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• 131****9470

  (一) 開發(fā)商延期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒有履行的，但是給出延期交房的理由，這種情況下購房人沒必要解除購房合同。雖然不是因?yàn)椴豢煽沽蚝贤s定的免責(zé)理由，但屬于購房者能夠承受的范圍，例如開發(fā)商資金出現(xiàn)問題導(dǎo)致停工了一段時(shí)間現(xiàn)已恢復(fù)等，購房者可以選擇等待并且要求開發(fā)商承擔(dān)違約金賠償。
  (二) 開發(fā)商延期交付，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒有履行的，也不給出合理理由或者一味推脫逃避的，買房人可以要求解除合同的，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，賠償自己的損失。
  (三) 延期交付，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期限內(nèi)交付的，購房者不能要求解除合同，但是可以請(qǐng)求開發(fā)商按延期天數(shù)承擔(dān)違約金賠償。
  

  查看全文↓ 2018-08-29 19:07:34
• 144****6379

  1、開發(fā)商已經(jīng)違約
  2、業(yè)主可以得到賠償。如果合同中約定好延期交房違約金賠付比例，那以合同為準(zhǔn)。如果沒有約定，那以國家規(guī)定的“每天按購房總款的萬分之三賠償”為標(biāo)準(zhǔn)。
  3、如果退房的話，是因?yàn)殚_發(fā)商違約在先，所以不但要雙倍退回定金，還要賠償業(yè)主損失。
  如果業(yè)主想要追究開發(fā)商責(zé)任的話，需要起訴開發(fā)商，一般的方法基本沒什么用。

  查看全文↓ 2018-08-29 19:07:26
• 156****5588

  主要需要看看合同時(shí)如何約定的，是否將雨季等因素作為不可抗力進(jìn)行約定。如果沒有進(jìn)行相關(guān)約定，可以看看合同中所約定的違約責(zé)任，根據(jù)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任主張。訴訟解決的前提是，開發(fā)商證件齊全，需要特別注意。
  

  查看全文↓ 2018-08-29 19:07:19

相關(guān)問題

• 問 ??買了一套房子，打聽一下，交房必須開發(fā)商提供哪些證件？
  答

  房屋交付準(zhǔn)備條件,大致就是以下意思了在商品房買賣合同中明確規(guī)定了商品房交付的期限和條件以及交接的手續(xù)。例如合同中明文規(guī)定：第八條，出賣人應(yīng)當(dāng)在房屋交付的具體時(shí)間前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列條件，即丹陽市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表并符合合同約定的商品房交付買受人使用。第十一條規(guī)定了交接的程序：商品房達(dá)到交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購買商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。 因所購買商品房為住宅，房屋交付時(shí)需要具備的文件是： ■XX市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表； ■《住宅質(zhì)量保證書》； ■《住宅使用說明書》。 交付過程相關(guān)程序 第一步：商品房具備合同規(guī)定的條件后，開發(fā)商應(yīng)書面通知買受人。 首先發(fā)出該通知的時(shí)間要在房屋交付期限之內(nèi)，其次該通知必須是書面形式，**后是發(fā)出該通知的時(shí)候，合同所規(guī)定交付條件應(yīng)具備的文件均應(yīng)完備。如果是僅僅是口頭通知或者在不具備交付條件的情況下發(fā)出的通知，均應(yīng)視為無效的通知，購房者可以不予接受，由此造成的延期交房責(zé)任應(yīng)由出賣人承擔(dān)。 在此提醒購房者，應(yīng)注意通知的有效性。 第二步：雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。而所購買商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。根據(jù)合同規(guī)定，上述文件應(yīng)當(dāng)向購房者“出示”，但鑒于大多數(shù)購房者不是房地產(chǎn)專家，很多人還是頭一次見到這個(gè)文件，所以建議購房者向開發(fā)商索要一份復(fù)印件到相關(guān)政府部門進(jìn)一步核實(shí)后比較穩(wěn)妥，而不僅僅是簡(jiǎn)單地看一眼。 提醒購房者在這里應(yīng)注意的是不要急于進(jìn)行房屋實(shí)體的驗(yàn)收，而要先審查上述文件的真實(shí)性、有效性。 第三步就是實(shí)際收房了，此時(shí)應(yīng)注意的大多是建筑、裝修、裝飾方面的問題。 *朋友們注意*有些購房者經(jīng)濟(jì)上之所以受到了損失，主要是沒有注意法律問題而匆忙入住，如已經(jīng)超過交付日期、不具備相關(guān)文件、甚至是虛假文件等。根據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，如果開發(fā)商通知入住的時(shí)候房屋不具備交付條件而購房者實(shí)際入住就是實(shí)際接收了房屋，那么再以延遲交房來進(jìn)行索賠就比較困難，這也是本文反復(fù)強(qiáng)調(diào)通知本身的合法有效以及相關(guān)文件的真實(shí)有效的原因。更為重要的是不經(jīng)審查而匆忙入住有可能喪失退房的權(quán)利。 交付逾期如何處理 商品房買賣合同一般約定：第九條，出賣人如未按合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）。 ■逾期不超過**日（該日期雙方約定），自本合同第八條規(guī)定的**后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之*的違約金，合同繼續(xù)履行。 ■逾期超過**日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的*％向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的**后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之*的違約金。 (*見已簽合)

