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• 141****7743

  你好，你的問題，我來回答。
  首先，這種情況經(jīng)常出現(xiàn)。首先你要確定買方，并與買方達(dá)成購房協(xié)議，接著你只需要找到一個房產(chǎn)擔(dān)保（信托）公司，出約1%左右的擔(dān)保費(fèi)，由他替你完成贖樓工作，在銀行的資金監(jiān)管下，順利完成房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，直到產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)交買方完成交易。
  如果你嫌麻煩，建議你找一個置業(yè)中介公司代你完成相關(guān)手續(xù)工作，但費(fèi)用稍高。
  希望能夠幫到你！

  查看全文↓ 2018-09-02 17:38:05
• 151****3525

  房屋按揭分期付款，如果按揭還沒有付清，可以拿到房產(chǎn)證。
  　　購房人在通過銀行按揭貸款購房時，通常要與銀行簽訂《抵押合同》及《貸款合同》，在產(chǎn)權(quán)等相關(guān)證書辦理完畢后，房管部門再對該房屋進(jìn)行登記備案，使該房屋設(shè)定他項權(quán)利，即設(shè)定抵押權(quán)。
  　　銀行要房證是沒有用的，銀行要的是該房屋的他項權(quán)利證；只要銀行有他項權(quán)利證，再貸款沒有還完，是賣不了房子的。因?yàn)殂y行有了他項權(quán)利證，在房產(chǎn)局事辦完抵押登記手續(xù)的，銀行不給解壓，是賣不了房子的。
  　　因此，只要去房管局進(jìn)行《房屋他項權(quán)證》辦理，在產(chǎn)權(quán)證正本上的“他項權(quán)利”欄進(jìn)行注冊后，房產(chǎn)證的正本就可以拿到。什么時候貸款還清了，帶著銀行的證明去房管局做變更就是，同時撤銷《他項權(quán)利證》。
  

  查看全文↓ 2018-09-02 17:37:55
• 138****5344

  按揭中的房子可以賣。銀行通常規(guī)定貸款未滿一年的要付違約金，滿一年的不用付。你可用買房人付的**款去銀行提前還貸，辦理解押手續(xù)，之后再辦理過戶。相關(guān)內(nèi)容如下：
  一、首先二手房交易以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，有了房產(chǎn)證才可以上市交易。目前該房產(chǎn)未拿到產(chǎn)權(quán)證，因此暫不能辦理過戶手續(xù)。如果您想與賣方辦理合同更名，可以讓房主與開發(fā)商協(xié)商，先撤銷原合同備案，開發(fā)商再與您之間重新簽訂合同并進(jìn)行備案。不論是更名和撤銷合同備案，都需要得到開發(fā)商的同意和配合。但撤銷合同之前需要先到房管局申請，之后才可以辦理。

  查看全文↓ 2018-09-02 17:37:47

相關(guān)問題

• 問 我有一套房子按揭的，交房兩年了沒有去拿，現(xiàn)在想把它賣掉怎么辦？
  答

  可以賣掉，如果未滿5年，要交房價總額5.5%的營業(yè)稅。你可以要求對方在辦理房產(chǎn)交易前，付清你銀行的貸款，待銀行貸款還清后，才可進(jìn)行房產(chǎn)交易。

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• 問 我的房子還不滿兩年想出售要交什么稅
  答

  房產(chǎn)證不滿2年，按照5.5%繳納營業(yè)稅

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• 問 房子沒滿兩年可以賣嗎? 我的房子買了未夠兩年現(xiàn)在想賣掉，可以過戶嗎
  答

