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• 135****3912

  一、可在商品房買賣合同中，對(duì)于逾期辦理房產(chǎn)證約定違約金。
  我國(guó)合同法規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況，向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。大多數(shù)開發(fā)商都是使用國(guó)家工商總局和建設(shè)部監(jiān)制的合同，其中有一條是關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，購(gòu)房者即可要求退房也可以不要求退房，但都可以對(duì)逾期不辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定違約責(zé)任，在約定這一條款時(shí)購(gòu)房者可以與開發(fā)商約定已付房款百分之多少的損失，如果開發(fā)商沒有按照合同約定辦理產(chǎn)權(quán)登記，購(gòu)房者可以依據(jù)約定要求賠償損失。
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  二、要慎重與開發(fā)商簽訂合同補(bǔ)充協(xié)議。
  在我們接觸的很多案件中，開發(fā)商在合同上對(duì)于辦理房產(chǎn)證的時(shí)間是符合法律規(guī)定的，但在與購(gòu)房者人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，延長(zhǎng)了辦證時(shí)間有的延長(zhǎng)達(dá)數(shù)年，經(jīng)當(dāng)事人講，他們與開發(fā)商訂立合同時(shí)候，合同補(bǔ)充協(xié)議就在合同后面，購(gòu)房者在訂立合同時(shí)讓他們一起簽字，甚至直到發(fā)生爭(zhēng)議拿出售房合同給律師看，才發(fā)現(xiàn)還有個(gè)補(bǔ)充協(xié)議。所以當(dāng)購(gòu)房者在訂立合同及合同補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)候一定要慎重。
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  三、有時(shí)候有違約金的約定不如不約定。
  根據(jù)我國(guó)合同法相關(guān)規(guī)定，約定了違約金一般只能按照約定的違約金的數(shù)額，向開發(fā)商主張違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)出現(xiàn)逾期交房且購(gòu)房者的損失過大，需要增加違約金時(shí)，一般需要購(gòu)房者提供相關(guān)證據(jù)證明自己的損失，但是根據(jù)我們辦理的類似案件，購(gòu)房者一般無法證明自己還有其他損失，這種損失只能在購(gòu)房者需要出售沒有房本的房屋時(shí)才能得以體現(xiàn)，此房的銷售價(jià)格與同等地段有房本的同類房屋銷售價(jià)格的差價(jià)，是自己的損失?？墒沁@種損失證明起來還需要作評(píng)估，操作起來很麻煩。如果購(gòu)房者與開發(fā)商沒有約定違約金，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任……合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金，大約是9%左右。所以有時(shí)候在合同約定違約金過少還不如不約定。

  查看全文↓ 2018-10-25 13:55:44
• 153****7725

  按《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)主管部門。
  如開發(fā)商未按上述日期提交房屋權(quán)屬登記材料，致使購(gòu)房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-10-25 13:54:38
• 137****7304

  根據(jù)《商品房買賣解釋》第十九條 規(guī)定，商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
  也就是說開發(fā)商遲遲不給辦理房產(chǎn)證超過一年的，由于開發(fā)商原因無法辦理房產(chǎn)證的，購(gòu)房者可以請(qǐng)求解除合同主張退房，如果實(shí)際損失超過合同約定的違約金的，可以按照實(shí)際損失來主張。根據(jù)《商品房買賣解釋》第十五條的規(guī)定，在辦證期限屆滿后購(gòu)買人可以給予開發(fā)商3個(gè)月的合理期限，在經(jīng)過催告后仍未履行辦理房產(chǎn)證的協(xié)助義務(wù)時(shí)，購(gòu)房者可以行使合同解除權(quán)，解除合同時(shí)開發(fā)商應(yīng)按照合同約定返還買房者的已付房款及產(chǎn)生的活期利息并承擔(dān)違約責(zé)任或者實(shí)際損失。

  查看全文↓ 2018-10-25 13:54:18
• 152****3575

  因此，因開發(fā)商不給辦房產(chǎn)證導(dǎo)致房產(chǎn)證糾紛時(shí)，購(gòu)房者可以向法院起訴追究違約責(zé)任：
  
  1、起訴后，要求開發(fā)商辦理房產(chǎn)證;
  
  2、起訴后，要求開發(fā)商支付違約金、賠償損失等。
  
  雖然向法院起訴可以解決開發(fā)商不給辦房產(chǎn)證的問題，但是畢竟打官司耗時(shí)耗力，對(duì)購(gòu)房者造成巨大負(fù)擔(dān)。因此，目前部分地區(qū)已經(jīng)開始允許購(gòu)房者自行辦理房產(chǎn)證，以便及時(shí)解決房產(chǎn)證糾紛。
  

  查看全文↓ 2018-10-25 13:53:28
• 142****5016

  (一)明確由誰來辦理房產(chǎn)證。
  
  根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！庇纱?，法律上看，購(gòu)房者本身是申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證的法定義務(wù)人。
  