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• 問 ??打聽一下，開發(fā)商延遲交房，拒不履行合同違約責(zé)任怎么辦？
  答

  開發(fā)商延期交房屬于違約行為，根據(jù)《合同法》第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。業(yè)主可以查詢與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同上是否有延期交房的違約責(zé)任條款，如果有，則根據(jù)條款的約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并要求開發(fā)商繼續(xù)履行交房義務(wù)。

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• 問 ??打聽一下，交房會(huì)出現(xiàn)哪些問題？
  答

  交房糾紛常見的四個(gè)問題現(xiàn)象一：逾期交房開發(fā)商逾期交房應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任交房延期是房屋交付中**容易出現(xiàn)的問題，由于交房延遲，開發(fā)商將支付高額的違約金，一般來說約為已交房款的萬分之幾(視雙方約定)。因此一些開發(fā)商就在沒達(dá)到交房條件時(shí)匆忙交房，引得消費(fèi)者憤而反抗，要求一個(gè)公道，而另一些開發(fā)商則是推遲了交房時(shí)間，卻以“不可抗力等原因”為借口拒絕支付。律師點(diǎn)評(píng)：購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思的表示，只要沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就是合法有效的，雙方應(yīng)全面履行合同約定的義務(wù)。一旦開發(fā)商逾期交房(除不可抗力原因以外)，就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即開發(fā)商應(yīng)向購房者支付逾期交房的違約金。現(xiàn)象二：質(zhì)量不過關(guān)開發(fā)商逾期交房應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任房屋質(zhì)量問題無疑是購房者**為關(guān)心的問題，比如地板漏水、墻壁嚴(yán)重開裂等等。但問題是，很多房子剛交付的時(shí)候，并沒有裂縫，即使有也往往已被全都抹平，數(shù)月甚至一兩年后才會(huì)慢慢顯現(xiàn)，但到時(shí)候，權(quán)責(zé)在誰、如何維修、費(fèi)用如何收取等問題就難以分清。律師點(diǎn)評(píng)：1、申請(qǐng)鑒定房屋質(zhì)量。商品房作為一種特殊的商品，應(yīng)遵循和適用《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》，該條例第32條規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房?！鄙暾?qǐng)鑒定單位鑒定房屋質(zhì)量，如主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，出售方構(gòu)成根本違約，購房合同應(yīng)該解除，出售方還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；如房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格，只是存在房屋質(zhì)量瑕疵，出售方不構(gòu)成根本違約，購房合同不應(yīng)解除。2、售房方對(duì)房屋質(zhì)量瑕疵有維修之附隨義務(wù)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任?！睂?duì)于房屋質(zhì)量瑕疵，售房方有維修之附隨義務(wù)，還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，保修期內(nèi)如出現(xiàn)房屋漏水、墻體滲水、線路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的質(zhì)量問題時(shí)，業(yè)主可以要求開發(fā)商進(jìn)行維修，直到符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商不得向業(yè)主另行收費(fèi)，由于質(zhì)量問題給業(yè)主造成的損失，開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?，F(xiàn)象三：擅自更改規(guī)劃擅自更改規(guī)劃須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任**近武漢出現(xiàn)的一些交付糾紛中，很大部分都屬于這一問題。如原先在合同中約定的中空玻璃變成了普通玻璃、沒有采取節(jié)能墻體等。還有一類是配套設(shè)施沒有到位或者更改，如開發(fā)商擅自將中心花園縮水，原先承諾的綠地變成了高樓，或者將綠地改造成了籃球場(chǎng)等設(shè)施，將承諾的彩色園藝地磚變成了柏油馬路以及改動(dòng)了樓盤的外立面顏色等等。律師點(diǎn)評(píng)：其實(shí)大多案件都在交房驗(yàn)收時(shí)集中爆發(fā)。開發(fā)商肆意變更規(guī)劃、更改住宅公用部位設(shè)施的初衷，主要還是在于利益方面。在樓盤預(yù)售過程中，開發(fā)商是不能隨意更改規(guī)劃的。如果有更改，必須通知所有業(yè)主，并征得業(yè)主的同意方可。否則，即使開發(fā)商征得規(guī)劃部門同意變更，從合同的意義上講，也屬于對(duì)購買樓盤的業(yè)主們的一種違約行為。對(duì)于這種違約情形，業(yè)主們可以要求開發(fā)商按照原規(guī)劃履行購房合同恢復(fù)原狀，或者要求給予損失賠償，而具體賠償標(biāo)準(zhǔn)可視違約程度而定。此外，如有重大規(guī)劃變更的，則屬于根本違約，業(yè)主們可以要求同開發(fā)商解除購房合同并退房?，F(xiàn)象四：面積縮水超3%部分可提出雙倍返還請(qǐng)求對(duì)于期房而言，預(yù)售時(shí)的面積都是根據(jù)設(shè)計(jì)預(yù)測(cè)的，與房子造好后實(shí)際測(cè)量出來的面積總歸有些誤差。這一點(diǎn)買房人肯定可以理解，在一定范圍內(nèi)的誤差也能夠接受。但面積差得太離譜，買房人肯定難以接受。這就需要買房人在簽約時(shí)與開發(fā)商事先做好約定，而且要細(xì)致約定，別讓開發(fā)商鉆了空子。律師點(diǎn)評(píng)：**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。律師提醒交房糾紛防患于未然為了使業(yè)主的權(quán)利能得到**大程度的保障，律師建議，在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，**好將以下內(nèi)容納入其中，如：《房屋所有權(quán)證》的辦理期限及違約責(zé)任；發(fā)生法定退房或依合同約定退房，購房款、利息、裝修費(fèi)、相關(guān)費(fèi)用(保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)、契稅及物業(yè)管理費(fèi)等)及已支付銀行利息等項(xiàng)目的處理辦法；由于房屋質(zhì)量問題(含附屬物，如暖氣管、熱水器、電磁爐等)造成購房人及他人人身和財(cái)產(chǎn)損害的賠償問題；室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)問題；房屋或空氣質(zhì)量檢測(cè)費(fèi)用承擔(dān)問題；停車位問題；小區(qū)綠化率、會(huì)所、兒童游樂園問題；面積差異的處理辦法；開發(fā)商行使外墻面使用權(quán)和屋頂使用權(quán)對(duì)業(yè)主生活產(chǎn)生影響的補(bǔ)償問題；擅自變更規(guī)劃的解決辦法及樓間距、采光問題等等，做到有備無患。

