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• 151****3043

  一、廣告欺騙
  現(xiàn)在樓盤廣告可謂是鋪天蓋地，而多數(shù)人也相信廣告效應(yīng)，房子畢竟不可能像買車一樣，可以先體驗。首先，要注意在買房子的時候要選擇正規(guī)房屋銷售地點，有固定地點，證件齊全的房地產(chǎn)企業(yè)，不要選擇路邊野廣告的消息。有些人會利用內(nèi)部價等誘餌騙取消費者的金錢，所以在選擇時要慎重，不要輕信小廣告之類的。在選房子的時候，除了要實地看房以外，還要查看房地產(chǎn)商的營業(yè)執(zhí)照和“五證兩書”，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，另外，交房時開發(fā)商是否提供"一表兩書"，即《竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《房屋移交書》。缺少任何一項都有可能給接下來的購房或者交房帶來麻煩。
  二、定金糾紛
  在所有問題都了解清楚并打算購買時，消費者就要開始支付一定的金額了。在此，需要提醒購房者要分清“訂金”以及“定金”的區(qū)別。定金,簡單的說就是預(yù)先給付開發(fā)商的金額，需要注意的是如果購房者違約，定金不會退還，如果開發(fā)商違約，就要向購買方雙倍返還定金。
  而訂金是在房產(chǎn)交易過程中預(yù)付款性質(zhì)的一種支付，不具有定金的性質(zhì)，定金也就當(dāng)然不能適用。“訂金”在法律上沒有明文規(guī)定，在市場上類似的稱呼還有“認(rèn)籌金”、“誠意金”等。出現(xiàn)在房屋認(rèn)購書中的“訂金”，是購房者對開發(fā)商的保證，在實踐中一般被視為預(yù)付款。如果買方交付的是“訂金”，不論哪一方反悔，賣方都只須原數(shù)退還“訂金”就可。
  不過，要提醒大家的是，購買者在支付金額簽約合同時，一定要認(rèn)真閱讀，合同上一般會注明這筆金額是否會退還、幾個工作日內(nèi)退還等重要內(nèi)容。
  三、霸王合同
  在房屋買賣中，雖然房屋買賣合同有統(tǒng)一范本，但依然有房產(chǎn)開發(fā)商會基于某些因素的考慮在合同中加入對購房者不公平的條款。雖然購房者有話語權(quán)，但是如果要購買該開發(fā)商的房子就必須簽署這樣的合同，這也就是我們所說的霸王條款，對于這些條款消費者似乎很難反抗。
  值得提醒的是，一般霸王條款多藏匿于購房合同的補充協(xié)議中，而這些補充協(xié)議都基本是開發(fā)商的律師團(tuán)隊本著保護(hù)開發(fā)商的立場而制定的，購房者一定要對合同中的任一細(xì)節(jié)都多加留心，特別是附在后文的補充協(xié)議，這往往會成為不少糾紛的導(dǎo)火線。
  四、房屋質(zhì)量
  商品房質(zhì)量對消費者來說尤為重要，它不僅關(guān)系其居住安全，而且也關(guān)系其居住舒適的程度。然而有的開發(fā)商修建的商品房卻存在這樣或那樣的質(zhì)量缺陷，嚴(yán)重侵害了消費者的合法權(quán)益。所以建議購房者要認(rèn)真對待驗房環(huán)節(jié)，如果經(jīng)濟(jì)條件允許，可以選擇專業(yè)的驗房公司驗房。如果是自己驗房的話，**好在收房之前就先去網(wǎng)上學(xué)習(xí)一下相關(guān)知識，驗房的時候要多注意建筑結(jié)構(gòu)、門窗、墻面、地面、頂棚、防水工程、采暖系統(tǒng)、給水、排水系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量等方面。
  

