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• 143****7990

  借他人名義買(mǎi)房可能會(huì)出現(xiàn)，后期他人可能會(huì)私吞房產(chǎn)，買(mǎi)賣(mài)，轉(zhuǎn)讓或者抵押。
  購(gòu)房人可以這樣保護(hù)自己利益：
  1、可以找自己信得過(guò)的人幫忙，**好是親人。
  2、買(mǎi)房和還貸的銀行流水保留
  3、雙方擬定協(xié)議，對(duì)方不能買(mǎi)賣(mài)，轉(zhuǎn)讓或者抵押房產(chǎn)，并公證。

  查看全文↓ 2019-01-03 15:36:21
• 134****9746

  1、借名買(mǎi)房，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人，被借名之人為登記購(gòu)房人。
  2、實(shí)際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因：
  （1）規(guī)避法律或者政策： 購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購(gòu)房人沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)，而登記購(gòu)房人具有資格購(gòu)買(mǎi)是**常見(jiàn)的情形。比如，有些人不具備購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買(mǎi)這樣的房屋，就只能借他人名義買(mǎi)房。
  （2）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)： 債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債務(wù)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人（一般是親人）名下，給債務(wù)人和法院以自己無(wú)財(cái)產(chǎn)的假象。
  （3）貪圖便宜享受優(yōu)惠： 比如，只有具有城鎮(zhèn)戶(hù)口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購(gòu)房人沒(méi)有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。
  （4）簡(jiǎn)便手續(xù)，減少稅費(fèi)： 比如，父母為了逃避將來(lái)有可能開(kāi)征的遺產(chǎn)稅，以未成年人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋等等。
  3、在法律上，借名買(mǎi)房中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)：
  （1）登記購(gòu)房人反悔不承認(rèn)借名買(mǎi)房之事或者登記購(gòu)房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事。
  （2）第三人對(duì)登記購(gòu)房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給事實(shí)購(gòu)房人的行為提出異議，實(shí)踐中，借名買(mǎi)房雙方進(jìn)行約定時(shí)，事實(shí)購(gòu)房人認(rèn)為借名與登記購(gòu)房人的配偶沒(méi)有關(guān)系，真正的房主是自己，但登記購(gòu)房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買(mǎi)房的事實(shí)，確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
  （3）房產(chǎn)被登記購(gòu)房人處分（轉(zhuǎn)讓或抵押）或被法院執(zhí)行。
  1、如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買(mǎi)房合同是當(dāng)事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買(mǎi)房合同應(yīng)具有法律效力。但該合同**好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買(mǎi)，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無(wú)關(guān)?！?而且，需要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等等。因?yàn)?，一旦登記?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買(mǎi)的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。事實(shí)購(gòu)房人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可**終得以糾正。但是，如果沒(méi)有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，事實(shí)購(gòu)房人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款。
  2、另外，即便借名買(mǎi)房合同是有效的，但登記購(gòu)房人違反該約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書(shū)的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時(shí)已支付合理的價(jià)格，同時(shí)，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護(hù)。事實(shí)購(gòu)房人僅有權(quán)向登記購(gòu)房人要求賠償。
  3、至于登記購(gòu)房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院以不動(dòng)產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣(mài)該房產(chǎn)，致使事實(shí)購(gòu)房人喪失對(duì)房屋的所有權(quán)。如果借名買(mǎi)房合同無(wú)效，已經(jīng)付款的事實(shí)購(gòu)房人，只能向登記購(gòu)房人要求返還購(gòu)房款，如果借名合同有效，事實(shí)購(gòu)房人在執(zhí)行過(guò)程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對(duì)被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對(duì)案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長(zhǎng)批準(zhǔn)中止執(zhí)行。 綜上所述，借他人名義買(mǎi)房，會(huì)涉及到許多法律問(wèn)題，也存在許多風(fēng)險(xiǎn)，因此，建議大家盡量不要借名買(mǎi)房為妙。因?yàn)榻杷嗣x買(mǎi)房，一旦登記購(gòu)房人事后反悔，如果沒(méi)有足夠的證據(jù)，證明該房屋是借名買(mǎi)的，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，那就麻煩了，處理起來(lái)是十分復(fù)雜的。在此，建議您咨詢(xún)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的律師，讓律師幫您分析并解決相關(guān)事宜，您也會(huì)省心不少。

  查看全文↓ 2019-01-03 15:36:16
• 131****7101

  借名人與被借名人之間的“借名買(mǎi)房”合同效力 我國(guó)奉行合同自由原則，在沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定及社會(huì)公共利益的前提下，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同。對(duì)于普通商品房

