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一是審查開(kāi)發(fā)商（出賣(mài)人）的預(yù)售主體資格。二是慎簽《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。三是調(diào)查所購(gòu)樓盤(pán)有無(wú)限制轉(zhuǎn)讓的情況。四是謹(jǐn)慎收樓入伙。
全部3個(gè)回答>商品房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)有哪些？
135****9543 | 2018-11-12 22:38:08
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134****8351
商品房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)有哪些？
查看全文↓ 2018-11-12 22:39:24
一、證件審核：開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋必須五證俱全，預(yù)售房屋不能上市交易。所以在購(gòu)房時(shí)，首先需要審核房屋開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售商是否持有必須具備的“五證”?！拔遄C”是包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件《建設(shè)用地規(guī)劃許可證、、《建設(shè)工程施工許可證》；《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》。只有滿足了以上五證才可以銷(xiāo)售房屋。或者可以說(shuō)，只有滿足了以上五證，你猜可以放心購(gòu)買(mǎi)。
二、合同審核：作為房屋買(mǎi)賣(mài)的交易，均是以書(shū)面合同形式固定下來(lái)，所以在購(gòu)房合同時(shí)，要認(rèn)真審查購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包括主要內(nèi)容：當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷(xiāo)售方式；商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；
交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供熱、燃?xì)狻⒐┧?、供電、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法；違約責(zé)任；（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。其中第項(xiàng)是購(gòu)房人**難把握的內(nèi)容，也是**容易出現(xiàn)爭(zhēng)議的地方。所以建議購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)盡量委托律師代為審查合同。
三、驗(yàn)收房屋：購(gòu)房合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商依據(jù)購(gòu)房合同建成房屋后會(huì)交付房屋，那么在房屋交接時(shí)，涉及到房屋驗(yàn)收問(wèn)題，很多購(gòu)房人不知道房屋驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)驗(yàn)收什么，先忙本律師僅列舉幾個(gè)重點(diǎn)需要驗(yàn)收的方面，以供購(gòu)房人參考。
1、審查交房費(fèi)用。對(duì)于期房而言，合同價(jià)款是依據(jù)房屋預(yù)測(cè)面積計(jì)算的，等房屋竣工后，實(shí)測(cè)面積肯定會(huì)有所差異，雙方根據(jù)面積差異來(lái)結(jié)算房款。交房時(shí)涉及到一系列的費(fèi)用。房屋價(jià)款結(jié)算。
2、審查有關(guān)證件。首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，按照今年12月1日實(shí)施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》的規(guī)定，竣工備案表更成為開(kāi)發(fā)商交房的法定條件。如果沒(méi)有竣工備案表，作為購(gòu)房者一般可以拒絕收房。
3、審查房屋的質(zhì)量。驗(yàn)房主要是看房屋是否與合同約定一致，包括朝向、尺寸、戶型、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購(gòu)房者可以拒絕收房或者要求退房。此外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題，如果有質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗(yàn)房。
四、建議首先找律師咨詢，以準(zhǔn)備充足證據(jù)。發(fā)生房屋質(zhì)量問(wèn)題或者開(kāi)發(fā)商逾期交房或者違約問(wèn)題，然后再找開(kāi)發(fā)商協(xié)商賠償事宜。
商品房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)有哪些？如何購(gòu)買(mǎi)商品房？
如何購(gòu)買(mǎi)商品房？
1、首先要確定買(mǎi)房的大體位置，QQ房產(chǎn)等知名網(wǎng)站了解購(gòu)房區(qū)域現(xiàn)售樓盤(pán)及大體價(jià)位。因這些權(quán)威網(wǎng)站信息來(lái)源可靠，信息更新及時(shí)，而且網(wǎng)站功能強(qiáng)大，以及自己可以承受的心理價(jià)位。其次可以登錄搜房網(wǎng)，可以讓我們更加清楚的了解各個(gè)樓盤(pán)的信息。
2、在商城，單位附近一般也會(huì)收到各個(gè)房地產(chǎn)商的宣傳彩頁(yè)，通過(guò)宣傳彩頁(yè)也可以大致了解各個(gè)樓盤(pán)的基本信息。百聞不如一見(jiàn)，貨比三家，在確定購(gòu)房之前，一定要到各個(gè)售樓處實(shí)地了解各個(gè)樓盤(pán)情況，建筑位置等信息。戶型情況，周邊建設(shè)，了解各個(gè)開(kāi)發(fā)商的總體實(shí)力，口碑，建筑公司的整體實(shí)力等。
