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• 135****1946

  北京寫字樓出租的**新政策有哪些呢?第一點，一些租用寫字樓的客戶，在和房主談條件的時候，往往會涉及到免租期的問題。那么什么是免租期呢?簡單來說，就是免除房租的期限，客戶一般都會以“房屋要進行簡單的裝修”為理由，要求房主給客戶一些裝修的時間(北京的約定俗成的時間是一個月)，這段時間，房主一般是不收客戶的房租。如果說簽租用一年的合同，那么合同中就會明確規(guī)定免租期一個月，客戶只需要支付十一個月的房租。第二點，寫字樓的免租期實際上就是指業(yè)主給租戶的裝修、搬家還有整理以及清潔的時間，一般情況下，這個時間就是半個月到三個月不等，這期間，也是免收租戶的租金。
  免租期一般有兩種，第一種就叫做期內(nèi)的免租期，另一種就叫做期外的免租。那么，北京寫字樓出租**新政策還有哪些內(nèi)容呢?北京的寫字樓是不是都是押三付三的呢?在北京，租賃寫字樓押三付三就是業(yè)內(nèi)的實際情況。在北京的寫字樓押三付三的情況，也會給不少的租賃寫字樓的朋友們帶來一些壓力。當然，在北京租賃寫字樓并不是都要遵循押三付三的原則的，相關(guān)的人員也是可以和業(yè)主方商量的。因為，這些規(guī)定也是比較靈活的，并不是固定不變的，可以通過互相協(xié)商來解決押金方面的問題。當然，也有的寫字樓會遵循壓二付三季度繳費的原則，一般來說，少三個月就會一交，同時也有一年一簽，正常的就是兩年，這個還要看你的業(yè)主方是怎么商量的。

  查看全文↓ 2018-08-27 16:24:04
• 143****1571

  購買一手寫字樓只繳3%的契稅，二手寫字樓需繳以下契費。
  一、契稅商業(yè)或非普通住宅：總價*3%
  二、土地增值稅：單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%別墅一類的非普通住宅及車庫為6%；而商鋪、寫字樓等非住宅（車庫除外）為8%。同一個時間段里個人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。
  三、營業(yè)稅：（總價-購置成本）*5.6%
  四、企業(yè)所得稅：（總價-購置成本-合理費用）20%

  查看全文↓ 2018-08-27 16:23:49
• 153****9555

  寫字樓買賣流程詳解
  一次性付款方式：
  1、買方、中介公司、賣方三方簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約》，收取買方誠意金;
  2、產(chǎn)權(quán)經(jīng)查檔無誤后中介公司將買方的擔保金轉(zhuǎn)交賣方;
  3、買方將樓款存入中介公司代管賬戶，賣方開出收據(jù)給買方，中介公司開出樓款存入代管證明給賣方;
  4、買方(個人)提供購買人身份證明，如委托，需提交經(jīng)公證的授權(quán)委托書及受托人身份證明;
  買方(單位)提供公司營業(yè)執(zhí)照，法人代表證明書，法定代表人身份證明，如委托，需提交授權(quán)委托書，受托人身份證明;
  5、賣方(個人)提供身份證明，房地產(chǎn)證，國土分局征收科開具的付清當年土地使用費證明;
  賣方(單位)提供公司營業(yè)執(zhí)照，公司章程，董事會或股東會決議，房地產(chǎn)證，法定代表人證明書，法定代表人身份證明，公司公章，國土分局征收科開具的付清當年土地使用費證明，如委托，需提交授權(quán)委托書，受托人身份證明;
  6、買賣雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)》，涉外交易需要公證;
  7、買賣雙方到上海市土地房產(chǎn)交易中心遞交文件及《房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記申請表》;
  8、交易中心查檔、初審、復審、核準，同意申請，登記樓款，辦理產(chǎn)權(quán)變更登記(22個工作日，1個月自然日);
  9、繳納稅費，出新《房地產(chǎn)證》，買方憑稅票及回執(zhí)領(lǐng)取，開樓款發(fā)票;
  10、中介公司轉(zhuǎn)付全部樓款到賣方賬戶;
  11、賣方付清物業(yè)管理、水電、空調(diào)等費用，提交管理處費用交清證明，交接物業(yè)。
  相關(guān)法律知識：
  寫字樓市場目前流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，一是5A寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，并沒有固定標準，因為誰也不愿意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標準，類似于酒店星級評定的方法。但對于寫字樓，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素。

  查看全文↓ 2018-08-27 16:23:06

相關(guān)問題

• 問 ??有沒有人了解，安置房有什么買賣政策?
  答

  自己去房管局問吧，各地政策不一樣，舉個我們那的例子，農(nóng)村拆遷后修的安置房子可以買賣，但只是買賣兩次，而且安置房的房產(chǎn)證也要分到房兩三年后才能辦下來，然后才能辦過戶手續(xù)過戶給買主，這時就算一手了，也就是說這套房子就只能再賣一次了也就是說沒有房產(chǎn)證前買的話還是有風險的，公證也可以，以后賣家反悔打官司也能贏的，自己決定吧，或者是問問房管局有沒有什么建議

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• 問 ??寫字樓是什么?寫字樓有沒有產(chǎn)權(quán)呢?
  答

  沒有區(qū)別。房產(chǎn)證（Premises Permit）購房者通過交易，取得房屋的合法所有權(quán)，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利的證件。即《房屋所有權(quán)證》，是國家依法保護房屋所有權(quán)的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動產(chǎn)登記機關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。

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• 問 一手寫字樓買賣**新政策是什么？中介費用是怎么收的？
  答

  上海寫字樓租賃一般會向物業(yè)方、出租人收取相當于房租半個月到一個月的費用，具體多少雙方事先就約定好了。而承租人、租客不需要支付任何中介費用。

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• 問 請問大家，獨棟高檔寫字樓出租面積有多大？有沒有人了解？謝謝！
  答

  看你要哪個地點,哪個區(qū)的,20平米到1000平米的新房二手房都有,看你的需求了.

