以西安為例,2018年5月10日,西安市人民政府辦公廳印發(fā)了《關于進一步加強建設用地規(guī)劃管理工作的通知》,《通知》提出,對于經過公開招拍掛的土地,嚴格按照《國有土地使用權出讓合同》約定的規(guī)劃用地性質及其他規(guī)劃條件執(zhí)行;所有非住宅類房地產項目均不得變更為住宅用地。原通過劃撥或協議出讓方式取得的城市低效存量土地項目,原則上按規(guī)劃執(zhí)行,需要變更土地性質的,按程序報市政府研究。由上可知, 按西安的規(guī)定,對于經過公開招拍掛的土地,商業(yè)用地不能變更為住宅用地;對通過劃撥或協議出讓方式取得的城市低效存量土地項目,要變更土地性質需按程序報市政府研究。
全部3個回答>??住宅用地轉商業(yè)用地劃算嗎?
131****0701 | 2018-11-07 16:09:26
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143****4858
首先從用地性質來講,住宅用地與商業(yè)用地是不同的。商業(yè)用地只能建商業(yè)建筑,住宅用地只能建住宅。而且由于用地性質不同,其相應的控制性指標,包括建筑密度、系數、容積率、綠化率、建筑高度等都是不同的。
查看全文↓ 2018-11-07 16:10:01
商業(yè)用地上的建筑用途以商業(yè)經營為主,住宅用地上的建筑用途以居住為主;商業(yè)用地的地價高于住宅用地;商業(yè)用地的開發(fā)強度一般高于住宅用地。所以住宅用地轉為商業(yè)用地是合算的。 -
158****2424
從規(guī)劃的角度講,用途確定后要變更是需要辦理土地性質變更手續(xù)的,涉及到一些費用,住宅用途土地使用權是70年,商業(yè)是40年,商住綜合50年。
查看全文↓ 2018-11-07 16:09:51
但在商業(yè)用途的土地上建的房子帶有住宅功能或是住宅里帶有商業(yè)的功能也不是不可以,各個地方的政策不大一樣,有的地方可能住宅禁商,則住宅里面辦公是不允許的。
在具體的使用上,商業(yè)用途的房子在一些費用上標準比住宅高,比如水電費用是按商業(yè)標準收取。你所問的問題如果是涉及到規(guī)劃方面的土地性質變更,需要去有關部門辦理。如果只是使用功能的劃分,可根據當地的實際情況靈活處理。 -
144****0336
一、住宅用地轉商業(yè)用地優(yōu)點主要有以下幾點:
查看全文↓ 2018-11-07 16:09:43
1、關于保值性
開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房,改為住宅出售,主要由于住宅可變現性強,風險小,銷售速度快資金回籠時間短等因素,當然,**關鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強!能實現較高的利潤價值。因此購房者在購買這類住房時,往往也是由于缺乏其他的選擇導致的,房產相應的保值性也比較好。
2、關于建造標準
非住宅的房屋建設標準不同。如果按照公建相關要求,人防和消防等建設標準都較高,對開發(fā)商而言,成本將提高,但對購房者的使用影響不大。
3、可以注冊公司
2006年6月19日,北京市工商局正式下文:公司登記注冊時凡提交的《房屋所有權證》或商品房購房合同寫明房屋用途為"住宅(包括公寓、別墅)"的,房屋用途的表述無法辨別是住宅或商業(yè)用的(如商住、綜合等),均不予登記注冊。因此,非住宅類房產,可以注冊公司。
二、住宅用地轉商業(yè)用地弊端主要有以下幾點:
1、使用年限
商業(yè)配套40年,辦公50年,比住宅的70年縮水嚴重;
產權時間應該是土地使用權時間,不是房屋產權時間。因為房屋購買后,房屋產權就屬于你了,但土地你只有使用權,無所有權,土地所有權屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權年出讓年限限**高為70年,商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以,住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年后,國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業(yè)主影響不大,但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確,因此,購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險。《物權法》第149條規(guī)定:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。**可能的方案是:到期后,你再次向國家交納土地出讓金,國家再次出讓土地使用權。所以,你不會賠30年,但會多繳一些土地出讓金,因為40年后的土地出讓金肯定會比現在的貴!
