已有3個(gè)回答

• 142****0790

  一、開(kāi)發(fā)商逾期交房如何認(rèn)定？
  
  一般而言，出賣(mài)人認(rèn)為房屋的交付使用就是買(mǎi)受人直接占有使用房屋，也就是俗稱的“交鑰匙”；而買(mǎi)受人則有可能認(rèn)為，房屋的交付使用不僅僅是交付房屋的占有，而且還包括交付房屋所有權(quán)證書(shū)。根據(jù)法律規(guī)定對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。
  
  因此，在當(dāng)事人沒(méi)有明確約定房屋的交付使用為交付房屋所有權(quán)證書(shū)的，出賣(mài)人對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有即為合同約定的房屋交付使用。如果當(dāng)事人在合同中明確約定房屋的交付使用不僅是轉(zhuǎn)移房屋占有，還應(yīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，出賣(mài)人則應(yīng)按約定履行義務(wù)。
  
  此外，依照相關(guān)規(guī)定，在商品房銷(xiāo)售合同中，房屋的交付使用必須達(dá)到合同約定的條件，且須經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收和消防驗(yàn)收合格，否則，不能視為房屋已合格交付使用。
  
  若未達(dá)到合同約定的交付條件，須同時(shí)具備鑰匙已交付、竣工驗(yàn)收合格以及已通過(guò)消防驗(yàn)收，才視為房屋已實(shí)際交付使用。房屋管理行政部門(mén)出具的商品房交付使用通知書(shū)是證明開(kāi)發(fā)商所建房屋符合交付條件的重要依據(jù)。
  
  開(kāi)發(fā)商雖已取得商品房交付使用通知書(shū)，但房屋購(gòu)買(mǎi)人有充分證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商交付的房屋不具備合同約定條件的，不能認(rèn)定房屋已符合交付條件。開(kāi)發(fā)商以商品房已取得商品房交付使用通知書(shū)為由，主張其已按約履行房屋交付義務(wù)不應(yīng)承擔(dān)逾期交房責(zé)任的，人民法院不予支持。
  
  二、如遇到開(kāi)發(fā)商逾期交房的情形，購(gòu)房者該如何維權(quán)投訴？
  
  如果遇到開(kāi)發(fā)商逾期交房的情形，購(gòu)房人可以選擇通過(guò)解除合同或者要求開(kāi)發(fā)商支付違約金或者賠償損失等途徑維護(hù)自身合法權(quán)益。
  
  1、購(gòu)房人可以行使合同解除權(quán)
  
  根據(jù)《合同法》規(guī)定，出賣(mài)人延遲交付房屋，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！币虼碎_(kāi)發(fā)商延期交房的話，購(gòu)房人可以要求解除合同和退房，但是必須按照法定的條件和程序辦理。因此，在開(kāi)發(fā)商延遲交房時(shí)，不管購(gòu)房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同，都應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，并**好以快遞等可保留憑證的方式進(jìn)行。
  
  2、購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商支付違約金或賠償損失
  
  根據(jù)合同法的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?br/>
  關(guān)于違約金的數(shù)額問(wèn)題，一把來(lái)說(shuō)商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
  
  根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
  
  即遇到此類問(wèn)題，購(gòu)房人須注意購(gòu)房合同中針對(duì)延期交房違約賠償?shù)南嚓P(guān)條款約定。合同有約定的，按照約定賠償。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

  查看全文↓ 2018-10-18 09:11:10
• 134****3814

  首先，遇到延遲交房，應(yīng)仔細(xì)查看您與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，看合同中對(duì)延遲交房是否有相關(guān)規(guī)定。如果合同中對(duì)延遲交房有規(guī)定，按照合同中約定的條款執(zhí)行。如果合同中對(duì)延遲交房沒(méi)有明確規(guī)定，購(gòu)房者是可以退房的。
  
  其次，應(yīng)了解延期交房的認(rèn)定及賠償標(biāo)準(zhǔn)，除特殊情況外，出賣(mài)人未按合同約定的期限將商品房交付買(mǎi)受人使用，則要承擔(dān)違約責(zé)任。賠償中開(kāi)發(fā)商索賠天數(shù)為實(shí)際交房日與合同約定交房日的差，一般雙方協(xié)商的違約金賠償金額為已交房款的萬(wàn)分之一，如果協(xié)商解除合同，出賣(mài)人應(yīng)在三十天內(nèi)向買(mǎi)受人退還全部付款，并支付1%的違約金，如果協(xié)商繼續(xù)履行合同，一般雙方協(xié)商的違約金賠償金額為已交房款的萬(wàn)分之一。
  
  遭遇延期交房該如何索賠維權(quán)？業(yè)內(nèi)人士支招，應(yīng)注意搜集開(kāi)發(fā)商延期交房的證據(jù)，保留延期交房的額外損失證據(jù)，還應(yīng)注意訴訟實(shí)效，了解延遲交房退房條件，開(kāi)放商延遲交付超過(guò)30-90天，買(mǎi)受人就有權(quán)要求退房，一般情況下開(kāi)發(fā)商應(yīng)向買(mǎi)受人雙倍退還定金或支付房款利息。
  
