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  一、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。
  ??《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”這里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括兩種情況：
  ??一、房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的應(yīng)該簽署質(zhì)量合格文件；并申請(qǐng)規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門(mén)對(duì)房屋進(jìn)行檢查，出具認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；**后由建設(shè)單位向工程所在地的建設(shè)行政主管部門(mén)備案，取得房屋建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。
  ??《建筑法》第六十一條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。”因此，購(gòu)房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)要求出賣(mài)人出示該商品房的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，查驗(yàn)該工程是否經(jīng)驗(yàn)收合格。
  ??如果出賣(mài)人不能出示該商品房的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，說(shuō)明該工程未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。如果出賣(mài)人超過(guò)約定的期限房屋仍然未能驗(yàn)收合格，購(gòu)房人可以解除合同并要求賠償損失。
  ??二、房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。這里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程不合格。房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程是建筑工程的基礎(chǔ)和主體，如果一棟樓房在地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)方面出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，即使其他部分施工質(zhì)量再好也難以保證整個(gè)樓房的質(zhì)量和安全。
  ??因此，《建筑法》第六十條第一款規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量。”商品房交付使用后，購(gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房，給購(gòu)房人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
  ??但這里必須提醒購(gòu)房人注意，委托核驗(yàn)的工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，且委托哪個(gè)機(jī)構(gòu)來(lái)檢測(cè)買(mǎi)賣(mài)雙方須經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，如雙方協(xié)商不成應(yīng)申請(qǐng)法院指定檢測(cè)機(jī)構(gòu)，否則單方委托的檢測(cè)機(jī)構(gòu)如果得不到另一方的認(rèn)可，其檢測(cè)結(jié)果則沒(méi)有法律效力。
  ??二、在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人有權(quán)要求出賣(mài)人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。
  ??《解釋》第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)?！边@里所說(shuō)的質(zhì)量問(wèn)題指的就是一般質(zhì)量問(wèn)題。
  ??所謂一般質(zhì)量問(wèn)題，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購(gòu)房人正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問(wèn)題，室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起沙問(wèn)題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問(wèn)題，廁所、廚房、盥洗室、陽(yáng)臺(tái)地面泛水、積水、漏水問(wèn)題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問(wèn)題等等。
  ??《建筑法》第六十條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷；對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)?！眹?guó)務(wù)院頒布實(shí)施的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的**低保修期限為：
  ??(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
  ??(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
  ??(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期：
  ??(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年?！?br/>??建設(shè)部頒布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十三條規(guī)定：“房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。”“在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任?！?br/>??一般來(lái)說(shuō)，房屋交付前對(duì)比較明顯的或者已知的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人應(yīng)在房屋交付時(shí)要求出賣(mài)人給以修復(fù)。因?yàn)橘?gòu)房人在接受房屋時(shí)，一般要對(duì)房屋進(jìn)行必要的驗(yàn)收，這也是購(gòu)房人應(yīng)該行使的注意義務(wù)，經(jīng)驗(yàn)收后確信沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題再辦理入住手續(xù)。
  ??如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)立即找開(kāi)發(fā)商，要求對(duì)有質(zhì)量問(wèn)題的地方予以書(shū)面確認(rèn)并加蓋公章，在對(duì)方解決好該問(wèn)題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時(shí)間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書(shū)面憑證。
  ??房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問(wèn)題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購(gòu)房人有權(quán)要求出賣(mài)人修復(fù)。因此增加的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人承擔(dān)。出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)房人可自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失等，應(yīng)由出賣(mài)人承擔(dān)。
  ??三、因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
  ??《解釋》第十三條第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！边@種情形既不是明顯的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，又不完全屬于保修的一般質(zhì)量問(wèn)題，而是介于前面兩種情形之間的第三種情形，其中“嚴(yán)重影響正常居住使用”如何理解和把握，法律沒(méi)有作出具體規(guī)定，應(yīng)該屬于法官自由裁量的范疇。
  ??因此，在這種情況下購(gòu)房人提出索賠請(qǐng)求時(shí)更要慎之又慎。是否屬于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情況，司法實(shí)踐中要通過(guò)實(shí)地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評(píng)定。
  ??一是看房屋質(zhì)量問(wèn)題是否能夠通過(guò)修復(fù)解決，如果通過(guò)修復(fù)能夠解決，一般應(yīng)要求出賣(mài)人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，并可要求賠償損失；確實(shí)無(wú)法修復(fù)再要求解除合同和賠償損失。
  ??二是經(jīng)修復(fù)后是否仍然存在威脅購(gòu)房人人身、財(cái)產(chǎn)安全的因素，如果該房屋經(jīng)修復(fù)后仍然不能保證購(gòu)房人的人身和財(cái)產(chǎn)安全，購(gòu)房人就要理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣(mài)人賠償損失。
  ??三是經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，無(wú)法正常使用，嚴(yán)重干擾和影響了購(gòu)房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請(qǐng)求，由法官根據(jù)實(shí)際情況予以裁決。
  ??除注意區(qū)分上述三種情形外，購(gòu)房人要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據(jù)，因?yàn)樵诜ㄔ簩徖碇校蟪鲑u(mài)人賠償損失需要購(gòu)房人提供證據(jù)證明。
  ??一、房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的證據(jù)；
  ??二、出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù)；
  ??三、購(gòu)房人自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)的證據(jù)；
  ??四、購(gòu)房人發(fā)生損失的證據(jù)。
  ??如果不能提供上述證據(jù)，就會(huì)因舉證不能得不到法律的支持，從而無(wú)法達(dá)到索賠的目的。