  查看全文↓ 2019-01-03 15:36:08
• 151****2903

  借名買(mǎi)房是指真正的買(mǎi)房人以他人的名義購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。從表面上看是出名人購(gòu)買(mǎi)了房屋，簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而實(shí)際上是借名人購(gòu)買(mǎi)該房屋，支付了房款。
  
  在借名買(mǎi)房中，購(gòu)房合同是否有效需要分不同情況而定：
  
  1. 如果購(gòu)買(mǎi)的是商品房，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同。因?yàn)樯唐贩繛橐馑甲灾危I(mǎi)受人可以根據(jù)自己的意志進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)房屋。
  
  2. 如果購(gòu)買(mǎi)的是經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、回遷房、福利房等帶有個(gè)人身份的房產(chǎn)，這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同。因?yàn)檫@類(lèi)房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者需具備一定的資格，沒(méi)有資格的人借用他人名義進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)的，有違相關(guān)政策和法律。
  
  借名買(mǎi)房合同，在履行過(guò)程中，如果發(fā)生糾紛，很有可能被認(rèn)定為無(wú)效。
  
  其理由主要應(yīng)從政府推出安居房和限價(jià)房的目的考慮，政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問(wèn)題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況才推出這項(xiàng)針對(duì)特殊人群的優(yōu)惠政策，在開(kāi)發(fā)安居房和限價(jià)房的過(guò)程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，而名義買(mǎi)房人轉(zhuǎn)讓的實(shí)際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購(gòu)房權(quán)，如果這類(lèi)合同有效，就會(huì)使原來(lái)不符合購(gòu)房條件的人購(gòu)買(mǎi)安居房或限價(jià)房，而原應(yīng)享受安居房或限價(jià)房的人群的住房條件仍然沒(méi)有得到改善，這樣就違背了政府推出安居房和限價(jià)房的初衷，因而違反了社會(huì)公共利益。
  
  在法律上，借名買(mǎi)房中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)：（1）登記購(gòu)房人反悔不承認(rèn)借名買(mǎi)房之事或者登記購(gòu)房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事。
  
  （2）第三人對(duì)登記購(gòu)房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給事實(shí)購(gòu)房人的行為提出異議，實(shí)踐中，借名買(mǎi)房雙方進(jìn)行約定時(shí)，事實(shí)購(gòu)房人認(rèn)為借名與登記購(gòu)房人的配偶沒(méi)有關(guān)系，真正的房主是自己，但登記購(gòu)房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買(mǎi)房的事實(shí)，確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
  
  （3）房產(chǎn)被登記購(gòu)房人處分（轉(zhuǎn)讓或抵押）或被法院執(zhí)行。
  
  綜上所述，為了維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)，建議大家不要借名買(mǎi)房。
  
  1、如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買(mǎi)房合同是當(dāng)事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買(mǎi)房合同應(yīng)具有法律效力。但該合同**好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買(mǎi)，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無(wú)關(guān)?！倍遥枰舸孀銐虻淖C據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等等。因?yàn)?，一旦登記?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買(mǎi)的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。事實(shí)購(gòu)房人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可**終得以糾正。但是，如果沒(méi)有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，事實(shí)購(gòu)房人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款。
  
  2、另外，即便借名買(mǎi)房合同是有效的，但登記購(gòu)房人違反該約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書(shū)的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時(shí)已支付合理的價(jià)格，同時(shí)，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護(hù)。事實(shí)購(gòu)房人僅有權(quán)向登記購(gòu)房人要求賠償。
  
  3、至于登記購(gòu)房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院以不動(dòng)產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣(mài)該房產(chǎn)，致使事實(shí)購(gòu)房人喪失對(duì)房屋的所有權(quán)。如果借名買(mǎi)房合同無(wú)效，已經(jīng)付款的事實(shí)購(gòu)房人，只能向登記購(gòu)房人要求返還購(gòu)房款，如果借名合同有效，事實(shí)購(gòu)房人在執(zhí)行過(guò)程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對(duì)被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對(duì)案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長(zhǎng)批準(zhǔn)中止執(zhí)行。

  查看全文↓ 2019-01-03 15:36:06
• 138****3153

  不建議這么做。
  
  影響如下：
  
  1、你們之間的協(xié)議，和銀行貸款沒(méi)有關(guān)系，如果用你的名義貸款。那么發(fā)生的糾紛，銀行只會(huì)找你，然后你自己找你朋友打官司去。
  