3、到樓盤(pán)實(shí)地現(xiàn)場(chǎng)考察一下項(xiàng)目進(jìn)度及戶型情況，經(jīng)過(guò)再三比較，確定好代購(gòu)樓盤(pán)，按照售樓處要求繳納意向金，等待售樓處的通知，準(zhǔn)時(shí)參加開(kāi)盤(pán)活動(dòng)選房。驗(yàn)證一下是否與售樓中心描述相符。
商品房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)有哪些？如何購(gòu)買(mǎi)商品房？商品房的買(mǎi)賣(mài)流程以及注意事項(xiàng)，你們應(yīng)該都了解了吧！無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)商品房，還是購(gòu)買(mǎi)二手房，選擇房屋的位置都十分的關(guān)鍵，因?yàn)楹梦恢玫姆课菥哂袠O大的增值空間，而且隨時(shí)隨地都能輕輕松松脫手，這樣又能夠賺一大筆錢(qián)。所以人們?cè)谶x擇商品房的時(shí)候，也同樣需要注意房屋位置的選擇。 -
148****0256
購(gòu)買(mǎi)商品房需要辦理的手續(xù)：
查看全文↓ 2018-11-12 22:39:16
（1）確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否是有合法手續(xù)的房地產(chǎn)公司；
（2）簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)；
（3）簽訂合同；
（4）辦理預(yù)售登記及轉(zhuǎn)讓?zhuān)?br/>（5）辦理入??；
（6）產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證。
購(gòu)買(mǎi)商品房要注意的事項(xiàng)：
近年來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目不合法的投訴是一大熱點(diǎn)，核實(shí)開(kāi)發(fā)商提供的資料，保證五證俱全，是挑選房屋時(shí)要特別關(guān)注的。這“五證”包括：
（1）規(guī)劃部門(mén)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；
（2）國(guó)土部門(mén)的《國(guó)有土地使用權(quán)證》；
（3）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（證明開(kāi)發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障）；
（4）建設(shè)部門(mén)的《建設(shè)工程許可證》；
（5）國(guó)土部門(mén)的《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》。
為了明確開(kāi)發(fā)商的用地是否是出讓土地，購(gòu)房者應(yīng)重點(diǎn)審查下列文件：
（1）《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；
（2）《國(guó)有土地使用權(quán)證》；
（3）繳納地價(jià)款的有關(guān)憑證。
需要明確的主要內(nèi)容有：位置、面積，土地用途，出讓地價(jià)款（包括土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)）的數(shù)額及繳納情況，投資開(kāi)發(fā)的期限，土地使用和規(guī)劃條件。
應(yīng)特別注意的是：
（1）正式的《國(guó)有土地使用權(quán)證》應(yīng)同時(shí)加蓋人民政府公章，和房屋土地行政主管部門(mén)的公章；
（2）土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專(zhuān)用章”；如果土地證上加蓋了“臨時(shí)土地使用證專(zhuān)用章”，則表明土地使用者未繳足地價(jià)款。
（3）土地證不得擅自涂改。
（4）土地證上載明的土地使用者應(yīng)當(dāng)和開(kāi)發(fā)商的名稱(chēng)相一致。 -
135****3595
商品房買(mǎi)賣(mài)合同是保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的重要法律憑證。商品房買(mǎi)賣(mài)合同,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售,轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人,買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
查看全文↓ 2018-11-12 22:39:06
其中,商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容,并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同(2001年4月4日由*******建設(shè)部發(fā)布,自2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定:商品房銷(xiāo)售時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 -
138****3989
買(mǎi)賣(mài)房屋流程
查看全文↓ 2018-11-12 22:38:59
1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
2、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。
3、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
4、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
5、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
6、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
7、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。
買(mǎi)賣(mài)房屋流程有哪些
買(mǎi)賣(mài)房屋注意事項(xiàng)
1、買(mǎi)賣(mài)雙方購(gòu)房違約金必須約定明確，有必要的時(shí)候需要以＂補(bǔ)充協(xié)議＂的形式出現(xiàn)。由于目前房?jī)r(jià)變化大，有些業(yè)主為了能夠?qū)⒎慨a(chǎn)更高價(jià)出售，選擇毀約，因此為了保護(hù)買(mǎi)方的權(quán)益不受損害，應(yīng)在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)明確說(shuō)明。
