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• 158****7530

  房屋產權實際歸屬與形式歸屬不一致的情況越來越多，夫妻對房屋的產權份額認定也日漸復雜。以下是各種購房方式下夫妻離婚后房產分割的方式。 第一，夫妻雙方在結婚后購房，離婚時已經領取產權證，并且沒有按揭貸款或者按揭貸款已經還清的房產。對這類房產的分割比較簡單，平均分割，按照現(xiàn)在的市場價格進行評估，由愿意或應當接受該房產的一方支付一半的價格給對方。 第二，夫妻雙方在結婚后購房，已經取得產權證，但是尚有部分貸款未還清，由得房的一方支付現(xiàn)在房屋市場價值的一半給對方，尚未還清的貸款由得房的一方自行償還。 第三，夫妻一方婚前付清了全部房款并已經取得產權證，根據(jù)《婚姻法》第18條的規(guī)定，應當是夫妻一方的個人財產，另一方無權進行分割。 第四，夫妻一方婚前貸款購買的房屋，已經取得產權證，婚后夫妻共同還貸款的房屋，不管是一方自行用自己的收入還貸款，還是夫妻雙方共同還貸款，均不影響該還款部分的款項是夫妻共同財產。因為即使一方自行用自己的收入來還貸款，在夫妻關系存續(xù)期間，該收入也是夫妻共同財產。除非一方有確實的證據(jù)證明該貸款昀資金是來源于自己的婚前個人財產。 第五，一方婚前付清全部房款，但是在婚后才取得產權證的房屋。因為產權證是表明產權歸屬的重要文件，這類房產在實踐中一般是認定個人財產。 第六，婚前雙方共同出資購買的房屋，但是取得的產權證上只有一方的姓名。在此情況上，另外一方需要舉出證據(jù)證明該出資是雙方共同的，否則應認定該房屋為一方的婚前財產。 第七，一方用婚前房產轉讓后的房款再在婚后購房的，婚后所購得的房屋應認定為一方的個人財產。因為此情況下，雖然是在婚后購房，但是購房款是其婚前財產轉讓后所得的款項，因此從理論上來說其在婚后所購房屋只是其婚前財產的一個形式上的變化，而沒有實質上的變化。 第八，父母參與出資的房屋。根據(jù)《婚姻法解釋（二）》第22條的規(guī)定：當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。 在實踐中出現(xiàn)的情況更是紛繁復雜，婚后父母出資購買房屋，但產權證登記在一方的名下，該行為應該如何認定，往往引發(fā)爭議。我們認為如果父母和子女之間沒有對出資的性魘進行說明一般應認定為贈與，如果父母事后認為是借給子女購房的，那么需要出示借條并且借條上面必須有子女夫妻兩人的簽名，否則不予認可為借款。如果父母在出資的時候要求享有房屋的部分產權的話，那么應當有相關的協(xié)議證明，其出資不是單純的對子女的贈與。還有一種情況，父母出資為子女購房不是為了贈與給子女而是為了與子女同住，往往在購房的時候是由子女出面辦理手續(xù)而父母負責出錢，一般對于房屋的選址和裝修都會征得父母的意見，在此情況下，雖然房屋產權證上沒有父母的名字，但是各種出資證明及家人內部購房協(xié)議及實際情況都可以證明父母出錢是為了自己和子女同住而不是贈與給子女，這樣房屋應認定為家庭共有財產。
  