  相關(guān)行業(yè)律師也提醒，購(gòu)房者應(yīng)依合同約定行使權(quán)力，對(duì)于開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋的，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自己所要達(dá)到的目的，結(jié)合合同的具體約定，來(lái)行使自己的權(quán)力。解除權(quán)的行使期限為，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行駛的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行駛。如果合同中對(duì)逾期交房的處理有明確約定的，一般按照約定處理。在合同中對(duì)逾期交房的處理沒(méi)有約定，或約定不明確，或者違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定等情形的，按照相關(guān)法律規(guī)定處理。購(gòu)房者對(duì)于開(kāi)發(fā)商逾期交付的房屋進(jìn)行使用的，仍可以追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。違約金可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類型房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。開(kāi)發(fā)商逾期交付，購(gòu)房者催告后應(yīng)給予三個(gè)月的合理期限，期限屆滿時(shí)，開(kāi)發(fā)商仍不能按時(shí)交付的，購(gòu)房者請(qǐng)求解除合同方能得到法院支持。

  查看全文↓ 2018-10-18 09:11:01
• 158****0530

  開(kāi)發(fā)商不按時(shí)交付房屋，這是令購(gòu)房者頗為頭疼的事。很多剛需購(gòu)房者買(mǎi)房就是為了更快住進(jìn)新房，而延期交房后不少開(kāi)發(fā)商卻以各種“不可抗拒”的理由推脫責(zé)任，這讓很多購(gòu)房者氣憤不已，卻又不知該如何維權(quán)。本文為大家介紹開(kāi)發(fā)商延期交房怎么辦？幫助大家走在正確維權(quán)的道路上。
  
  如何維權(quán)？可分四個(gè)步驟進(jìn)行投訴
  
  1、審查相關(guān)證明材料
  
  交房時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)審查開(kāi)發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收備案證明（即竣工驗(yàn)收備案表）等材料。實(shí)踐中，有部分開(kāi)發(fā)商為避免承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，在房屋實(shí)際尚未達(dá)到入住條件時(shí)，即通知購(gòu)房者入住。
  
  因此，購(gòu)房者在實(shí)際驗(yàn)收房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意水、電、氣是否開(kāi)通，是否達(dá)到基本入住條件，規(guī)劃是否被擅自更改，同時(shí)應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》等材料。否則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收該房屋，由此所產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。
  
  2、不可抗力非全免責(zé)
  
  “如延期交房非開(kāi)發(fā)商的原因，但并不必然免除賠償責(zé)任。”魏亮律師說(shuō)，開(kāi)發(fā)商對(duì)延期交房的解釋多種多樣，如惡劣天氣、小區(qū)設(shè)計(jì)變更等，從而以非開(kāi)發(fā)商原因?yàn)橛啥芙^承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。
  
  但非開(kāi)發(fā)商原因并不等同于不可抗力。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。在沒(méi)有特別約定的情況下，只有發(fā)生不可抗力的情況，開(kāi)發(fā)商才能免除延期交房的賠償責(zé)任。而要主張延期交房是不可抗力造成的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)的證明文件，證明該情況符合法律認(rèn)可的條件。否則，開(kāi)發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責(zé)任。
  
  3、保留相關(guān)證據(jù)材料
  
  律師提醒購(gòu)房者注意保留相關(guān)證據(jù)材料。在發(fā)生延期交房的糾紛時(shí)，購(gòu)房者一方面應(yīng)當(dāng)搜集開(kāi)發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù)，另一方面應(yīng)當(dāng)保留關(guān)于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。
  
  這樣掌握好證據(jù)的話，不論在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商過(guò)程中還是在提起訴訟時(shí)，都能夠明確其違約事實(shí)，既可以按照合同條款主張約定的違約金，在實(shí)際損失超過(guò)約定的違約金的情況下，也可以要求開(kāi)發(fā)商按照購(gòu)房者的實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任，從而以事實(shí)為依據(jù)充分地維護(hù)自身的合法權(quán)益。
  
  4、注意訴訟時(shí)效
  
  鑒于房屋延期交付的時(shí)間存在不確定性，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意訴訟時(shí)效問(wèn)題。根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開(kāi)發(fā)商索賠延期交房的損失。如果在訴訟時(shí)效期限內(nèi)向開(kāi)發(fā)商主張上述權(quán)利，則新的訴訟時(shí)效就自主張之日起重新計(jì)算兩年。

  查看全文↓ 2018-10-18 09:10:45

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)了，購(gòu)房者該怎么辦？
  答

  只能起訴了，看法院執(zhí)行。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商延期交房該怎么辦
  答

