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房地產(chǎn)評(píng)估的方法有以下幾種：1、成本法 (1)成本積算法，即對取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評(píng)估。(2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。2、市場比較法 挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。3、剩余法 房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測算出來時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)值＋房產(chǎn)價(jià)值，因此測算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。4、收益法 不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。5、假設(shè)開發(fā)法 對于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。6、基準(zhǔn)地價(jià)法 針對到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，**后得出估價(jià)對象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。7、路線價(jià)法 土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。
全部3個(gè)回答>房地產(chǎn)土地估價(jià)的方法有哪些？
142****3425 | 2018-11-06 23:36:22
已有3個(gè)回答
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138****4559
土地價(jià)格評(píng)估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，另外路線價(jià)法也是土地價(jià)格評(píng)估中常用的方法。
查看全文↓ 2018-11-06 23:37:05
(一)市場比較法
市場比較法是土地估價(jià)中**基本、**常用的估價(jià)方法之一，也是國際上通用的基本估價(jià)方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場價(jià)格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個(gè)以上商品會(huì)因?yàn)橄嗷ジ偁幎蛊鋬r(jià)格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關(guān)系的類似土地的交易價(jià)格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價(jià)格。
(二)收益還原法
收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當(dāng)把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。從理論上講，具有永續(xù)性的財(cái)產(chǎn)都可以出售，即都有市場價(jià)格。而這個(gè)市場價(jià)格也就是財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價(jià)值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動(dòng)、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報(bào)酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。
收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價(jià)。
基本公式：
土地收益為無限年期
V= a / r
V —土地收益價(jià)格
a —土地純收益(地租)
r —土地還原利率
(三)成本逼近法
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價(jià)值，但它不能完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。因?yàn)橐蛔谕恋氐膬r(jià)值高低，主要取決于在土地未來利用中所產(chǎn)生的收益大小，而不是取決于對這塊土地投資改造的費(fèi)用大小。成本逼近法一般用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、既無收益又無比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估，選擇該方法時(shí)應(yīng)慎重。
基本公式：
地價(jià)= 土地取得費(fèi) + 土地開發(fā)費(fèi) + 稅費(fèi) + 利潤 + 土地增值收益 = 土地成本價(jià)格 + 土地增值收益
(四)剩余法
剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算帶估土地價(jià)格的方法。土地投資旨在獲得報(bào)酬，這個(gè)潛在的報(bào)酬多少就決定了土地價(jià)格的高低。剩余法的理論依據(jù)與收益還原法基本相同，都是對未來剩余收益的計(jì)算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費(fèi)土地因素扣除，而剩余法則是直接從資本化后的價(jià)格扣除非土地因素的貢獻(xiàn)。
剩余法主要應(yīng)用于有開發(fā)價(jià)值的土地估價(jià)，一般由以下幾種類型：(1)代開發(fā)的地的估價(jià);(2)待拆遷改造在開發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià);(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià);(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋價(jià)格，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。
基本公式：
V = A - ( B + C )
V—待估土地的價(jià)格
A—總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值;
B —整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本;
C—開發(fā)上合理利潤
對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其具體公式為：
土地價(jià)格 = 房屋于其總售價(jià) - 建筑費(fèi)用 - 專業(yè)費(fèi)用 - 利息 - 銷售費(fèi)用 - 稅費(fèi) -開發(fā)商利潤
(五)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格方法。由于基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)，因此，要評(píng)估該區(qū)域中某一宗地的價(jià)格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件，對區(qū)域平均價(jià)進(jìn)行修正，方能得出宗地價(jià)格。
土地價(jià)格是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。土地價(jià)格的高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益高低。因此在進(jìn)行劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，應(yīng)先弄清楚劃撥土地相應(yīng)的權(quán)利，充分考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的權(quán)利差別對地價(jià)的影響。
劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國家對劃撥土地進(jìn)入二、三級(jí)市場有較嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)。究其根源，主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無償取得，國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格：
成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，應(yīng)歸土地所有者即國家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。
收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，折算為評(píng)估期日收益總和的一種方法。目前《土地估價(jià)規(guī)程》對如何計(jì)算土地純收益及出讓地價(jià)已作了明確規(guī)定，但對劃撥土地純收益的計(jì)算方法尚無明確規(guī)定，因此，可通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)土地租賃的租金水平來間接計(jì)算。國有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平?jīng)Q定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。**終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
市場比較法?？梢灶A(yù)見，隨著企業(yè)對劃撥土地權(quán)益認(rèn)識(shí)的日益增強(qiáng)，劃撥土地抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實(shí)例也會(huì)逐年增加。我們可通過對劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素的修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