  轉(zhuǎn)出14000元到房貸按揭賬戶后，李濤將手機(jī)扔在一邊，深深地呼了口氣。30歲的李濤是北京一個理發(fā)店的普通職員，每月掙六千塊左右，卻要背負(fù)著一萬多元的房貸。每次還貸，他的姐姐都要提前給他打一萬元。這套房，在40公里外的河北小鎮(zhèn)燕郊。2016年12月從炒房客手里花300萬元買來，117平方米的房子每個月租金只有2000多元，目前他打算以192萬元出售——這個數(shù)字，剛好是所欠銀行的尾款。他準(zhǔn)備還完后，回河北承德老家居住。90萬元的**，加上兩年來的還款，一共110萬元全跌沒了，李濤內(nèi)心像被人剜了塊肉，鮮血不斷。來了幾波人看房后，依舊沒有成交。每次還貸，都有一種說不出的痛。燕郊因春秋戰(zhàn)國時期地處燕國城郊而得名，有“天子腳下，御駕行宮”之美譽(yù)。它是中國的著名小鎮(zhèn)，夾在北京通州和順義之間的一塊“飛地”，因?yàn)榫嚯x天安門只有35公里而舉足輕重。一份關(guān)于中國特大鎮(zhèn)的人口榜單顯示，在2007年前，燕郊只有10余萬人。2015年，燕郊以75萬人位列全國人口特大鎮(zhèn)第一名。燕郊隨北京的發(fā)展而興，也隨著北京的風(fēng)吹草動而搖擺不定。作為北京的”睡城“，燕郊晚上有人居住，白天大街上，人煙稀少。房子，是燕郊永遠(yuǎn)的關(guān)鍵詞，也是燕郊人心中的痛。受地緣因素的影響，燕郊接納了不少北漂外溢的剛需人群，成為他們首次置業(yè)起點(diǎn)。對于投資客來說，燕郊樓市似乎已成為一個賭局，有的賺得盆滿缽滿不再戀戰(zhàn)，認(rèn)輸?shù)娜艘膊粩嘁а罀伿?，也有一些場外的人虎視眈眈在官網(wǎng)。過去10年間，燕郊房價從每平方米4000元增長漲到2017年初的3萬多元，現(xiàn)在又回到1.6萬元左右，樓房也越建越密。幾年的時間里，燕郊的房價猶如過山車，一部分在價格頂峰入場的投資客，栽倒在熟悉而又陌生的地方。賣掉的話，虧掉幾十甚至上百萬元。不賣的話，每個月要交一筆不小的月供。如今，已經(jīng)成為燕郊投資客的燙手山芋。更多的人，是不服輸，雖然租金和月供的缺口非常大，但他們還繼續(xù)堅持扛著，在這些人看來，跌下去的，還會漲回來?？礉q的人，他們有兩個期待：一是北京正在規(guī)劃的22號地鐵通過燕郊，二是限購政策解除。還有一部分人，做著更斑斕的夢，他們夢想著1958年的歷史重演“燕郊劃北京”——這一年，隸屬于河北的通州被劃給了北京。期待通過在燕郊購房得到戶口、有朝一日能成為北京人。京津冀一體化中提出“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理”后，他們覺得這個夢越來越接近真實(shí)。甚至網(wǎng)上有人說，河北省會遷到通州，讓人哭笑不得。這個白日夢中，通吃的贏家就是當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商。燕郊樓市的凄涼，很多人把它歸結(jié)于嚴(yán)格的限購，其實(shí)這僅僅是原因之一。