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• 157****0838

  (一)《規(guī)定》明確了征地范圍內(nèi)的農(nóng)村房屋所有人為被拆遷人。房屋建筑面積按照合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件計算。
  (二)拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分為三種情況:
  1.征地拆遷居住房屋,被征地的村或者村民小組建制撤銷的,被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償,也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。貨幣補(bǔ)償金額計算公式為:(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積。
  2.征地拆遷居住房屋,被征地的村或者村民小組建制不撤銷的,如果具備易地建房條件,應(yīng)當(dāng)按下列方式對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人予以補(bǔ)償安置:被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房,并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償金額計算公式為:(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新+價格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積。被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用,由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。
  3.征地拆遷居住房屋,被征地的村或者村民小組建制不撤銷的,如果不具備易地建房條件,按照第1條中規(guī)定的方式對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人予以補(bǔ)償安置,但是被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。 被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新,由建設(shè)單位委托具有市房地資源局核準(zhǔn)的房屋拆迂評估資格的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估;同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn),由被拆除房屋所在地的區(qū)(縣)人民**制定并公布。
  (三)《規(guī)定》明確拆遷居住房屋,還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時安置補(bǔ)助費(fèi),并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。

  查看全文↓ 2018-11-12 12:31:24
• 153****5553

  從概念上，農(nóng)村房屋拆遷屬于集體土地征收，城市房屋拆遷屬于國有土地上房屋征收
  在適用法律上，農(nóng)村房屋拆遷適用《土地管理法》《土地管理法實施條例》等，城市房屋拆遷適用《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》
  在補(bǔ)償上，農(nóng)村房屋拆遷主要為土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體所有，由村集體統(tǒng)一分配；城市房屋拆遷補(bǔ)償依據(jù)區(qū)位、用途和建筑面積確定。

