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• 135****1880

  1、借名買(mǎi)房，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人，被借名之人為登記購(gòu)房人。
  2、實(shí)際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因：
  （1）規(guī)避法律或者政策：
  購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購(gòu)房人沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)，而登記購(gòu)房人具有資格購(gòu)買(mǎi)是**常見(jiàn)的情形。比如，有些人不具備購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買(mǎi)這樣的房屋，就只能借他人名義買(mǎi)房。
  （2）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)：
  債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債務(wù)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人（一般是親人）名下，給債務(wù)人和法院以自己無(wú)財(cái)產(chǎn)的假象。
  （3）貪圖便宜享受優(yōu)惠：
  比如，只有具有城鎮(zhèn)戶(hù)口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購(gòu)房人沒(méi)有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。
  （4）簡(jiǎn)便手續(xù)，減少稅費(fèi)：
  比如，父母為了逃避將來(lái)有可能開(kāi)征的遺產(chǎn)稅，以未成年人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋等等。
  3、在法律上，借名買(mǎi)房中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)：
  （1）登記購(gòu)房人反悔不承認(rèn)借名買(mǎi)房之事或者登記購(gòu)房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事。
  （...1、借名買(mǎi)房，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人，被借名之人為登記購(gòu)房人。
  2、實(shí)際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因：
  （1）規(guī)避法律或者政策：
  購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購(gòu)房人沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)，而登記購(gòu)房人具有資格購(gòu)買(mǎi)是**常見(jiàn)的情形。比如，有些人不具備購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買(mǎi)這樣的房屋，就只能借他人名義買(mǎi)房。
  （2）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)：
  債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債務(wù)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人（一般是親人）名下，給債務(wù)人和法院以自己無(wú)財(cái)產(chǎn)的假象。

  查看全文↓ 2018-12-17 17:03:41
• 134****9767

  借名購(gòu)房合同又稱(chēng)隱名購(gòu)房合同，是指當(dāng)事人約定，一方(借名人)經(jīng)他人(出名人)的同意，將其出資購(gòu)買(mǎi)的房屋登記于他人名下。
  當(dāng)事人選擇訂立借名購(gòu)房合同的原因多種多樣，有為了購(gòu)買(mǎi)政策性保障住房，有為了規(guī)避限購(gòu)政策，也有為了規(guī)避信貸政策等。
  判斷借名購(gòu)房合同是否有效，關(guān)鍵問(wèn)題在于其是否違反法律禁止性規(guī)定。禁止性規(guī)定可分為效力型禁止性規(guī)定和管理型禁止性規(guī)定，兩者區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)在于是否違反了公共利益。前者因違反公共利益無(wú)效，后者與公共利益無(wú)涉，應(yīng)為有效。對(duì)此，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人訂立借名購(gòu)房合同的目的而區(qū)分判斷:如果當(dāng)事人訂立借名購(gòu)房合同的目的在于購(gòu)買(mǎi)政策性保障住房(經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、回遷房、福利房等帶有個(gè)人身份的房產(chǎn))，則其因違反公共利益而無(wú)效;
  倘若其目的在于規(guī)避限購(gòu)政策或信貸政策，因其未違反公共利益，應(yīng)為有效。

  查看全文↓ 2018-12-17 17:03:36
• 136****7044

  借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)主要有：
  
  第一類(lèi)可以稱(chēng)為主觀(guān)上的風(fēng)險(xiǎn)，即名義買(mǎi)房人在簽訂合同后反悔導(dǎo)致合同不能履行，這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在合同本身有缺陷，且證據(jù)難以證明買(mǎi)房款由那一方實(shí)際支付的情況下更為嚴(yán)重，由于這類(lèi)合同的雙方，往往具有親朋關(guān)系，不重視書(shū)面材料，但在現(xiàn)實(shí)中，不但朋友，即使同胞兄弟反目也不鮮見(jiàn)，一旦涉訟，實(shí)際買(mǎi)房人難以證明自己才是實(shí)際付款人，在這樣的情況下，如果法院認(rèn)定合同無(wú)效，實(shí)際買(mǎi)房人連要求名義買(mǎi)房人返還購(gòu)房款也成了問(wèn)題。
  
