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怎樣催收物業(yè)費(fèi)? 如何催繳物業(yè)費(fèi),催繳物業(yè)費(fèi)技巧有哪些？

137****7015 | 2018-12-19 08:50:37

已有5個(gè)回答

  • 133****4119

    由于工作生活繁忙，業(yè)主常常忘記繳納物管費(fèi)一事，更有甚者覺得遲交1、2個(gè)月也沒什么。故我們應(yīng)從每月5日起，按照下表中的時(shí)間節(jié)點(diǎn)及客戶類型進(jìn)行分類，通過短信、電話等形式不斷提醒業(yè)主，給業(yè)主緊迫感，讓其明白是否按時(shí)繳納物管費(fèi)是有人管控的，打消客戶“遲交無所謂”的念頭。
    正常繳納的客戶越早完成繳納，你才能騰出更多的時(shí)間對(duì)付“困難戶”。
    預(yù)繳款用完的客戶一定要和按月繳納的業(yè)主分別發(fā)送短信，避免業(yè)主產(chǎn)生“他只是群發(fā)，不是在提醒我”的想法，耽誤繳納時(shí)間。

    查看全文↓ 2018-12-19 08:51:11
  • 137****7166

    惡意物業(yè)費(fèi)拖欠應(yīng)該怎么催收：
    一：我不是物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人，我不交費(fèi)
    有些業(yè)主認(rèn)為自己并未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，因此不管是開發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同都對(duì)其無約束力，自己不知曉且不認(rèn)可該合同內(nèi)容，因此拒絕交納物管費(fèi)。
    根據(jù)《**高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
    二：物業(yè)合同期限已屆滿，我不交費(fèi)
    某些業(yè)主辯稱物業(yè)服務(wù)合同中約定的合同期限早已屆滿，因此對(duì)超過合同期限的物業(yè)費(fèi)，因無合同約定，故有權(quán)拒絕交納。
    根據(jù)《合同法》第三十六條的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。在約定的合同期限屆滿后，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)為小區(qū)提供服務(wù)，業(yè)主也接受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，雙方形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，均應(yīng)履行相應(yīng)的合同義務(wù)。在上述情況下，業(yè)主的這一抗辯理由也不能得到法院的支持。
    三：物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒來催收物業(yè)費(fèi)，我不交費(fèi)
    有些業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未對(duì)其催收過物業(yè)費(fèi)為由，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張的訴訟請(qǐng)求中超過訴訟時(shí)效的物業(yè)費(fèi)拒絕交納。

    查看全文↓ 2018-12-19 08:51:01
  • 153****2933

    催收物業(yè)管理費(fèi)技巧：
    一，1、對(duì)象：
    未繳費(fèi)的全體業(yè)主
    2、招數(shù)說明：
    由于工作生活繁忙，業(yè)主常常忘記繳納物管費(fèi)一事，更有甚者覺得遲交1、2個(gè)月也沒什么。故我們應(yīng)從每月5日起，按照下表中的時(shí)間節(jié)點(diǎn)及客戶類型進(jìn)行分類，通過短信、電話等形式不斷提醒業(yè)主，給業(yè)主緊迫感，讓其明白是否按時(shí)繳納物管費(fèi)是有人管控的，打消客戶“遲交無所謂”的念頭。
    正常繳納的客戶越早完成繳納，你才能騰出更多的時(shí)間對(duì)付“困難戶”。
    預(yù)繳款用完的客戶一定要和按月繳納的業(yè)主分別發(fā)送短信，避免業(yè)主產(chǎn)生“他只是群發(fā)，不是在提醒我”的想法，耽誤繳納時(shí)間。
    二，1、對(duì)象
    滿口答應(yīng)，卻總不出現(xiàn)的業(yè)主；以工作忙、不在家、無時(shí)間等為借口的業(yè)主。
    2、招數(shù)說明
    如果業(yè)主以**近比較忙，或者不在本地為借口，則直接為其提供轉(zhuǎn)賬方式，并確定轉(zhuǎn)賬的時(shí)間。
    如果業(yè)主一直含糊其辭說”**近”“這兩天會(huì)來交”則要和業(yè)主約定一個(gè)有效的時(shí)間，到了時(shí)間之后再次提醒業(yè)主，這樣，不僅使業(yè)主自己心里在時(shí)間上產(chǎn)生緊迫感，同時(shí)也讓一拖再拖的業(yè)主產(chǎn)生失信的感覺，**終達(dá)到有效催費(fèi)的目的。
    確定時(shí)間后一定要按著時(shí)間持續(xù)跟進(jìn)。