2、購(gòu)房者需尤其明白一個(gè)常識(shí)：直系親屬并非業(yè)主的當(dāng)然委托代理人。
3、付款時(shí)間，房屋交付時(shí)間需約定明確。買(mǎi)賣(mài)雙方都可在簽訂合同后明確其相應(yīng)義務(wù)的履行期限，若到期限未付款或交付房屋的話，一方可依據(jù)相應(yīng)條款要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任；而中介公司作為居間人，在買(mǎi)賣(mài)雙方就上述問(wèn)題產(chǎn)生糾紛時(shí)，可通過(guò)合同明確約定的相應(yīng)時(shí)間對(duì)糾紛進(jìn)行調(diào)解。 -
147****8723
一、應(yīng)當(dāng)查明五證是否齊全
查看全文↓ 2018-11-12 22:38:52
“五證”是證明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為合法的銷(xiāo)售主體，證明其銷(xiāo)售行為合法以及購(gòu)房者與之簽訂的合同為合法有效的法定證件，開(kāi)發(fā)商必須具備五證才能保證購(gòu)房者在付款入住之后可以拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
“五證”包括：國(guó)土資源局的“中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證”；城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證”；城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證”；建設(shè)局的“建設(shè)工程開(kāi)工證”；住建局的“商品房銷(xiāo)售許可證”。
此外，屬于期房預(yù)售的，應(yīng)取得“商品房預(yù)售許可證”；屬于外銷(xiāo)商品房的，應(yīng)取得“商品房外銷(xiāo)許可證”。
二、交房時(shí)間及違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)明確具體
針對(duì)這一條款，商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。這項(xiàng)約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，購(gòu)房消費(fèi)者一般難以理解和判斷。
相關(guān)規(guī)定：
《中華人民共和國(guó)民法通則》第153條規(guī)定：“本法所稱(chēng)的‘不可抗力’是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等?！?br/>在房產(chǎn)交易中，有的開(kāi)發(fā)商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對(duì)“不可抗力”做了如下的注解：“人力不可抗據(jù)的自然災(zāi)害和其他事故，以及銷(xiāo)售方所不能控制的其他原因交房延期的，銷(xiāo)售方不承擔(dān)責(zé)任?！?br/>這樣的約定顯然是銷(xiāo)售方對(duì)自己的免責(zé)范圍擴(kuò)大，是違背法律原則的。開(kāi)發(fā)商不能把自身的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
三、違約責(zé)任應(yīng)該在平等基礎(chǔ)上明確具體
在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開(kāi)發(fā)商或代理商會(huì)列出許多有關(guān)購(gòu)房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開(kāi)賣(mài)方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任之約定是不公平、不對(duì)等的，對(duì)購(gòu)房者極為不利。
因此，在與賣(mài)方簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)要求在合同中明確賣(mài)方的違約責(zé)任，并爭(zhēng)取雙方違約責(zé)任的公平和對(duì)等。
相關(guān)問(wèn)題
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什么是商品房？商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司綜合開(kāi)發(fā),建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加統(tǒng)建,又是自己使用的住宅。商業(yè)用房和其他建筑物,不屬于商品房范圍。什么是普通商品房？在商品房的定義基礎(chǔ)上加入一些限制條件：普通商品房普通住宅必須滿足以下條件：(一)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；(二)單套建筑面積在140平方米以下；(三)實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。商品房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)：房子地段，是否有**潛力，房子戶型，朝向，采光，布局，綠化率，容積率。具體到房子就是公攤率大不大，**大不可超過(guò)20%，不然你后悔死。注意現(xiàn)在市面上的房子都是建筑面積，你買(mǎi)的房子公攤占的太多，就很慘。當(dāng)然**根本的是你的財(cái)力足夠不，全額還是借貸，借貸的話，查下之前的自己的銀行信譽(yù)
