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• 132****4840

  一、核實產(chǎn)權是否清晰
  賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產(chǎn)權證和產(chǎn)權人身份證核實，確認無誤即可。如果有共有人，則需共有人均同意賣房。
  二、核實房屋狀況
  1、房屋建筑狀況
  如房屋坐落的位置、戶型、結構、朝向、通風、采光、質量、面積、層高、裝修、家具等。
  2、房屋小區(qū)狀況
  如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會、物業(yè)管理等。
  3、房屋權利情況
  如土地使用權類型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有權性質、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結轉讓、列入拆遷范圍等等。

  查看全文↓ 2018-10-10 23:03:28
• 142****0512

  一、二手房交易十項注意
  （1.）房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
  （2.）房屋產(chǎn)權是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  （4）.土地情況是否清晰
  二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  （5.）市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
  （6）.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

  查看全文↓ 2018-10-10 23:03:22
• 143****7635

  購買二手房，**重要的是認真審查房屋產(chǎn)權的完整性、可靠性。
  首先要求賣方提供合法的產(chǎn)權證書正本，并到房管部門查詢產(chǎn)權證的真實性，以及擬購房產(chǎn)產(chǎn)權來源和產(chǎn)權記錄。如房主、登記日期、成交價格、賣方產(chǎn)權的完整性、有沒有被抵押、是否共享等。
  其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
  與商品房不同，二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格、房況、戶型是否合理、各種管理是否到位、供電容量是否能夠負荷空調等大型家電、天花板是否有滲水痕跡、墻壁是否有爆裂或者脫皮、小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費及收費標準等等。此外，請您千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費等。
  在掌握房屋基本情況的基礎上，從多個方面對比判斷二手房的價值。
  **后，提醒您，購買二手房時，不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門辦理完過戶手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。
  挑選“二手房”四大技巧
  住房成為商品，“二手房”交易將成為整個房地產(chǎn)交易市場中**活躍的部分。目前，國家已開始加大促進二手房交易的力度，因此，二手房交易會逐漸活躍起來，但“二手房”買賣不像購置新房那樣一目了然，因此，挑選時應格外注意。
  查明產(chǎn)權狀況
  “二手房”由于大多是隨著住房商品化才成為個人消費品的，“身份”比較復雜，了解其產(chǎn)權狀況非常重要。購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應向有關房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權的來源和產(chǎn)權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋有無債務負擔。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。
  特別注意的是，產(chǎn)權有糾紛的或是部分產(chǎn)權（如以標準價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權、產(chǎn)權不清、無產(chǎn)權的房子，即使房子再好也不要買，以免成交后拿不到產(chǎn)權證。
  看清房屋結構
  “二手房”的結構通常比較復雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結構一般較差。
  選購時，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權證上所標明的一致，房屋布局是否合理，設施設備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞等隱患。為此，可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案，看看圖紙資料，打消疑惑。

  查看全文↓ 2018-10-10 23:03:14

相關問題

• 問 2手房屋買賣需要注意什么？
  答

  1\要注意產(chǎn)權是否明確,以及產(chǎn)權人是否為房屋的出售人.2\該房子的土地使用權期限3\房子的面積,一般依照原來產(chǎn)權登記為準4\該房子內的戶口是否遷出5\房子的交接方式.產(chǎn)權過戶后產(chǎn)權已經(jīng)變更,但需要注意交接的時間方式等6\原房子的維修基金\物業(yè)費用等相關權利的二手房買賣合同幾點注意事項二手房交易的買賣一般都是由雙方當事人自由協(xié)商議定，而房屋買賣的手續(xù)又相對比較復雜，因此買賣雙方在議定房屋買賣合同時，就必須極為謹慎,以避免爭議和損失的發(fā)生。下面，就我多年的實踐經(jīng)驗，本人認為，在二手房買賣合同中如下條款和事項是必須注意的： 　　一、雙方當事人的基本資料：具體指當事人的姓名、地址、聯(lián)系辦法等。雙方應向對方做詳細清楚的介紹和調查,通常來講,應各自出示自己的戶口本和身份證原件；屬共有財產(chǎn)的,共有人也應到場，并在買賣合同上簽字，不能到場的，應出具公證委托書?！　《?、標的：本合同的標的，就是雙方欲進行買賣的二手房，在買賣之前，應詳細查看房屋的房產(chǎn)證和土地證原件，確保出賣人合法擁有房屋?！　∪?、價款：價款中應約定總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、訂金、尾款等。在二手房買賣過程中，通常是一次性付款的，但也存在著出賣人在出賣房屋時，有部分銀行貸款不能清償?shù)那闆r。由于辦理過戶時要求取消銀行抵押，出賣人又無力清償貸款，而要求買受人替他先行還清貸款的，應注意交易安全。還有一種情況是買方必須在房屋過戶后貸款才能支付房款，這兩種情況下，**好是由中介機構提供擔保。　　四、履行期限、地點、方式：這里主要寫明交房時間；房屋附屬物品的歸屬；水、電、物業(yè)管理等的交接；辦理房屋過戶時相互配合與協(xié)調的問題；交易稅費、其他費用分攤責任。這里尤其要注意的是稅費的分擔，通常二手房買賣過程中，約定賣方凈得款**為簡潔。　　五、違約責任：規(guī)定哪些是違約情形；違約責任如何承擔；違約金、訂金、賠償金的計算與給付；規(guī)定免責條款；如有擔保，應規(guī)定擔保的形式；對違約金或訂金的選擇適用問題?！　×?、解決爭議的方式：這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。通常情況是約定仲裁，這樣可以保證爭議的及時解決?！　　∑摺⒑贤l款：雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當事人不能為自己的利益不正當?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責條款；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還?！　“恕⒑贤兄?、終止或解除條款：按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協(xié)助、保密等義務；解除權的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還?！　【拧⒑贤淖兏c轉讓：主要是約定合同變更與轉讓的條件，不能進行變更、轉讓的禁止條款。　　十、附件：在此說明本合同有哪些附件；附件的效力等。目前，二手房買賣合同中的附件通常是約定房屋附屬物的歸屬，列明隨屋贈送的物品清單

