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• 154****0714

  第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作
  在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。
  第二部分，行政審批部分
  根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。
  一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
  1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
  2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。
  3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。
  4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。
  5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
  6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。
  二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
  1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
  2、國土資源局辦理土地預審。
  3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
  4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。
  5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。
  三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
  1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。
  2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
  3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
  4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
  5、國土資源局進行用地預審。
  6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內(nèi)容進行審查。
  7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
  8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。
  9、建委根據(jù)施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
  四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
  1、公安消防支隊進行消防設計審查。
  2、人防辦進行人防設施審查。
  3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。
  4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（副本）。
  五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
  1、建設單位辦理施工報建登記。
  2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。
  3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。
  六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
  由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。
  開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
  1、以下證明材料：
  （1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
  （2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
  （3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
  2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；
  3、工程施工合同；
  4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
  七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
  1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
  2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。
  3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。
  4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。
  第三部分 房地產(chǎn)項目權屬初始登記階段
  1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產(chǎn)權證）登記。
  2、開發(fā)商應提交材料：
  （1）申請書；
  （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；
  （3）用地證明文件或者土地使用權證；
  （4）建設用地規(guī)劃許可證；
  （5）建設工程規(guī)劃許可證；
  （6）施工許可證；
  （7）房屋竣工驗收資料
  （8）房屋測繪成果；
  （9）根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。
  

  查看全文↓ 2018-11-26 11:20:11
• 135****1073

  主要針對項目地塊的開發(fā)條件進行透徹分析，找出影響項目發(fā)展的因素。
  1、項目SWOT分析(優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅)：分析項目發(fā)展的重要及難點，明確項目本身的優(yōu)勢、劣勢、發(fā)展機會、競爭威脅等。
  2、項目發(fā)展方向把握：在了解市場環(huán)境、片區(qū)發(fā)展及地塊條件基礎上，對項目發(fā)展方向、可能功能物業(yè)進行預測，提供細供市場調(diào)研方向。
  3、項目發(fā)展形象定位及概念定位：確定項目的發(fā)展形象，為項目定位與規(guī)劃設計提供方向。
  4、項目功能組合及業(yè)態(tài)配比定位：主要包括項目內(nèi)部主要物業(yè)類型的功能確定、組合方案定位、功能布局及各功能間的關聯(lián)性控制。
  5、項目開發(fā)規(guī)模與檔次定位：根據(jù)項目發(fā)展主題，并結合項目所處市場背景環(huán)境，確定項目主要物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模與檔次。
  6、項目目標客戶定位：主要確定項目各功能物業(yè)的客戶階層、消費群體，為項目后期開發(fā)方案提供依據(jù)。7、項目價值定位(含財務分析)：根據(jù)項目自身條件、總體定位、市場供需狀況、市場現(xiàn)有物業(yè)供應價格水平、潛在購買水平，以及項目所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢等因素，明確項目各功能物業(yè)的價格水平

  查看全文↓ 2018-11-26 11:19:54
• 141****9452

  一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。
  （一）開發(fā)商提出開發(fā)設想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點
  在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設想是房地產(chǎn)開發(fā)商**關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。
  （二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關鍵的一步
  開發(fā)商提出了設想，但這種設想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究，就可能有兩種結果：一是可行性研究表明這個設想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結束了；二是可行性研究表明這個設想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到**后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當成一種形式的風氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領域還相當濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認真對待。
  （三）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步
  土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是**關鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權的規(guī)定使用年限之后，要到建設行政主管部門備案，領取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。
  （四）項目設計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步
  根據(jù)項目的規(guī)模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結構、環(huán)境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業(yè)的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設計條件，以獲得規(guī)劃設計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設計通知書，委托有規(guī)劃設計資格的單位完成方案設計，然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。方案設計得到批準后，即可以進行初步設計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查，確認其符合規(guī)劃設計要點后，建設單位就可以進行施工圖設計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。
  （五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權后的第一步
  在取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權證書及建設用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的實施工作。
  （六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后**重要的工作
  取得土地使用權后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商**重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。**近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。
  （七）建設工程招標是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法
  工程項目招標投標制，是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質(zhì)量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設工程監(jiān)理。
  （八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關鍵一步
  為了確保按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程開發(fā)證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制**后的管理權，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。
  （九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關鍵一步
  房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當然，房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準，取得銷售許可證。
  （十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的**后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務。