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• 問 ??打聽一下，如何委托代理公司進(jìn)行繳存公積金？
  答

  對(duì)于單位不辦理和逾期繳納住房公積金的處罰：?jiǎn)挝徊晦k理住房公積金繳存登記或者不為本單位職工辦理住房公積金賬戶設(shè)立手續(xù)的，由住房公積金管理中心責(zé)令限期辦理；逾期不辦理的，處1萬元以上5萬元以下的罰款；單位逾期不繳或者少繳住房公積金的，由住房公積金管理中心責(zé)令限期繳存；逾期仍不繳存的，可以申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

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• 問 ??打聽一下，買房子已經(jīng)有2年了，開發(fā)商延期交房怎么辦？
  答

  開發(fā)商無正當(dāng)理由延期交房的，購房人的選擇如下：（一）行使合同解除權(quán)根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可以解除合同。**高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確，該解釋規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。該解釋又規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。以上法律規(guī)定的含義有三點(diǎn)：1、購房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。2、經(jīng)催告后過了三個(gè)月，開發(fā)商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權(quán)。就是說購房者解除合同的條件是第一開發(fā)商延遲交房；第二經(jīng)過催告；第三催告后滿三個(gè)月仍未交房。3、購房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時(shí)通知開發(fā)商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問題而解除合同的除外)。并且，如果在購房者取得解除權(quán)后，開發(fā)商有催告購房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個(gè)月。（二）購房者要求支付違約金或者賠償損失按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失，擇一金額較高的要求開發(fā)商賠償。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付房屋的，需要承擔(dān)的賠償責(zé)任有支付違約金或者賠償損失，計(jì)算違約金一般有下列幾種方法：（一）延期交房違約金的時(shí)間計(jì)算1、起算時(shí)間：一般都按購房合同所明確的入伙日期2、截止時(shí)間：根據(jù)建 設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第30條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將符合交付條件的商品房按期交付給買受人”，實(shí)踐中一般是在主體工程竣工，通過工程質(zhì)量驗(yàn) 收(由開發(fā)商自行組織驗(yàn)收)及消防驗(yàn)收后，就視為具備了交付條件;如有電梯、燃?xì)夤艿赖倪€同時(shí)有電梯準(zhǔn)用證和燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收證書，在此條件下則以賣方發(fā) 出的入伙通知書的時(shí)間為準(zhǔn)。（二）延期交房違約金的金額計(jì)算一般在實(shí)踐中，都根據(jù)雙方約定的金額來進(jìn)行計(jì)算，如約定每天萬分之五的違約金，在面對(duì)這些情況時(shí)，法院的判決有以下幾種可能：1、認(rèn)為該違約金標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人自愿約定，根據(jù)合同自由(意思自治)原則，予以支持;2、經(jīng)申請(qǐng)審查后認(rèn)為違約金為高，予以減少，調(diào)整為每天萬分之三。3、經(jīng)申請(qǐng)審查后認(rèn)為違約金為高，予以減少，調(diào)整為按購房款計(jì)算的同期貸款利息。三、延期交房引起買方損失的計(jì)算

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