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• 151****2343

  離婚時，夫妻房屋如何分割？離婚是婚姻關系當事人，即夫妻雙方依照法律規(guī)定解除婚姻關系的法律行為，是終止婚姻關系的法定形式，分為協(xié)議離婚和訴訟離婚。離婚于財產關系而言，必然導致夫妻共有財產關系的終止以及夫妻共同財產的合法分割。在夫妻共有財產中，房產屬于**主要的財產之一。在法院審理的因離婚導致的財產分割案件中，由于房屋的所有權狀況復雜，對房屋的價值、房屋的歸屬等問題發(fā)生的爭議很多，成為離婚案件處理中的一個重點和難點問題。 我國《婚姻法》對離婚房產分割做了原則性的規(guī)定，**高人民法院先后出臺了《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》（下稱《離婚財產分割意見》）、《**高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的婚姻法解釋（一）》（以下簡稱《婚姻法解釋（一）》）、《**高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的婚姻法解釋（二）》（以下簡稱《婚姻法解釋（二）》）等司法解釋，對有關財產問題進行了比較具體的規(guī)定。本文基于我國的相關法律規(guī)定和司法實務，淺析在實踐中處理離婚案件夫妻共有房屋分割問題的原則和方法。 一、夫妻共有房屋的認定 當前我國房屋根據(jù)不同的標準，可劃分多種類型，但依據(jù)房屋所有權的歸屬標準，可以分為公房和私房兩種，這是一種**基本分類。公房，是指國有房屋和集體所有的房屋，其中國有公房包括國家投資建設由房產管理部門直接經營管理的房屋(稱為“直管公房”)和機關團體、國有企業(yè)、事業(yè)單位自主投資建設并自行管理的房屋(稱為“自管公房”)；集體所有的房屋是集體組織投資建設并自行管理的房屋。私房，是指個人所有或數(shù)人共有的自用或出租的住宅或非住宅用房，包括城市商品房和農村宅基房等。 根據(jù)現(xiàn)行《婚姻法》及“婚姻法解釋”等的規(guī)定，結合法律實務和生活實踐，屬于夫妻共同所有的房屋主要有以下幾種情形： 1、婚姻期間夫妻雙方共同購買的公房、商品房、經濟適用房、私有房屋； 2、夫妻一方在婚前承租、婚后用夫妻共同財產購買的房屋； 3、婚前以男女雙方的積蓄共同購買的公房、商品房、經濟適用房等房屋； 4、由一方在婚前購買或自建，婚后又以共同財產組織重建的的房屋；僅有部分改建、擴建的，改擴建部分屬夫妻共同所有； 5，結婚前，父母出資購置的房屋，明確表示贈與夫妻雙方的； 6、結婚后，父母出資為雙方購置的房屋，未明確表示贈與夫或妻一方的； 7、一方或雙方在婚姻關系期間繼承的房屋歸夫妻共同所有，但遺囑中確定只歸夫或妻一方的除外； 8、工作單位基于職工的勞動人事關系、職工工齡等福利分房形式分配的，并由夫妻雙方出資購買的職工福利房等。 二、夫妻共有房屋的分割原則 根據(jù)我國婚姻家庭法律和有關司法解釋的規(guī)定，在離婚關系中，對夫妻共有房屋的分割主要采取以下原則： 1、自愿協(xié)商的原則 我國《婚姻法》第39條：“離婚時，夫妻的共同財產由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時，由人民法院根據(jù)財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。”該條文明確規(guī)定了處理夫妻共同財產時的首要原則就是自愿協(xié)商，先由夫妻雙方協(xié)議處理。夫妻雙方在離婚時的財產分割協(xié)議，只要不非法處分與其他人共有的財產或第三人所有的財產，人民法院在審查離婚雙方處理財產的協(xié)議時，就應當尊重當事人意思自愿的財產分割自治協(xié)議。 2、男女平等原則 男女平等是憲法規(guī)定的基本權利，也是民事法律領域的基本原則，體現(xiàn)在夫妻婚姻關系中，就是男女婚姻地位平等和夫妻關系平等，無論是協(xié)議離婚還是訴訟離婚，根據(jù)我國《婚姻法》第17條：“夫妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權?！币约啊痘橐龇ń忉專ㄒ唬返?7條“夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的”規(guī)定，夫妻共同財產的分割理應堅持男女平等原則。 3、照顧子女和女方權益的原則 對夫妻的共同財產，夫妻雙方有平等的所有權和使用、處分的權利，離婚時雙方當然有平等分割共同財產的權利。同時，為了保證婦女不因經濟原因影響離婚權利的行使，影響生活質量和子女的健康成長，我國《婚姻法》第39條規(guī)定“離婚時，夫妻共同財產在協(xié)議分割不成時，由人民法院根據(jù)財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決”，對不宜分割使用的夫妻共有的房屋，應根據(jù)雙方住房情況和照顧女方或無過錯方等原則給一方所有。 4、有利于生產、生活原則 婚姻關系存續(xù)期間居住的房屋屬于一方所有，另一方以離婚無居住地為由要求暫住的，經查實可根據(jù)實際情況的需要給予暫住，但一般不超過2年。如果采取折價補償方式分割共有房產，分得房屋的一方對另一方應給予對方相當房屋一半價值的補償。共有房屋分割時，不能破壞財產的使用價值和經濟價值，盡量使分割后的財產一如既往發(fā)揮作用。 5、照顧無過錯方原則 根據(jù)《婚姻法》第46條規(guī)定：一方有重婚、姘居、家庭暴力、虐待和遺棄等行為而導致離婚的，無過錯方有權請求損害賠償?；谶^錯行為給無過錯方可能帶來極大的身心傷害，嚴重影響夫妻感情的破裂，所以在分割共同財產時應當對無過錯方給予照顧。即便是在離婚前隱藏、轉移、變賣、毀損共同財產或者偽造共同債務企圖侵占另一方財產的，也屬于離婚中有過錯，對其可以少分或者不分共同財產。 6、不損害國家、集體，他人利益原則。 夫妻雙方在離婚時的財產分割協(xié)議，不能非法處分夫或妻一方或者婚姻家庭與其他人共有的房產，更不能非法處分基于管理等占有的第三人所有的房產，否則，不產生處分的效力，人民法院在離婚訴訟中應當審查離婚協(xié)議不損害國家、集體，他人利益原則。 三、夫妻共有房屋的具體分割方法 根據(jù)房屋的產權特點，以夫妻共有房屋、夫妻一方所有的房屋、家庭成員共有房屋、夫妻共有的“部分產權房”或尚未取得產權房等四種情況來分析共有房屋的分割問題。 1、夫妻共有房屋。 指夫妻共同享有完全所有權的房屋，**典型的就是夫妻共同出資購買的房屋和共同受贈或繼承的房屋。根據(jù)《婚姻法解釋（二）》第19條的規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產?！睂τ诟改附o子女出資買房的情況，《婚姻法解釋（二）》第22條規(guī)定分為婚前行為和婚后行為區(qū)別對待：當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。
  