    查看全文↓ 2018-12-19 08:50:55
  • 131****4721


    發(fā)律師函給他，一般接到律師函后都會(huì)來交的，除非是他的房屋質(zhì)量問題沒有等到解決，但這和物業(yè)費(fèi)并不能扯到一起，**多成為他不交物業(yè)費(fèi)的借口。如果還不交的話你們只能多想一些其它損招了，例如每日多次電話、短信催繳，言辭可以嚴(yán)肅點(diǎn)，說再不交就起訴了等待，他每天會(huì)被這些電話短信搞的沒有好心情，就為了區(qū)區(qū)幾百塊的物業(yè)費(fèi)不值得。呵呵！物業(yè)公司其實(shí)很不容易，希望廣大業(yè)主都能積極支持物業(yè)公司的工作，謝謝啦

    查看全文↓ 2018-12-19 08:50:48
  • 152****3881


    您好，
    收費(fèi)現(xiàn)狀 1、業(yè)主未完全收樓，未收樓戶大部分戶內(nèi)工程遺留問題為得到徹底整改;2、收樓戶部分還存在工程遺留問題未處理;3、收樓戶入住較少，維修完成后來訪較少;4、園區(qū)配套設(shè)置不完善，業(yè)主不滿意; 5、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量還有待提高(如停水停電等服務(wù)); 6、物管費(fèi)收繳工作相對(duì)滯后，沒有形成良性的催繳機(jī)制。 以上現(xiàn)狀導(dǎo)致當(dāng)前物管費(fèi)大批量未收繳上來，收繳難度加大。

    二、催繳方式1、上門催繳 (1)適用范圍：已入住業(yè)主，或者入住率較高樓盤。 (2)優(yōu)點(diǎn)：面對(duì)面，便于建立關(guān)系，容易溝通解釋，更具說服力，方便多次催繳。2、銀行劃扣 (1)適用范圍：業(yè)主已辦理好銀行劃扣手續(xù)。(2)要求：物業(yè)公司制定出銀行劃扣方案。3、電話催繳(當(dāng)前主要采用方式)(1)適用范圍：入住、未入住均可。 (2)優(yōu)點(diǎn)：適用范圍廣，快捷、便利、可多次使用。 (3)缺點(diǎn)：沒有面對(duì)面好溝通，受通話時(shí)間、彼此情緒等影響。不如面對(duì)面溝通，能給對(duì)方制造更大的壓力。 物管費(fèi)催繳應(yīng)貫穿在日常的工作中，實(shí)施在每一次業(yè)主來訪的接待中。

    三、心理準(zhǔn)備1、認(rèn)識(shí)幾種情緒(1)抵觸 A、心理解析：對(duì)催繳物管費(fèi)工作排斥、不主動(dòng)不積極，甚至消極的認(rèn)為業(yè)主就不應(yīng)該、不可能交物管費(fèi)。 B、表現(xiàn)形式：應(yīng)付了事，效果不佳。 C、合理心態(tài)：物業(yè)的工作職責(zé)就包括物管費(fèi)觜;前期的維保修類工作固然重要，但物管費(fèi)工作是業(yè)主對(duì)我們工作的肯定形式;那些因工程遺留問題拒交物管費(fèi)的業(yè)主其實(shí)誤解和混淆了物管費(fèi)乃至物業(yè)服務(wù)的內(nèi)涵。(2)恐懼。 A、心理解析：對(duì)打電話給業(yè)主、特別是催費(fèi)工作心生膽怯和恐懼。 B、表現(xiàn)形式：打電話磨磨蹭蹭、羞羞答答，渴求業(yè)主理解(這是我的工作，某某大哥您就幫幫我吧)的很為難的言語表現(xiàn)。 C、合理心態(tài)：欠債還錢、天經(jīng)地義;如果我是業(yè)主，別人給我打電話催費(fèi)，我心里也會(huì)虛;打了再說唄，今后他們還需要我的服務(wù)呢;大多了就習(xí)慣了。多打打電話就習(xí)慣了，不害怕了。 (3)怕拒絕 A、心理解析：業(yè)主不交怎么辦?業(yè)主提工程問題怎么辦?業(yè)主罵我怎么辦? B、表現(xiàn)形式：業(yè)主提出刁難問題、無理取鬧便啞口無言。一旦遭拒，自信心受挫。 C、合理心態(tài)：不交拉倒，我把工作做好就行(拒不繳納的統(tǒng)計(jì)上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)，有領(lǐng)導(dǎo)呢);準(zhǔn)備好應(yīng)答思路(如工程遺留問題的解釋);罵就罵唄，哼，下次還給你打。(各物業(yè)助理與絕大多數(shù)業(yè)主均建立了良好關(guān)系，業(yè)主一般不會(huì)罵我們，只會(huì)抱怨，要罵也只罵地產(chǎn))(4)堅(jiān)定信心，調(diào)整策略，持續(xù)跟進(jìn)。 電話邀約過程中就業(yè)主提出的問題盡量做出誠懇的回答，就切實(shí)存在的可以解決的問題進(jìn)行快速跟進(jìn)處理，以便下次電話催繳的成功。費(fèi)是催出來的，需要多次電話邀約，方能成功。

