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• 153****6551

  房產(chǎn)證具有以下顯著特點(diǎn)
  房產(chǎn)證：
  (1)房產(chǎn)證只能由房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)發(fā)放。
  (2)房產(chǎn)證是對(duì)特定房屋所有權(quán)歸屬的書(shū)面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等狀況?；谝晃镆粰?quán)主義，房產(chǎn)證以一房屋一房產(chǎn)證為原則，即一個(gè)具有獨(dú)立建筑結(jié)構(gòu)與使用功能的房屋　(包括區(qū)分所有的房屋)只有一個(gè)所有權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)登記上只能有一項(xiàng)所有權(quán)登記，并且據(jù)此只能發(fā)放一個(gè)房產(chǎn)證。
  (3)房產(chǎn)證只能向特定房屋的所有權(quán)人發(fā)放，如房屋系共有，在房屋所有權(quán)證之外，還可向共有權(quán)人發(fā)放共有權(quán)證。
  (4)房產(chǎn)證是登記機(jī)關(guān)在對(duì)特定房屋權(quán)屬情況進(jìn)行登記之后，向特定權(quán)利人發(fā)放的權(quán)屬證明，房產(chǎn)證的內(nèi)容應(yīng)與登記簿的內(nèi)容相一致。
  由于房屋是重要的不動(dòng)產(chǎn)，與之相關(guān)的交易活動(dòng)極為普遍，因而房產(chǎn)證在交易活動(dòng)中得到廣泛的運(yùn)用。但在實(shí)務(wù)中，對(duì)房產(chǎn)證的認(rèn)識(shí)與其性質(zhì)相悖之處仍嫌較多，歸納起來(lái)主要有兩類(lèi)：
  其一，顛倒房產(chǎn)證和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的關(guān)系，以為房產(chǎn)證是證明房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，登記簿只是房產(chǎn)證的檔案。
  例如，在實(shí)務(wù)中判斷一個(gè)人是否擁有特定房屋的所有權(quán)時(shí)，以為是否持有房產(chǎn)證就是根本依據(jù)。
  其二，混淆證書(shū)與證券的性質(zhì)，以為房產(chǎn)證具有證券的性質(zhì)與作用，可以代表其上記載的房屋所有權(quán)。
  例如，在房屋買(mǎi)賣(mài)中，以為房產(chǎn)證的交付具有房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效力；或者在房屋抵押中，以為房產(chǎn)證交給抵押權(quán)人占有具有設(shè)定抵押權(quán)的效力。

  查看全文↓ 2019-01-05 01:12:43
• 146****6063

  不可以買(mǎi)賣(mài)的，通常沒(méi)有房產(chǎn)證，無(wú)法證明房屋產(chǎn)權(quán)屬于誰(shuí)，沒(méi)有房產(chǎn)證也不能房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，因此不能房屋買(mǎi)賣(mài)的。
  　二手房交易中，應(yīng)遵循一般的流程，買(mǎi)賣(mài)雙方要先形成合意，即達(dá)成一致意見(jiàn)，再根據(jù)手續(xù)辦理過(guò)戶(hù)。具體來(lái)說(shuō)，有以下幾個(gè)步驟：
  1、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
  2、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
  3、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
  5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  7、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  8、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2019-01-05 01:12:35
• 143****3278

  案情介紹：
  
  
  
  一、農(nóng)業(yè)銀行與烏魯木齊亞鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)亞鴻公司）借款合同執(zhí)行一案，農(nóng)業(yè)銀行依據(jù)具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書(shū)，于2003年7月10向新疆高院申請(qǐng)對(duì)亞鴻公司強(qiáng)制執(zhí)行，新疆高院作出裁定，查封亞鴻公司抵押給農(nóng)業(yè)銀行的位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號(hào)的房產(chǎn)，共計(jì)163套。
  
  
  
  二、案外人陳秋和于2002年7月5日從亞鴻公司購(gòu)買(mǎi)了上述317號(hào)房產(chǎn)中的1棟6層A戶(hù)房屋，因農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)查封了該房屋，致使其至今未能取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證。陳秋和認(rèn)為該查封行為嚴(yán)重侵犯其合法利益，向新疆高院提起執(zhí)行異議，請(qǐng)求解除對(duì)上述訴爭(zhēng)房屋的查封。
  
  
  