  查看全文↓ 2018-08-21 08:50:28
• 152****2959

  1、逾期交付房屋引起的糾紛
  賣方在合同約定的交房時間還未交房，除了有一些正當(dāng)?shù)睦碛?，比如買家未按時付款，否則要對買家承擔(dān)違約責(zé)任。這時，買家可以要求交付房屋并賠償損失，損失可以參考同類房屋的租金計算。
  2、逾期辦理過戶手續(xù)引起的糾紛
  賣家或買家都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續(xù)，但買家想毀約時主要采用不支付房款的方法，而賣家一般是不辦過戶手續(xù)。賣家不辦理過戶手續(xù)時，買家如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴，同時為避免賣家另將房屋轉(zhuǎn)賣他人，**好將房屋進(jìn)行保全。
  3、要求返還定金引起的糾紛
  按定金的性質(zhì)，可以分為立約定金，違約定金等等，約定哪種定金，關(guān)鍵要看定金合同中是怎么約定。
  按照法律的規(guī)定，支付定金應(yīng)當(dāng)簽訂定金合同，如果買家付了定金后，只是由中介公司或賣家出具了一個“收條”，上面寫了“定金”兩個字，而且在支付定金的時候也沒有簽訂房屋買賣合同或定金合同，那這個定金的性質(zhì)是無法確定的。在這種情況下，買家不想購買房屋，定金應(yīng)當(dāng)返還。
  4、要求解除房屋買賣合同或確認(rèn)房屋買賣合同無效引起的糾紛
  要求解除合同或確認(rèn)合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發(fā)生的，這類案件一般還會伴隨著賠償損失的請求，法院在審理這類案件時會根據(jù)雙方的過錯程度的不同，來判定各方承擔(dān)的責(zé)任。
  5、因“黑白合同”引起的糾紛
  “黑白合同”又稱陰陽合同，指的是在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的不同價格的合同。送至房產(chǎn)交易中心登記的叫“白合同”，只供登記用。雙方私下留存的叫“黑合同”，作為交易的真實成交價格。
  在因“黑白合同”價格不一而產(chǎn)生爭議的情況下，原則上以時間在后的合同價為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價格。
  但是要特別注意，這個舉證責(zé)任是由提出異議方來承擔(dān)的，也就是說，誰認(rèn)為前一份合同是虛假的，誰就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個舉證責(zé)任。但是，這樣的規(guī)定并不全面，因為兩份合同的簽訂時間并不一定有先后，可能是同時簽訂的。如果一定要以后一份合同為準(zhǔn)的話，這時就會難以認(rèn)定哪一份合同是“后一份合同”。所以關(guān)鍵是要證明哪一份合同的價格才符合雙方的真實意愿。
  6、因戶口遷移引起的糾紛
  房屋交付后，買家才發(fā)現(xiàn)房子還存有賣家的戶口或他人的戶口，即使合同中約定賣家應(yīng)當(dāng)保證戶口遷走，但這類糾紛訴至法院還是不會被受理。所以此類糾紛暫時不能通過法律途徑解決。

  查看全文↓ 2018-08-21 08:50:13
• 144****4953

  1、農(nóng)村房屋買賣是否合法?，F(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門針對農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章基本沒有，因此我們只能根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定尋找依據(jù)。根據(jù)2007年10月1日開始實施的《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”?！锻恋毓芾矸ā返诹l第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！庇纱丝芍?，該法并未禁止農(nóng)村房屋的買賣和出租。
  　　同時，由于根據(jù)《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬于公民的個人財產(chǎn)范疇，公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強調(diào)國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定：“公民個人(包括農(nóng)民在內(nèi))對于其房屋既然有受法律保護(hù)的財產(chǎn)所有權(quán)，自然有依法對自己的財產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其中的處分，包括出賣、互易、贈與等方式?！睆闹形覀兛梢钥闯?，農(nóng)村村民有權(quán)利出賣自己在農(nóng)村的房產(chǎn)。
  　　2、城鎮(zhèn)居民能否購買農(nóng)村住房。國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第二條第二款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”，2004年11月國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。在這些規(guī)定中，我們似乎可以看出城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村住宅。但是，根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”，而農(nóng)村村民的房屋所在的宅基地，只要沒有其他違法的條件下，本來就是建設(shè)用地，該房屋的買賣即主體的變更，并不影響集體土地的利用整體規(guī)劃。
  　　根據(jù)《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號)第4條規(guī)定，“合同法實施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。因而，筆者認(rèn)為上述“通知”，并不得據(jù)以決定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。
  　　**高人民法院于1992年7月9日對《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復(fù)中確認(rèn)了宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓的原則，該批復(fù)的內(nèi)容如下：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效。
  　　**高人民法院從未在公報案例中就宅基地上的房屋的禁止轉(zhuǎn)讓問題發(fā)布過案例。因此筆者認(rèn)為，要活躍農(nóng)村房產(chǎn)市場，對農(nóng)村房屋買賣中的買受人不應(yīng)有所限制。因為如果僅在農(nóng)民所在集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶間流轉(zhuǎn)，無法形成有效的市場，無法體現(xiàn)房屋的實際價值，反而會損害出賣人農(nóng)民的利益。
  　　3、房地如何實現(xiàn)分離。“房地一致”原則即是要求土地使用權(quán)和其地上的房屋等建筑物所有權(quán)一同轉(zhuǎn)讓、抵押。其在立法上的體現(xiàn)主要在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)治理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！奔仁寝r(nóng)村房屋可以買賣了，但是土地怎么辦？農(nóng)村的土地所有權(quán)是集體所有的，不允許買賣，宅基地的所有權(quán)是集體的，不允許流轉(zhuǎn)。根據(jù)《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織給予其成員的福利，目的是為其成員建造房屋提供權(quán)利基礎(chǔ)。這樣一來，如何實現(xiàn)房地分離似乎成為一個困惑，在人們的觀念中似乎一直是“地隨房走”，房屋既然賣了，宅基地難道也可以賣？其實在法律范圍內(nèi)，“地”和“房”是可以分開歸屬的，根據(jù)土地租賃的概念我們可以聯(lián)想到宅基地的租賃，這樣便可以明確劃分出宅基地的所有權(quán)、使用權(quán)和租賃權(quán)，通過宅基地所有權(quán)人與房屋買受人簽訂宅基地租賃協(xié)議，從而實現(xiàn)房地分離。而宅基地使用權(quán)人享有宅基地租金的收益，租金數(shù)額可由當(dāng)事人協(xié)商，不能達(dá)成協(xié)議的，可以請求人民法院確定。

