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• 148****1618

  購買二手房，要注意以下問題：
  
  1、了解房屋歷史：
  
  首先要對自己買的房子做側面了解，例如該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，是否發(fā)生過不好的事情；通過衣著和生活規(guī)律判斷周圍人的社會層次，了解鄰居住的是否舒適；觀察公共樓道的整潔程度及布局；
  
  2、考察市政配套：
  
  **好能夠實際考察一下自己所購買的房屋周邊情況，交通是否方便，購物就醫(yī)等是否符合自己的購買需要，學區(qū)房還要考察房屋距離**是否與價格成比例等等。
  
  3、了解往后居住的費用：
  
  包括水，電，煤的價格；物業(yè)管理費的收取標準；車位的費用。
  
  4、房屋手續(xù)是否齊全 ：
  
  查看房產證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證；
  
  5、房屋是否合法 ：
  
  不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶；
  
  6、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移（特別是學區(qū)房） ；
  
  7、中介公司是否違規(guī) ：
  
  選擇全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構辦理，避免黑心中介吃差價等。
  
  二手房交易過戶流程：
  
  1、信息核對。
  
  買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
  
  2、簽合同。
  
  如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  
  3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。
  
  買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  
  4、立契。
  
  房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
  
  5、繳納稅費。
  
  稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
  
  6、辦理產權轉移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。
  
  7、產權登記變更，發(fā)放貸款。
  
  對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  
  8、物業(yè)交割。
  
  買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

  查看全文↓ 2019-01-05 22:24:32
• 143****1097

  房子情況：
  首先要了解清楚房子的產權情況，70年，50年還是40年；商品房、經濟適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購，物業(yè)費一般會高一些；如果是經適房，還得繳納土地轉讓金。
  房子是否滿五年，如果從房主上一次購買這個房子到他出售時還不滿五年的話，購房人還需要承擔額外的稅費。
  如果是頂層的房子，要仔細看看房頂墻皮有沒有漏水后修補過的痕跡，一般房主和中介都會告訴你“我們這兒從來不漏雨”，不要信，自己看，網上搜情報……
  和房主及物業(yè)了解清楚，是否市政水電，有的小區(qū)不用市政水，用的自挖井，水質有可能不過關，這個情況也是我親自經歷過的，直到見了房主要簽約了，他們都說是市政水，但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問過，大家一致說這個小區(qū)不是市政水。
  房子的質量，這個如果實地看不好看出來的話，要上網查一下這個小區(qū)房子的口碑，比如我在之前留意過某小區(qū)的房子之后在網上一查，發(fā)現業(yè)主論壇上有很多人說這里的房子隔音很差，隔壁開個電視機都能聽到。
  周邊情況：
  特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境，樓周圍有沒有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險的公共設施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問題；另外小區(qū)四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運站什么的，有可能會夜間卸貨擾民。
  小區(qū)是否有富裕的停車位，有不少老小區(qū)沒有地下車庫，且地上停車位也比較少，很可能都沒有可供出租的車位，每天停車需要打游擊就有點兒鬧心了。
  小區(qū)的安保情況，比如大門口是否可以隨意進人，單元門有沒有門禁等?？梢栽诰W上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過重大盜竊、兇殺案件什么的……
  周邊交通狀況，必經之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一帶。
  醫(yī)院、**、超市等生活配套設施有沒有。
  簽合同階段
  查看房產證、契稅票，看清產權性質、面積、建筑年代、交稅時間、房子是否還在抵押等。向房主詳細詢問房子的情況，為什么要出售房子。確認中介復印了房主的房產證及身份證。
  確定自己是否有購房資質。比如在北京，沒有北京市戶口的話，就要連續(xù)5年在北京完稅（不可中斷）且名下無房。購房人資質審核通過，房子才能在建委做網簽。
  明確付款方式，全款還是貸款。如果是貸款的話，要明確**支付方式。如果房主的房子需要你的**來還清銀行貸款的話，你的**是不走資金監(jiān)管的，等于你會直接把**（或一部分）給房主讓他先去還貸款，換完貸款，房子解抵押了，才可以繼續(xù)用該房作抵押申請貸款。這時候要注意在合同上明確寫出**的支付方式，用途，如果是用來給房主還貸，可以和房主一起去還貸款的銀行辦理還款手續(xù)。留好中介給的一式三份的收據。
  確定自己的貸款方式、貸款資質和額度。辦商業(yè)貸款的話，一般銀行會查你的征信記錄、要看你收入證明、工資流水、學歷等資料，來確定你的貸款數額和利率，首套房一般利率會下浮，但你的征信記錄如果不好，利率還有可能上浮或者銀行干脆拒絕批貸。收入證明也會影響到貸款額度，一般是要求每月稅后收入是還款數的兩倍，只要收入證明能開到2倍就行，工資流水差一些沒太大關系。
  和房主商定后確定**遲過戶日期，過戶后什么時候做物業(yè)交割給鑰匙，多少天之內遷走戶口，房子內都留下什么東西。這些都要明確寫在合同上，如果中介給的合同上，以上重要問題有沒有寫清的，一定要求中介在補充協(xié)議里加上。上面的幾個問題都是容易產生糾紛的，為了避免日后扯皮，必須提前寫在合同里。。
  

