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• 151****8648

  借名買房合同有效嗎?
  “借名買房”是指房屋的實際出資人借名他人名義買房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。
  這樣操作是否有效，主要看界名人(實際購買人)和出名人(房屋登記人)之間是否有借名協(xié)議，這主要是根據(jù)我國《民法通則》關(guān)于當事人“意思自治”原則的規(guī)定，如果借名人和出名人在房屋購買以前簽訂了房屋借名協(xié)議，將房屋的權(quán)屬約定清楚的，應該認定借名行為有效，房屋的時機權(quán)屬歸借名人。
  如果當事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應當根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。
  被借名人起訴借名人騰房怎么辦呢?
  騰退房屋糾紛中，被告方以雙方之間存在借名買房關(guān)系作為抗辯的，法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，當事人堅持不反訴的，應就其抗辯是否成立進行審理并作出判定。
  假如查明確實是借名買房關(guān)系，依法應當駁回原告的訴訟請求。
  出名人擅自出賣房屋怎么辦呢?
  出名人將登記在其名下的房屋擅自轉(zhuǎn)讓給他人，借名人以其對房屋享有實際權(quán)利為由，要求確認買賣合同無效的，一般不予支持，但借名人能夠證明買受人知道或應當知道房屋存在借名登記的除外。
  如果買受人是善意第三人，買受人、借名人均要求繼續(xù)履行合同的，按以下的規(guī)定處理：
  1、已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;
  2、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的;
  3、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。
  如何降低“借名買房”風險
  借名買房風險大，消費者應盡量通過正規(guī)方式購房，若不得已需要借名買房時，應注意以下幾個方面，力求將風險降至**低：
  首先，借名買房之前要弄清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，防止將來無法取得房屋所有權(quán)。
  其次，簽訂書面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書面協(xié)議中應明確雙方的借名買房合同關(guān)系，可以請第三方見證合同。
  再次，注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。

  查看全文↓ 2018-09-24 15:18:05
• 158****8440

  建議**好去公證下，再等一問問這方面的專家。
  “借名買房”的實質(zhì)就是通過不正當?shù)那?，向銀行隱瞞實際情況，進而獲得本不應有的貸款，這是一種欺詐行為。這種行為本身就不受法律保護，一旦出了問題，雙方都難以如愿維權(quán)。
  “借名買房”的風險還不僅于此。如果“被借名方”存在債務(wù)危機，“借名方”就有可能白白損失一大筆財物?！袄纾唤杳健谕饷嬗袀鶆?wù)，債權(quán)人是可以要求查封其房產(chǎn)的，那么‘借名方’，也就是真正的出資人、還貸方他的利益是肯定要受損的，甚至是房財兩空”，周鑫說。
  “被借名方”同樣也存在風險。如果“借名方”不及時還貸，“被借名方”的信用記錄是要受到影響的。等到“被借名方”自己需要買房時，他面臨的政策、利率和**很可能更高，對他自己很不利。所以，無論“借名”還是“被借名”，都要三思后行。