同樣是環(huán)京的涿州，政策相對寬松兩年來價格也直線下降，燕郊樓市的大起大落是因?yàn)榕菽钠茰?。不排除接下來或許會煥發(fā)生機(jī)，但需要漫長的等待。房價腰斬，**跌沒了2015年秋，通州成為北京城市副中心，一河之隔的燕郊房價從每平方8千元左右上漲的1.5萬元。第二年，北京樓市的大幅升溫，帶動了燕郊房價急速上漲。2016年12月底，汪霞和全國各地的無數(shù)投資客一樣，按捺不住內(nèi)心的躁動，專程從遼寧葫蘆島坐高鐵趕赴北京，再直奔燕郊。之前，北京一位朋友已經(jīng)在燕郊買了兩套，她對燕郊的各種利好已有“備課”，汪霞找了幾家中介，到處都是看房的人，“時間就是金錢，猶豫也有成本”，跑了幾趟，汪霞親眼見一些房子坐地三萬、五萬地漲價，甚至有看房者主動漲價搶房。汪霞來到位置比較偏僻的嘉都小區(qū)，這里環(huán)境不錯，由于交房沒多久，業(yè)主沒有房本，難以過戶，但是她不敢多想，匆匆以2.3萬元/平的價格簽下一套92平方米的房子。為此，她賣了一套遼寧葫蘆島的房，籌了81萬元的**。“朋友訂了，我就跟著訂了，都沒怎么看，特別輕率，現(xiàn)在想起來都是淚啊”，回想起當(dāng)初買房的情景，汪霞忍不住感嘆：“我本來不懂，以為朋友懂，結(jié)果她只是有錢任性”。汪霞的這位朋友，早年從事銷售工作，收入好的時候一年一兩百萬元。2017年初的幾個月，嘉都房子一平方漲了幾千塊，汪霞暗暗高興自己“成功的選擇”。作為環(huán)京樓市的代表，其他樓盤甚至創(chuàng)下了每平方米房價破3萬元奔4萬元的輝煌“戰(zhàn)績”。一家樓盤的在建項目，別出心裁的廣告為了引起人們關(guān)注。她完全沒有意識到，“限購”的達(dá)摩克利斯之劍已經(jīng)懸在頭頂。2017年3月17日，北京認(rèn)房又認(rèn)貸的“3·17新政”出臺；3月22日，廊坊市主城區(qū)、北三縣、固安及永清限購，外地戶籍限購一套且提高**比例；4月5日，三河市限購實(shí)施細(xì)則出臺，進(jìn)一步提高二手房交易成本；6月3日，廊坊市限購升級，外地戶籍需有3年社?；蚣{稅證明，本地戶籍限購2套。屬于“北三縣”之一三河市的燕郊因?yàn)檠嘟籍a(chǎn)業(yè)空心化，就業(yè)人數(shù)有限，擁有購房資格的人非常有限，樓市成交量迅速萎縮，房價直線下滑。2018年春天，房東拿下這套房的房產(chǎn)證后，不斷催汪霞辦理過戶手續(xù)，但她沒有購房資格，也無法辦理按揭貸款。中介支招說，讓汪霞出13萬元的公關(guān)費(fèi)打通政府工作人員，補(bǔ)交社保辦理購房資格，但汪霞覺得不靠譜，所以對這一方案予以拒絕。此時，汪霞所購買的嘉都，每平方**低已經(jīng)降到1.4萬元左右。在環(huán)京樓市大蕭條的背景下，曾經(jīng)房價漲勢兇猛的“領(lǐng)頭羊”，燕郊也成為這一輪樓市的領(lǐng)跌者。房東也在北京上班，**初只花3000多元一平方米購買，每個月還貸才800多元，汪霞獲得的情況是，“他說他爸做生意欠錢了，所以賣房”。