  三、新疆高院查明，陳秋和與亞鴻公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，支付全部購(gòu)房款并實(shí)際占用至今。新疆高院作出異議裁定，解除對(duì)該訴爭(zhēng)房產(chǎn)的查封。
  
  
  
  四、農(nóng)業(yè)銀行不服上述裁定，向**高法院申請(qǐng)復(fù)議，請(qǐng)求撤銷(xiāo)異議裁定。**高法院認(rèn)為農(nóng)業(yè)銀行的復(fù)議理由不能成立，駁回復(fù)議申請(qǐng)，維持原判。
  
  
  
  裁判要點(diǎn)及思路：
  
  
  
  《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”，所以本案法院不應(yīng)繼續(xù)對(duì)位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號(hào)1棟6層A戶(hù)房產(chǎn)采取查封措施。
  
  
  
  實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)：
  
  
  
  前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時(shí)也提請(qǐng)當(dāng)事人注意如何判斷對(duì)取得房屋的實(shí)際占有。結(jié)合**高法院裁定文書(shū)，在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：
  
  
  
  一、本案購(gòu)房人之所以能夠排除房屋上的強(qiáng)制執(zhí)行措施是因?yàn)槠湟讶〉脤?duì)房屋的實(shí)際占有。但怎樣判斷已取得對(duì)房屋的實(shí)際占有，取得期房的鑰匙算不算取得房屋的實(shí)際占有？
  
  
  
  本案中購(gòu)房人實(shí)際占有的事實(shí)較易證明，購(gòu)房人已實(shí)際使用訴爭(zhēng)房屋并有相應(yīng)的生活繳費(fèi)證明。但對(duì)于未使用的房屋，甚至是尚未竣工的期房如何認(rèn)定已取得實(shí)際占有？購(gòu)房人拿到房屋的鑰匙能否產(chǎn)生實(shí)際占有的法律效果（此問(wèn)題請(qǐng)?jiān)旈喯挛难由扉喿x案例）
  
  
  
  二、如何判斷并非是購(gòu)房人過(guò)錯(cuò)而導(dǎo)致未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證
  
  
  
  本案中，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的簽署時(shí)間是2002年7月5日，購(gòu)房人依據(jù)合同約定于2002年7月6日、2003年12月20日已支付房款，異議人申請(qǐng)查封訴爭(zhēng)房屋的時(shí)間是2003年7月10，所以從時(shí)間上以及購(gòu)房人對(duì)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》的履行程度上能購(gòu)判斷購(gòu)房人的善意和無(wú)過(guò)錯(cuò)。
  
  
  
  三、開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人（申請(qǐng)執(zhí)行人）希望排除案外人異議對(duì)執(zhí)行措施的影響也是需從上述兩點(diǎn)展開(kāi)論證。特別對(duì)于購(gòu)房人實(shí)際是否占有房屋的問(wèn)題，需要收集能夠證明購(gòu)房人未實(shí)際占有的證據(jù)。
  
  
  
  相關(guān)法律：
  
  
  
  《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》
  
  
  
  第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
  
  
  
  以下為該案在**高法院審理階段關(guān)于該事項(xiàng)分析的“本院認(rèn)為”部分關(guān)于“
  
  
  
  開(kāi)發(fā)商因所欠債務(wù)能否導(dǎo)致其預(yù)售的商品房被執(zhí)行的理解”的詳細(xì)論述和分析。
  
  
  
  本院認(rèn)為，陳秋和與亞鴻公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、完成房屋交付的行為均在新疆高院查封涉案房屋之前，交清全部房款，并承擔(dān)了從涉案房屋交付至今的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，已對(duì)房屋實(shí)際占用多年。涉案房屋雖未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，但無(wú)相關(guān)證據(jù)證明上述四人存在過(guò)錯(cuò)。本院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條明確規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！币勒赵摋l規(guī)定，本案不應(yīng)繼續(xù)對(duì)位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號(hào)1棟6層A戶(hù)、房產(chǎn)采取查封措施。