  查看全文↓ 2018-09-24 15:17:54
• 157****0983

  借名人的動機分析
  借名人出資購房，卻將房屋登記在其他人名下，歸根結(jié)底是為了享受本不應由其享有的利益，主要有以下幾種情況：
  1、規(guī)避因身份帶來的購房限制。
  這是借名購房**常見的情況，占到了借名購房案件總數(shù)的90%以上。前述案例一、二均屬于此種類型。在實踐中，不符合條件的購房人為了購買經(jīng)濟適用房或兩限房等保障性住房，或為了規(guī)避“限購令”，或為了享受更低的**額度、更長的貸款年限，或為了購買他人單位出售的房改房、集資建設(shè)的房屋，如此種種五花八門。借名人為了享受出名人的身份帶來的利益，采取借用他人名義購房的方式。
  2、為了轉(zhuǎn)移財產(chǎn)或逃避債務(wù)。
  將房屋登記在其他人名下，并約定房屋的所有權(quán)仍歸自己所有，能夠滿足一些不愿意“露富”的官員的“需求”;也成為某些債務(wù)人逃避債務(wù)或執(zhí)行的慣用伎倆，在離婚訴訟中也會出現(xiàn)夫妻一方主張登記在他人名下的房屋是用夫妻共同財產(chǎn)購買的情形。
  3、為了節(jié)約將來可能發(fā)生的過戶費用。
  父母將自己出資購買的房屋登記在子女名下通常是出于這一考慮。由于父母子女關(guān)系，產(chǎn)生糾紛的情況很少見。僅有的個別案例均是子女不愿讓父母共同居住在登記在自己名下的房屋，父母起訴子女要求確認房屋歸自己所有。
  借名購房的法律風險分析
  在借名購房法律關(guān)系中，借名人由于實際出資卻不享登記的房屋所有權(quán)，通常比出名人要承擔更高的風險，一旦雙方關(guān)系交惡，借名人并非一定能夠依據(jù)協(xié)議要回房屋，在無法取得房屋所有權(quán)時，借名人將面臨重大的經(jīng)濟損失，而出名人也并非只享受權(quán)利不承擔風險。具體而言，借名購房的風險主要有以下類型：
  1、借名購房合同被確認無效。
  在借名購房合同效力的認定問題上，保障性住房和普通商品房的結(jié)果截然不同。2010年12月北京市高級人民法院印發(fā)的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第15條、第16條分別針對普通商品房和保障性住房的借名購房合同的明確了處理原則。根據(jù)該兩條規(guī)定，針對普通商品房簽訂的借名購房協(xié)議有效，而購買經(jīng)濟適用住房等保障性住房的借名購房協(xié)議，因為違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，侵害其他廣大符合購房資格的購房人的利益，一般認定為無效。
  在司法實踐中，針對經(jīng)濟適用房的借名購房合同，法院會進行更為細致的審查與區(qū)分，滿足下列條件的借名購房合同可以認定為有效：
  (1)借名購買的經(jīng)濟適用房的原購房合同是在2008年4月11日之前簽訂的;(2)當事人明確約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，或在一審法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)具備上市交易條件;(3)登記人并非通過搖號取得購房資格的。此類借名購房合同因不具有對社會公共利益的損害，從而可以得到法院的認可。
  在案例一中，林先生與徐先生之間就購買經(jīng)濟適用房存在借名購房協(xié)議，訴爭的商品房買賣合同簽訂于2005年3月，2006年取得房屋所有權(quán)證后五年，即至2011年6月，限制上市交易期限屆滿，若林先生的房屋并非通過搖號而取得購房資格，則應當認定借名購房協(xié)議有效。
  2、借名購房的事實認定困難。
  借名購房多發(fā)于具有親屬或朋友關(guān)系的雙方之間，也正是由于雙方關(guān)系密切，基于相互信任，簽署書面協(xié)議的情況并不多見。當出名人不承認借名購房關(guān)系時，依據(jù)舉證責任的規(guī)定，借名人需要證明雙方之間的借名購房關(guān)系存在。法院通常會綜合房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、購房票據(jù)、合同、房屋產(chǎn)權(quán)證的持有情況以及對于借名購房的事實有無合理解釋等因素綜合判斷。對于借名人而言，其提交的證據(jù)必須能夠形成一個完整的證據(jù)鏈，這對于欠缺自我保護意識的當事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相關(guān)的證據(jù)，無法完成舉證責任，要回房屋的所有權(quán)將變得十分困難。在一中院2014年審理的52件借名購房糾紛中，因證據(jù)不足，有10件案件法院沒有認定借名購房的合同關(guān)系存在。