  查看全文↓ 2019-01-05 22:24:22
• 144****5785

  購買二手房需要注意的問題：
  
  一、找正規(guī)中介、二手房交易網站。
  
  二、要審查房屋權屬，確認房主真實身份。
  
  三、了解房屋周邊信息：購買二手房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，比如噪音、有害氣體、水污染、垃圾、房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。
  
  四級、觀察房屋內部結構：房子有多個房間通風不足；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問題。
  
  五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內部結構，是否有牽涉到面積計算的結構改動。
  
  六、合同約定是否明確：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。
  
  七、物業(yè)管理：水電煤是否一戶一表，交納的費用是多少，保安時間多少；綠化是否有人維護；物業(yè)管理是由哪家公司負責等等。

  查看全文↓ 2019-01-05 22:24:09

相關問題

• 問 買二手房付款時需要注意哪些事項？
  答

  我聽說，付款時要注意房子有沒有抵押，還要看合同里寫的付款方式和時間，別被坑了。

  全部6個回答>
• 問 買二手房都需要注意什么? 買二手房，交房時需要注意什么
  答

  購買二手房注意事項：1．看房1）房屋產權是否真實、完整和可靠，是否存在共有所有權人；2）房屋是否屬于允許出售的房屋，有無其他債權債務糾紛;3）所購建筑面積是否與產權證上注明的面積一致，建議在合同中約定出售房屋的面積應以產權證上注明的為準，其他面積不計算在內;4）房屋產權證上的房主與賣房人是否系同一個人等。2．定價1）自身要熟悉了解整個市場行情，并根據每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素，對房價做出微調；2） 聘請一家或多家口碑高、專業(yè)評估公司進行價格評測。3．合同1） 明確雙方的權利和義務，以及業(yè)主對買方的承諾，這樣有利于避免糾紛的產生，即使發(fā)生糾紛也有據可查;2）明確違約責任，在簽訂合同時應詳細規(guī)定違約責任及相關的違約處理方法;3）物業(yè)交割方式，在簽訂合同時應注明交房時間及交房狀況，明確房屋交驗時間是過戶后還是過戶前，房屋交驗后產生的費用由誰來承擔等。購買二手房有哪些流程

