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• 152****7317

  對于目前在房地產(chǎn)買賣合同交易過程當(dāng)中，開發(fā)商或中介公司要求買房人先交定金再簽訂正式商品房買賣合同的做法導(dǎo)致的眾多買房人定金不能退回的問題，使買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款，引發(fā)了準(zhǔn)備購房者的擔(dān)心與疑慮。那么購房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？
  
  建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用”。除了依據(jù)相關(guān)法規(guī)，要避免定金陷阱，還要注意以下幾點(diǎn)：
  
  首先不要與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議書，不要交定金。在商品房的交易過程中，在簽訂商品房買賣合同前簽訂認(rèn)購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個(gè)必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。
  
  其次是將“定金”寫成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠意金”、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項(xiàng)能退回，退回的法律依據(jù)有兩個(gè)：一是《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持；二是《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。另外，司法實(shí)踐一般認(rèn)為，“訂金”等費(fèi)用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項(xiàng)，屬于不當(dāng)?shù)美虼艘虬床划?dāng)?shù)美姆梢?guī)定來處理。
  
  再次是在簽訂認(rèn)購協(xié)議時(shí)明確約定對自己有利的內(nèi)容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責(zé)任如何承擔(dān)。
  
  通過以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見可以退，另外，必須是在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購房人可以通過合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補(bǔ)充協(xié)議的方式達(dá)到了退定金的目的。另外，對于內(nèi)部認(rèn)購等無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。

  查看全文↓ 2018-09-17 22:57:00
• 135****9959

  簽了認(rèn)購書就是交了定金了，因?yàn)樽约阂庠覆幌胭I的話，開發(fā)商有權(quán)不退定金的

  查看全文↓ 2018-09-17 22:56:48
• 132****8126

  根據(jù)目前的法律規(guī)定，房屋認(rèn)購書中所約定的購房定金是受法律保護(hù)的。也就是說，如果由于購房者的原因不能簽訂購房合同的，那么開發(fā)商就無需退還定金。因此，購房者在簽訂了房屋認(rèn)購書后并不是必須得買房，但是如果不買房，那么購房定金也不會退還。
  在此我們提醒廣大購房者：購買房屋時(shí)**好不要簽訂房屋認(rèn)購書，而直接簽訂購房合同。因?yàn)楹灹苏J(rèn)購書，交了購房定金，購房者在簽訂正式合同時(shí)便處于被動(dòng)地位，有些要求會遭到開發(fā)商拒絕，使購房者有口難言。而實(shí)際上，簽訂認(rèn)購書，并不是房地產(chǎn)交易過程當(dāng)中的必經(jīng)程序，屬雙方自愿行為。如果非要和開發(fā)商簽訂認(rèn)購書不可，也應(yīng)該在簽認(rèn)購書時(shí)在認(rèn)購書上寫上以下字樣：“如果雙方在簽訂正式合同時(shí)，就合同的具體條款達(dá)不成一致意見，不能簽署正式合同，賣方應(yīng)無條件立即退還定金?！?/span>

  查看全文↓ 2018-09-17 22:56:32
• 157****3340

  在購買新房的時(shí)候，繳納了定金并簽訂了認(rèn)購合同的話，如果單方面終止合同的話需要賠償開發(fā)商的違約責(zé)任。
  
  一般認(rèn)購合同上都是有 寫違約責(zé)任的，如果單方面終止開發(fā)商會追究買受人的違約責(zé)任，不過可以和置業(yè)顧問商量，讓他幫你賣出去，然后把定金轉(zhuǎn)成另一個(gè)買方的名字，具體與開發(fā)商或置業(yè)顧問協(xié)商。
  

  查看全文↓ 2018-09-17 22:56:25
• 152****5521

  樓上的回答不正確。
  如果你因不能接受買賣合同條款（如交房日期、交房條件等），而無法與開發(fā)商簽訂正式合同的，開發(fā)商應(yīng)該退還已收取的認(rèn)購金。

  查看全文↓ 2018-09-17 22:56:13

相關(guān)問題

• 問 簽了認(rèn)購書還能退房嗎
  答

  可以轉(zhuǎn)讓,有的開發(fā)商有意將預(yù)訂金寫為定金造成不退款,如發(fā)現(xiàn)“定”就要開發(fā)商簽上不夠房可退款。另外和開發(fā)商議退款,因?yàn)槭钦J(rèn)購書不是合同文本,理應(yīng)該退也不存在違約金。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??簽了認(rèn)購書還能退房嗎？簽訂認(rèn)購書退房還能不能要回定金？
  答

  《擔(dān)保法》第 89 條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債務(wù)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。

  全部4個(gè)回答>
• 問 認(rèn)購書的交房日期過期可退房嗎？簽了認(rèn)購書可以退房嗎？
  答

  交了**,為什么沒簽合同呢? 這正好是售房方的失誤,你有他們收款的證明嗎?如果有你可以憑收款的證明去退款,因?yàn)槟銈冎g還沒簽合同.沒形成法律規(guī)定上的合同關(guān)系但是要看你們認(rèn)購書上是如何約定退房，有約定，按照約定，沒有的話，可以另行協(xié)商，或者找出開發(fā)商的違約之處，然后再談解約，這樣對你們有利些。.具備商品房銷售條件的房屋開發(fā)公司可以和買房人簽訂房屋認(rèn)購書,但它不是商品房買賣中的必經(jīng)程序。 在一般情況下,房屋認(rèn)購書不是商品房買賣合同,但是它具備法律效力。 根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,認(rèn)購書是具有法律效力的,具體表現(xiàn) 在: 1、出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定(訂)金返還買受人。即在一般情況下,認(rèn)購書雖不是商品房買賣合同,但它具有法律效力。 2、具備了商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購書與商品房買賣合同具有同等的法律效力。