  查看全文↓ 2018-09-24 15:17:36

相關(guān)問題

• 問 ??借名買房違法嗎?借名買房協(xié)議是否有效?
  答

  借名買房是指真正的買房人以他人的名義購買房產(chǎn)。從表面上看是出名人購買了房屋，簽訂的房屋買賣合同，而實際上是借名人購買該房屋，支付了房款。在借名買房中，購房合同是否有效需要分不同情況而定：1. 如果購買的是商品房，該房屋買賣合同為有效合同。因為商品房為意思自治，買受人可以根據(jù)自己的意志進行購買房屋。2. 如果購買的是經(jīng)濟適用房、拆遷房、回遷房、福利房等帶有個人身份的房產(chǎn)，這類房屋買賣合同為無效合同。因為這類房產(chǎn)的購買者需具備一定的資格，沒有資格的人借用他人名義進行購買的，有違相關(guān)政策和法律。借名買房合同，在履行過程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認定為無效。其理由主要應從政府推出安居房和限價房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，從而改善整個社會的居住狀況才推出這項針對特殊人群的優(yōu)惠政策，在開發(fā)安居房和限價房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財政補貼，而名義買房人轉(zhuǎn)讓的實際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購房權(quán)，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買安居房或限價房，而原應享受安居房或限價房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價房的初衷，因而違反了社會公共利益。在法律上，借名買房中存在著諸多風險：（1）登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認借名之事。（2）第三人對登記購房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給事實購房人的行為提出異議，實踐中，借名買房雙方進行約定時，事實購房人認為借名與登記購房人的配偶沒有關(guān)系，真正的房主是自己，但登記購房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認借名買房的事實，確認該房產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。（3）房產(chǎn)被登記購房人處分（轉(zhuǎn)讓或抵押）或被法院執(zhí)行。綜上所述，為了維護自己的財產(chǎn)，建議大家不要借名買房。1、如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買房合同是當事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買房合同應具有法律效力。但該合同**好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)?！倍?，需要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購房發(fā)票等等。因為，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實際產(chǎn)權(quán)人是事實購房人。事實購房人有可能得到法院支持，房屋登記不實可**終得以糾正。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，事實購房人只能主張事實上的借款關(guān)系要求登記購房人返還房款。2、另外，即便借名買房合同是有效的，但登記購房人違反該約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實購房人并不能追回該房產(chǎn)。因為根據(jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時已支付合理的價格，同時，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應受到法律的保護。事實購房人僅有權(quán)向登記購房人要求賠償。3、至于登記購房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請法院強制執(zhí)行，法院以不動產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣該房產(chǎn)，致使事實購房人喪失對房屋的所有權(quán)。如果借名買房合同無效，已經(jīng)付款的事實購房人，只能向登記購房人要求返還購房款，如果借名合同有效，事實購房人在執(zhí)行過程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對案外人提出的異議，按照法定程序進行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長批準中止執(zhí)行。

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• 問 ??借名買房違法嗎?借名買房協(xié)議是否有效?借名買房爭議如何處理?
  答

  一、什么是借名買房所謂借名買房是指實際購房人出資，由名義購房人與賣房人簽訂房屋買賣合同，房屋產(chǎn)權(quán)登記為名義購房人，實際購房人與名義購房人約定房屋產(chǎn)權(quán)歸實際購房人所有的買房形式。借名買房出現(xiàn)糾紛的情況比較多見，房地產(chǎn)限購無疑是當事人選擇借名買房的主要原因。二、確定借名買房雙方之間的協(xié)議是否有效借名買房出現(xiàn)糾紛首先需要判斷當事人之間是否形成借名的合意，若雙方?jīng)]有書面的借名協(xié)議，僅憑口頭約定在對方當事人否認的情況下，法院很難認定借名的事實。如果有證據(jù)證明雙方形成借名的合意，則要就協(xié)議是否有效進行判斷。一般情況下有兩種可能：第一：為了規(guī)避房地產(chǎn)限購政策而借名買房，雖然實際購房人不具備購房資格，但房地產(chǎn)限購政策并不屬于法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此借名協(xié)議是有效的，實際購房人有權(quán)憑借名協(xié)議主張自己的權(quán)利。第二：為了規(guī)避經(jīng)濟適用房限購政策而借名買房，經(jīng)適房政策保障的是社會低收入群體的住房權(quán)利，《合同法》第五十二條第四項規(guī)定：“損害社會公共利益的合同無效”，不符合購買經(jīng)適房的主體通過借名買房協(xié)議而購買了經(jīng)適房顯然損害了社會公共利益，因此這種借名協(xié)議是無效的。三、如果雙方協(xié)議無效怎么辦?如果借名協(xié)議無效，即借名買房程序不能執(zhí)行，實際購房人只能要求名義購房人返還購房款，無權(quán)要求確認房屋的產(chǎn)權(quán)歸其所有。但如果借名協(xié)議有效，則要判斷協(xié)議是否可以履行。若實際購房人在訴訟時已經(jīng)取得了購房資格，則有權(quán)要求法院確認房屋的產(chǎn)權(quán)歸自己所有，若實際購房人在訴訟時尚未取得購房資格，法院很難支持將房屋的產(chǎn)權(quán)判歸實際購房人所有，這種情況下實際購房人可以等到取得購房資格后再向法院提起確權(quán)訴訟。