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• 問 ??想請教一下買2手房子要注意什么?
  答

  一、二手房交易十項注意（1.）房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。（2.）房屋產(chǎn)權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）.土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。（5.）市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。（6）.福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。（7.）單位房屋是否侵權一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。（8）物管費用是否拖欠有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。（9）.中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。（10.）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮二、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段：（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。（3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。（5）繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。（6）、辦理產(chǎn)權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權證。（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。（8）、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

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• 問 ??請大家說下買賣2手房子注意什么問題？
  答

  一、二手房交易十項注意（1.）房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。（2.）房屋產(chǎn)權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）.土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。（5.）市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。（6）.福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。（7.）單位房屋是否侵權一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。（8）物管費用是否拖欠有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。（9）.中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。（10.）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

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• 問 ??有誰知道買房子都需要注意什么啊？
  答

  一、確認產(chǎn)權的可靠度 1、注意產(chǎn)權證上的房主是否與賣房人是同一個人； 2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用住房； 3、產(chǎn)權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處； 4、一定要驗看產(chǎn)權證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權證的真實性。 二、考察原單位是否允許轉賣 1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成； 2、大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓； 3、一般來說，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（**）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 三、查看是否有私搭私建部分 1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內是否有搭建的小閣樓； 2、是否改動過房屋的內、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間； 3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。 四、確認房屋的準確面積 1、包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積； 2、產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積； 3、**保險的辦法是測量一下房屋內從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。 五、觀察房屋的內部結構 1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點； 2、管線是否太多或者走線不合理； 3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。 六、考核房屋的市政配套 1、打開水龍頭觀察水的質量、水壓； 2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目； 3、確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調的現(xiàn)象； 4、觀察戶內、外電線是否有老化的現(xiàn)象； 5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線； 6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣； 7、小區(qū)有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器； 8、冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。 七、了解裝修的狀況 1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉； 2、了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。 八、查驗物業(yè)管理的水平 1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶； 2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局； 3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責任心； 4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務。 九、了解以后居住的費用 1、水、電、煤、暖的價格； 2、物業(yè)管理費的收取標準； 3、車位的費用。 十、追溯舊房的歷史 1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限； 2、哪些人住過，什么背景，是何種用途； 3、是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案； 4、是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。 十一、了解鄰居的組合 1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區(qū)內看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會層次； 2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心； 3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。 十二、算計一下房價 1、自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值； 2、委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估； 3、銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的**低保值價。 十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是： 1、年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可； 2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明； 3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押； 4、所購房屋產(chǎn)權所屬真實可靠； 5、支付有關手續(xù)費。 十四、請律師 1、二手房買賣的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠； 2、公房上市的時間不長，能提供這一類服務的律師并不多，收費標準也無一定之規(guī)； 3、建議請一位盡可能熟悉業(yè)務的律師做全面顧問。 十五、找代理行(中介) 1、公房上市采取兩頭把關、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作； 2、代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證； 3、在把你的業(yè)務交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失？代理行的服務收費標準是多少？是否能保證買到稱心的二手房？ 十六、考察代理行是否可靠 代理行應該提供兩證： 1、有效的當?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質證書； 2、資質證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。 十七、及時了解政策、程序、費用上的變化 1、公房上市還是一個新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化； 2、媒體的報道十分關注公房上市，要注意報紙的新消息； 3、向律師及中介代理行咨詢； 4、**可靠的還是向有關房管部門咨詢，及時了解**新的信息。 十八、產(chǎn)權是否完整 1、確認產(chǎn)權的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛； 2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉移到原戶主手上。 十九、小心房款和產(chǎn)權的交接 1、不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題； 2、可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉入賣方的賬戶。 二十、保證產(chǎn)權順利過戶 1、必須要經(jīng)當?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權才算完成過戶手續(xù)；有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程. 2、從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

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• 問 ??有誰懂得買房子都需要注意什么??？
  答

  1.）房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。（2.）房屋產(chǎn)權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）.土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。（5.）市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。（6）.福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。（7.）單位房屋是否侵權一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。（8）物管費用是否拖欠有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。（9）.中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。（10.）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

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