  查看全文↓ 2019-01-05 01:12:28

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 單位家屬院能辦房產(chǎn)證嗎
  答

  需提供資料： （一）房改房 1．土地登記申請(qǐng)表。1份（申請(qǐng)人在窗口領(lǐng)取填寫(xiě)并加蓋私章） 2．公有住房出售價(jià)格審批。（復(fù)印件1份） 3．房屋所有權(quán)證。（復(fù)印件1份，其中分層分戶(hù)平面圖2份） 4．申請(qǐng)人個(gè)人身份證。（復(fù)印件1份） 5．換購(gòu)房登記的需提交原土地使用權(quán)證原件。 6．屬共有產(chǎn)的需提交房屋共有人產(chǎn)權(quán)證。（復(fù)印件1份） （二）商品房、拆遷安置房、私房轉(zhuǎn)讓 1．土地登記申請(qǐng)表。1份（申請(qǐng)人在窗口領(lǐng)取填寫(xiě)并加蓋私章） 2．購(gòu)房合同書(shū)或拆遷協(xié)議書(shū)。（復(fù)印件1份，其中拆遷前已領(lǐng)取土地證的須交回原證） 3．房屋所有權(quán)證（屬共有產(chǎn)的需提供房屋共有人產(chǎn)權(quán)證）。（復(fù)印件1份） 4．契證。（復(fù)印件1份） 5．申請(qǐng)人身份證。（復(fù)印件1份） 6．產(chǎn)權(quán)人為單位的，須提供企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件，法人代表身份證。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 單位家屬院能辦房產(chǎn)證嗎？有人知道嗎？
  答

  一、一般情況下，當(dāng)然是可以買(mǎi)的。只要雙方簽好協(xié)議，到公證處公證一下，幾百塊的事，就搞定了。二、某些單位對(duì)家屬院房子買(mǎi)賣(mài)有一定的限制條件，比如不能賣(mài)給外單位的人，賣(mài)給外單位的人就如何如何等，這需要你事先了解一下，**好要賣(mài)方作為承諾。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??家屬院房子能買(mǎi)賣(mài)嗎？是單位福利房。
  答

  一、一般情況下，當(dāng)然是可以買(mǎi)的。只要雙方簽好協(xié)議，到公證處公證一下，幾百塊的事，就搞定了。二、某些單位對(duì)家屬院房子買(mǎi)賣(mài)有一定的限制條件，比如不能賣(mài)給外單位的人，賣(mài)給外單位的人就如何如何等，這需要你事先了解一下，**好要賣(mài)方作為承諾。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??單位家屬院二手房無(wú)房產(chǎn)證可以買(mǎi)嗎
  答

  　　單位家屬院二手房無(wú)房產(chǎn)證**好不要購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)槠渲惺怯酗L(fēng)險(xiǎn)的，這時(shí)候無(wú)論你是自住還是作為投資來(lái)購(gòu)買(mǎi)，你自己也要檫亮眼睛，除非是風(fēng)險(xiǎn)較小的房子才能買(mǎi)。沒(méi)有房地產(chǎn)許可證**好不要買(mǎi)房子。由于賣(mài)方在法律上雖然可以參與交易，他不是法定上認(rèn)可的房屋的所有者。沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋可能是非法建筑物，非法建筑物不受法律保護(hù)。政府要求拆除或強(qiáng)制拆除，政府就有可能不予賠償?！　≡趪?guó)家法律和政策方面，如果沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書(shū)，則不得交易財(cái)產(chǎn)。因?yàn)橹袊?guó)要求買(mǎi)房子要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)。如果沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，房產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑖?guó)家不會(huì)保護(hù)這樣的房地產(chǎn)交易。其次，也建議你不買(mǎi)這樣的房子，因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)證，你將無(wú)法借用或轉(zhuǎn)讓?！　【C上所述，單位家屬院二手房無(wú)房產(chǎn)證**好還是不要買(mǎi)好。

• 問(wèn) 家屬院的房子能買(mǎi)嗎?
  答

  家屬院的房子是由單位集資建造的，是一種福利性的住房，一般來(lái)說(shuō)它的產(chǎn)權(quán)就屬于這個(gè)單位，家屬房不是一個(gè)法定的房產(chǎn)類(lèi)型，對(duì)于家屬房有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，能不能買(mǎi)賣(mài)，不能一概而論，比如部隊(duì)的家屬房所有權(quán)屬于國(guó)家，其家屬只有一定時(shí)期內(nèi)的居住權(quán)沒(méi)有所有權(quán)，而鐵路部門(mén)的不少家屬房是政策福利房，在規(guī)定的年限內(nèi)不允許上市交易，因而交易方式需要咨詢(xún)所在單位。