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購房簽約時需要注意什么？

142****1082 | 2018-12-15 00:05:14

已有5個回答

  • 154****3937

    購房時簽訂合同的注意事項：
    第一，購房前的準備，購房者首先應該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應該對開發(fā)商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業(yè)項目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。
    第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應該注意到查驗五證(建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工證、國有土地使用證、商品房預售許可證)。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預售登記，這是購房中的第二個階段。
    第三，交房和辦理產(chǎn)權登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領產(chǎn)權證。 建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同，如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署，所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。 認購書簽訂了之后在多少日之內和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待，因為買房人的權利和義務都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的**主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應當改為辦理大產(chǎn)權證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權登記部門進行登記。辦理房屋產(chǎn)權證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。 也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證，同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權證，拿到產(chǎn)權證，整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。 還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡單，簽訂購房合同，應該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負責其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分數(shù)，很多東西就差很多。 在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。 第一，應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協(xié)議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。 第二，明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權證辦下來，這通常在補充條款里約定。 第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。 第四，明確關于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭議**多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。 第五，應該明確裝修標準。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 第六，明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

    查看全文↓ 2018-12-15 00:06:17
  • 143****7823

    如果是開發(fā)商的房子，很難有大的合同修正甚至不讓修改
    主要的是看一下樓盤有沒有銷售許可證和五證，地方土地管理局可查詢的，免得收了錢一直拖著。
    需要注意的點如下
    1、**什么時間交，是否體現(xiàn)在合同內。
    2、貸款什么時間開始做，月供什么時間開始還，哪家銀行，利率是多少，有沒有更好的選擇。
    3、交房日期的約束，違約如何賠償、驗房后 哪些問題還可以找開發(fā)商處理。
    4、產(chǎn)權證下發(fā)日期（很重要，正常365天以內）逾期沒給辦理怎么算，什么賠付標準。
    5、物業(yè)費、停車費等法都要問清楚，免得未來發(fā)現(xiàn)都不對，合同中有沒有體現(xiàn)。
    6、辦理產(chǎn)權證的稅費、公共維修基金什么時間交（很多開放商早收晚辦占用資金多年）

    查看全文↓ 2018-12-15 00:06:08
  • 144****1552

    一般，在購房簽合同時有些問題需要重點關注下。

    基本的“五證”齊全。一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預售許可證，有了預售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關鍵。

    使用規(guī)范的合同文本。一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認真填寫，了解各項具體內容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權利義務不平等的，對自己尤其不利。**好能夠直接與開發(fā)商簽預售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎啊!否則到時吃大虧就慘了。

    相關證明文件有效。如果是買期房(在建、未完成建設、不能交付使用的房屋)要查看開發(fā)商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內;買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。

    買期房要約定條件和時限。所謂交房有兩個意思：一是房屋使用權即實物交付;另一層是房屋所有權轉移即產(chǎn)權過戶。應當在預售合同中對實物交付和產(chǎn)權過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。

    明確具體時間和違約責任。對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開發(fā)商在合同上務必會大做文章，對買房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無交付使用日期;運用“水電氣安裝后、質量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的責任。

    檢查房屋質量。在簽約時，應查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質量保證書》的內容，并將《商品住宅質量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對質量問題的責任。

    明確物業(yè)管理事項。一個不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。

    重點約定違約責任。對于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時應該明確合同違約或與描述不一致時開發(fā)商應承擔的責任?？蓞⒖迹汉灱s后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責任的平等性。