用出讓土地使用權(quán)價(jià)格扣減出讓金間接計(jì)算。目前，很多地方通常以評(píng)估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金，出讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權(quán)價(jià)格=劃撥土地使用權(quán)價(jià)格+土地使用權(quán)出讓金，可以得出劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格×(1-出讓金比例)。 -
152****4238
房地產(chǎn)評(píng)估的方法有以下幾種：
查看全文↓ 2018-11-06 23:36:54
1、成本法
(1)成本積算法，即對取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評(píng)估。
(2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。
2、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。
3、剩余法
房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測算出來時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)值＋房產(chǎn)價(jià)值，因此測算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。
4、收益法
不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
5、假設(shè)開發(fā)法
對于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。
6、基準(zhǔn)地價(jià)法
針對到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，**后得出估價(jià)對象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。
7、路線價(jià)法
土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。 -
155****1648
一、房產(chǎn)評(píng)估的內(nèi)容有哪些？
查看全文↓ 2018-11-06 23:36:44
1、建筑物的折舊程度
即建筑物因時(shí)間經(jīng)過而造成的損耗，建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗，而建筑物折舊可分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。
2、土地生熟程度
即基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。
3、基準(zhǔn)地價(jià)
即在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。
4、底價(jià)
即政府、企業(yè)或私人賣出（尤其是拍賣）房地產(chǎn)時(shí)確定的**低價(jià)格，亦稱起價(jià)。
5、標(biāo)定地價(jià)
即時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。
6、房屋重置價(jià)格
即假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤。
7、補(bǔ)地價(jià)
即在更改政府原出使得土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)使得、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出使得的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)需要交給政府的一筆地價(jià)。
8、資本化率
即用以將純收益資本化（或轉(zhuǎn)化）為價(jià)格的比率，實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率（獲利率、報(bào)酬率、利潤率、回報(bào)率、盈利率、利率）。
二、房產(chǎn)評(píng)估的方法有哪些？
1、重置成本法
對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的建設(shè)利潤得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。
2、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。
3、收益法
不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法，房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
4、路線價(jià)法
土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對的穩(wěn)定性。如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。
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房地產(chǎn)評(píng)估的方法有以下幾種：1、成本法 (1)成本積算法，即對取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評(píng)估。(2)重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。2、市場比較法 挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。3、剩余法 房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測算出來時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)值＋房產(chǎn)價(jià)值，因此測算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。4、收益法 不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。5、假設(shè)開發(fā)法 對于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。6、基準(zhǔn)地價(jià)法 針對到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，**后得出估價(jià)對象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。7、路線價(jià)法 土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。
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房地產(chǎn)估價(jià)有很多方法,比如說重置法、市場比較法等等,但是這些方法中,我們應(yīng)該先明白被估價(jià)物所處的地理位置、房屋結(jié)構(gòu)形式、周邊房屋價(jià)格、被估價(jià)物的建成年限、被估價(jià)物現(xiàn)狀(成新)、內(nèi)部附屬設(shè)備設(shè)施、產(chǎn)權(quán)情況等等
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聽說房地產(chǎn)估價(jià)有很多方法，比如市場上比較下價(jià)格，看看投資和回報(bào)，或者算算蓋這房子花了多少錢。
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比較法 是將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期已經(jīng)發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，對這些累死房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，得出估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。 理論依據(jù)：替代原理。 適用的條件和對象：比較法的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場等。 比較法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似的房地產(chǎn)的交易。 成本法 是以開發(fā)或建造估價(jià)對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。用成本法取得的評(píng)估價(jià)格稱為積算價(jià)格。 理論依據(jù)：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原理 適用范圍：成本法特別適用于那些既無收益又很少交易的房地產(chǎn)估價(jià)，如**、圖書館、體育場館、政府辦公樓、軍隊(duì)營房等公用、公益房地產(chǎn)，以及化學(xué)工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有特殊設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。 收益法 是求取估價(jià)對象未來的凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。運(yùn)用收益法求取的評(píng)估價(jià)格稱為收益價(jià)格。 理論依據(jù)：預(yù)期原理，即未來收益的現(xiàn)在價(jià)值。 適用條件和對象：收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)，對于公用、公益類房地產(chǎn)的估價(jià)一般不適用。
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