guò)多考慮。因此，離婚后，一旦出現(xiàn)一方拒絕復(fù)婚的話，另一方很難維護(hù)自己的合法權(quán)益。

• 問(wèn) 我買(mǎi)了一套二手房，房產(chǎn)證上的戶主不是現(xiàn)在的戶主，他們沒(méi)有過(guò)戶，我頭一次買(mǎi)，這樣有問(wèn)題嗎？
  答

  二手房不過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)：一、一房二賣(mài)由于從買(mǎi)房到等待過(guò)戶的過(guò)程中會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間，加大了房產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致一房多賣(mài)根據(jù)法律規(guī)定，在出現(xiàn)一房二賣(mài)的情況時(shí)，并不是誰(shuí)的合同先簽訂房屋就歸誰(shuí)所有，誰(shuí)先占有房屋就歸誰(shuí)所有，而是過(guò)戶到手才算是誰(shuí)的。因此即便簽了房屋買(mǎi)賣(mài)合同又做了公證，賣(mài)家又將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給他人，并且過(guò)了戶，則房屋也是歸他人所有，原買(mǎi)家只能要求賣(mài)家承擔(dān)違約的責(zé)任。二、違約風(fēng)險(xiǎn)延遲過(guò)戶的房屋產(chǎn)權(quán)歸原業(yè)主，容易受房?jī)r(jià)變動(dòng)影響，導(dǎo)致合同毀約。房?jī)r(jià)上漲過(guò)多，原業(yè)主可能寧可賠違約金也不辦理過(guò)戶，業(yè)主賠償你的違約金遠(yuǎn)不足房?jī)r(jià)的漲幅，那損失非常大。房?jī)r(jià)下跌過(guò)多，買(mǎi)家也會(huì)有想法，寧可放棄購(gòu)房定金或者部分購(gòu)房款也不愿意繼續(xù)履約。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 買(mǎi)二手房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些? 買(mǎi)賣(mài)二手房風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避？？？
  答

  賣(mài)房其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)在于時(shí)間，金錢(qián)上的風(fēng)險(xiǎn)為零。買(mǎi)你房子的朋友把錢(qián)給你了，你才交房，不給錢(qián)你不交房，他占不到你便宜。交易過(guò)程1.付定金 2.付**（買(mǎi)房者貸款）3.進(jìn)交易中心（產(chǎn)權(quán)過(guò)戶）4.產(chǎn)權(quán)證下來(lái)（買(mǎi)家貸款金額通過(guò)銀行直接打入賣(mài)家賬號(hào),買(mǎi)房得到產(chǎn)權(quán)證）5.交尾款，賣(mài)家交房及辦理過(guò)戶手續(xù).

  全部3個(gè)回答>