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• 問 ??有沒有人知道，二手寫字樓買賣投資怎么樣？
  答

  國家宏觀調(diào)控政策對中小型投資者的影響比較明顯。主要表現(xiàn)在門檻增高———**款比例提高、二次購房貸款利率提高，以及還款年限縮短。2003年北京寫字樓購房貸款比例為6成10年，現(xiàn)在許多銀行已不再發(fā)放寫字樓購房貸款；而商住項目同樣也受到限制———以往能夠按照住宅項目8成20年的標準貸款，現(xiàn)在不僅**款比例大幅提高，而且對于面積較大的單元發(fā)放貸款十分慎重。對于開發(fā)商來說，依靠銀行貸款的小型投資者容易流失。對于個人來說，能夠占用大宗閑散資金進行長線投資的畢竟不多，龐大的小型投資者在數(shù)量上會縮減，也就會影響到整體的購買力，分散到各個項目上，會出現(xiàn)比較明顯的波動，尤其是以中小型投資者為主要目標客戶群的住宅立項寫字樓項目。 北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司寫字樓策劃部高級策劃經(jīng)理孟志昕介紹說，小型的投資客戶其中有很大一部分是個人創(chuàng)建成長起來的中小企業(yè)，傾向于購買住宅立項的寫字樓。這種小型的投資客戶遍及住宅、商住、寫字樓等眾多的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，主要的購買特點是購買面積小，總房款較低，投機的心理稍重。但此類小型的投資客戶，數(shù)量較大，聚合在一起形成的購買力也是非常龐大的，是寫字樓投資市場中重要的購買群體之一。品質(zhì)越高的寫字樓，小型投資客戶的比例越低，反之越高。 寫字樓由于供量小、需求量大，因而會有較高的投資回報率，但同時也有較高的投資風險。對于中小投資者來說，投資寫字樓的成本高，對經(jīng)濟壓力的抗壓力小，中小投資者投資寫字樓要非常慎重，應該注意以下三個方面的問題。 首先，要有正確的投資心態(tài)。北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司寫字樓策劃部高級策劃經(jīng)理孟志昕分析說，中小投資者要有成熟的投資心理，不能盲目，對自己的投資能力有客觀的評估，不把所有的雞蛋放在一個籃子里面，盡量降低投資風險，客觀看待市場。同時，對自身的財務能力有正確的評估，對投資回報有明確的預期，用正確的心態(tài)看待市場的漲跌和波動。 北京萬利仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理王文利認為中小投資者應該避免以下情況： a)只看買價，不看租價； b)只看硬件，不看服務； c)計算方法不對，盲從銷售人員的論據(jù)； d)只看自己，不看整體； e)只看利潤，不看風險； f)花精力太大，不將此計算為成本； g)事先不謹慎思考，時候忙于維權(quán)； h)不關(guān)心二手市場； i)聯(lián)想能力差，憑感覺辦事。 其次，選擇合適的物業(yè)進行投資。地點是**重要的因素。地點好的寫字樓租金價格高，出租機率大，轉(zhuǎn)賣機會大，同時具有**潛力。戴德梁行董事副總經(jīng)理林義中建議盡量避免買住宅立項的寫字樓。在同一地點，純寫字樓與住宅立項寫字樓之間的租金差距能夠達到三倍，但是價格卻差不了三倍。住宅立項的寫字樓從本質(zhì)上來說是一種不合規(guī)范的建筑形式，本身存在很多規(guī)劃設計上的弊端。如果市場逐步成熟完善，對此類建筑形式進行嚴格管理，那么投資者面臨的風險是非常大的。相比較而言，甲級寫字樓的投資較之更高，并且甲級寫字樓的租金上漲空間比寫字樓的要大。中小投資者在投資寫字樓時的理想面積在500平方米建筑面積。如果寫字樓的物業(yè)面積過小就意味著進駐物業(yè)的企業(yè)檔次低，流動性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理和經(jīng)營水平。同時過多小業(yè)主的競相壓價，會對租金收益產(chǎn)生很大的負面影響。 再次，正確計算投資回報率。北京萬利仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理王文利認為投資物業(yè)的客戶，在計算回報率時，往往忽略下列參數(shù)： a)購置物業(yè)的稅費、律師費、保險費等； b)交付前所交付的還款額； c)物業(yè)管理費用、自己的管理費用； d)裝修、家具、房屋折舊費用； e)首次出租的高折價； f)客戶違約率，客戶流轉(zhuǎn)率，給客戶的免租期； g)近期動態(tài)的租金行情，未來租金的動態(tài)變化； h)出租所涉及的稅費； i)中介費； j)貸款利息，**款的資金成本。 如果將這些因素考慮進去，可能對回報率的分析就大不一樣了。在租金的評估上，靜態(tài)和動態(tài)的租金評估和測算十分重要。中小投資者投資寫字樓可以委托專業(yè)的顧問代理公司進行代理，不僅能獲得足夠的信息資源，也能幫助樹立正確的投資心態(tài)和觀念。

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