已有3個(gè)回答

• 158****3285

  選擇有利的增值額核算方式
  一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目即建有普通住宅、又建有商業(yè)用房，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算上講，通常是以單棟樓為核算對(duì)象或者以一個(gè)建筑商所承攬的建筑工程為核算對(duì)象。如何計(jì)算土地增值稅，在稅收實(shí)踐中有不同的理解。由于計(jì)算扣除項(xiàng)目的復(fù)雜性，計(jì)算方法有先按基本核算項(xiàng)目計(jì)算再按收入或面積分?jǐn)偪鄢?xiàng)目的方法，還有先按面積分?jǐn)偪鄢?xiàng)目再按規(guī)定計(jì)算的方法，而且不同的計(jì)算方法會(huì)產(chǎn)生迥然不同數(shù)額的結(jié)果。
  計(jì)算方法一：住宅和商業(yè)用房分別計(jì)算土地增值稅
  計(jì)算方法二：住宅和商業(yè)用房合并計(jì)算土地增值稅
  《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）中規(guī)定：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定（即納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超出扣除項(xiàng)目金額20%的，免征增值稅）。
  該文件要求分別核算增值額，但怎樣核算并未做出具體要求。如果對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的連體樓會(huì)計(jì)上必須分不同用途歸集成本費(fèi)用的話(huà)是不可能的（收入的核算可準(zhǔn)確每一業(yè)主），或者歸集的過(guò)程本身就是分?jǐn)偝杀举M(fèi)用的過(guò)程，難以準(zhǔn)確把握。現(xiàn)實(shí)工作中沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員在帳務(wù)處理上是分層核算成本費(fèi)用的。計(jì)算方法一是分別核算，確切的講是分?jǐn)偤怂?，符合?cái)稅字[1995]048號(hào)文件的精神。而計(jì)算方法二是以核算對(duì)象整棟樓為單位進(jìn)行的核算。
  《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的**基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。這一規(guī)定與計(jì)算方法二計(jì)算土地增值稅的方法相吻合，從法律位階來(lái)講，稅收法規(guī)要高于稅收規(guī)章和規(guī)范性文件，因此計(jì)算方法二是可取的。需要注意的是，如果納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，按方法二計(jì)算出的增值率未超過(guò)20%的，應(yīng)對(duì)其非普通住宅的部分按稅法的規(guī)定分?jǐn)偝杀举M(fèi)用計(jì)算相應(yīng)的土地增值稅。
  《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作的通知》中第一條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的**基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算，其核算項(xiàng)目或核算對(duì)象是指房地產(chǎn)主管部門(mén)審批的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。土地增值稅原則上按納稅人開(kāi)發(fā)的不同類(lèi)型房地產(chǎn)分別清算。”這里所講的“清算”就是先按核算對(duì)象即方法二計(jì)算出增值率判定土地增值稅稅率，確定征免對(duì)象，然后在不同類(lèi)型房地產(chǎn)之間分?jǐn)傁嚓P(guān)的成本費(fèi)用，分別清算應(yīng)繳納的。

  查看全文↓ 2018-12-13 19:02:42
• 145****4328

  土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的實(shí)際收益計(jì)算征收，由于計(jì)稅時(shí)要涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本和費(fèi)用，有時(shí)還要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估等，因此，其納稅時(shí)間就不可能像其他稅種那樣做出統(tǒng)一規(guī)定，而是要根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同情況，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)具體確定。主要有以下幾種情況： 　　
  1、以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 　　
  2、以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 　　
  3、項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 　　
  納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本核算或其他原因，無(wú)法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。主要涉及兩種情況： 　　
  （1）納稅人進(jìn)行小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，其中一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目因先行開(kāi)發(fā)并已轉(zhuǎn)讓出去，但小區(qū)內(nèi)的部分配套設(shè)施往往在轉(zhuǎn)讓后才建成。在這種情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對(duì)先行轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，在取得收入時(shí)預(yù)征土地增值稅。 　
  （2）納稅人以預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)在辦理結(jié)算和轉(zhuǎn)交手續(xù)前就取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由省級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。根據(jù)稅法規(guī)定，凡采用預(yù)征方法征收土地增值稅的，在該項(xiàng)目全部竣工辦理清算時(shí)，都需要對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，根據(jù)應(yīng)征稅額進(jìn)行結(jié)算，多退少補(bǔ)。

  查看全文↓ 2018-12-13 19:02:09
• 151****6062

  預(yù)交時(shí)：
  借：營(yíng)業(yè)稅金及附加
  貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅
  上交時(shí)：
  借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅
  貸：銀行存款
  結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)時(shí)：
  借：本年利潤(rùn)
  貸：營(yíng)業(yè)稅金及附加

  查看全文↓ 2018-12-13 19:02:03

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 土地增值稅清算有哪幾種方式，各有何不同？
  答

  土地增值稅清算，就是先交一部分，最后算清楚，多退少補(bǔ)。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 土地增值稅怎么繳納，有哪幾種途徑
  答

  計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。　　計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額；　　（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；　　（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；　　（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；　?。?）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目?！　?、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：　　增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％?！　≡鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％?！　≡鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％?！　≡鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％?！　∩厦嫠兴募?jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)?！　〖{稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：　　計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：　　（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％　　土地增值稅稅額=增值額×30％　　（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％　　（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％　?。ㄋ模┰鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％　　土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％　　公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??我想問(wèn)下土地增值稅征收方式有幾種？
  答

  增值稅征收的兩種方式第一，核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類(lèi)似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。如成交價(jià)為50萬(wàn)元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。第二，減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購(gòu)房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。1、能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，可減除以下項(xiàng)目金額：(1)取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額;(2)按發(fā)票所載金額從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額;(3)按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金;(4)取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。2、不能夠提供購(gòu)房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法，評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，扣除項(xiàng)目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：(1)取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明;(2)中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格(不包括土地評(píng)估價(jià)值)，需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn);(3)按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 土地增值稅
  答

  《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第七條　土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：　　增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。　　增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％?！　≡鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。　　增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 預(yù)繳土地增值稅的賬務(wù)處理有哪些方式，如何操作？
  答

  買(mǎi)房時(shí)，土地增值稅已計(jì)入總價(jià)，咱只需關(guān)注最終價(jià)格。

  全部5個(gè)回答>