  查看全文↓ 2018-11-26 11:19:46

相關問題

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)流程
  答

  房地產(chǎn)項目開發(fā)流程: (一)開發(fā)商提出開發(fā)設想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點 在市場經(jīng)濟體制條件下,開發(fā)設想是房地產(chǎn)開發(fā)商**關鍵的一項工作,從這項工作起,整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需要,將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢,確定不同地段的發(fā)展前景,把握不同項目的市場需求狀況。 (二)可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步,也是非常關鍵的一步 開發(fā)商提出了設想,但這種設想究竟有沒有真正的市場前景,需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項,銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究,就可能有兩種結果:一是可行性研究表明這個設想不可行,那么即使開發(fā)商不同意,這個項目開發(fā)的全過程實際上就結束了;二是可行性研究表明這個設想可行,則不出意外,這個項目就可以一直進行到**后的階段。目前,在我國忽視可行性研究,或者將可行性研究當成一種形式的風氣,在房地產(chǎn)項目開發(fā)領域還相當濃厚,這造成了空置率居高不下等一系列惡果,需要政府認真對待。 (三)申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步,也是正式啟動項目開發(fā)的第一步 土地是所有建筑的基礎,申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國,由于人多地少,土地資源成為極為稀缺的資源,對許多開發(fā)商來說,拿到土地才是**關鍵的一步,有了土地就有了開發(fā)的全部條件,有土地就不愁項目賺不到錢。因此,在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式,劃撥土地太多,沖擊了正常的土地市場的運行,目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地,絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上,從原土地使用者(即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位)獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權的規(guī)定使用年限之后,要到建設行政主管部門備案,領取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。 (四)項目設計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步,也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步 根據(jù)項目的規(guī)模,設計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說,一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結構、環(huán)境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上,應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業(yè)的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計,具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設計前,需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設計條件,以獲得規(guī)劃設計條件通知書(主要規(guī)定規(guī)劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等)。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設計通知書,委托有規(guī)劃設計資格的單位完成方案設計,然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料,報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查,確認符合規(guī)劃要求后,核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。方案設計得到批準后,即可以進行初步設計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查,確認其符合規(guī)劃設計要點后,建設單位就可以進行施工圖設計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后,核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。 (五)征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步,也是取得土地使用權后的第一步 在取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》之后,就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權證書及建設用地規(guī)劃許可證,進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi),進行征地及拆遷方案的實施工作。 (六)籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步,也是征地及拆遷安置后**重要的工作 取得土地使用權后,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡,如何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金,就成了房地產(chǎn)開發(fā)商**重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃,然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇,確定合理的融資方案。目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少,基本上是通過商業(yè)銀行貸款,而房地產(chǎn)開發(fā)是風險極大的商業(yè)活動,一旦投資失敗,將牽連銀行體系。**近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻,對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。 (七)建設工程招標是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步,是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法 工程項目招標投標制,是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標,房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商,以確保工程投資不超過預算、質(zhì)量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后,房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位,以便對工程進行建設工程監(jiān)理。 (八)施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步,也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關鍵一步 為了確保按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工,國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線,并到建設行政主管部門領取建設工程開發(fā)證后,才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后,主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行,開發(fā)商只控制**后的管理權,即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督,必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后,還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收,就不能投放到房地產(chǎn)市場。 (九)市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步,是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關鍵一步 房地產(chǎn)項目的開發(fā)商,在開發(fā)項目即將完工之際,就可以考慮進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預售條件,開發(fā)商就可以在進行施工的同時,進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字,在商品房項目的銷售中,都可以起到極為重要的作用。當然,房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售,必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準,取得銷售許可證。 (十)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的**后一步,是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務。

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• 問 ??房地產(chǎn)開發(fā)商貸款流程是怎樣的？
  答

  按照我國的相關規(guī)定，所謂的住房抵押貸款，也就是俗稱的按揭。如果消費者可以在還清本息之前，用購房契約向銀行作抵押，當然，如果按照期限還是不能還清的話，銀行就可以將你抵押的房屋出售，抵消你欠下的款項。對于這種住房抵押貸款的流程，小編來為大家說一說：1、借款人貸前咨，填寫居民住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟收入證明；借款擔保人的營業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件；借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規(guī)定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明；抵押房產(chǎn)的估價報告書、鑒定書和保險單據(jù)；購建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件；貸款銀行要求提供的其他文件或材料。2、銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協(xié)議及有關材料進行審查。3、借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權證書及保險單或有價證券交銀行收押。4、借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同并進行公證。5、貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。針對這個問題，借貸網(wǎng)提醒，因為住房抵押貸款涉及到了置業(yè)者、銀行和開發(fā)商，所以在辦理業(yè)務的時候要注意風險防范。

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• 問 怎樣做房地產(chǎn)開發(fā)？
  答

  房地產(chǎn)**低資質(zhì)注冊資本要500萬,重要的是光有錢還不夠,要知道哪有地,從哪拿地,規(guī)劃和建設部門要有關系,才ok啊!

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)流程是什么
  答

         房地產(chǎn)的開發(fā)流程是：1、前期調(diào)研準備工作。2、設計研究階段。3、預算成本核算及施工階段。4、竣工結算階段?！　?、前期調(diào)研準備工作。在房地產(chǎn)項目的開發(fā)前期，開發(fā)商需要充分考慮項目的周圍的地理條件和市場要求，做好市場調(diào)研，規(guī)劃可行性報告，可行性的研究對一個地產(chǎn)項目的成功與否起到至關重要的作用?！　?、設計研究階段。設計研究階段主要是為了更好地控制建筑的建造成本。未雨綢繆，在設計的時候就對建安的成本進行考慮，然后做出限制和要求，這樣比在造價階段再考慮成本問題要合理很多。并且設計階段對于小區(qū)的整體功能設計和配套建設都要考慮，為未來的社區(qū)環(huán)境做整體規(guī)劃?！　?、預算成本核算及施工階段。預算階段要與材料設備的廠家保持良好的合作，如果遇到加訂的情況要保證不能漲價，預算專員要掌握行情，按照規(guī)定控制差價，施工方自行采購的材料，只要質(zhì)量合格，就可以不做干預?！　?、竣工結算階段。按照合同及協(xié)議的規(guī)定，按時按工進行費用的結算，并建立結算復審制度，和工程款會簽制度。確保結算的錢款不出差錯?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)的流程還是比較復雜的，現(xiàn)在房地產(chǎn)的市場雖然還是紅紅火火，但是也不乏失敗案例，所以大家還是要先了解再投資，確保自己不做虧本買賣。

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)辦理流程
  答

  1.準備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)核準材料2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表;3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書正、副本復印件;4.提出申請 申請人先向所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請,提交有關材料。5.初審 省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門對申請材料進行初審,提出明確的初審意見。