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商品房買(mǎi)賣(mài)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)予買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的房屋買(mǎi)賣(mài)行為。商品房買(mǎi)賣(mài)是一種特殊商品的買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的額巨大，手續(xù)繁瑣，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。購(gòu)買(mǎi)人對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)流程的了解，有利于其在與開(kāi)發(fā)商的博弈中充分維護(hù)自己的合法權(quán)益，滿足自己的居住需求和實(shí)現(xiàn)自己的住房夢(mèng)想。 各大城市的商品房買(mǎi)賣(mài)流程大同小異，基本流程一般為：簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》→簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》→與開(kāi)發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》(即通常所說(shuō)的辦理銀行按揭)→辦理預(yù)售登記→《商品房抵押貸款合同》登記備案→房屋交付→辦理大確權(quán)證(初始登記)→辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，領(lǐng)房產(chǎn)證→辦理抵押權(quán)登記→買(mǎi)受人還清按揭貸款，注銷(xiāo)抵押登記。 1.簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》 《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署正式的買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽署的合同文件。簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是商品房預(yù)(銷(xiāo))售程序的第一個(gè)環(huán)節(jié)，商品房開(kāi)發(fā)商以及委托的代理商通常在樓盤(pán)所在地設(shè)立售樓處。購(gòu)房人如果對(duì)某套商品房有意向，可到售樓處簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，并交納定金。出售方應(yīng)將《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給購(gòu)買(mǎi)人，并應(yīng)實(shí)事求是地向購(gòu)買(mǎi)人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。當(dāng)簽訂完《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，出售方應(yīng)給購(gòu)買(mǎi)人《簽約需知》，以使購(gòu)買(mǎi)人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細(xì)節(jié)。 2.簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》 購(gòu)買(mǎi)人在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后，應(yīng)當(dāng)在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。簽訂買(mǎi)賣(mài)合同是整個(gè)購(gòu)房程序中**重要一環(huán)，是購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商達(dá)成商品房買(mǎi)賣(mài)的**終合意。 《前期物業(yè)服務(wù)合同》是由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的，包含的主要內(nèi)容有前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條的規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。實(shí)踐中一般是將《前期物業(yè)服務(wù)合同》作為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的附件，開(kāi)發(fā)商在辦理房屋預(yù)售手續(xù)的同時(shí)上報(bào)房管部門(mén)的市場(chǎng)交易管理系統(tǒng)予以公示，由購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)確認(rèn)。 3.與開(kāi)發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》 為鼓勵(lì)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)所建房屋，開(kāi)發(fā)商請(qǐng)求銀行提供房地產(chǎn)抵押貸款，開(kāi)發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書(shū)，銀行、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者應(yīng)簽訂按揭貸款合同和擔(dān)保書(shū)。在商品房預(yù)售中，購(gòu)房人通過(guò)按揭方式購(gòu)買(mǎi)商品房的，通常方式是支付一部分樓價(jià)款(即**款)給開(kāi)發(fā)商，其余房?jī)r(jià)款則通過(guò)金融機(jī)構(gòu)貸款支付給開(kāi)發(fā)商。在此按揭過(guò)程中，購(gòu)房人須與貸款行簽訂《商品房抵押貸款合同》及《借款合同》。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由開(kāi)發(fā)商通過(guò)協(xié)議將購(gòu)買(mǎi)人對(duì)期房的期權(quán)讓與給金融機(jī)構(gòu)作為取得金融機(jī)構(gòu)貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理下來(lái)之后，開(kāi)發(fā)商解除擔(dān)保，購(gòu)房人將房產(chǎn)證抵押在銀行處作為償還貸款的擔(dān)保。