  第二類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)可以稱(chēng)為客觀(guān)上的風(fēng)險(xiǎn)，即不是合同雙方當(dāng)事人的原因，導(dǎo)致合同不能履行，由于名義買(mǎi)房人領(lǐng)取房產(chǎn)證后，在一定的期限內(nèi)不能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，在該段時(shí)間內(nèi)，如果名義買(mǎi)房人對(duì)他人有債務(wù)不能清償，則這套房產(chǎn)有可能被查封甚至進(jìn)而被拍賣(mài)，在這種情況下，已經(jīng)付款的實(shí)際買(mǎi)房人只能向名義買(mǎi)房人要求返還購(gòu)房款，而不能要求繼續(xù)履行合同。因此，一般情況下不宜借他人名義買(mǎi)。
  
  根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)登記制度，房產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》，房屋產(chǎn)權(quán)登記是誰(shuí)的就是誰(shuí)的房產(chǎn)，而個(gè)人私下簽訂的關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的約定協(xié)議，不可以對(duì)抗登記的房產(chǎn)所有權(quán)證書(shū)。兄弟姐妹之間雖然有親情維系，但是倘若妹妹今后欠有債務(wù)沒(méi)能力償還，那么該房產(chǎn)就有可能被查封或拍賣(mài)。另外，如果妹妹和妹夫之間存在離婚糾紛，該套房產(chǎn)會(huì)被當(dāng)成雙方共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。簡(jiǎn)單而言，借名買(mǎi)房，不管誰(shuí)出的錢(qián)，如果該房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)歸屬方面的糾紛，那么以房產(chǎn)證上的名字為準(zhǔn)。因此，借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。

  查看全文↓ 2018-12-17 17:03:32

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 借他人名義買(mǎi)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？
  答

  主要是怕拿不到房子。實(shí)際出資人和被借名義人之間先簽一份協(xié)議，說(shuō)明因?yàn)楸幌拶?gòu)無(wú)法買(mǎi)房，現(xiàn)借某人名義買(mǎi)房，產(chǎn)權(quán)登記在此人名下，但房款支付、稅費(fèi)、貸款償還由實(shí)際出資人承擔(dān)，房子的交付、管理、居住使用、相關(guān)權(quán)證的保管權(quán)都?xì)w實(shí)際出資人。同時(shí)在限購(gòu)解除后配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，手續(xù)費(fèi)用由誰(shuí)支付。但簽了這個(gè)協(xié)議并不意味著你就能坐等限購(gòu)取消時(shí)辦理過(guò)戶(hù)了。這個(gè)條款雖然有效，但因?yàn)橄拶?gòu)暫時(shí)沒(méi)法履行，即使將來(lái)出現(xiàn)糾紛，法院把房子判給你，只要限購(gòu)沒(méi)取消，交易中心也不能給你辦理過(guò)戶(hù)。產(chǎn)權(quán)仍然登記在被借名義人名下，他在理論上仍然有把房子賣(mài)掉的可能。因此，為了確保安全，在操作上掌握控制權(quán)，要再做個(gè)實(shí)際出資人承租的租賃登記，獲得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，防止被借名義人在此期間賣(mài)掉房子。

