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• 153****6551

  房產(chǎn)證具有以下顯著特點
  房產(chǎn)證：
  (1)房產(chǎn)證只能由房地產(chǎn)主管機關(guān)發(fā)放。
  (2)房產(chǎn)證是對特定房屋所有權(quán)歸屬的書面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設(shè)定擔保物權(quán)等狀況?；谝晃镆粰?quán)主義，房產(chǎn)證以一房屋一房產(chǎn)證為原則，即一個具有獨立建筑結(jié)構(gòu)與使用功能的房屋　(包括區(qū)分所有的房屋)只有一個所有權(quán)，在不動產(chǎn)登記上只能有一項所有權(quán)登記，并且據(jù)此只能發(fā)放一個房產(chǎn)證。
  (3)房產(chǎn)證只能向特定房屋的所有權(quán)人發(fā)放，如房屋系共有，在房屋所有權(quán)證之外，還可向共有權(quán)人發(fā)放共有權(quán)證。
  (4)房產(chǎn)證是登記機關(guān)在對特定房屋權(quán)屬情況進行登記之后，向特定權(quán)利人發(fā)放的權(quán)屬證明，房產(chǎn)證的內(nèi)容應(yīng)與登記簿的內(nèi)容相一致。
  由于房屋是重要的不動產(chǎn)，與之相關(guān)的交易活動極為普遍，因而房產(chǎn)證在交易活動中得到廣泛的運用。但在實務(wù)中，對房產(chǎn)證的認識與其性質(zhì)相悖之處仍嫌較多，歸納起來主要有兩類：
  其一，顛倒房產(chǎn)證和不動產(chǎn)登記簿的關(guān)系，以為房產(chǎn)證是證明房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，登記簿只是房產(chǎn)證的檔案。
  例如，在實務(wù)中判斷一個人是否擁有特定房屋的所有權(quán)時，以為是否持有房產(chǎn)證就是根本依據(jù)。
  其二，混淆證書與證券的性質(zhì)，以為房產(chǎn)證具有證券的性質(zhì)與作用，可以代表其上記載的房屋所有權(quán)。
  例如，在房屋買賣中，以為房產(chǎn)證的交付具有房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效力；或者在房屋抵押中，以為房產(chǎn)證交給抵押權(quán)人占有具有設(shè)定抵押權(quán)的效力。

  查看全文↓ 2019-01-05 01:12:43
• 146****6063

  不可以買賣的，通常沒有房產(chǎn)證，無法證明房屋產(chǎn)權(quán)屬于誰，沒有房產(chǎn)證也不能房產(chǎn)過戶，因此不能房屋買賣的。
  　二手房交易中，應(yīng)遵循一般的流程，買賣雙方要先形成合意，即達成一致意見，再根據(jù)手續(xù)辦理過戶。具體來說，有以下幾個步驟：
  1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
  2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
  5、繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。
  6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2019-01-05 01:12:35
• 143****3278

  案情介紹：
  
  
  
  一、農(nóng)業(yè)銀行與烏魯木齊亞鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱亞鴻公司）借款合同執(zhí)行一案，農(nóng)業(yè)銀行依據(jù)具有強制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書，于2003年7月10向新疆高院申請對亞鴻公司強制執(zhí)行，新疆高院作出裁定，查封亞鴻公司抵押給農(nóng)業(yè)銀行的位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號的房產(chǎn)，共計163套。
  
  
  
  二、案外人陳秋和于2002年7月5日從亞鴻公司購買了上述317號房產(chǎn)中的1棟6層A戶房屋，因農(nóng)業(yè)銀行申請查封了該房屋，致使其至今未能取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證。陳秋和認為該查封行為嚴重侵犯其合法利益，向新疆高院提起執(zhí)行異議，請求解除對上述訴爭房屋的查封。
  
  
  
  三、新疆高院查明，陳秋和與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》，支付全部購房款并實際占用至今。新疆高院作出異議裁定，解除對該訴爭房產(chǎn)的查封。
  
  
  
  四、農(nóng)業(yè)銀行不服上述裁定，向**高法院申請復(fù)議，請求撤銷異議裁定。**高法院認為農(nóng)業(yè)銀行的復(fù)議理由不能成立，駁回復(fù)議申請，維持原判。
  
  
  
  裁判要點及思路：
  
  
  
  《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”，所以本案法院不應(yīng)繼續(xù)對位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號1棟6層A戶房產(chǎn)采取查封措施。
  
  
  
  實務(wù)要點總結(jié)：
  
  
  
  前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實務(wù)要點如下，以供實務(wù)參考。同時也提請當事人注意如何判斷對取得房屋的實際占有。結(jié)合**高法院裁定文書，在執(zhí)行實務(wù)中，應(yīng)重點關(guān)注以下內(nèi)容：
  
  
  
  一、本案購房人之所以能夠排除房屋上的強制執(zhí)行措施是因為其已取得對房屋的實際占有。但怎樣判斷已取得對房屋的實際占有，取得期房的鑰匙算不算取得房屋的實際占有？
  
  
  
  本案中購房人實際占有的事實較易證明，購房人已實際使用訴爭房屋并有相應(yīng)的生活繳費證明。但對于未使用的房屋，甚至是尚未竣工的期房如何認定已取得實際占有？購房人拿到房屋的鑰匙能否產(chǎn)生實際占有的法律效果（此問題請詳閱下文延伸閱讀案例）
  
  
  
  二、如何判斷并非是購房人過錯而導(dǎo)致未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證
  
  
  