  查看全文↓ 2018-12-05 00:19:23
• 141****9484

  一、維權(quán)細(xì)節(jié)如下，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，房屋的質(zhì)量問(wèn)題有如下三種：
  房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，是指房屋未能通過(guò)驗(yàn)收或經(jīng)核驗(yàn)被認(rèn)定為不符合質(zhì)量要求，如地基、承重墻等出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性迸裂、傾斜、坍塌等問(wèn)題，應(yīng)視為主體結(jié)構(gòu)存在問(wèn)題。
  2 .嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，指由于房屋質(zhì)量問(wèn)題影響購(gòu)房者享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供電、供水等。
  
  3 .其他質(zhì)量問(wèn)題。如房屋滲水、墻皮脫落等。
  二、針對(duì)有關(guān)房屋質(zhì)量問(wèn)題購(gòu)房者可以采取以下措施，維護(hù)自己的合法權(quán)益：1.對(duì)開(kāi)發(fā)商交付的房屋屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，應(yīng)先請(qǐng)求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格的證明后，要求開(kāi)發(fā)商予以退房，因此造成損失的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)購(gòu)房者的合理、正當(dāng)要求，開(kāi)發(fā)商置之不理的，可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴或者向法院提起訴訟。2.對(duì)開(kāi)發(fā)商交付的房屋不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的一般質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，可根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十一條“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，承擔(dān)商品房保修責(zé)任”的規(guī)定，請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購(gòu)房人造成損失的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-12-05 00:19:10
• 154****0280

  維權(quán)途徑一：與開(kāi)發(fā)商直接交涉采取和解協(xié)商的辦法途徑
  
  協(xié)商和解，就是指當(dāng)事人雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上，本著公平、合理解決問(wèn)題的態(tài)度和誠(chéng)意，交換意見(jiàn)、取得溝通，使問(wèn)題得到解決的一種方式。這種方式具有及時(shí)、直接、平和等特點(diǎn)，對(duì)于較小的糾紛或講信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，采用此種方式解決矛盾能獲得較滿意的結(jié)果。
  
  買(mǎi)房者在直接找開(kāi)發(fā)商協(xié)商和解時(shí)，應(yīng)注意以下三個(gè)方面的問(wèn)題：
  
  1、準(zhǔn)備好翔實(shí)、充足的證據(jù)和必要的證明材料。
  
  2、要堅(jiān)持公平合理、實(shí)事求是的原則。在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商時(shí)，要闡明問(wèn)題發(fā)生的事實(shí)經(jīng)過(guò)，提出自己合理的要求。必要時(shí)可指明所依據(jù)的法律條文，以達(dá)成問(wèn)題的盡快解決。
  
  3、要注意時(shí)效性。有些問(wèn)題的解決具有一定的時(shí)效性，不要被開(kāi)發(fā)商的拖延所蒙蔽而一味地等待。因此，如果在證據(jù)確鑿、事實(shí)明確的情況下，若開(kāi)發(fā)商還故意推諉、逃避責(zé)任，購(gòu)房者就要果斷地采取其它方式來(lái)求得問(wèn)題的解決。
  