2、交易稅費
初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取,而住宅為1.5%;
如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅,商業(yè)用房的標準也會比住宅高。
3、按揭方式
大多不能申請公積金貸款,但是也有少數項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產權或者40年產權的住宅,如采用銀行貸款的方式,只能得到五成或六成按揭,**長貸款年限10年。
4、日常生活成本
如按公建用途規(guī)定,其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以,對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前,開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應的補救措施,能按民用價格繳納。
如水費:3.7(住宅)/5.6(工業(yè)商業(yè))/6.1(賓館、飯店、餐飲業(yè))
5、設計標準
設計導向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進深等限制較少,而普通住宅的要求較高。
6、落戶問題
無法遷入戶口
三、住宅用地轉商業(yè)用地的性質:
從用地性質來講,住宅用地與商業(yè)用地是不同的。商業(yè)用地只能建商業(yè)建筑,住宅用地只能建住宅。而且由于用地性質不同,其相應的控制性指標,包括建筑密度、系數、容積率、綠化率、建筑高度等都是不同的。
商業(yè)用地上的建筑用途以商業(yè)經營為主,住宅用地上的建筑用途以居住為主;商業(yè)用地的地價高于住宅用地;商業(yè)用地的開發(fā)強度一般高于住宅用地。所以住宅用地轉為商業(yè)用地是合算的。

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一、工業(yè)用地轉商業(yè)用地費用是多少工業(yè)用地轉成商業(yè)用地,需要補繳土地出讓金,涉及到印花稅、契稅;土地使用稅按原規(guī)定執(zhí)行若原工業(yè)企業(yè)有優(yōu)惠,則性質發(fā)生變更后可能優(yōu)惠將取消。工業(yè)用地轉商業(yè)用地費用具體如下:1、若是位于新規(guī)劃的商業(yè)區(qū)內,則經規(guī)劃批準,取得新的城市用地規(guī)劃許可證后向國土部門申請并重新繳納商業(yè)土地性質的出讓金即可。2、若是轉讓,則必須掛牌招標,并且應繳納該土地差價的所得稅,大概每平米是補差價200元的費用。3、改變用途需由有資質的土地評估機構進行評估,到當地政府進行價格確認,才可以知道應交土地出讓金的具體數額。4、寫個變更用途的申請,然后報送到土地局,逐級上報到主管土地規(guī)劃的副市長簽字,然后拿著批復到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更。 5、但是現在變更土地用途沒有特別充分的理由,一般是不會批下來的,因為國家現在對于城市規(guī)劃管理的非常嚴,如果不合規(guī)定變性了,到時候規(guī)劃審查的時候所以簽字的人都得受牽連,所以他們一般不會冒這個風險 ?! ?、所以很可能的結局就是,如果要變性就是政府收回土地使用權,重新公開出讓。7、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同,然后補交土地出讓金。這些企業(yè)通常制造,加工或以其他方式產生商業(yè)企業(yè)銷售的產品后工業(yè)用地的定義包括工廠和倉儲設施,以及一些采礦和運輸業(yè)務
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1、工業(yè)用地上的住房,必須要轉變土地性質才能上市交易。否則可能存在非法操作,因為土地性質一般很難發(fā)生變更?! ?、工業(yè)用地上的房子拿來當住宅使用,這種做法沒有按實際用途進行操作,可能會有風險?! ?、在正常交易之前,這塊土地必須先由工業(yè)用地轉變?yōu)榻洜I性用地。并且,土地變更必須先在規(guī)劃用途上進行確定,然后需要重新進行招拍掛?! ?、變更土地性質后的房產,如果已經獲得房產證,還是能夠正常過戶的?! ?、只是土地性質需在國土局轉,變更之后土地性質仍保持工業(yè)用地性質。
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工業(yè)轉商業(yè),手續(xù)復雜,成本高,但潛力大。