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• 問 房子買了兩年可以賣嗎? 我的房子買了未夠兩年現(xiàn)在想賣掉，可以過戶嗎
  答

  現(xiàn)行的個人二手房交易的執(zhí)行細(xì)則規(guī)定:1、2016年5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；2、個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；非普通住房對外銷售的，按差額征收增值稅。擴(kuò)展資料財政部、國稅總局聯(lián)合發(fā)文，明確了個人二手房交易的執(zhí)行細(xì)則。個人在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同但未辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的，應(yīng)繳納增值稅。此前，兩部門已經(jīng)表示，個人二手房交易由營業(yè)稅改為增值稅后，原有的優(yōu)惠政策一律延續(xù)。5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；非普通住房對外銷售的，按差額征收增值稅。經(jīng)過測算，實(shí)際稅負(fù)并未出現(xiàn)太大變化，甚至略有下降。昨天，兩部門又進(jìn)一步明確，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅，將計入房屋的財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。稅務(wù)總局明確，個人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。 參考資料:人民網(wǎng)?二手房優(yōu)惠政策一律延續(xù)

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• 問 以房養(yǎng)老如果領(lǐng)兩年去世了怎么辦
  答

  2014年6月17日，保監(jiān)會發(fā)布《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，《意見》明確將住房反向抵押養(yǎng)老保險界定為“一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)”?！　∷^住房反向抵押養(yǎng)老保險，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用?！　∥覈淖》糠聪虻盅吼B(yǎng)老保險大體歸類上屬于人壽保險中的生存保險。所謂人壽保險簡稱壽險，是指以人的生命為保險標(biāo)的，以被保險人的生存、死亡或生存死亡兩全為保險金給付條件的人身保險，具體又分為生存保險、死亡保險、生死兩全保險。其中生存保險是指以被保險人在約定保險期內(nèi)生命維系作為保險事故的保險。住房反向抵押養(yǎng)老保險在我國屬于新生事物，保監(jiān)會曾于2005年批復(fù)同意幸福人壽保險股份有限公司運(yùn)作反向抵押貸款產(chǎn)品，但幸福人壽在實(shí)際經(jīng)營中并無此種保險業(yè)務(wù)?！　?yīng)當(dāng)說，融合了不動產(chǎn)抵押制度與生存保險制度的住房反向抵押養(yǎng)老保險，與現(xiàn)行法律規(guī)范體系存在諸多的不協(xié)調(diào)，住房反向抵押養(yǎng)老保險賴以生存和發(fā)展的法律環(huán)境尚不具備，而法律環(huán)境的不完備，必然使保險公司和潛在投保人在保險合同建立和履行中存在風(fēng)險?！　【唧w而言，不論保險公司或投保人，都應(yīng)對以下問題給予特別的關(guān)注：　　盡量以老年夫妻作為共同投保人　　《意見》規(guī)定，投保人應(yīng)為60周歲以上的老年人，未規(guī)定老年人夫妻能否共同作為投保人的情況?！　‰S著生活質(zhì)量的提高，60歲以上的老年夫妻共同生存的情況非常普遍，如果僅由夫或妻一方投保，則在投保人死亡后，另一方可能面臨喪失房屋處置權(quán)的不利局面。從周延保護(hù)老年人合法權(quán)益角度考慮，應(yīng)盡量使老年夫妻作為共同投保人，只有在夫妻均身故后保險公司才取得抵押房屋的處置權(quán)?！　〔皇撬械姆课荻伎稍O(shè)立反向抵押　　《意見》規(guī)定，老年人需對設(shè)定反向抵押的房屋具有完全的產(chǎn)權(quán)，這里包含了三層意思：　　一是要求老人年對房屋享有產(chǎn)權(quán)，而非使用權(quán)，或受限制的產(chǎn)權(quán)。城市直管公房和自管公房、軍產(chǎn)房、公租房等，此類房屋老年人不享有所有權(quán)僅享有使用權(quán)，除非政策允許或者產(chǎn)權(quán)人同意，否則不能設(shè)定抵押。至于經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，產(chǎn)權(quán)人在出售經(jīng)濟(jì)適用房時，國家享有優(yōu)先回購的權(quán)利，而國家優(yōu)先回購權(quán)系基于公共利益設(shè)定，應(yīng)優(yōu)先于保險公司房屋處置權(quán)?！　〉诙右馑际抢夏耆藢Ψ课荼仨毾碛型耆a(chǎn)權(quán)。目前老年人名下的住房多屬于夫妻共同財產(chǎn)，或者家庭共同財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)明確不宜以共有的房屋設(shè)定反向抵押，尤其在屬于夫妻共同財產(chǎn)的情況下，老年人之一以共同房產(chǎn)設(shè)定抵押，其去世后保險公司對房屋的處置可能導(dǎo)致仍在世的一方生活困難?！　〉谌龑右馑际欠课莶淮嬖诜梢?guī)定禁止設(shè)定抵押權(quán)的情況，尤指宅基地上房屋。根據(jù)《物權(quán)法》的184條規(guī)定，除法律另行規(guī)定外，耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，可見農(nóng)民即使對宅基地房屋享有所有權(quán)，也不能以此設(shè)定反向抵押?！　