  維權(quán)途徑二：到消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴
  
  如果協(xié)商和解不成，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)到消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴是優(yōu)化的。消費(fèi)者協(xié)會(huì)是依法成立的專(zhuān)門(mén)保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的組織，是對(duì)商品和服務(wù)進(jìn)行社會(huì)監(jiān)督的主要社會(huì)團(tuán)體。因此消費(fèi)者在自身合法權(quán)益受到侵害時(shí)，向消協(xié)投訴，請(qǐng)求消協(xié)調(diào)解是常見(jiàn)的方式，能夠較為順利、有效地解決糾紛。
  
  消協(xié)調(diào)解的是購(gòu)房者與房企之間的消費(fèi)糾紛，主要是購(gòu)買(mǎi)商品和接受服務(wù)時(shí)消費(fèi)者人身財(cái)產(chǎn)安全權(quán)、知情權(quán)、選擇權(quán)、公平交易權(quán)、求償權(quán)、結(jié)社權(quán)、獲知權(quán)、尊重權(quán)、監(jiān)督權(quán)等合法權(quán)益受到侵害與經(jīng)營(yíng)者之間發(fā)生的消費(fèi)糾紛。消協(xié)調(diào)解消費(fèi)糾紛不收費(fèi)。
  
  消協(xié)調(diào)解是在第三者的主持下，以國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和社會(huì)公德為依據(jù)，對(duì)消費(fèi)糾紛當(dāng)事人進(jìn)行說(shuō)服、規(guī)勸疏導(dǎo)，促使糾紛各方互諒互讓?zhuān)降葏f(xié)商，自愿達(dá)成協(xié)議，促使發(fā)生糾紛的當(dāng)事人依法解決糾紛的一種活動(dòng)。
  
  消協(xié)調(diào)解本著以下基本原則：（1）依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策進(jìn)行調(diào)解，（2）在雙方當(dāng)事人自愿平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)解；（3）尊重當(dāng)事人的訴訟權(quán)利，不得因未經(jīng)調(diào)解或者調(diào)解不成而阻止當(dāng)事人向人民法院起訴。消協(xié)工作人員與被調(diào)解人之間是民主的平等關(guān)系。
  
  維權(quán)途徑三：找負(fù)責(zé)的主管機(jī)關(guān)
  
  房子出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，建委是主管機(jī)關(guān)；但是說(shuō)到合同，則可以找工商局進(jìn)行申訴。所謂申訴，是指公民、法人和其他組織以書(shū)信、走訪等形式向國(guó)家機(jī)關(guān)及其負(fù)責(zé)人反映情況、表達(dá)意愿的行為。根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第三十四條的規(guī)定，消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者發(fā)生爭(zhēng)議的，可以向有關(guān)部門(mén)申訴。
  
  買(mǎi)房者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)遭遇損害時(shí)，可以向各級(jí)人民政府所屬的有關(guān)的部門(mén)申訴。有關(guān)機(jī)關(guān)在接到材料后，應(yīng)當(dāng)迅速進(jìn)行調(diào)查，對(duì)開(kāi)發(fā)商的違法行為，除責(zé)令其賠償購(gòu)房者損失外，還要對(duì)其違法行為給予相應(yīng)的處罰。
  
  維權(quán)途徑四：根據(jù)原先的約定仲裁
  
  約定仲裁是指當(dāng)事人自愿將爭(zhēng)議提交仲裁委員會(huì)裁決的一種法律制度。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商達(dá)成仲裁協(xié)議，是通過(guò)仲裁解決爭(zhēng)議的前提條件。如果雙方當(dāng)事人沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議，只有一方當(dāng)事人請(qǐng)求仲裁而另一方當(dāng)事人已向法院起訴，仲裁機(jī)構(gòu)則不予受理。
  
  現(xiàn)在來(lái)看，在我國(guó)直轄市、省會(huì)城市和部分設(shè)區(qū)的城市設(shè)有仲裁委員會(huì)。根據(jù)《仲裁法》的規(guī)定，仲裁實(shí)行一裁終局的制度，裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會(huì)或者人民法院不予受理，但當(dāng)事人有足夠理由不服裁決的，可以收到裁決書(shū)六個(gè)月內(nèi)向仲裁委員會(huì)所在地人民法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)裁決。
  