    四、邀約準(zhǔn)備1、心理準(zhǔn)備 平靜心態(tài)，練習(xí)微笑，在談笑風(fēng)生中輕松催費(fèi)。2、內(nèi)容準(zhǔn)備 (1)業(yè)主通訊錄(含業(yè)主姓名) (2)交談切入點(diǎn)(如以維修完成切入物管費(fèi)催繳) (2)所轄片區(qū)工程問題臺(tái)賬(反映片區(qū)各戶維修完成情況)(3)常見問題回答思路(稍后制定出物管費(fèi)常見問題統(tǒng)一說辭)(4)回訪記錄表(盡可能詳細(xì)記錄每一次的回訪情況，業(yè)主的要求或問題，以便下次跟進(jìn))3、把握時(shí)機(jī) (1)避免在吃飯或休息時(shí)間與業(yè)主聯(lián)系，如果把電話打過去了，也要禮貌的征詢業(yè)主是否有時(shí)間或方便接聽。 (2)周末前催繳時(shí)機(jī)較佳，便于業(yè)主周末前來繳費(fèi)。 (3)有條件的話，可以在晚上打，拋開工作，晚上的人內(nèi)心較平靜。

    五、自我介紹、確認(rèn)身份1、熟悉的人 和自己接觸較多、相熟的、關(guān)系不錯(cuò)的業(yè)主，可以某某大哥(叔叔阿姨大哥大姐)直接切入，告訴對(duì)方公司已經(jīng)開始收取物管費(fèi)。2、不熟悉的人 收了房很少見的，對(duì)片區(qū)物業(yè)助理不認(rèn)識(shí)不熟悉的業(yè)主，首先自報(bào)家門：您好，我是恒大金碧天下物業(yè)公司的×××(或您片區(qū)的物業(yè)助理某某某或小某)，請(qǐng)問您是翠峰苑×××戶的業(yè)主×××先生(女士)嗎?然后以切入點(diǎn)切入正題。3、注意事項(xiàng) (1)語音語調(diào)適當(dāng)，讓聽者舒服，吐字清晰; (2)在不確定業(yè)主性別的時(shí)候，可在確認(rèn)對(duì)方身份后再行稱呼。 (3)如果電話打擾了對(duì)方，應(yīng)馬上另約電話回訪時(shí)間，禮貌結(jié)束通話。

    六、通話切入1、節(jié)日問候 2、告知公司某項(xiàng)活動(dòng)，邀約業(yè)主參加。(如周末會(huì)議中心的某項(xiàng)活動(dòng))3、各項(xiàng)通知、提示(如停水、停電通知，車位租賃等通知) 4、各類回訪(VIP、獨(dú)居老人、收樓慰問、五八天回訪、滿意度調(diào)查)，在此類回訪中切入物管費(fèi)催繳要特別注意是否合適。5、維修完成回訪、銷單回訪。(在該類回訪中切入物管費(fèi)催繳時(shí)機(jī)較好，可在業(yè)主前來確認(rèn)工程問題的完成和銷單簽字時(shí)順便繳費(fèi))6、其他(業(yè)主因某項(xiàng)事物需要詢問及了解時(shí)主動(dòng)打電話給物業(yè)助理時(shí)剛好切入物管費(fèi)催繳事宜)