  查看全文↓ 2018-11-12 12:31:18
• 156****7905

  一、農(nóng)村房屋拆遷主要有哪些特點
  農(nóng)村房屋拆遷工作主要有以下五個特點：
  （一）農(nóng)民對拆遷政策普遍缺乏了解，對房屋補(bǔ)償和安置要求過高。
  大多數(shù)農(nóng)民不了解拆遷、安置政策，心里預(yù)期比較高，以為一般性的住宅房屋一旦被拆，就可以得到一筆可觀的賠償錢，能安置理想的新房。尤其是對商業(yè)性用房的拆遷，被拆遷人對補(bǔ)償?shù)男睦韮r位更高，因為對他們來說商業(yè)性用房是他們的經(jīng)濟(jì)命根子、搖錢樹，一旦自己的商業(yè)性房屋被拆，就是斷了他們的經(jīng)濟(jì)命脈，所以對房屋補(bǔ)償?shù)囊蠓浅８撸绻_(dá)不到目的，就堅決不拆，這一點與城市拆遷初期類似。
  （二）農(nóng)村拆遷戶中經(jīng)濟(jì)貧困者居多，親群關(guān)系復(fù)雜。
  隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村青年人外流就業(yè)、求學(xué)者較多，多數(shù)呈現(xiàn)老年村現(xiàn)象，因此其經(jīng)濟(jì)相對落后，多數(shù)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)比較拮據(jù)，其中很大一部分人的住房建造年份較早，質(zhì)量差，可補(bǔ)償價格低，而安置的新房質(zhì)量都比較好，不少貧困戶就無力承擔(dān)新舊房屋的差價部分，于是這些貧困拆遷戶就成為不刁難的“刁難戶”，這已成為農(nóng)村房屋拆遷中一個比較普遍的問題。同時由于歷史上農(nóng)村形成的村落聚居習(xí)慣，拆遷戶之間親屬關(guān)系多，情況復(fù)雜，個別自然村拆遷中，有親屬關(guān)系的拆遷戶甚至要占絕大多數(shù)，這種特征使拆遷戶之間信息交流特別快，容易抱成一團(tuán)。
  （三）違章建筑及搶建、搶裝現(xiàn)象普遍，部分拆遷戶房屋面積超標(biāo)嚴(yán)重。
  分析目前已拆遷的房屋情況，違章建筑和搶占、搶飾房屋數(shù)量所占比例較高。這些違章建筑分別建于80年代末和90年代初，近幾年來，一是由于多年來對農(nóng)村村民私人建房的嚴(yán)格控制，部分農(nóng)民迫不及待地擴(kuò)建房屋增加居住面積；二是因城市建設(shè)的推進(jìn)，部分房屋拆遷使被拆遷戶得到了較大的利益，認(rèn)為違章搭建照樣能實行拆遷安置，以小投入得到大回報；三是因大造舊村改造的聲勢所致使部分農(nóng)民心理過急，致使農(nóng)村出現(xiàn)了量廣面大的搶建、搶搭、搶裝飾。按政策規(guī)定這些違章建筑（包括搶裝飾）一般不予補(bǔ)償，但由于涉及拆遷當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益較大，而且影響量很大，涉及拆遷戶面廣，在實際處理時，往往不能完全區(qū)別對待。因此，違章建筑是否也應(yīng)給予賠償，是否要與合法建筑相區(qū)別，怎樣區(qū)別對待等等一系列問題，就成為農(nóng)村拆遷工作中非常棘手的問題。另外，拆遷補(bǔ)償安置是根據(jù)房屋建筑面積實行安置補(bǔ)償，由于農(nóng)村所處的地理環(huán)境的特殊性，有的拆遷戶房多地多，有的房少地多，房屋占有面積大大超過每戶法定限額標(biāo)準(zhǔn)面積。而但在實行遷建安置方式時，一些用地面積超標(biāo)的拆遷戶，往往都想得到原面積的地基，否則就不愿意拆遷，這種情況也給拆遷工作增大了難度。
  （四）住宅用房與附屬用房的界定難，要求分戶、擴(kuò)戶增加安置面積現(xiàn)象嚴(yán)重。
  房屋拆遷安置中一般以住宅用房作為調(diào)產(chǎn)安置的依據(jù)，而農(nóng)民大多數(shù)有附屬用房，且相當(dāng)于住宅用房的20-30%，主要用于堆放生產(chǎn)資料以及養(yǎng)豬等，有些住宅用房從結(jié)構(gòu)來說甚至還比不上附屬用房，有些原為住宅用房而現(xiàn)作為附屬用房使用，拆遷人對住宅用房與附屬用房的認(rèn)定是按使用性質(zhì)還按房屋標(biāo)準(zhǔn)來劃分，對所涉及拆遷戶的經(jīng)濟(jì)利益出入很大，界定工作確實很困難。特別是近郊農(nóng)村拆遷，由于多年來對農(nóng)民私人建房的嚴(yán)格控制，有相當(dāng)一部分農(nóng)民的子女到了法定年齡未審批個人建房，要求拆遷時一并考慮分戶、擴(kuò)戶增加安置面積，而且要求安置價格很優(yōu)惠。另外對子女未到法定年齡的家庭是否考慮擴(kuò)戶安置面積，對子女已到法定年齡的女社員是否與男社員一視同仁來考慮，已成為農(nóng)村拆遷中的一個政策盲區(qū)。