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• 問(wèn) ??請(qǐng)問(wèn)借他人名義買(mǎi)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  實(shí)際案例之“借名購(gòu)房”的糾紛有一位姓夏的先生，他與徐先生經(jīng)協(xié)商，以6萬(wàn)元價(jià)格買(mǎi)下徐先生名下的3間房。因其是農(nóng)業(yè)戶(hù)口，當(dāng)時(shí)政策限制無(wú)法辦理房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)，于是找到自己的叔叔，雙方口頭約定以叔叔的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，購(gòu)房款由夏先生出資，所有權(quán)也歸夏先生。數(shù)年后，夏先生要求叔叔履行當(dāng)年的約定，將房屋過(guò)戶(hù)至自己名下，但對(duì)方不配合。夏先生起訴至法院，請(qǐng)求判決涉案房屋歸自己所有，要求叔叔配合辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。夏先生的叔叔則辯稱(chēng)，涉案房屋系自己出資購(gòu)得，并非夏先生所述借名購(gòu)買(mǎi)。原審法院審理后認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，不能證明夏先生與夏先生的叔叔曾有約定，夏先生提供的證據(jù)不足以證明其主張，故法院未支持夏先生的訴求。借名應(yīng)簽書(shū)面協(xié)議保留證據(jù)借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)，可以說(shuō)是選擇規(guī)避政策的必然結(jié)果。借名買(mǎi)房就是一場(chǎng)豪賭，賭的是誠(chéng)信，風(fēng)險(xiǎn)就是未來(lái)的各種未知的變數(shù)。在此簡(jiǎn)單羅列一些常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。借名人反悔，實(shí)際出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)甚至收回購(gòu)房款都很困難。在借名買(mǎi)房中，事實(shí)購(gòu)房人若想得到法院的確認(rèn)，一定要注重證據(jù)的留存。簽訂借名買(mǎi)房書(shū)面協(xié)議，為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，房屋實(shí)際出資人、借名買(mǎi)房的事實(shí)等一定要約定清楚；保存出資證明，如果使用現(xiàn)金，要讓對(duì)方出具收據(jù)并注明用途，尤其是大額現(xiàn)金；建議盡量通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬保留轉(zhuǎn)賬存根，且在存根上雙方簽字注明為借名買(mǎi)房的出資款項(xiàng)。

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)借他人名義買(mǎi)房有什么風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  在借名買(mǎi)房中，購(gòu)房合同是否有效需要分不同情況而定：1. 如果購(gòu)買(mǎi)的是商品房，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同。因?yàn)樯唐贩繛橐馑甲灾?，買(mǎi)受人可以根據(jù)自己的意志進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)房屋。2. 如果購(gòu)買(mǎi)的是經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、回遷房、福利房等帶有個(gè)人身份的房產(chǎn)，這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同。因?yàn)檫@類(lèi)房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者需具備一定的資格，沒(méi)有資格的人借用他人名義進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)的，有違相關(guān)政策和法律。借名買(mǎi)房合同，在履行過(guò)程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認(rèn)定為無(wú)效。其理由主要應(yīng)從政府推出安居房和限價(jià)房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問(wèn)題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況才推出這項(xiàng)針對(duì)特殊人群的優(yōu)惠政策，在開(kāi)發(fā)安居房和限價(jià)房的過(guò)程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，而名義買(mǎi)房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購(gòu)房權(quán)，如果這類(lèi)合同有效，就會(huì)使原來(lái)不符合購(gòu)房條件的人購(gòu)買(mǎi)安居房或限價(jià)房，而原應(yīng)享受安居房或限價(jià)房的人群的住房條件仍然沒(méi)有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價(jià)房的初衷，因而違反了社會(huì)公共利益。在法律上，借名買(mǎi)房中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)：（1）登記購(gòu)房人反悔不承認(rèn)借名買(mǎi)房之事或者登記購(gòu)房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事。（2）第三人對(duì)登記購(gòu)房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給事實(shí)購(gòu)房人的行為提出異議，實(shí)踐中，借名買(mǎi)房雙方進(jìn)行約定時(shí)，事實(shí)購(gòu)房人認(rèn)為借名與登記購(gòu)房人的配偶沒(méi)有關(guān)系，真正的房主是自己，但登記購(gòu)房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買(mǎi)房的事實(shí)，確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。（3）房產(chǎn)被登記購(gòu)房人處分（轉(zhuǎn)讓或抵押）或被法院執(zhí)行。綜上所述，為了維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，建議大家不要借名買(mǎi)房。1、如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買(mǎi)房合同是當(dāng)事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買(mǎi)房合同應(yīng)具有法律效力。但該合同**好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買(mǎi)，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無(wú)關(guān)?！倍遥枰舸孀銐虻淖C據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等等。因?yàn)?，一旦登記?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買(mǎi)的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。事實(shí)購(gòu)房人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可**終得以糾正。但是，如果沒(méi)有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，事實(shí)購(gòu)房人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款。2、另外，即便借名買(mǎi)房合同是有效的，但登記購(gòu)房人違反該約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書(shū)的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時(shí)已支付合理的價(jià)格，同時(shí)，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護(hù)。事實(shí)購(gòu)房人僅有權(quán)向登記購(gòu)房人要求賠償。3、至于登記購(gòu)房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院以不動(dòng)產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣(mài)該房產(chǎn)，致使事實(shí)購(gòu)房人喪失對(duì)房屋的所有權(quán)。如果借名買(mǎi)房合同無(wú)效，已經(jīng)付款的事實(shí)購(gòu)房人，只能向登記購(gòu)房人要求返還購(gòu)房款，如果借名合同有效，事實(shí)購(gòu)房人在執(zhí)行過(guò)程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對(duì)被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對(duì)案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長(zhǎng)批準(zhǔn)中止執(zhí)行。