⊥侗Ｈ讼碛惺裁礄?quán)利　　在住房反向抵押養(yǎng)老保險關(guān)系中，投保人的權(quán)益主要根據(jù)保險合同確定，其中**重要條款應(yīng)包括：　　1、對抵押房屋的權(quán)利條款，即按照抵押權(quán)的一般理解，投保人仍應(yīng)保有對抵押房屋的占有、使用、收益權(quán)益和有限的處分權(quán)?！　∷^有限處分權(quán)是指經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。對于老年人而言，其對房屋享有擔(dān)保利益和處分利益，與保險人建立住房反向抵押養(yǎng)老保險關(guān)系是實(shí)現(xiàn)房屋擔(dān)保價值的體現(xiàn)。但隨著時間推移，房屋漲價及老年人身體狀況如因大病需要變現(xiàn)出售抵押房屋，此時老人能否保有處分利益就變得至關(guān)重要。對此保險合同雙方均應(yīng)給予足夠的關(guān)注?！　?、房屋**利益歸誰所有?！　±夏耆松砉屎?，房屋由保險人處置，此時如房屋存在**利益如何分配？《意見》根據(jù)保險公司對投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，將保險產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品指保險公司可參與分享房產(chǎn)增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產(chǎn)價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品指保險公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價值增長全部歸屬于投保人?！　±夏耆巳缦Ｍ谏砉屎髮?*利益歸于子女繼承，則需要與保險人簽訂非參與型的住房反向抵押養(yǎng)老保險合同?！　〈送?，雙方還應(yīng)關(guān)注保險人處置房屋的方式。采用不同處置方式可能將對雙方權(quán)益產(chǎn)生較大影響，具體方式包括變賣、拍賣、評估后折價歸保險人所有等。通常講，通過拍賣或者評估后折價確定的價格相對客觀，更能保證房屋價值利益的**大化。需要說明的是，因我國法律禁止流質(zhì)，故雙方不得約定在老年人去世后房屋直接歸保險人所有?！　?、不受追索的權(quán)利。　　老年人去世后，如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險公司已支付的養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用，由保險公司承擔(dān)房價不足的風(fēng)險，保險公司不得以老年人的其他財產(chǎn)追償，也不得再向老年人家屬追償；　　4、保險合同的任意解除權(quán)?！　⊥侗Ｈ藢ΡｋU合同是否享有任意解除權(quán)。保險法規(guī)定，除法律另有規(guī)定或保險合同另有約定外，投保人可以解除合同。具體到住房反向抵押養(yǎng)老保險至今仍有疑義，考慮到合同履行期限長，保險公司合同風(fēng)險較大的特點(diǎn)，保險人完全可以通過約定的形式排除投保人此項權(quán)利。投保老年人欲保有此項權(quán)利，應(yīng)關(guān)注條款并積極與保險公司協(xié)商。　　5、養(yǎng)老金請求權(quán)?！　±夏耆送侗Ｗ》糠聪虻盅吼B(yǎng)老保險應(yīng)特別注意養(yǎng)老金的取得方式，就國外模式，大體有一次性領(lǐng)取、定期分批領(lǐng)取、定期分批及一定授信額度內(nèi)領(lǐng)取相結(jié)合的方式。養(yǎng)老金領(lǐng)取方式關(guān)系到養(yǎng)老金的現(xiàn)金投資利益歸誰所有的問題，雙方對此均有需求，更需要謹(jǐn)慎對待?！　∪鐚?shí)披露很重要　　《保險法》第16條規(guī)定了投保人就保險標(biāo)的和被保險人情況對保險人的如實(shí)告知義務(wù)。在住房反向抵押養(yǎng)老保險合同關(guān)系中，投保人需要注意的告知義務(wù)至少可以包括三個方面：即人的告知、物的告知、自身財產(chǎn)情況的告知?！　∷^人的告知即被保險人身體情況的告知，因老年人長壽風(fēng)險系住房反向抵押養(yǎng)老險中保險人的主要風(fēng)險之一，老年人應(yīng)就自身的健康情況，既往病史如實(shí)向保險人披露，以便于保險人據(jù)以確定合理的養(yǎng)老金數(shù)額。物的告知主要是用以抵押的房屋情況的告知，包括房屋權(quán)屬、質(zhì)量、原有抵押、司法查封、土地使用權(quán)期限等情況。自身財產(chǎn)情況的告知主要是指老年人就自身收入、未清償債務(wù)、訴訟糾紛情況的告知義務(wù)?！　∩鲜銮闆r雖看似與住房反向抵押養(yǎng)老保險無關(guān)，但確是保險人判斷能否承保的重要因素，很難想象出于風(fēng)險規(guī)避動機(jī)的保險人會接受已經(jīng)陷于資不抵債的老年人的投保要約?！　±夏耆嗽诒ｋU合同簽訂中應(yīng)當(dāng)恪守上述告知義務(wù)。如因投保人自身故意或重大過失未履行如實(shí)告知義務(wù)導(dǎo)致保險人解除保險關(guān)系的，老年人可能面臨無法及時清償貸款和利息的風(fēng)險?！　⊥恋厥褂脵?quán)期限屆滿后怎么辦　　我國城鎮(zhèn)建設(shè)住宅用地的使用年限是70年。雖然《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期，但在住房反向抵押養(yǎng)老保險可行的諸多研究中，對于保險合同履行中 超 過70年 ， 保 險 合 同 效 力 怎 么 看待，如何履行仍然是人們關(guān)注焦點(diǎn)。那么在《意見》試點(diǎn)期間這個問題是否存在呢？　　通過對《意見》的分析，可以看到，土地使用權(quán)期限的問題仍然存在，但影響不大。這主要是因?yàn)椤兑庖姟穼ψ》糠聪虻盅吼B(yǎng)老保險試點(diǎn)期間僅確定為2014年7月1日起至2016年6月30日止。結(jié)合我國的商品房始于80年代以后，故現(xiàn)有商品房的使用期限至少還在35年以上，即使按照35年計算，試點(diǎn)期間60歲以上的老人平均預(yù)期壽命需要達(dá)到95歲以上才會出現(xiàn)保險合同履行期間土地使用權(quán)到期的情況。

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