  查看全文↓ 2018-09-04 19:55:37
• 131****6665

  首先，明確產權，不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產。其次，明確產值，即房屋價值，按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。再次，分清權益部分和債務部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方房屋價值的一半，得房方單獨償還剩余的本金及利息。 2.夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產證，離婚時房屋如何分割？ 按**高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產證，那么該房屋是婚前財產。因此，離婚時，另一方無權要求分割。 3.夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割？ 雖然房屋是一方婚前購得，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產。需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為夫妻共有財產。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產，那么該部分不應認定為夫妻共有財產。 4.夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割？ 房產證雖然是物權憑證，是證明房屋權屬關系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產證的房屋就應當是婚后財產，還是要將財產來源細分為婚前婚后兩部分進行分割。 5.夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財產還貸但房屋**，離婚時，尚未取得房產證的房屋如何分割？ 根據(jù)**高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）的規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，**高院民一庭有關解釋明確，法院不宜判決房屋所有權歸屬的范圍包括：（1）購買福利性政策房屋；（2）購買商品房； （3）購買經濟適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產證的，法院不宜就該房所有權直接判決。 6.父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割？ 根據(jù)**高人民法院關于《婚姻法》司法解釋（二）第二十二條規(guī)定，父母在雙方結婚前的出資，視為對自己子女的贈與，另有約定除外；父母在雙方結婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，另有約定除外。 在實踐中，還有一種情況：在離婚時，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的，并拿出借據(jù)證實。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認，法院一般不對該債權債務是否成立進行實質性審查，因為債權人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對房屋進行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。 7.房產證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割？ 比如，房產證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。對此，法院一般不會將其主動追加第三人，而是采取如下措施：（1）根據(jù)當事人的申請，對房屋部分的財產分割不予審理， 由當事人另案起訴；（2）根據(jù)當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，后根據(jù)析產的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。 8.婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割？ 在上述情況下離婚時，房產證上有名字一方，如果不承認另一方購房時出過資，認為房屋屬于其婚前個人財產，不作分割。在不能證實自己有出資且不是贈與給一方的前提下，另一方的權益法院是無力保護的。也就是說，即使另一方出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決一方給予適當補償。
  

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• 問 在法律上有規(guī)定房屋過戶期限嗎？
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  買賣雙方規(guī)定咯，這個要雙方協(xié)商好的，無問題的，其實好簡單

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• 問 夫妻離婚房產怎么分，法律怎么規(guī)定的？
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  一、按照新婚姻法規(guī)定，不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，只要是夫妻雙方婚后共同出資（包括貸款）取得的房屋產權，均為共同財產。二、新婚姻法對于婚后房產權屬問題的其他幾種情況：1、夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產權，離婚后房屋的分割首先，明確產權，不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產。其次，明確產值，即房屋價值，按市場價計算，不按當初購房合同金額計算。再次，分清權益部分和債務部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方房屋價值的一半，得房方單獨償還剩余的本金及利息。2、夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產證，離婚時房屋的分割按**高人民法院關于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產證，那么該房屋是婚前財產。因此，離婚時，另一方無權要求分割。3、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后房屋的分割雖然房屋是一方婚前購得，但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分，除夫妻雙方另有約定外，應當視為共同財產。需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為夫妻共有財產。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產，那么該部分不應認定為夫妻共有財產。4、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后房屋的分割

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• 問 期房退房在法律上有哪些規(guī)定和要求？
  答

  聽說退房挺麻煩的，得仔細看看合同，咨詢專業(yè)人士。

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• 問 房屋出典在法律上有什么特點呢？
  答

  1、房屋出典是“房不計租、錢不計息”的互利、有償法律關系。在房屋出典中，承典人占有使用出典的房屋而不交納租金；出典人取得、使用承典人的金錢，而不支付利息。但出典人交付房屋須以承典人支付典價為前提，因而雙方這種法律關系又是雙務、有償?shù)摹?、房屋出典受典期限制，典期屆滿前出典人并不喪失房屋所有權，承典人只能取得房屋典權（用益物權）。房屋出典后，在典期以內，出典人仍然享有房屋所有權，但已不能直接占有、使用房屋；承租人雖取得對房屋的占有、使用權，但并不能任意進行處分。典期屆滿的一般法律后果是，出典人如不返還典價款即喪失房屋所有權，承典人則因此而取得房屋所有權。3、房屋出典須符合法定條件和程序，是一種要式法律行為。

• 問 法律上有什么規(guī)定嗎？
  答

  面積誤差超過3%的，購房者有權解除合同，實際面積影響；超過預售許可面積而使購房者購買的超面積部分商品房無法辦理產權登記。對于縮水的商品房，**大的麻煩就是預計使用面積達不到，可以重新選擇。