  查看全文↓ 2018-08-21 08:50:01
• 143****0864

  1、逾期不能正常交付型
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期不能正常交付是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型，通常有兩類情況：
  一是因開發(fā)商資金不足或預(yù)售不成功，預(yù)售人違法將預(yù)售款轉(zhuǎn)向投入其它項目或其它行業(yè)造成的逾期交房；
  二是施工或配套設(shè)施進(jìn)度等原因引起的逾期交房。對于此類糾紛，購房方具有催告權(quán)和解除合同權(quán)。對于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。
  2、故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)型
  在現(xiàn)實生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律法規(guī)于不顧：
  a、明明未取得商品房預(yù)售許可證明，卻跟買受人稱已取得商品房預(yù)售許可證明；
  b、明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻還是進(jìn)行工程建設(shè)；
  c、明明不具備簽訂商品房買賣合同的基本條件，卻通過采取簽訂名目繁多的認(rèn)購、定購協(xié)議的形式為買受人設(shè)立種種陷阱。
  3、權(quán)屬證書缺失型
  開發(fā)商在規(guī)定的時間內(nèi)或合同約定的期限內(nèi)，未及時協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)屬證書，或未在規(guī)定的時間內(nèi)辦理房屋所有權(quán)初始登記，買受人要求開發(fā)商按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理房屋權(quán)屬證書，并支付違約金。
  4、質(zhì)量瑕疵型
  質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致，甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
  5、宣傳廣告和實際不一致
  一些房地產(chǎn)商在預(yù)售宣傳時，都會有精致的售樓書，許諾所預(yù)售房屋有優(yōu)美的環(huán)境，高尚的品位，完美的配套設(shè)施，周全的物業(yè)管理。
  消費者在接收預(yù)購的房屋后才發(fā)現(xiàn)實際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設(shè)施遲遲難以落實，甚至有些就是虛假廣告，根本就是無中生有，蒙騙消費者，物業(yè)管理更是質(zhì)價不符。消費者為此與房地產(chǎn)商討“說法”時，房地產(chǎn)商往往尋找各種理由推卸責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-08-21 08:49:40
• 148****4971

  （1）逾期不能正常交付型
  
  逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象，造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商本身怠于履行的因素，也有行政主管機關(guān)強制變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開發(fā)商不能控制的原因。不管什么原因，只要不構(gòu)成不可抗力的因素，賣方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
  
  （2）權(quán)屬證書缺失型
  
  買房人不能在規(guī)定時間內(nèi)取得房產(chǎn)證的原因比較復(fù)雜，如開發(fā)商土地使用手續(xù)不合法，開發(fā)商未支付全部土地使用權(quán)出讓金，開發(fā)商違章建房，開發(fā)商不能向主管部門提供規(guī)定的相關(guān)資料等。
  
  （3）“一房二賣”型
  
  由于兩份合同涉及的標(biāo)的為同一房屋，而開發(fā)商已將房屋交付給其中一份合同的相對人，該違約行為致使另一份合同的相對人與開發(fā)商之間的合同目的不能實現(xiàn)，該當(dāng)事人有權(quán)解除合同。
  