  2、如果他不按時(shí)還錢(qián)，不良的信用記錄是記在你名下的，以后你貸款買(mǎi)房或者辦理信用卡就會(huì)很困難。
  
  3、你在幫他貸款買(mǎi)房以后自己買(mǎi)房就算第二套，**5成，利率上浮15%。

  查看全文↓ 2019-01-03 15:35:55

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??借用他人名義購(gòu)房會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  以別人的名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房風(fēng)險(xiǎn)可能就是資料不齊全等（一）按要求如實(shí)填寫(xiě)的《個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)審批表》及戶(hù)口簿、身份證、結(jié)婚證，喪偶的提供相關(guān)證明，離異的提供離婚證及未成年子女撫養(yǎng)證明；（二）提供申請(qǐng)人戶(hù)籍所在地及實(shí)際居住地的現(xiàn)住房證明、與申請(qǐng)人合并計(jì)算年收入、人均住房建筑面積的直系親屬所擁有的其他房產(chǎn)證明，有工作單位的還需提交單位有無(wú)分配住房的證明；（三）提供申請(qǐng)人及合并計(jì)算年收入、人均住房建筑面積的直系親屬上一年度收入證明（工資收入含基本工資、各類(lèi)補(bǔ)貼或其他收入，應(yīng)由所在單位提供；無(wú)工作單位的到戶(hù)口所在地社區(qū)居委會(huì)和街道辦事處辦理書(shū)面證明），上一年度個(gè)人所得稅完稅證明或單位代扣代繳憑證；未就業(yè)的，提供失業(yè)證或其他相關(guān)證明；個(gè)體工商戶(hù)，提供經(jīng)營(yíng)執(zhí)照、上年度個(gè)人所得稅及相關(guān)稅收繳交憑證

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 借用他人名義買(mǎi)房會(huì)有什么后果 還有效嗎
  答

  國(guó)家出臺(tái)了一些保障房政策維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，一些購(gòu)房者為了能夠享受?chē)?guó)家的優(yōu)惠政策會(huì)鋌而走險(xiǎn)，借用他人的名義購(gòu)買(mǎi)保障房。還有在一些一線(xiàn)城市，由于限購(gòu)政策，一些購(gòu)房者因?yàn)闆](méi)有購(gòu)房資格借用他人名義買(mǎi)房?？雌饋?lái)很美，實(shí)則暗藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。以他人名義買(mǎi)房，房屋買(mǎi)賣(mài)合***簽訂的是他人的名字，房產(chǎn)證上也是他人的名字。一旦發(fā)生糾紛，則購(gòu)房人的美夢(mèng)會(huì)成為一場(chǎng)空。 案情：以他人名義購(gòu)房經(jīng)適房未能獲得房產(chǎn)證 2005年12月，北京M住宅合作社集資建房，只有合作社社員才能參加，入社條件是有北京市城鎮(zhèn)常住戶(hù)口的中低收入家庭的居民，該房屋納入經(jīng)濟(jì)適用房管理。原告袁某不符合入社條件，被告王某是該社社員。2006年袁某與王某協(xié)商，由袁某以王某的名義出資參與集資建房，交納房款。2007年1月該房建成交付，袁某對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，并一直在此居住，但該房屋所有權(quán)人登記的是王某。后袁某起訴要求確認(rèn)其是該房屋所有權(quán)人，但王某稱(chēng)自己持有所有權(quán)證，不同意袁某的要求。 結(jié)果：不符合購(gòu)買(mǎi)資格 返還房產(chǎn)沒(méi)商量 經(jīng)法院審理認(rèn)為，本案中，原告因不具備購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的條件，而借用被告的名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，雙方之間形成合同關(guān)系。該合同違反了國(guó)家關(guān)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。合同無(wú)效后，原告因購(gòu)買(mǎi)該房屋所支出的購(gòu)房款，被告應(yīng)當(dāng)予以返還。為維護(hù)政策性住房的管理秩序，杜絕借名買(mǎi)房行為，應(yīng)確定該房所有權(quán)歸有相應(yīng)資格的王某所有。 另外，對(duì)于該合同的無(wú)效，原、被告雙方均有過(guò)錯(cuò)。故對(duì)于因房屋**所產(chǎn)生的收益，被告應(yīng)按照其過(guò)錯(cuò)程度給予原告相應(yīng)的補(bǔ)償，補(bǔ)償數(shù)額由法院根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告等酌情予以確定。 律師講法： 由于我國(guó)目前實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，即簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人與房產(chǎn)管理部門(mén)**終登記的所有權(quán)人保持一致；而在確立不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬時(shí)，我國(guó)采用不動(dòng)產(chǎn)登記主義，即根據(jù)房產(chǎn)證和房屋管理部門(mén)登記的所有權(quán)主體確立房產(chǎn)的歸屬。 因此，借用他人名義買(mǎi)房，房產(chǎn)證上就是他人的名字，在法律規(guī)定上，該房屋就是登記人的房產(chǎn)。一旦糾紛，有理說(shuō)不清。此時(shí)實(shí)際購(gòu)房人必須拿出證據(jù)證明房屋就是自己買(mǎi)的。如果不能證明，則房子有可能被人搶走。在這個(gè)房?jī)r(jià)漲多降少的現(xiàn)階段，房子被收回去，重新買(mǎi)房可能需要支付一大筆購(gòu)房款了。 所以，如果要以他人名義買(mǎi)房，一定要做好房屋歸屬的公證，把風(fēng)險(xiǎn)降到**低。此外，還需要注意保存好購(gòu)房合同、房款支付憑等資料，以便主張自己的權(quán)利。