  全部3個(gè)回答>
• 問 買房簽了認(rèn)購書能退嗎
  答

  簽了認(rèn)購書是可以退房的，但是雙方需要到房地產(chǎn)發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證過戶或注銷的手續(xù)，房主可以通過電話的形式向開發(fā)商提出，如果因開發(fā)商的問題導(dǎo)致退房，則由開發(fā)商承擔(dān)退房造成的損失，包括貸款利息，首付款和購房的稅費(fèi)等。其次就是如果購房合同中約定的退房的賠償標(biāo)準(zhǔn)，則按合同約定來處理，合同約定的賠償標(biāo)準(zhǔn)不足以彌補(bǔ)損失的話，可另行要求賠償。然后買房人提出退房要求后15日內(nèi)，開發(fā)商需要退還買房人已經(jīng)支付的全部房款，并且負(fù)責(zé)辦理完雙方的解除或終止合同的全部手續(xù)。如果開發(fā)商無法按時(shí)辦理完這些，那開發(fā)商每天要向買房人支付相應(yīng)的違約金。如果因?yàn)橘彿空哔J款申請銀行未批準(zhǔn)，雙方對付款方式不能協(xié)商一致等原因造成退房的，開發(fā)商不用承擔(dān)賠償責(zé)任。

• 問 ??簽了認(rèn)購書還能退房嗎？簽訂認(rèn)購書退房還能要回定金嗎需要賠付什么嗎？
  答

  一、簽訂認(rèn)購書后定金能退回嗎？房屋認(rèn)購書為預(yù)約合同，內(nèi)容一般是商品房買賣雙方對交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。在房屋認(rèn)購書中，開發(fā)商承諾在一定期間內(nèi)不再將房屋轉(zhuǎn)讓給除認(rèn)購人以外的人，而認(rèn)購人則保證在一定期間內(nèi)與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同。購房者在簽訂房屋認(rèn)購書以后，如果房屋認(rèn)購書中約定了購房訂金，那么認(rèn)購書簽訂后的購房定金如何處理呢？有以下幾種情況：（一）如在起訴前開發(fā)商還未取得《商品房預(yù)售許可證》，那么這份房屋認(rèn)購書就是無效的，定金需要退回。（二）如果買方?jīng)]有按照認(rèn)購書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬買方違約，定金不予返還；賣方在認(rèn)購書規(guī)定的期限內(nèi)，將認(rèn)購房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。（三）如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。（四）如果雙方都不存在上述第一項(xiàng)的違約行為，僅對預(yù)售（銷售）契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。（五）如果一方在正式簽約時(shí)對認(rèn)購書中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。二、怎么防范商品房認(rèn)購書風(fēng)險(xiǎn)？（一）訂立商品房認(rèn)購書前需要注意的相關(guān)事項(xiàng)：這個(gè)階段，雖不需要訂立合同，但做好足夠的準(zhǔn)備，對防范風(fēng)險(xiǎn)也是非常必要的。購房者在這個(gè)階段必須做好兩項(xiàng)前期工作，具體如下：1、購房者必須考慮清楚，決定購買將要預(yù)訂的商品房購房者在決定購買該商品房之前，應(yīng)做一些必要的調(diào)查和咨詢工作。調(diào)查的內(nèi)容應(yīng)包括：開發(fā)商的信譽(yù)和實(shí)力，其他條件類似樓盤與你看中的樓盤的價(jià)格、區(qū)位、戶型、環(huán)境比較，還有該開發(fā)項(xiàng)目的一些基本情況。2、購房者應(yīng)積極爭取不與開發(fā)商訂立商品房認(rèn)購書通過前一項(xiàng)準(zhǔn)備工作，購房者已經(jīng)基本了解了該商品房屋的部分情況，確定了該商品房的可購買性，訂立商品房認(rèn)購書，對購房者確實(shí)沒什么益處，而且還會為購房者帶來風(fēng)險(xiǎn)。對這樣一個(gè)無益的合同，購房者還是能不簽就不簽為好。3、購房者應(yīng)掌握必要的法律知識應(yīng)對買房購房者應(yīng)在簽訂合同時(shí)考慮清楚再簽約。而購房者怎樣考慮清楚，只能依據(jù)相關(guān)法律知識。（二）訂立商品房認(rèn)購書時(shí)需要注意的相關(guān)事項(xiàng)：找出風(fēng)險(xiǎn)，針對風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)備解決方案，與開發(fā)商協(xié)商訂立合同。（三）訂立商品房認(rèn)購書后需要注意的相關(guān)事項(xiàng)：1、分析當(dāng)前形勢，分析風(fēng)險(xiǎn)及問題所在。2、對因顯失公平等原因而購房者不滿意的商品房認(rèn)購書，購房者可采用以下方法解決：a、與開發(fā)商協(xié)商，訂立補(bǔ)充協(xié)議。b、向人民法院起訴，撤銷該協(xié)議。

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