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目前，我國國有土地使用權(quán)出讓的方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。在這三種方式中，招標(biāo)和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權(quán)的現(xiàn)象；協(xié)議出讓由于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價（包括無償）出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓**低價標(biāo)準(zhǔn)至關(guān)重要。1992年原國家土地管理局出臺的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價的一定比例收取，**低不得低于標(biāo)定地價的40%”；1995年又出臺了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)**低價確定辦法》規(guī)定，協(xié)議出讓**低價根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準(zhǔn)地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定，確定協(xié)議出讓**低價應(yīng)當(dāng)綜合考慮征地拆遷費用、土地開發(fā)費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。
全部3個回答>??有沒有人知道，國土部門收取土地出讓金的具體標(biāo)準(zhǔn)是什么？
145****0139 | 2018-09-09 19:54:21
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134****7156
目前，我國國有土地使用權(quán)出讓的方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。在這三種方式中，
查看全文↓ 2018-09-09 19:54:58
招標(biāo)和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權(quán)的現(xiàn)象；協(xié)議出讓由
于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價
?。òo償）出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓**低價標(biāo)準(zhǔn)
至關(guān)重要。
區(qū)別是否低價出讓國有土地使用權(quán)，現(xiàn)主要依據(jù)以下規(guī)定：1992年原國家土地管理局
出臺的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、
出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價的一定比例收取，**低不得低于標(biāo)定地價的40%”；1995
年又出臺了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)**低價確定辦法》規(guī)定，協(xié)議出讓**低價根據(jù)商業(yè)、
住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準(zhǔn)地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自
治區(qū)、直轄市確定，確定協(xié)議出讓**低價應(yīng)當(dāng)綜合考慮征地拆遷費用、土地開發(fā)費用、銀行
利息及土地純收益等基本因素。
由以上規(guī)定可以看出，協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的土地出讓金不得低于協(xié)議出讓**低
價，協(xié)議出讓**低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)。然而，在實際工作中，由
于出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協(xié)議出讓**低價
標(biāo)準(zhǔn)來衡量是否低價出讓國有土地已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新
增建設(shè)用地直接協(xié)議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權(quán)補交土地出讓金；再者，
還有可能是企業(yè)改制涉及的土地出讓等。
不同情況地價內(nèi)涵不一，繳納土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該有很大差異。首先，僅按不同用途
基準(zhǔn)地價的一定比例確定的協(xié)議出讓**低價標(biāo)準(zhǔn)，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，
難于操作，致使有些地方公布的協(xié)議出讓**低價標(biāo)準(zhǔn)形同虛設(shè)。第二，具體出讓地塊地價內(nèi)
涵往往與協(xié)議出讓**低價地價內(nèi)涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協(xié)議出讓土地出
讓金，既有可能導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)流失，也往往會出現(xiàn)侵犯原土地使用者權(quán)益的情況。第三，
根據(jù)國土資源部《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，劃撥土地
使用權(quán)價格可作為企業(yè)權(quán)益計入企業(yè)資產(chǎn)，劃撥土地需轉(zhuǎn)為有償使用土地的，按出讓土地使
用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金，這已不大適用于按上述文件規(guī)定確定
的協(xié)議出讓**低價標(biāo)準(zhǔn)。
?、?*低價確認(rèn)方法
協(xié)議出讓**低價不能簡單地由基準(zhǔn)地價的一定比例確定，應(yīng)分門別類針對具體出讓土地
類型及地價內(nèi)涵制定標(biāo)準(zhǔn)。
新增建設(shè)用地協(xié)議出讓**低價確定。對于新增建設(shè)用地采用協(xié)議方式出讓的，取得的土
地形式有可能是生地、毛地或熟地。
生地主要是指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的土地，
土地補償費、安置補助費、征地過程中發(fā)生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。
其協(xié)議出讓地價的核定應(yīng)該是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地所產(chǎn)生的土地增值費，或稱土地所有權(quán)收
益、土地純收益。當(dāng)然，土地出讓金與新增建設(shè)土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、
縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標(biāo)
準(zhǔn)向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設(shè)用地土地有償使用費是指國務(wù)院或省級人