• 問(wèn) 用他人名義購(gòu)房存在什么風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  隨著房?jī)r(jià)不斷攀升，市場(chǎng)調(diào)控增多，有的人因?yàn)橘Y金卻不夠，有的人想省下高漲的房貸利息，各種形式的合伙買(mǎi)房、規(guī)避通脹案例應(yīng)運(yùn)而生。此類(lèi)購(gòu)房行為被戲稱(chēng)為“拼買(mǎi)房”。事實(shí)上，這種合伙買(mǎi)房的行為存在一定的風(fēng)險(xiǎn)?？纯匆韵掳咐伞！景咐吭?jīng)的限購(gòu)令將部分外來(lái)置業(yè)者和多次置業(yè)者擋在了購(gòu)房門(mén)外，加上金融政策收緊，銀行停止了三套房貸，所以此前，許多多次置業(yè)的買(mǎi)家，大都會(huì)用無(wú)購(gòu)房記錄或無(wú)貸款記錄的親友名字買(mǎi)房，以獲得購(gòu)房資格，申請(qǐng)更低的**和利率。據(jù)了解，此類(lèi)“拼買(mǎi)房”的購(gòu)房者，雙方事先大都會(huì)簽訂一份協(xié)議，明確出資比例、以后買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)權(quán)的收益比例等。【解析】對(duì)于很多有購(gòu)房意向但是沒(méi)有購(gòu)房資格，或者資金不足的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，與親友合伙買(mǎi)房是一種鉆政策空子的方法。從司法角度看來(lái)，這種建立在相互信任基礎(chǔ)上的方法，合作買(mǎi)房的雙方都可能面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。沒(méi)有產(chǎn)生糾紛，一般能按照雙方事先約定執(zhí)行。一旦有糾紛，這份額外簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，因?yàn)楸旧磉`反了相關(guān)的購(gòu)房政策規(guī)定，從法律上來(lái)說(shuō)是無(wú)效的。對(duì)于以他人名義購(gòu)房的購(gòu)房者，該房屋在房管局等部門(mén)的登記人不是自己而是他人。按照法律規(guī)定，房屋的產(chǎn)權(quán)所有是以產(chǎn)權(quán)登記為主，如果對(duì)方私自將房屋出售給第三方，又或者對(duì)方存在債務(wù)問(wèn)題，該物業(yè)被法院強(qiáng)制查封、拍賣(mài)的話(huà)，這種情況是原本出資的購(gòu)房者無(wú)法控制的。反之，對(duì)于借自己的名字給他人購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，如果有貸款，萬(wàn)一出資人斷供，影響的是名義貸款人的征信記錄，還會(huì)被銀行追究責(zé)任。

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• 問(wèn) ??借用他人名義買(mǎi)房有什么風(fēng)險(xiǎn)？購(gòu)房人怎么保護(hù)自己的利益？
  答

  如果因某種原因一定要以他人名義買(mǎi)房，請(qǐng)務(wù)必做好房屋歸屬的公證。以他人名義買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)很大。作為實(shí)際出資人，如果事先沒(méi)有跟被借名人簽訂協(xié)議并保留當(dāng)初的出資轉(zhuǎn)賬憑證，就很難維護(hù)自己的權(quán)益。如果被借名人將房屋出售，則買(mǎi)房人無(wú)權(quán)向新產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利，只能要求被借名人賠償損失；如果被借名人對(duì)外有債務(wù)，債權(quán)人可以請(qǐng)求法院查封并拍賣(mài)該房產(chǎn)；如果被借名人死亡，房屋還可能因?yàn)檫z產(chǎn)繼承關(guān)系，被其他人繼承。因此建議買(mǎi)房人不要借用他人名義購(gòu)房，以免財(cái)產(chǎn)權(quán)益受到損害時(shí)，難以得到法律保護(hù)。