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• 問 借名購房協(xié)議有效嗎？
  答

  在借名購房中，涉及雙重法律關(guān)系：一為內(nèi)部關(guān)系，即借名人和出名人之間的借名購房合同關(guān)系;二為外部關(guān)系，即借名人或出名人將房屋出賣給第三人，形成其和第三人的買賣合同關(guān)系。先探討借名購房的內(nèi)部法律關(guān)系，即借名購房合同的法律性質(zhì)及其效力。我國合同法并未將借名購房合同作為典型合同予以規(guī)定，故其為非典型合同，即無名合同。借名購房合同側(cè)重于借名人和出名人之間的信賴關(guān)系，借名人將自己出資購房經(jīng)他人允諾而登記他人名下，其法律性質(zhì)與委托合同相似，故可類推適用委托合同的相關(guān)規(guī)定。應注意的是，借名購房合同不是信托合同。在信托合同中，受托人不僅取得信托財產(chǎn)的所有權(quán)或其他權(quán)利，且其對信托財產(chǎn)有積極管理和處分的權(quán)利;而在借名購房合同中，借名人對財產(chǎn)仍有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。此外，借名購房合同也不是通謀虛偽表示。在通謀虛偽表示中，表意人沒有作出意思表示的真意，相對人對此明知并達成合意，因此該意思表示在當事人之間無效。而在借名購房合同中，借名人確有將房屋登記于他人名下之法律拘束意思，出名人也在這個意義上為允諾，雙方達成真實的意思表示。因此，借名購房合同與通謀虛偽表示有別。判斷借名購房合同是否有效，關(guān)鍵問題在于其是否違反法律禁止性規(guī)定。禁止性規(guī)定可分為效力型禁止性規(guī)定和管理型禁止性規(guī)定，兩者區(qū)分標準在于是否違反了公共利益。前者因違反公共利益無效，后者與公共利益無涉，應為有效。對此，應根據(jù)當事人訂立借名購房合同的目的而區(qū)分判斷：如果當事人訂立借名購房合同的目的在于購買政策性保障住房，則其因違反公共利益而無效;倘若其目的在于規(guī)避限購政策或信貸政策，因其未違反公共利益，應為有效。

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• 問 請問個人所簽的購房協(xié)議在法律上有效嗎?
  答

  你可以和他簽訂一個附條件的協(xié)議（合同），條款中注明，當產(chǎn)權(quán)證一旦辦妥，房屋的產(chǎn)權(quán)將按照現(xiàn)簽訂的協(xié)議進行轉(zhuǎn)移和執(zhí)行。這就是民事合同中的附條件或者附期限合同，條件一旦成就或者期限到達，合同即生效。

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• 問 ??借名買房違法嗎?借名買房存在哪些法律風險?
  答

  有關(guān)借名買房而引發(fā)的法律糾紛層出不窮，掌握有關(guān)法律知識很有必要。那么，借名買房有哪些法律風險，借名買房的合同效力又是怎樣？下文將就此問題展開分析與討論，希望對您有所幫助。一、借名買房的法律風險1、首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難；2、其次，如果登記購房人有對外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；3、再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關(guān)系而被其他人繼承；4、**后，如果銀行**后查實實際購房人與借款人不是同一個人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房價款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負擔相應的稅費。二、借名買房合同的效力問題在借名買房的背后，實際出資人會與登記購房人簽訂相應的房屋買賣合同，以保證自己能夠取得所購買的房屋，該合同的有效性對實際出資人是否能夠取得房屋或者**大化的保護自身的利益至關(guān)重要。對于雙方在幕后簽訂買賣合同的有效性需要具體分析。1、借名購買一般的商品房，該買賣合同應當認定為有效合同這是我國合同法的一項基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應具有法律效力。實際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。2、借名購買經(jīng)濟適用房等特殊房屋的合同效力對于該類合同的效力，我國不同法院有不同的認識，有的法院認為該類合同為無效合同，理由是雙方當事人，尤其是實際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應當認定為無效。而有的則認為，我國《合同法》明確規(guī)定違反國家法律法規(guī)強制性規(guī)定的合同才屬無效，而關(guān)于經(jīng)濟適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護市場交易秩序的角度出發(fā)，該類合同不應判歸無效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補繳稅收，合同仍應屬有效。“借名買房”者，一定要認清楚所購房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么**好不要購買，以免一旦發(fā)生糾紛，造成**后落得房財兩空。

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