  本案中，《房屋買賣合同》的簽署時間是2002年7月5日，購房人依據(jù)合同約定于2002年7月6日、2003年12月20日已支付房款，異議人申請查封訴爭房屋的時間是2003年7月10，所以從時間上以及購房人對《房屋買賣合同》的履行程度上能購判斷購房人的善意和無過錯。
  
  
  
  三、開發(fā)商的債權(quán)人（申請執(zhí)行人）希望排除案外人異議對執(zhí)行措施的影響也是需從上述兩點展開論證。特別對于購房人實際是否占有房屋的問題，需要收集能夠證明購房人未實際占有的證據(jù)。
  
  
  
  相關(guān)法律：
  
  
  
  《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》
  
  
  
  第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
  
  
  
  以下為該案在**高法院審理階段關(guān)于該事項分析的“本院認為”部分關(guān)于“
  
  
  
  開發(fā)商因所欠債務(wù)能否導(dǎo)致其預(yù)售的商品房被執(zhí)行的理解”的詳細論述和分析。
  
  
  
  本院認為，陳秋和與亞鴻公司簽訂《商品房買賣合同》、完成房屋交付的行為均在新疆高院查封涉案房屋之前，交清全部房款，并承擔了從涉案房屋交付至今的水費、電費、物業(yè)管理費等費用，已對房屋實際占用多年。涉案房屋雖未辦理過戶登記手續(xù)，但無相關(guān)證據(jù)證明上述四人存在過錯。本院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條明確規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！币勒赵摋l規(guī)定，本案不應(yīng)繼續(xù)對位于新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市解放南路317號1棟6層A戶、房產(chǎn)采取查封措施。

  查看全文↓ 2019-01-05 01:12:28

相關(guān)問題

• 問 單位家屬院能辦房產(chǎn)證嗎
  答

  需提供資料： （一）房改房 1．土地登記申請表。1份（申請人在窗口領(lǐng)取填寫并加蓋私章） 2．公有住房出售價格審批。（復(fù)印件1份） 3．房屋所有權(quán)證。（復(fù)印件1份，其中分層分戶平面圖2份） 4．申請人個人身份證。（復(fù)印件1份） 5．換購房登記的需提交原土地使用權(quán)證原件。 6．屬共有產(chǎn)的需提交房屋共有人產(chǎn)權(quán)證。（復(fù)印件1份） （二）商品房、拆遷安置房、私房轉(zhuǎn)讓 1．土地登記申請表。1份（申請人在窗口領(lǐng)取填寫并加蓋私章） 2．購房合同書或拆遷協(xié)議書。（復(fù)印件1份，其中拆遷前已領(lǐng)取土地證的須交回原證） 3．房屋所有權(quán)證（屬共有產(chǎn)的需提供房屋共有人產(chǎn)權(quán)證）。（復(fù)印件1份） 4．契證。（復(fù)印件1份） 5．申請人身份證。（復(fù)印件1份） 6．產(chǎn)權(quán)人為單位的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或機構(gòu)代碼證復(fù)印件，法人代表身份證。

  全部5個回答>
• 問 單位家屬院能辦房產(chǎn)證嗎？有人知道嗎？
  答

  一、一般情況下，當然是可以買的。只要雙方簽好協(xié)議，到公證處公證一下，幾百塊的事，就搞定了。二、某些單位對家屬院房子買賣有一定的限制條件，比如不能賣給外單位的人，賣給外單位的人就如何如何等，這需要你事先了解一下，**好要賣方作為承諾。

  全部3個回答>
• 問 ??家屬院房子能買賣嗎？是單位福利房。
  答

  一、一般情況下，當然是可以買的。只要雙方簽好協(xié)議，到公證處公證一下，幾百塊的事，就搞定了。二、某些單位對家屬院房子買賣有一定的限制條件，比如不能賣給外單位的人，賣給外單位的人就如何如何等，這需要你事先了解一下，**好要賣方作為承諾。

  全部3個回答>
• 問 ??單位家屬院二手房無房產(chǎn)證可以買嗎
  答

  　　單位家屬院二手房無房產(chǎn)證**好不要購買，因為其中是有風(fēng)險的，這時候無論你是自住還是作為投資來購買，你自己也要檫亮眼睛，除非是風(fēng)險較小的房子才能買。沒有房地產(chǎn)許可證**好不要買房子。由于賣方在法律上雖然可以參與交易，他不是法定上認可的房屋的所有者。沒有房產(chǎn)證的房屋可能是非法建筑物，非法建筑物不受法律保護。政府要求拆除或強制拆除，政府就有可能不予賠償。　　在國家法律和政策方面，如果沒有產(chǎn)權(quán)證書，則不得交易財產(chǎn)。因為中國要求買房子要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)。如果沒有產(chǎn)權(quán)證，房產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓，國家不會保護這樣的房地產(chǎn)交易。其次，也建議你不買這樣的房子，因為沒有產(chǎn)權(quán)證，你將無法借用或轉(zhuǎn)讓?！　【C上所述，單位家屬院二手房無房產(chǎn)證**好還是不要買好。

• 問 家屬院的房子能買嗎?
  答

  家屬院的房子是由單位集資建造的，是一種福利性的住房，一般來說它的產(chǎn)權(quán)就屬于這個單位，家屬房不是一個法定的房產(chǎn)類型，對于家屬房有沒有產(chǎn)權(quán)，能不能買賣，不能一概而論，比如部隊的家屬房所有權(quán)屬于國家，其家屬只有一定時期內(nèi)的居住權(quán)沒有所有權(quán)，而鐵路部門的不少家屬房是政策福利房，在規(guī)定的年限內(nèi)不允許上市交易，因而交易方式需要咨詢所在單位。