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• 問(wèn) 借用他人名義買(mǎi)房有什么風(fēng)險(xiǎn)？購(gòu)房人如何保護(hù)自己的利益？
  答

  1、借名買(mǎi)房，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人，被借名之人為登記購(gòu)房人。 2、實(shí)際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因： （1）規(guī)避法律或者政策： 購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購(gòu)房人沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)，而登記購(gòu)房人具有資格購(gòu)買(mǎi)是**常見(jiàn)的情形。比如，有些人不具備購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買(mǎi)這樣的房屋，就只能借他人名義買(mǎi)房。 （2）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)： 債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債務(wù)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人（一般是親人）名下，給債務(wù)人和法院以自己無(wú)財(cái)產(chǎn)的假象。 （3）貪圖便宜享受優(yōu)惠： 比如，只有具有城鎮(zhèn)戶(hù)口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購(gòu)房人沒(méi)有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。 （4）簡(jiǎn)便手續(xù)，減少稅費(fèi)： 比如，父母為了逃避將來(lái)有可能開(kāi)征的遺產(chǎn)稅，以未成年人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋等等。 3、在法律上，借名買(mǎi)房中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)： （1）登記購(gòu)房人反悔不承認(rèn)借名買(mǎi)房之事或者登記購(gòu)房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事。 （2）第三人對(duì)登記購(gòu)房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給事實(shí)購(gòu)房人的行為提出異議，實(shí)踐中，借名買(mǎi)房雙方進(jìn)行約定時(shí)，事實(shí)購(gòu)房人認(rèn)為借名與登記購(gòu)房人的配偶沒(méi)有關(guān)系，真正的房主是自己，但登記購(gòu)房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買(mǎi)房的事實(shí)，確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。 （3）房產(chǎn)被登記購(gòu)房人處分（轉(zhuǎn)讓或抵押）或被法院執(zhí)行。 1、如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，如果借名買(mǎi)房合同是當(dāng)事人自愿簽署，奉行合同自由的原則，借名買(mǎi)房合同應(yīng)具有法律效力。但該合同**好注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買(mǎi)，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無(wú)關(guān)?！?而且，需要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等等。因?yàn)椋坏┑怯涃?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買(mǎi)的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。事實(shí)購(gòu)房人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可**終得以糾正。但是，如果沒(méi)有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，事實(shí)購(gòu)房人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款。 2、另外，即便借名買(mǎi)房合同是有效的，但登記購(gòu)房人違反該約定，將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)。因?yàn)楦鶕?jù)《物權(quán)法》善意取得的制度，第三人出于善意而信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿或房屋所有權(quán)證書(shū)的內(nèi)容，并且轉(zhuǎn)讓時(shí)已支付合理的價(jià)格，同時(shí)，轉(zhuǎn)讓后已依法登記，因而取得房屋所有權(quán)，應(yīng)受到法律的保護(hù)。事實(shí)購(gòu)房人僅有權(quán)向登記購(gòu)房人要求賠償。 3、至于登記購(gòu)房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，法院以不動(dòng)產(chǎn)登記為依據(jù)，查封并拍賣(mài)該房產(chǎn)，致使事實(shí)購(gòu)房人喪失對(duì)房屋的所有權(quán)。如果借名買(mǎi)房合同無(wú)效，已經(jīng)付款的事實(shí)購(gòu)房人，只能向登記購(gòu)房人要求返還購(gòu)房款，如果借名合同有效，事實(shí)購(gòu)房人在執(zhí)行過(guò)程中可以向法院提出執(zhí)行異議，對(duì)被執(zhí)行的房產(chǎn)主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，執(zhí)行員對(duì)案外人提出的異議，按照法定程序進(jìn)行審查，理由不成立的，予以駁回；理由成立的，由院長(zhǎng)批準(zhǔn)中止執(zhí)行。 綜上所述，借他人名義買(mǎi)房，會(huì)涉及到許多法律問(wèn)題，也存在許多風(fēng)險(xiǎn)，因此，建議大家盡量不要借名買(mǎi)房為妙。因?yàn)榻杷嗣x買(mǎi)房，一旦登記購(gòu)房人事后反悔，如果沒(méi)有足夠的證據(jù)，證明該房屋是借名買(mǎi)的，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，那就麻煩了，處理起來(lái)是十分復(fù)雜的。在此，建議您咨詢(xún)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的律師，讓律師幫您分析并解決相關(guān)事宜，您也會(huì)省心不少。

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