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商業(yè)住宅是指在土地性質為商業(yè)用地上建設的住宅用房,稱為商業(yè)住宅,例如像市場上售賣的產權為40-50年的酒店式公寓就是商業(yè)住宅。而商品房則屬于普通住宅,產權70年。購房者在買房的時候應該注意商業(yè)住宅和商品住房區(qū)分開來,由于土地性質不同,商業(yè)住宅產權也和普通商品房產權不同。優(yōu)點主要有以下幾點:1、關于保值性開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房,改為住宅出售,主要由于住宅可變性強、風險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素,當然,**關鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強,能實現較高的利潤價值!因此購房者在購買這類住房時,往往也是由于缺乏其他的選擇導致的,房產相應的保值性也比較好。2、關于建造標準非住宅的房屋建設標準不同。如果按照公建相關要求,人防和消防等建設標準都較高,對開發(fā)商而言,成本將提高,但對購房者的使用影響不大。弊端主要有以下幾點:1、使用年限商業(yè)配套40年,辦公50年,比住宅的70年縮水嚴重。產權時間我理解應該是土地使用權時間,不是房屋產權時間。因為房屋購買后,房屋產權就屬于你了,但土地你只有使用權,無所有權,土地所有權屬于國有。國家規(guī)定純住宅的土地使用權年出讓年限限**高為70年,商業(yè)用地**高出讓年限為40年。所以,住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現。40年后,國家有權收回土地及地上附著物。50年和70年聽起來好象對現業(yè)主影響不大,但因為《物權法》對綜合用地上的房產使用權是否能夠自動續(xù)期規(guī)定并不明確,因此,購買綜合用地上的商住住宅還是有一定風險?!段餀喾ā返?49條規(guī)定:住宅建設用地使用權期限滿的,自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期限滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。2、交易稅費初次購買或者轉讓時的契稅按照3%收取,而住宅為1.5%;如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅,商業(yè)用房的標準也會比住宅高。3、按揭方式大多不能申請公積金貸款,但是也有少數項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另40年產權或者50年產權的住宅,如采用銀行貸款的方式,只能得到五成或六成按揭,**長貸款年限10年。4、日常生活成本如按公建用途規(guī)定,其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以,對于購房者應該在購房時詢問清楚。目前,開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應的補救措施,能按民用價格繳納。5、設計標準設計導向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進深等限制較少,而普通住宅的要求較高。6、落戶問題無法遷入戶口與商品住宅的區(qū)別就在于其土地使用性質和產權性質的差異1、土地使用年限不同商業(yè)住宅土地使用年限為40-50年;商品住宅土地使用年限為70年2、產權性質不同商品住宅屬于商品屬性的普通住宅;商業(yè)住宅屬于非普通住宅。商業(yè)住宅樓特點一般是下層商業(yè)網點,上層為民用住宅。一般來講,土地原有的規(guī)劃性質,如商業(yè)、綜合、住宅這幾類,開發(fā)商在簽訂了土地使用權合同后,是無法改變的。但出于市場的不同需要,開發(fā)商可以做出與原有土地使用性質不同的產品。比如在商業(yè)性質用地上建設產品定位為住宅的房產,或者在住宅性質用地上建設產品定位為 商業(yè)的房產。雖然購房者**終取得的產權證的用地性質仍為原來的土地使用權證的土地性質,但購房者可以將房產做其他用途使用。其中,在商業(yè)用地上建住宅用房,是近兩年由于嚴格禁止土地協議出讓,實行招拍掛后,導致住宅供應大幅減少,稀缺性增強后,開發(fā)商開始采用的新興做法。而在住宅用地建辦公用房,就是購房者所熟識的“商住房”(產權70年,但產品定位為辦公,建造標準介于住宅和寫字樓之間,或者完全就是寫字樓的標準)。
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