  1、若開(kāi)發(fā)商延期交房，可以協(xié)商雙方可以按照實(shí)際交房日期簽訂書(shū)面協(xié)議，規(guī)定開(kāi)發(fā)商支付適當(dāng)?shù)倪`約金，并在交房日期期限內(nèi)履行義務(wù)。2、若雙方協(xié)商不成，可以向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)提出投訴，由其進(jìn)行處理。3、若仍無(wú)法解決，可以向有關(guān)司法機(jī)關(guān)提起訴訟，請(qǐng)求依法裁決、強(qiáng)制執(zhí)行。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商延期交房購(gòu)房者如何追究責(zé)任，延期交房怎么辦？
  答

  沒(méi)有什么規(guī)定怎么補(bǔ)償?shù)摹＞涂茨愫灪贤瑫r(shí)是怎么規(guī)定的違約金額了

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) ??大家都來(lái)說(shuō)說(shuō)看開(kāi)發(fā)商延期交房業(yè)主該怎么維權(quán)？
  答

  一、維權(quán)四步曲第1步：審查相關(guān)證明材料。交房時(shí)審查開(kāi)發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收備案證明等材料。生活中，部分開(kāi)發(fā)商為避免承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，在房屋實(shí)際尚未達(dá)到入住條件時(shí)，即通知購(gòu)房者入住。因此，購(gòu)房者在實(shí)際驗(yàn)收房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意水、電、氣是否開(kāi)通，是否達(dá)到基本入住條件，同時(shí)應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商出示商品房綜合驗(yàn)收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》等材料。否則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收該房屋，由此所產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。第2步：不可抗力非全免責(zé)。非開(kāi)發(fā)商原因并不必然免除賠償責(zé)任，惡劣天氣等并不等同不可抗力，根據(jù)《合同》的規(guī)定：不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。只有發(fā)生了不可抗力的情況，開(kāi)必商才能免除延期交房的賠償責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)機(jī)構(gòu)證明文件，否則，開(kāi)發(fā)商不能輕易免除延期交房的違約責(zé)任。第三步：保留相關(guān)證據(jù)材料。保留相關(guān)證據(jù)材料，購(gòu)房人一方面應(yīng)當(dāng)搜集開(kāi)發(fā)商延期交房的相關(guān)證據(jù)，另一方面應(yīng)當(dāng)保留關(guān)于延期交房造成的額外損失的證據(jù)。實(shí)際損失超過(guò)約定的違約，也可以要求開(kāi)發(fā)商按照購(gòu)房人的實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任，從而以事實(shí)為依據(jù)充分地維護(hù)自身的合法權(quán)益。第四步：注意訴訟時(shí)效根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)自約定的交房之日起兩年內(nèi)向開(kāi)發(fā)商索賠延期交房的損失。而如果在訴訟時(shí)效期限內(nèi)向開(kāi)發(fā)商主張上述權(quán)利，則新的訴訟時(shí)效就自主張的之日起重新計(jì)算兩年。因此，購(gòu)房人在解決糾紛時(shí)，應(yīng)保留向開(kāi)發(fā)商提起索賠的證據(jù)，如通過(guò)書(shū)面函件以郵寄方式索賠，以避免因索賠超過(guò)訴訟時(shí)效而得不到法律的保護(hù)。二、違約金支付問(wèn)題（一）行使合同解除權(quán)《合同法》規(guī)定當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，對(duì)方可以解除合同。主要含義有三點(diǎn)：1、購(gòu)房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。2、催告后三個(gè)月，開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有交房，購(gòu)房者取得合同解除權(quán)。3、購(gòu)房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個(gè)月后開(kāi)始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)購(gòu)房者都可以隨時(shí)通知開(kāi)發(fā)商解除合同，超過(guò)一年期限，則永遠(yuǎn)喪失了解除權(quán)。（二）購(gòu)房者要求支付違約金或者賠償損失《合同法》有規(guī)定，出賣(mài)人延期交付房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失，擇一金額較高的要求開(kāi)發(fā)商賠償。合同規(guī)定出賣(mài)人延期交付房屋的，需要承擔(dān)的賠償責(zé)任有支付違約金或者賠償損失，計(jì)算違約金一般有幾種方法：1、延期交房違約金的時(shí)間計(jì)算。2、延期交房違約金金額計(jì)算。舉個(gè)案例能讓你一目了然：業(yè)主的房子2015年購(gòu)買(mǎi)，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)XX萬(wàn)元，合同標(biāo)明16年12月15日交房，實(shí)際是到了17年3月20日交房，延期95天，合同寫(xiě)的是延期半年內(nèi)按當(dāng)期利率的2倍支付違約金，半年之外按銀行當(dāng)期利率的4倍支付違約金，請(qǐng)問(wèn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該付給業(yè)主多少違約金？回答：按日計(jì)算。公式：房?jī)r(jià)XX萬(wàn)×該利率÷360×天數(shù)×2。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商延遲交房購(gòu)房者如果維權(quán)？
  答

  按照購(gòu)房合同約定要求開(kāi)發(fā)商賠償

  全部3個(gè)回答>