  （五）房屋補(bǔ)償價格與當(dāng)?shù)貙嶋H交易價格相差懸殊。
  由于歷史的原因，農(nóng)村居民點往往比較分散。如我區(qū)城鄉(xiāng)區(qū)域范圍內(nèi)，兩端相距達(dá)幾十公里，一個線型工程的拆遷項目，部分在近郊，部分在山區(qū)，同樣等級的住宅房屋，在拆遷補(bǔ)償上，以當(dāng)?shù)貙嶋H可補(bǔ)償價格測算，靠近近郊的要比山區(qū)的多出好幾倍。又如某非線型工程項目拆遷，按有關(guān)政策可補(bǔ)償價格與當(dāng)?shù)貙嶋H交易價格相差近10倍。針對這種情況，如何予以補(bǔ)償，如何實施拆遷，存在較大的操作難度，這也是農(nóng)村拆遷中常常會碰到的一個難題。
  二、拆遷過程中應(yīng)注意哪些問題　
  針對上述農(nóng)村房屋拆遷的主要特點，在實際工作中我們認(rèn)為必須把握好以下五方面：
  （一）堅持依法拆遷。房屋拆遷涉及的農(nóng)民人數(shù)和補(bǔ)償資金都比較多，在安置時也存在著地基位置、房屋層次、座向及面積等問題，每個環(huán)節(jié)都涉及群眾的切身利益，是農(nóng)民**敏感的。如果在拆遷戶的房屋面積、補(bǔ)償金額等問題上稍有差錯，農(nóng)民就會指責(zé)謾罵，拒絕拆遷，甚至還會集體上訪。因此，堅持依法拆遷是農(nóng)村房屋拆遷工作唯一的正確選擇。
  （二）做到合理性與靈活性相結(jié)合。在補(bǔ)償價格上，由于每個拆遷項目都有其特殊性，選用拆遷政策的同時往往會帶來二個具體問題。一是補(bǔ)償?shù)膬r格標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實際交易價格或群眾的心理承受力；二是補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)大大高于群眾的心理要求。因此，在拆遷中要堅持合理性與靈活性相結(jié)合。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過高的，可采用推選其他較合理補(bǔ)償價格的安置方案，以確保補(bǔ)償政策的合理性。過低的，可通過獎勵等辦法來調(diào)節(jié)補(bǔ)充其不足部分。在安置方式上，為滿足不同類型拆遷戶的要求，一般應(yīng)盡量采用多種安置方案，供拆遷對象自由選擇，同時拆遷人認(rèn)為**可行的安置方案，可在政策中予以傾斜。另外，在實際拆遷中還必須考慮困難戶的特殊情況。如對經(jīng)濟(jì)特困戶，可通過公房安置的辦法予以解決；對人口多原用地面積少的困難戶，采有保底的辦法，允許他們補(bǔ)交土地使用費(fèi)后，增加安置用地面積。
  （三）注意把握工作主動性。拆遷房屋中拆遷人與被拆遷人之間經(jīng)常會發(fā)生矛盾，因此，作為拆遷人應(yīng)始終把握拆遷環(huán)節(jié)中的主動權(quán)。一是在付款方式上，對規(guī)定的補(bǔ)償費(fèi)，做到簽訂協(xié)議后先付一部分，待房屋搬遷并經(jīng)拆遷人驗收合格后再全部結(jié)清；二是在獎勵費(fèi)的設(shè)置上，可對按時簽訂拆遷協(xié)議和搬遷的給予獎勵；三是在政策制訂上，可通過會審、論證、試算、分析、比較等方法，以確保制訂的政策內(nèi)容全面、細(xì)致、可操作性強(qiáng)；四是要保證安置新房的質(zhì)量，保證拆遷戶對拆遷工作的信任度。
  （四）有公正、公平、公開的工作程序。拆遷房屋涉及一大批拆遷戶，稍有不慎，就可能引發(fā)不必要的矛盾，農(nóng)民群眾**看重“眼見為實”，因此，決不能搞“暗箱”操作，必須采取公正、公平、公開的工作程序。對房屋丈量和評估后補(bǔ)償價格情況應(yīng)及時予以張榜公布。對丈量和評估后的房屋情況，在經(jīng)得當(dāng)?shù)馗刹亢腿罕姶硗夂?，也可向外公布。此外，對安置新房的落實，須在公證部門監(jiān)督下進(jìn)行抽簽。把握了拆遷補(bǔ)償安置工作中的公正、公平、公開程序，拆遷工作就會贏得拆遷戶的信任，為拆遷協(xié)議的簽訂和房屋的搬遷奠定扎實的基礎(chǔ)。
  （五）要加強(qiáng)拆遷政策的宣傳、培訓(xùn)。要加強(qiáng)對拆遷工作人員的操作業(yè)務(wù)培訓(xùn)。拆遷前必須組織有關(guān)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，了解情況，掌握政策的操作技能。要向拆遷戶廣泛宣傳有關(guān)拆遷政策，特別是要做好解釋工作。在具體工作中可以通過列舉典型拆遷例子的辦法，使拆遷戶真正理解拆遷政策，從而變被動心理為主動心理，更好地配合拆遷工作。