  維權(quán)途徑五：到人民法院起訴
  
  買(mǎi)房者手中掌握著開(kāi)發(fā)商侵權(quán)事實(shí)的充足證據(jù)，并且通過(guò)一般的調(diào)解途徑不能解決問(wèn)題的話，建議購(gòu)房者請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師，就開(kāi)發(fā)商侵權(quán)事實(shí)向人民法院提起訴訟。
  
  買(mǎi)房者向人民法院提起訴訟，是通過(guò)司法審判程序解決消費(fèi)爭(zhēng)議的一種方式。也是具的一種方式。它是針對(duì)前四種方式無(wú)法解決爭(zhēng)議時(shí)的一種更有力度的解決方式。但相對(duì)于其他爭(zhēng)議解決方式來(lái)說(shuō)，周期較長(zhǎng)，程序也較為復(fù)雜，對(duì)此購(gòu)房者應(yīng)有充分的準(zhǔn)備。
  
  購(gòu)房者向人民法院提起消費(fèi)爭(zhēng)議訴訟應(yīng)符合下列條件：
  
  1、提起訴訟的購(gòu)房者應(yīng)與所提起的爭(zhēng)議案件有直接的利害關(guān)系，即必須是購(gòu)買(mǎi)、使用或接受服務(wù)中合法權(quán)益的消費(fèi)者及其他受害人。
  
  2、有明確的被告。起訴時(shí)明確指出侵害其合法權(quán)益的經(jīng)營(yíng)者。
  
  3、有明確的訴訟請(qǐng)求，有受侵害的事實(shí)及證據(jù)。
  
  4、根據(jù)民事訴訟法確定的管轄原則，向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
  
  以上這五個(gè)途徑?jīng)]有遞進(jìn)關(guān)系，沒(méi)有遞進(jìn)的含義，是平行的。購(gòu)房者選擇哪一個(gè)都是可以的。
  
  維權(quán)途徑六：其他途徑

  查看全文↓ 2018-12-05 00:19:05

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房質(zhì)量維權(quán)找啥部門(mén)?
  答

  對(duì)待商品房質(zhì)量問(wèn)題，必須根據(jù)其性質(zhì)和嚴(yán)重程度，區(qū)別不同情況，依法提出合理的索賠要求，通過(guò)法律程序妥善加以解決。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）的規(guī)定，商品房質(zhì)量問(wèn)題通?？煞譃橐韵氯N情形：一、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。《解釋》第12條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！边@里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括兩種情況：一是房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方對(duì)工程質(zhì)量一起進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的應(yīng)該簽署質(zhì)量合格文件；并申請(qǐng)規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門(mén)對(duì)房屋進(jìn)行檢查，出具認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；**后由建設(shè)單位向工程所在地的建設(shè)行政主管部門(mén)備案，取得房屋建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表?！督ㄖā返?1條規(guī)定：“交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書(shū)，并具備國(guó)家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！?/p> 全部3個(gè)回答>

• 問(wèn) ?? 商品房糾紛找哪個(gè)部門(mén)？應(yīng)該怎么維權(quán)呢？
  答

  一、如何處理商品房質(zhì)量問(wèn)題？分清責(zé)任主體，避免多頭扯皮房屋質(zhì)量糾紛經(jīng)常涉及三個(gè)主體：出售商品房的開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、建筑施工單位。那么，這三個(gè)主體各自承擔(dān)何種法律責(zé)任呢？簡(jiǎn)單地說(shuō)，開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任；物業(yè)公司通常對(duì)小區(qū)內(nèi)公共部位承擔(dān)一般的維修、管理義務(wù)；而建筑施工單位基于施工合同向開(kāi)發(fā)商承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任。只有開(kāi)發(fā)商基于商品房買(mǎi)賣(mài)合同向購(gòu)房人承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任。所以說(shuō)，如果房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)向開(kāi)發(fā)商提出。現(xiàn)實(shí)中曾出現(xiàn)過(guò)不少購(gòu)房人在沒(méi)有弄清責(zé)任主體的情況下，向物業(yè)公司或建筑公司追究責(zé)任，個(gè)別不負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商會(huì)在這一段時(shí)間轉(zhuǎn)移資產(chǎn)或以購(gòu)房人超過(guò)訴訟時(shí)效為由拒絕履行其質(zhì)量保證義務(wù)。二、如何處理商品房質(zhì)量問(wèn)題？慎重要求退房，依法多提賠償**高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第12條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！钡?3條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和要求賠償損失的，應(yīng)予支持?！币簿褪钦f(shuō)無(wú)論在竣工驗(yàn)收階段還是在房屋交付使用后，只要出現(xiàn)房屋主體結(jié)構(gòu)不合格或嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人均可要求退房及要求賠償損失。但在實(shí)踐中，主體結(jié)構(gòu)不合格不能通過(guò)驗(yàn)收的情況并不多見(jiàn)。作為購(gòu)房人在入住后欲證明房屋主體不合格，往往須通過(guò)鑒定，但高額的鑒定費(fèi)也往往會(huì)令購(gòu)房人望而止步。且何為“嚴(yán)重影響正常居住使用”亦無(wú)明確法律規(guī)定。因此，法院因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題判決退房的亦不多見(jiàn)。但購(gòu)房人針對(duì)房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題依法追究開(kāi)發(fā)商的一般質(zhì)量保證責(zé)任，并要求其對(duì)造成的損失依法賠償，只要事實(shí)清楚、證據(jù)充分，一般會(huì)得到法院的支持。