  （4）房屋質(zhì)量低劣型
  
  包括商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或交付使用后經(jīng)檢驗確屬不合格，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用等情形。在上述情形下，買房人有解除合同的權(quán)利。
  
  對于買房人來說，在接收房屋時一定要查驗開發(fā)商提交的工程竣工驗收合格書、工程質(zhì)量保證書和房屋使用說明書，并對交付的房屋進(jìn)行驗收。
  
  （5）房屋面積誤差型
  
  產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積誤差比絕對值超出3％的，買受人享有解除權(quán)。

  查看全文↓ 2018-08-21 08:49:14

相關(guān)問題

• 問 我想了解下買賣商品房注意事項都有哪些？
  答

  第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核 首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬

  全部5個回答>
• 問 商品房買賣中有哪些常見的糾紛？
  答

  我聽說，買房時可能會遇到合同糾紛、房屋質(zhì)量問題、交房延期等問題。建議大家多咨詢有經(jīng)驗的朋友，或者找專業(yè)的房產(chǎn)中介，以免上當(dāng)受騙。

  全部4個回答>
• 問 商品房買賣中有哪些常見的糾紛？
  答

  聽說買房時可能會遇到開發(fā)商延期交房、房子質(zhì)量不過關(guān)、面積和合同不符等問題，但具體我也不太清楚。

  全部3個回答>
• 問 商品房買賣常見糾紛有哪些 要怎樣處理
  答

  商品房買賣常見糾紛處理 內(nèi)容提要 未取得預(yù)售許可證所簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議的效力探討 (一)一起案例 1.案件事實 2.原告訴請及理由和被告的辯駁理由 3.一審的認(rèn)定 4.二審的認(rèn)定 未取得預(yù)售許可證所簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議的效力探討 (二)相關(guān)問題探討 1.哪個法院的認(rèn)定是正確的? 2.對合同法52條第(5)項應(yīng)如何理解? (1)法律和行政法規(guī)的范圍 (2)強制性規(guī)定的范圍及識別 如城市房地產(chǎn)管理法第39條和45條 3.對商品房買賣合同糾紛司法解釋第四條應(yīng)如何理解? (1)適用的前提是否必須是取得預(yù)售許可證? (2)認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同是什么關(guān)系? (3)相對于定金合同的主合同是哪個合同? 4.法律實務(wù)中如何對疑難法條進(jìn)行理解并說服法官? (1)權(quán)威機關(guān)的解釋或說明(如上述司法解釋的第4條) (2)體系解釋、邏輯解釋(同上及物權(quán)法的第74條) (3)立法背景和目的(物權(quán)法的74條) (4)社會效應(yīng)(先交物業(yè)費后交房) 買受人能否以貸款政策變化是不可抗力為由主張解除商品房買賣合同的問題探討 (一)一起案例 1.案件事實 2.原告訴請及理由和被告的辯駁理由 3.一審的認(rèn)定 4.二審的認(rèn)定 (二)相關(guān)問題探討 1.一審認(rèn)定存在的問題(合同法41條和125條) 2.二審認(rèn)定存在的問題(可預(yù)見、格式條款的效力認(rèn)定) 3.合同法第39條中“采取合理的方式”的界定 4.對合同法第40條的理解 5.合同法第39條和40條的邏輯沖突及對司法解釋第10條的理解 

• 問 我想了解下自住商品房如何申請
  答

  1、報名按照職責(zé)分工，市住建委負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全市自住型商品房銷售管理工作，而開發(fā)商在向市住建委網(wǎng)站申請辦理自住型商品住房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案手續(xù)前，就會在市住建委網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場進(jìn)行不少于15天的公示。到時候，老百姓能從這些公示內(nèi)容中看到項目名稱、企業(yè)名稱、項目位置、套數(shù)、戶型面積、銷售均價等信息。2、核驗自住型商品房在現(xiàn)場申報時，資格核驗也同時啟動。對申請家庭的材料進(jìn)行初審，符合條件的就可以在自住型商品房資格審核系統(tǒng)中填報家庭信息，并將聯(lián)機打印的《家庭購房申請表》和承諾書經(jīng)由購房家庭簽字確認(rèn)后，在審核系統(tǒng)中提交資格審核申請。市住建委會同相關(guān)部門在20個工作日內(nèi)，對購房家庭的資格進(jìn)行審核。購房家庭可登錄北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官方網(wǎng)站查詢資格審核結(jié)果。通過購房資格審核的申請家庭，方可參加搖號。

  全部3個回答>