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1、商品房預(yù)售許可證：是指商品房符合預(yù)售條件后，經(jīng)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)核發(fā)的同意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售的書(shū)面證明文件。 2、返本銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以定期向買(mǎi)受人返還購(gòu)房款 的方式銷(xiāo)售商品房的行為。建設(shè)部明令禁止這種銷(xiāo)售方式。 3、售后包租：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代 為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷(xiāo)售商品房的行為。 建設(shè)部規(guī)定未竣工的商品房不得售后包租。 4、預(yù)測(cè)面積，又稱(chēng)暫測(cè)面積、合同約定面積：是指在商品房預(yù) 售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其委托的有資質(zhì)的測(cè)繪部門(mén)根據(jù)設(shè) 計(jì)圖紙計(jì)算出來(lái)的預(yù)售商品房面積。 5、實(shí)測(cè)面積，又可稱(chēng)產(chǎn)權(quán)登記面積：是指預(yù)售商品房竣工驗(yàn)收 后，經(jīng)有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測(cè)量，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確 認(rèn)登記的房屋面積。 6、面積誤差比：是指實(shí)測(cè)面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）與預(yù)測(cè)面積 （合同約定面積）發(fā)生誤差的比例。 7、套內(nèi)建筑面積：成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用 面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。 8、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積 ×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 9、代理銷(xiāo)售：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托具有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資格的 專(zhuān)業(yè)公司代為商品房銷(xiāo)售的行為。 10、包銷(xiāo)：一般是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包 銷(xiāo)人以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的名義銷(xiāo)售，包銷(xiāo)期滿未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的行為。 11、 維修基金（資金）：是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人按一定標(biāo)準(zhǔn)交納費(fèi)用，存入專(zhuān)戶銀行，專(zhuān)門(mén)用于房屋及其相關(guān)公共設(shè)施維修、更新的資金。 12、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房，但由于建設(shè)工程的復(fù)雜性，在施工過(guò)程中，原有的一些規(guī)劃設(shè)計(jì)可能商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向的變化，或者出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量及使用功能的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。買(mǎi)受人可以選擇解除合同或接受變更。 13、二書(shū)二證：一般指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》。 14、大產(chǎn)證，即新建商品房初始登記后的房地產(chǎn)權(quán)證：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗(yàn)收后，交付給買(mǎi)受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這是買(mǎi)受人辦理小產(chǎn)證的前提。 15、小產(chǎn)證：即買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移登記后買(mǎi)受人取得的所購(gòu)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。 上海創(chuàng)遠(yuǎn)律師事務(wù)所 張素晶 律師
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什么是商品房？對(duì)于商品房的準(zhǔn)確定義相信很多人都不是很清楚，下面我們就對(duì)什么是商品房及其商品房買(mǎi)賣(mài)的注意事項(xiàng)做一些梳理吧。 什么是商品房？ 商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司綜合開(kāi)發(fā),建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建設(shè)者參加統(tǒng)建,又是自己使用的住宅。商業(yè)用房和其他建筑物,不屬于商品房范圍。 什么是普通商品房？ 在商品房的定義基礎(chǔ)上加入一些限制條件： 普通商品房普通住宅必須滿足以下條件： (一)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上； (二)單套建筑面積在140平方米以下； (三)實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。 商品房買(mǎi)賣(mài)注意事項(xiàng)： 房子地段，是否有**潛力，房子戶型，朝向，采光，布局，綠化率，容積率。 具體到房子就是公攤率大不大，**大不可超過(guò)20%，不然你后悔死。注意現(xiàn)在市面上的房子都是建筑面積，你買(mǎi)的房子公攤占的太多，就很慘。 當(dāng)然**根本的是你的財(cái)力足夠不，全額還是借貸，借貸的話，查下之前的自己的銀行信譽(yù)
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