民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設(shè)用地的市、
縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質(zhì)不同，但由于新增建設(shè)用地征收標(biāo)
準(zhǔn)的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮(zhèn)土地級別、基準(zhǔn)地價水平等情況確定
的，其標(biāo)準(zhǔn)的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設(shè)用地協(xié)議出讓**
低價的確定可以以此作為依據(jù)。根據(jù)《新增建設(shè)用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確
定，各地征收標(biāo)準(zhǔn)的制定以新增建設(shè)用地中依法納入有償供地的比例約為60%，從而確定平
均純收益征收定額標(biāo)準(zhǔn)，因此協(xié)議出讓**低價的確定可按以下公式計算：
協(xié)議出讓**低價=新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標(biāo)準(zhǔn)÷60%
毛地和熟地具備建設(shè)條件的土地，其協(xié)議出讓**低價的確定可以以基準(zhǔn)地價和生地出讓
**低價加上相應(yīng)的土地開發(fā)費等綜合考慮。
土地價格是一個有機整體，依據(jù)土地構(gòu)成分離出土地出讓金有其片面性，在使用上也有
局限性，一般只適用于工業(yè)用地，用于商業(yè)、住宅等用地并不適用。但對于目前制定新增建
設(shè)用地（工業(yè)用途）協(xié)議出讓**低價標(biāo)準(zhǔn)，卻不失為行之有效的辦法。
對于新增建設(shè)用地中用作商業(yè)、住宅用途的，其協(xié)議出讓**低價的確定要以基準(zhǔn)地價為
準(zhǔn)；以生地、毛地出讓的，從基準(zhǔn)地價中扣除相應(yīng)的平均土地取得費、開發(fā)費等。
企業(yè)改制涉及劃撥土地使用權(quán)協(xié)議出讓**低價確定。根據(jù)國土資源部《關(guān)于改革土地估
價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，企業(yè)改制時，劃撥土地需轉(zhuǎn)為有償使用土地
的，按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金。據(jù)此核算出的土地
出讓金就有可能低于標(biāo)定地價的40%，對于企業(yè)改制涉及的補繳土地出讓金，不能按“不低
于標(biāo)定地價的40%”作為衡量低價出讓國有土地的標(biāo)準(zhǔn)。 -
136****6723
根據(jù)個人住房土地使用權(quán)、已購公有住房和由政府統(tǒng)一實施的拆遷安置房轉(zhuǎn)讓、國有建設(shè)用地使用權(quán)的工業(yè)用地來判斷收取標(biāo)準(zhǔn)。
查看全文↓ 2018-09-09 19:54:47
土地使用權(quán)出讓金的收取標(biāo)準(zhǔn)如下：
1. 個人住房土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)補交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。
（1）1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價的30%收取。
（2）1990年5月19日（含當(dāng)日，下同）以后取得的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價的60%收取。
2. 已購公有住房（含集資建房）、經(jīng)濟適用房按規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的，以國有房地產(chǎn)公司開發(fā)的劃撥商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)補交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價的10%收取。
3. 由政府統(tǒng)一實施的拆遷安置房轉(zhuǎn)讓應(yīng)補交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。
（1）被拆遷戶原土地使用權(quán)為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價的30%收取。
（2）被拆遷戶原土地使用權(quán)為1990年5月19日以后取得的，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價的60%收取。
（3）被拆遷戶原土地如屬于以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場價購買的部分不再收取土地出讓金。
4. 以劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的工業(yè)用地補辦出讓應(yīng)補交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。
（1）1990年5月19日以前取得的，按標(biāo)定地價的30%收取。
（2）1990年5月19日以后取得的，按標(biāo)定地價的50%收取。
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137****5212
什么是"土地出讓金"？土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為"地價"。
查看全文↓ 2018-09-09 19:54:36
出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內(nèi)的土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費，是對開發(fā)投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即"地租 "，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)。
如批租 ５０年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。 土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是"熟地"價，即提供"七通一平"的地塊，出讓金包括土地使用費和開發(fā)費；
另一種是"毛地"或"生地"價，即未完成"七通一平"的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。
例如上海北京東路面積為２．３８萬平方米的７１號地塊，有２０多家單位和１０００多戶居民，新加坡長立國際開發(fā)公司與上海黃浦資產(chǎn)經(jīng)營公司以４６０萬美元的毛地價獲得５０年的使用權(quán)，并投資５３００萬美元。
舊區(qū)的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的５０％～７０％左右。 土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；
樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e上去核算才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。