  房開商對(duì)房產(chǎn)證的辦理具有協(xié)助義務(wù)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第三十四條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪結(jié)果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記”。
  
  基于房開商對(duì)辦理房產(chǎn)證的協(xié)助義務(wù)，現(xiàn)實(shí)情況中，尤其是對(duì)于購(gòu)買商品房的購(gòu)房者而言，在購(gòu)房合同中約定由房開商代為辦理也不在少數(shù)。
  
  (二)明確辦證期限。
  
  《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定了辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的期限。若是選擇由房開商代為辦理的，就應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房合同中約定一個(gè)合理的期限，從而有效的督促開發(fā)商及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證。若房開商在約定期限內(nèi)未能辦好房產(chǎn)證的，就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  另根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果買受人自房屋交付之日起90日(期房)或自合同訂立之日起90日(現(xiàn)房)未能取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償額可以按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收預(yù)期貸款利率計(jì)算。若購(gòu)房者未在合同中與開發(fā)商達(dá)成辦理房產(chǎn)證期限及違約責(zé)任的約定的，可依據(jù)上述規(guī)定追究開發(fā)商的責(zé)任。
  
  (三)可以解除合同。
  
  根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條的約定：“商品房買賣合同或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/span>

  查看全文↓ 2018-10-25 13:53:07

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商不辦理房產(chǎn)證應(yīng)如何處理？
  答

  聽說開發(fā)商不辦房產(chǎn)證，可能是違規(guī)或資金問題。我不太懂，但感覺應(yīng)該找律師咨詢，和其他業(yè)主一起想辦法。

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• 問 開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證 逾期時(shí)間點(diǎn)確定
  答

  答：逾期時(shí)間點(diǎn)的確定取決于開發(fā)商與政府間的具體協(xié)議，一般情況下，開發(fā)商有義務(wù)在項(xiàng)目竣工后的一定時(shí)間內(nèi)辦理房產(chǎn)證，如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒有辦理房產(chǎn)證，則屬于逾期辦理。

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• 問 開發(fā)商逾期未辦理房產(chǎn)證應(yīng)如何處理？
  答

  我聽說開發(fā)商逾期辦證，可以先和他們溝通，不行就找相關(guān)部門投訴，最后可能要打官司。

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• 問 ??開發(fā)商不辦理房產(chǎn)證怎么辦?開發(fā)商不辦房產(chǎn)證可以起訴嗎?
  答

  　　一、房產(chǎn)證拖延不辦主要有4種原因：　　1、因前期手續(xù)不全而導(dǎo)致大產(chǎn)權(quán)證無法辦理?！　?、 如果已辦理了大產(chǎn)權(quán)證,那么問題可能是辦證時(shí)開發(fā)商要繳納此前代收的契稅和公共維修基金，這部分資金總額很大，開發(fā)商資金可能一時(shí)周轉(zhuǎn)不過來?！　?、 開發(fā)商在樓盤建設(shè)過程中,還有可能抵押土地或項(xiàng)目來融資,這也會(huì)影響辦理大產(chǎn)權(quán)證和業(yè)主的分割產(chǎn)權(quán)證。　　4、 驗(yàn)收不合格、未繳納配套費(fèi)等都可能是房產(chǎn)證辦不下來的原因。　　涉及到具體樓盤的原因，可以向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門查詢項(xiàng)目五證辦理情況，以及該項(xiàng)目的土地或房屋是否被抵押，再與開發(fā)商協(xié)調(diào)督辦?！　《⒛貌坏椒慨a(chǎn)證該怎么辦？　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定，買房人只有拿到房產(chǎn)證才能真正成為房屋的主人，但實(shí)踐中，也會(huì)遇到開發(fā)商不給辦房產(chǎn)證的情況，這時(shí)候該怎么辦呢?以下是華律網(wǎng)小編收集到的關(guān)于開發(fā)商不給辦房產(chǎn)證怎么辦的分析介紹，希望對(duì)您有幫助。　　1、向法院起訴追究違約責(zé)任　　按《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。如開發(fā)商未按上述日期提交房屋權(quán)屬登記材料，致使購(gòu)房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?！　∏笆觥耙?guī)定期日”按下述方法計(jì)算：合同未約定的房屋權(quán)屬證書取得日期，商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日計(jì)算;商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，按合同訂立之日起90日計(jì)算。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??開發(fā)商遲遲不辦房產(chǎn)證怎么辦?怎么處理?
  答

  一、開發(fā)商不給辦房產(chǎn)證怎么辦？（一）要求賠償損失根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。（二）要求解除合同根據(jù)《商品房買賣解釋》第19條的規(guī)定，由于出賣人原因?qū)е罗k證逾期一年的，買受人可以請(qǐng)求解除合同和要求出賣人承擔(dān)合同解除后的違約責(zé)任。這就是說，如果開發(fā)商不按照購(gòu)房合同辦理房產(chǎn)證長(zhǎng)達(dá)一年以上的，那么購(gòu)房者可以要求解除購(gòu)房合同，并且要求開發(fā)商賠償損失。

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