  查看全文↓ 2018-11-12 12:31:07
• 151****6921

  您好，房屋拆遷的法律規(guī)定，關(guān)于土地應(yīng)區(qū)分國有土地和集體土地，有以下依據(jù)：
  1、征收國有土地及房屋的法律依據(jù)：
  《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（2011.1.19）；
  2、集體土地的法律依據(jù)：
  《土地管理法實施條例》（1998.12.27）；
  《土地管理法》（2004.8.28）；
  《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2015.4.24）；
  《物權(quán)法》（2007.3.16）。

  查看全文↓ 2018-11-12 12:30:54

相關(guān)問題

• 問 ??農(nóng)村房屋拆遷有哪些注意事項？
  答

  如果是拆遷人，應(yīng)注意拆遷需合法，補(bǔ)償需合理。2011 年1月21日后實施拆遷的，法律依據(jù)是《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，之前已開展拆遷的，可以繼續(xù)適用《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定。如果是被拆遷人，應(yīng)核對拆遷人的身份以及人員的資格；對于補(bǔ)償方式，可以選擇房屋置換或者貨幣補(bǔ)償；在此過程中，**好能夠聘請律師協(xié)助進(jìn)行談判。

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• 問 房屋拆遷注意事項
  答

  一、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的訂立二、不同情況下補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同三、申請信息公開四、補(bǔ)償過低拒簽協(xié)議，遭遇強(qiáng)拆怎么辦：未經(jīng)相關(guān)部門裁決擅自強(qiáng)拆的行為是違法的，我們作為房屋的合法所有權(quán)人對自己遭受的損失，可以要求追究拆遷方得行政違法責(zé)任和侵權(quán)人的侵權(quán)責(zé)任，并賠償相應(yīng)損失。五、其他：除拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低之外，拆遷方也可能存在程序違法等其他違法現(xiàn)象。

• 問 農(nóng)村建房注意事項有哪些？
  答

  注意地基處理農(nóng)村自建房地基處理主要需注意防潮與防水的問題，做好防潮防水，才能保持室內(nèi)干燥清爽、舒適潔凈。防潮方面，地下部分如果是混凝土結(jié)構(gòu)，它可以起到自防潮作用。但如果是磚混，就應(yīng)該用防水砂漿做專門的防潮層了，防止土壤中的水分或潮氣沿基礎(chǔ)墻中微小毛細(xì)管上升而使位于勒腳處的地面水滲入墻內(nèi)，防止滴落地面的雨水濺到墻面，而導(dǎo)致墻身受潮。防水方面，不但要在基礎(chǔ)里預(yù)留導(dǎo)水管，將地基中的水往外導(dǎo)，還應(yīng)在室內(nèi)墊層上用防水卷材或防水涂料或防水砂漿再做一層防水。另外，房屋建成后，要做散水，防止地面的水灌入地基內(nèi)。注意構(gòu)造柱與框架柱區(qū)別構(gòu)造柱與框架柱都是鋼筋混凝土柱子，許多人都不了解它們之間 的區(qū)別，然后被施工隊忽悠了，達(dá)不到自己想要的結(jié)實住宅。構(gòu)造柱主要是拉結(jié)墻體，并不承受結(jié)構(gòu)荷載，它一般是在砌筑墻體過程中預(yù)留馬牙搓，一層墻體砌筑完成后現(xiàn)澆該層鋼筋混凝土構(gòu)造柱?？梢约訌?qiáng)房屋的整體性，增強(qiáng)其穩(wěn)定抗震能力?？蚣苤浅惺芎奢d的，它是在基礎(chǔ)完成后、墻體砌筑前開始施工的。它的尺寸比構(gòu)造柱大、鋼筋也遠(yuǎn)比構(gòu)造柱鋼筋多。而構(gòu)造柱不承重只是給墻體起構(gòu)造穩(wěn)固作用。注意現(xiàn)澆樓板厚度與布筋樓板厚度一般應(yīng)做到10cm以上，布筋也應(yīng)該布置底層鋼筋和面層鋼筋網(wǎng)片兩層。鋼筋間距**好能做到15cm以內(nèi)。但很多農(nóng)村自建房卻是樓板厚度不到10cm，鋼筋也只有一層，因此這個問題不容忽視。此外，底層鋼筋要用3cm的小碎石墊空，確保保護(hù)層厚度，避免露筋，進(jìn)而會加速銹蝕，降低使用壽命。注意墻體砌筑農(nóng)村自建房墻體 不管是砌塊還是紅磚，外墻上有腳手架拉結(jié)留下的孔，粉刷墻必須先將孔洞用磚石堵實，然后再掛網(wǎng)抹灰，否則就容易滲水。注意砌體上下要錯縫、內(nèi)外搭砌，采用一順一丁的砌筑形式，砌筑砂漿要飽滿，不可留有透亮孔。注意簡支梁與框架梁布筋根據(jù)受力特點，簡支梁在鋼筋布筋的時候，它的縱向受力鋼筋放置在下面。而框架梁縱向受力鋼筋，在支座部位放置在上部，在跨中部位放置在下部，絕對不能搞混了，否則，不僅會浪費(fèi)其材料，還容易給施工者帶來安全隱患。注意門窗安裝房屋門窗安裝一定要垂直，洞口兩邊抹灰也要垂直，門窗框與墻體間的縫隙要采用高效保溫材料填充，如聚氨酯泡沫塑料或聚乙烯泡沫塑料等，再從內(nèi)外側(cè)用嵌縫密封膏密封，以減少開裂、漏氣的現(xiàn)象發(fā)生。注意現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)模板支撐拆除時間農(nóng)村自建房現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)模板支撐必須在現(xiàn)澆鋼筋混凝土達(dá)到一定強(qiáng)度，至少是60%以上才可以拆除，一般需要7天左右，當(dāng)然天氣惡劣情況除外，一般10天也能達(dá)到。但對于懸挑結(jié)構(gòu)，**好還是養(yǎng)護(hù)28天，達(dá)到其強(qiáng)度的100%**好。