一般認(rèn)為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。 土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付；如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。
《國務(wù)院關(guān)于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)有關(guān)問題的通知》中規(guī)定 從土地出讓金劃出的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金計算公式為： 從土地出讓金劃出的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金 = 土地出讓面積×土地出讓平均純收益征收標(biāo)準(zhǔn)（對應(yīng)所在地征收等別）×各地規(guī)定的土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例（不低于15%）。
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目前，我國國有土地使用權(quán)出讓的方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。在這三種方式中，招標(biāo)和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權(quán)的現(xiàn)象；協(xié)議出讓由于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價（包括無償）出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓**低價標(biāo)準(zhǔn)至關(guān)重要。1992年原國家土地管理局出臺的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價的一定比例收取，**低不得低于標(biāo)定地價的40%”；1995年又出臺了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)**低價確定辦法》規(guī)定，協(xié)議出讓**低價根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準(zhǔn)地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定，確定協(xié)議出讓**低價應(yīng)當(dāng)綜合考慮征地拆遷費用、土地開發(fā)費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。
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土地出讓金是各級政府出讓一定期限的土地使用權(quán)時一次性收取的出讓價款，是地方政府財政收入的重要來源。房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，開發(fā)商拿地需繳納土地出讓金，二類經(jīng)適房、已購公房在上市前需補交土地出讓金。（該內(nèi)容僅在北京適用）一、土地出讓金是什么？1.土地出讓金是什么？土地出讓金，全稱為國有土地使用權(quán)出讓金。是指：（1）各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，政府往往采用招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓的方式，將一定期限的土地使用權(quán)出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向政府交納土地出讓金，這種情況下的土地出讓金就是我們平時說的地價，可根據(jù)市場來定價；（2）土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款；（3）原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押作價入股，按規(guī)定補交的土地出讓價款。房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，部分已購公房在上市前需補交土地出讓金。
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目前，我國國有土地使用權(quán)出讓的方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。在這三種方式中，招標(biāo)和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權(quán)的現(xiàn)象；協(xié)議出讓由于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價（包括無償）出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓**低價標(biāo)準(zhǔn)至關(guān)重要。1992年原國家土地管理局出臺的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價的一定比例收取，**低不得低于標(biāo)定地價的40%”；1995年又出臺了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)**低價確定辦法》規(guī)定，協(xié)議出讓**低價根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準(zhǔn)地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定，確定協(xié)議出讓**低價應(yīng)當(dāng)綜合考慮征地拆遷費用、土地開發(fā)費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。
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目前，我國國有土地使用權(quán)出讓的方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。在這三種方式中，招標(biāo)和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權(quán)的現(xiàn)象；協(xié)議出讓由于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。非法低價（包括無償）出讓主要發(fā)生在以協(xié)議方式出讓土地的行為上，因此規(guī)范協(xié)議出讓**低價標(biāo)準(zhǔn)至關(guān)重要。1992年原國家土地管理局出臺的《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定“土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價的一定比例收取，**低不得低于標(biāo)定地價的40%”；1995年又出臺了《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)**低價確定辦法》規(guī)定，協(xié)議出讓**低價根據(jù)商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地用途和土地級別的基準(zhǔn)地價的一定比例確定，具體適用比例由省、自治區(qū)、直轄市確定，確定協(xié)議出讓**低價應(yīng)當(dāng)綜合考慮征地拆遷費用、土地開發(fā)費用、銀行利息及土地純收益等基本因素。
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