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• 問(wèn) 商品房質(zhì)量問(wèn)題找哪個(gè)部門(mén)投訴啊。
  答

  可以向當(dāng)?shù)胤抗?、建設(shè)部門(mén)投訴，也可以考慮通過(guò)法律途徑（起訴或仲裁）維權(quán)。

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• 問(wèn) ??商品房漏水找哪個(gè)部門(mén)
  答

  找物業(yè)。讓物業(yè)聯(lián)系相關(guān)部門(mén)維修。房屋漏水質(zhì)保期是五年，質(zhì)保期是指業(yè)主進(jìn)戶時(shí)拿到鑰匙那一天起，質(zhì)保期內(nèi)找開(kāi)發(fā)商，質(zhì)保期外找業(yè)委會(huì)啟用大修維修基金，如沒(méi)有交大修維修基金自己修。房屋漏水原因主要有三種：一是房屋本身存在質(zhì)量問(wèn)題；二是業(yè)主使用或裝修不當(dāng)；三是正常使用、老化造成漏水。依據(jù)漏水原因不同，相關(guān)的責(zé)任也有不同。如果解決不了，因?yàn)榉课萁ㄔO(shè)的質(zhì)量管理歸屬建設(shè)局，你可以到建設(shè)局屬下的質(zhì)監(jiān)站投訴，質(zhì)監(jiān)站有權(quán)要求建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）和原設(shè)計(jì)單位及施工單位派人分析漏水原因以及做出整改方案，有關(guān)這件事房屋原設(shè)計(jì)院做出的有關(guān)文件也是有法律效力的。先看看開(kāi)發(fā)商給你的 【住宅質(zhì)量保證書(shū)】中屋面防水的保修期過(guò)期了沒(méi)有，如果沒(méi)有過(guò)期 開(kāi)發(fā)商有義務(wù)進(jìn)行維修。（開(kāi)發(fā)商在保修期內(nèi)不積極進(jìn)行維修的 可以持【住宅質(zhì)量保證書(shū)】去房管局投訴開(kāi)發(fā)商）如果過(guò)期了 那么需要?jiǎng)佑镁S修基金進(jìn)行維修工作 這個(gè)需要物業(yè)公司申請(qǐng)使用的。

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• 問(wèn) ??商品房糾紛找哪個(gè)部門(mén)
  答

  延遲辦理房產(chǎn)證的可以要求賠償之前簽訂合同上的違約金，可以協(xié)商解決，不行就去房管局進(jìn)行投訴。　　一般買(mǎi)房后拿到房產(chǎn)證的時(shí)間為：　　根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》　　第十八條，由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：　　(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；　　(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；　　(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！　∩鲜銎渲忻鞔_規(guī)定了購(gòu)房者取得房產(chǎn)證的具體時(shí)間以及拿不到房產(chǎn)證開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。即使在合同中沒(méi)有具體規(guī)定取得房產(chǎn)證的時(shí)間，那么期房的購(gòu)房者也應(yīng)在房屋交付使用(開(kāi)發(fā)商交鑰匙的時(shí)間)后90日內(nèi)取得房產(chǎn)證，否則，開(kāi)發(fā)商也要承擔(dān)違約責(zé)任。

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