    購房簽合同需謹慎，以上問題需注意。

    查看全文↓ 2018-12-15 00:06:02
  • 143****5051

    一、購房者事先要確認房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、立項批復、國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃證、建設工程規(guī)劃證、開工證、內（外）銷許可證，如果是現(xiàn)房，還應有工程驗收合格證。
    二、購房者在買房時要與售房單位簽訂一份正式的經(jīng)過公證的房產(chǎn)買賣合同。
    三、購房者在審查土地使用證時，要注意看是否蓋有市土地管理局的公章，是否是"有償使用＂。若標有"臨時＂字樣，則說明開發(fā)單位還沒有正式取得土地使用權；如果缺少銷售許可證，則說明的銷售權利不具有合法性；另外在審查銷售許可證時，還應查看上面批準銷售的面積、地點、項目名稱、預售內容等條款。
    四、當然，簽訂合同前僅了解這些手續(xù)文件是不夠的，還要對房產(chǎn)所在位置、環(huán)境、交通、社區(qū)規(guī)劃和物業(yè)管理及社區(qū)發(fā)展前景等多方面進行考察，只有這樣，所簽的合同不致盲目。
    五、根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》的規(guī)定，合同必須具備以下幾方面的具體條款：標的；數(shù)量和質量；價款和酬金；履行的期限、地點及方式；違約責任。有關房地產(chǎn)購銷合同的制定，目前可參考的是國家建設部和國家工商局制定頒布的《商品房購銷合同（示范文本）》，但是即使是按照這一規(guī)范文本簽訂合同，必要的時候，買賣雙方仍需簽訂有關的補充協(xié)議，特別是有關房屋面積和購房人付款方式等關鍵條款，一定要有細節(jié)性的明確約定。
    六、關于房屋面積方面的條款，購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時在此條款中要求寫明建筑面積，及建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數(shù)，使用面積平米數(shù)，建筑面積與實用面積的比例；購買預售房屋的除應注意上述問題外，還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。因為設計施工圖與建成后房屋面積存有誤差是不可避免的，根據(jù)《民法通則》自愿、公平、等價、有償?shù)脑瓌t，此條款應如此表述"誤差在3％之內（含3％），視為正常誤差，但誤差部分應按實際面積和合同中規(guī)定的單價重新結算；若誤差超過3％，則視為賣方違約，賣方應承擔違約責任。＂
    另外，所購樓的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。

    查看全文↓ 2018-12-15 00:06:00
  • 142****2686

    簽合同要注意以下問題：
    一、合同中的空白條款
    在簽訂合同時，你會發(fā)現(xiàn)，一些條款下面，會有空白條款的存在。有一些空白條款需要雙方確認后填寫或者需要特殊注明的，但有的開發(fā)商會告知購房者合同是同一版本，有的空白地方可以不填，這樣開發(fā)商就有可能在空白地方做手腳。
    因此購房者如果確實沒有特殊說明，可以在空白地方劃一道斜線表示此處無內容，以免給開發(fā)商留下可乘之機。
    二、補充協(xié)議中的義務與權利是不是對等
    補充協(xié)議是對購房合同的補充，一般會在補充協(xié)議中約定很多合同中沒法明說的約定。
    有些開發(fā)商會在此時玩起了文字游戲，比如開發(fā)商會約定自己的違約責任是月的萬分之幾，購房者的違約責任變成了日的萬分之幾，一字之差，違約款就相差30倍。
    在簽合同時，需要重點關注補充協(xié)議中的責任劃分是否合理，不要讓自己吃虧。
    三、違約責任和賠償約定
    合同中的違約責任和賠償約定，需要大家重點關注。在整個購房流程中，時刻都有可能出現(xiàn)違約行為，一旦出現(xiàn)違約，法院判定責任及賠償，首先參照的是合同中的約定。
    例如什么情況下房子可以退、出現(xiàn)什么違約行為，定金雙倍補償?shù)取?br/>如果這兩項沒有約定清楚，購房者會吃啞巴虧，維權會繞遠路。
    四、交房日期與交房標準的約定
    交房日期是開發(fā)商將房子交給購房者的**后期限，交房標準是在交到購房者手中時，房子的配置標準。
    交房日期是購買期房的小伙伴需要注意的，如果開發(fā)商逾期交房，購房合同中的交房日期是判定是否逾期的重要標準。
    交房標準對精裝房來說尤為重要，交房時的配置與樣板間的配置差距較大，在簽合同時，需要將收房時的配置標準寫清楚，例如家電的品牌、室內空氣的達標標準等。
    五、壟斷物管權
    買房協(xié)議約定“買受人同意該商品房由出賣人選聘的XX物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理服務”，實際上是開發(fā)商將物業(yè)管理權永久性地壟斷了，即便是日后成立業(yè)主委員會，也難以改變。

    查看全文↓ 2018-12-15 00:05:49

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