    七、溝通過程 在告知業(yè)主來電目的后，常見問題如下。1、對(duì)繳費(fèi)通知無異議 A、清晰告知其欠費(fèi)繳金額、欠費(fèi)周期，以便其做好繳費(fèi)準(zhǔn)備;(如該戶可能對(duì)收費(fèi)起始日期有異議，**好不要提及。) B、告知其繳費(fèi)截止日期，必要的時(shí)候，可告知滯納金事宜。 C、確定繳費(fèi)時(shí)間。**好不要詢問您什么時(shí)候有空過來?(該問題大多無效)，應(yīng)主動(dòng)給業(yè)主提出選擇題讓業(yè)主做答。如：王大哥，您看您是這個(gè)周周六還是周日過來呀?確定日期，緊接著確定具體時(shí)間點(diǎn)。您是周六早上還是下午過來啊?因?yàn)橹苣┕ぷ鞅容^多、前來繳費(fèi)業(yè)主較多(暗示業(yè)主交物管費(fèi)的很多)，到時(shí)候我好協(xié)調(diào)好工作帶您繳費(fèi)。如業(yè)主周六真來，到時(shí)帶其繳費(fèi)有何不可。 D、注意事項(xiàng):主動(dòng)引導(dǎo)業(yè)主在我們的思路框架內(nèi)回答問題、確定時(shí)間。不要給其過多的思考和疑問時(shí)間，快速結(jié)束通話。2、對(duì)繳費(fèi)通知有異議 A、對(duì)物管費(fèi)起始日期不認(rèn)可 耐心傾聽其訴求，找出其問題的薄弱點(diǎn)，在表示理解對(duì)方的疑問或異議的同時(shí)，解釋物管費(fèi)收取期限的標(biāo)準(zhǔn)。(業(yè)主已簽按合同角樓期開始收取，且物業(yè)前期已開始服務(wù);工程遺留問題屬正常問題，可在收樓后維修完成。)B、無工程遺留問題或業(yè)主因無時(shí)間未收樓 這是業(yè)主的問題。不收樓不代表不按合同約定收樓日收取物管費(fèi)。C、未入住能不能少交物管費(fèi)。 要點(diǎn)：未入住物業(yè)服務(wù)照常進(jìn)行，物業(yè)服務(wù)不只是針對(duì)個(gè)體住戶，而是屬于全體業(yè)主;未入住的很多照常交費(fèi);空置房的物管費(fèi)國家法律規(guī)定，全額收取。(必要的時(shí)候可說出國家關(guān)于空置房物管費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的法律條文)D、工程遺留問題未得到徹底處理 該問題屬于較難說服的問題，但仍需解釋。 ☆工程遺留問題(小問題)屬正常問題，在收樓后業(yè)主通過驗(yàn)房保修的形式，物業(yè)會(huì)敦促地產(chǎn)公司進(jìn)行整改，且在維修期內(nèi)，業(yè)主所提問題，地產(chǎn)公司都會(huì)負(fù)責(zé)安排維修。對(duì)于那些切實(shí)可以維修的小問題，可對(duì)業(yè)主做出維修完成期限承諾，讓業(yè)主先行安心繳費(fèi)。此類業(yè)主常把工程問題與物管費(fèi)相混淆，甚至拿物管費(fèi)作為拒交或拖延的擋箭牌，一部分業(yè)主通過解釋可以做通工作，另一部業(yè)主則堅(jiān)持要處理完工程遺留問題才繳費(fèi)，針對(duì)此類業(yè)主。催繳后，應(yīng)馬上跟進(jìn)該戶問題的處理，越快越好，處理好了問題，業(yè)主答應(yīng)過繳費(fèi)的自然很少反悔?！钤谂c業(yè)主溝通的過程中，應(yīng)該反復(fù)解釋我們的工作流程，特別是從業(yè)主報(bào)修問題到維修完成期間我們的工作流程。目的在于，向業(yè)主表明我們的工作的規(guī)范和嚴(yán)格，以及業(yè)主所認(rèn)為的小問題的處理流程和時(shí)限，爭(zhēng)取讓業(yè)主理解和支持我們的工作。同時(shí)，話題轉(zhuǎn)到他今天電話里所提出的問題，作為公司代表，一定會(huì)如實(shí)向上反映，向業(yè)主表明他的問題會(huì)被得到重視、會(huì)有人負(fù)責(zé)到底的態(tài)度和決心。

    查看全文↓ 2018-12-19 08:50:45

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