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• 問 農(nóng)村建房注意事項有哪些？
  答

  　“農(nóng)民自建房，**重要的就是質(zhì)量與安全。”采取自建房方式的農(nóng)民朋友**好不要圖便宜，選擇沒有工匠證的泥水工，因為這樣**易出現(xiàn)質(zhì)量問題;還有就是建筑材料，比如水泥、鋼筋等，一定要買正規(guī)產(chǎn)品，不然，也會危及質(zhì)量安全;在施工中，一定要嚴(yán)格按照操作規(guī)范來。具體注意事項如下—— 　　雨篷、挑梁、外檐溝 　　雨篷和挑梁是常見的懸挑構(gòu)件，其受力模式為上部受拉力，所以受力鋼筋必須放置在頂部。其底部模板支撐須在砼強(qiáng)度達(dá)到95%以上才能拆除。施工**常見的錯誤就是把受力鋼筋放置在底部，在模板拆除后導(dǎo)致梁板頂部出現(xiàn)裂縫，嚴(yán)重的出現(xiàn)倒塌。 　　構(gòu)造柱、框架柱 　　構(gòu)造柱主要起到拉結(jié)墻體作用，在結(jié)構(gòu)上不承受結(jié)構(gòu)荷載。框架柱主要承受結(jié)構(gòu)荷載——豎向壓力和彎矩。一般框架柱的截面尺寸比構(gòu)造柱大，柱內(nèi)配鋼筋數(shù)量也比構(gòu)造柱多。構(gòu)造柱和墻體連接采取馬牙槎型式，而框架柱和墻體連接才用豎向預(yù)留拉結(jié)鋼筋型式。因此在施工中一定要注意二者區(qū)別。 　　簡支梁、框架梁 　　簡支梁是兩端支承在磚砌體等支座上的梁，其縱向受力鋼筋放置在梁下部;框架梁是兩端支承在框架柱等支座上的梁，其縱向受力鋼筋在支座部位放置在梁上部，在跨中部位放置在梁下部。在現(xiàn)場施工時主要注意縱向受力鋼筋的放置位置，防止材料用了，卻沒用對位置，造成安全隱患或浪費(fèi)。 　　現(xiàn)澆樓板 　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)在農(nóng)村住宅樓板一般都采用現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)。現(xiàn)澆板在放置板鋼筋時要注意：板頂和板底鋼筋要均勻按設(shè)計間距放置。在綁扎鋼筋過程中往往因踩踏而使板頂鋼筋下彎，在澆筑砼前需把板頂鋼筋位置校正。板底鋼筋要在鋼筋底用30毫米左右大小卵石墊空，使鋼筋和模板有一定的空隙，以免出現(xiàn)板底露筋現(xiàn)象。 　　墻體　　墻體在房屋中是承重和維護(hù)結(jié)構(gòu)。外墻上有外腳手架拉結(jié)留下的孔，在粉刷前必須先將孔洞用磚等堵實，然后用水泥砂漿粉刷，否則該部位極易滲水。砌體應(yīng)上下錯縫、內(nèi)外搭砌，采用一順一丁的砌筑形式，砌體灰縫砂漿應(yīng)飽滿，頭縫也要飽滿，不可留有透亮孔。 　　現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)模板支撐拆除時間 　　現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)模板支撐，必須在現(xiàn)澆鋼筋砼達(dá)到一定強(qiáng)度時才可以拆除。懸挑結(jié)構(gòu)一般要現(xiàn)澆鋼筋砼達(dá)到100%才可以拆除(一般要28天以上)。 　　施工縫　　施工縫留置位置有規(guī)定： 　　1、梁：主梁不宜留設(shè)施工縫;次梁的施工縫應(yīng)留置在次梁跨度的三等分點處。懸臂構(gòu)件應(yīng)與其連接的結(jié)構(gòu)整體澆筑。 　　2、柱：施工縫應(yīng)留設(shè)在梁底標(biāo)高以下30毫米或留設(shè)在梁、板面標(biāo)高處。

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• 問 農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓有哪些特殊規(guī)定和注意事項？
  答

  農(nóng)村房轉(zhuǎn)，土地權(quán)屬要清晰，政策要熟悉，別踩雷。

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