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• 問(wèn) 用他人名義購(gòu)房存在什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  隨著房?jī)r(jià)不斷攀升，市場(chǎng)調(diào)控增多，有的人因?yàn)橘Y金卻不夠，有的人想省下高漲的房貸利息，各種形式的合伙買(mǎi)房、規(guī)避通脹案例應(yīng)運(yùn)而生。此類(lèi)購(gòu)房行為被戲稱(chēng)為“拼買(mǎi)房”。事實(shí)上，這種合伙買(mǎi)房的行為存在一定的風(fēng)險(xiǎn)?？纯匆韵掳咐?。【案例】曾經(jīng)的限購(gòu)令將部分外來(lái)置業(yè)者和多次置業(yè)者擋在了購(gòu)房門(mén)外，加上金融政策收緊，銀行停止了三套房貸，所以此前，許多多次置業(yè)的買(mǎi)家，大都會(huì)用無(wú)購(gòu)房記錄或無(wú)貸款記錄的親友名字買(mǎi)房，以獲得購(gòu)房資格，申請(qǐng)更低的**和利率。據(jù)了解，此類(lèi)“拼買(mǎi)房”的購(gòu)房者，雙方事先大都會(huì)簽訂一份協(xié)議，明確出資比例、以后買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)權(quán)的收益比例等?！窘馕觥繉?duì)于很多有購(gòu)房意向但是沒(méi)有購(gòu)房資格，或者資金不足的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，與親友合伙買(mǎi)房是一種鉆政策空子的方法。從司法角度看來(lái)，這種建立在相互信任基礎(chǔ)上的方法，合作買(mǎi)房的雙方都可能面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。沒(méi)有產(chǎn)生糾紛，一般能按照雙方事先約定執(zhí)行。一旦有糾紛，這份額外簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，因?yàn)楸旧磉`反了相關(guān)的購(gòu)房政策規(guī)定，從法律上來(lái)說(shuō)是無(wú)效的。對(duì)于以他人名義購(gòu)房的購(gòu)房者，該房屋在房管局等部門(mén)的登記人不是自己而是他人。按照法律規(guī)定，房屋的產(chǎn)權(quán)所有是以產(chǎn)權(quán)登記為主，如果對(duì)方私自將房屋出售給第三方，又或者對(duì)方存在債務(wù)問(wèn)題，該物業(yè)被法院強(qiáng)制查封、拍賣(mài)的話(huà)，這種情況是原本出資的購(gòu)房者無(wú)法控制的。反之，對(duì)于借自己的名字給他人購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，如果有貸款，萬(wàn)一出資人斷供，影響的是名義貸款人的征信記錄，還會(huì)被銀行追究責(zé)任。

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• 問(wèn) 借用他人名義購(gòu)房會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  借他人名義買(mǎi)房可能會(huì)出現(xiàn)，后期他人可能會(huì)私吞房產(chǎn)，買(mǎi)賣(mài)，轉(zhuǎn)讓或者抵押。購(gòu)房人可以這樣保護(hù)自己利益：1、可以找自己信得過(guò)的人幫忙，**好是親人。2、買(mǎi)房和還貸的銀行流水保留3、雙方擬定協(xié)議，對(duì)方不能買(mǎi)賣(mài)，轉(zhuǎn)讓或者抵押房產(chǎn)，并公證。

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