  全部5個回答>
• 問 二手房交易怎么付款?付款時要注意什么？
  答

  二手房一次性買賣交易的流程如下：1、買賣雙方先簽訂《房屋買賣合同》；2、賣方處理好房屋未能滿足交易過戶條件的相關事宜；3、雙方按當地房管局的要求帶備房產證、身份證等原件，前往房產交易所辦理交易申請。如果當地要求遞件前有部分稅費或費用是先繳交的，備好款項。4、成功遞件并取得房產交易所收件回執(zhí)后，買方付按約定首期房款給賣方。5、問稅、完稅、過戶手續(xù)辦妥后，買方支付房款余款，賣方當日將房屋交付給買方。6、賣方協(xié)助買方完成其他相關事宜的過戶手續(xù)，比如物業(yè)管理處、供電部門等等。二手房過戶時還需注意以下過戶事項，具體操作要求如下：1、有線電視過戶：有線電視實行一戶一卡制，如遇上家拖欠費用的情況，時間一長會作封端處理。因此在交房時，買方可要求賣方提交交房當年的有線電視費收據憑證及有線電視初裝憑證。買方憑上述兩樣資料和新的房地產權證，即可到房屋所在地區(qū)的有線電視公司辦理過戶手續(xù)。2、結清水表賬單：大多數的房產上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。但在交房時根據買賣合同的約定，雙方須要進行抄表讀數，并按實際的抄表數由業(yè)主結清所欠費用。3、電表過戶：在交房時建議買方親自查驗電表是否有移動改裝的痕跡。同時現在新建商品房的電表戶名基本為業(yè)主本人或是開發(fā)商名字，所以在辦理交房手續(xù)時除雙方核對電表讀數外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產證、私章等前往所在地電力營業(yè)廳辦理電表過戶更名手續(xù)，并結清該電表的所有欠費4、煤氣過戶：上下家必須憑《房屋買賣合同》其中須寫明本房價已包含煤氣設施費或該煤氣設備無償轉讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費賬單，雙方親自到燃氣部門辦理過戶更名手續(xù)。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門將拒絕辦理。

  全部5個回答>
• 問 買二手房要注意那些? 買二手房時都需要注意什么？
  答

  購買二手房在簽合同時應當注意到的細節(jié)有：1、房屋手續(xù)是否齊全房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。2、房屋產權是否明晰有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。3、交易房屋是否在租有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。4、土地情況是否清晰二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限。5、明確違約責任說明、明確解決爭議的方式寫明如違約責任及如何承擔違約責任；違約金的計算與給付；在什么情況下可免責；擔保的形式等。采取仲裁方式還是訴訟方式，若采取仲裁方式解決爭議，應按《仲裁法》的有關規(guī)定寫明條款

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• 問 買二手房時需要注意什么
  答

  一、弄清二手房的產權情況在舊房交易中,產權證是最重要的。由于房屋不同于其他日用品,價值量巨大,法律對房屋的保護主要是對有合法產權的房屋進行保護。根據我國《城市房地產管理法》第59條規(guī)定:“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度?！币虼?購買二手房時,一定要弄清楚房屋的權屬,凡是產權有糾紛的,或是部分產權(如以標準價購買的公有住房)、共有產權、產權不清、無產權的房子,即使房子再合適都不要購買,以免成交后拿不到房屋產權證,同時也會引起許多不必要的麻煩。另外,要特別注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產權證時,一定要查看正本并且要到房地產管理部門查詢此產權的真實性。由于我國房改政策在房改進程的不同發(fā)展階段實行不同的政策,因此,如果是以標準價購買的公有住房,要注意是否已經按成本價補足費用,或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外,有些單位在向職工售房時,為了維持單位人員的穩(wěn)定,與職工簽訂有服務合同,原單位還有優(yōu)先購回權。因此,要確認原單位是否同意該房子的出售。當前對于軍隊、醫(yī)院、學校的公有住房一般還不允許上市出售,因此對這類房子一定要確認有原單位公蓋同意出售才能放心購買。二、了解二手房的房屋結構二手房的房屋結構比較復雜,有些房子還經過多次改造,結構一般較差。因此,購買二手房時,不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產權證上標明的相一致、房屋布局是否合理、設施設備是否齊全完好等情況,更要詳細考察房屋的結構情況,了解房屋有無破壞結構的裝修,有無私搭、改建造成主體結構損壞隱患的情況。另外,購買二手房還要對房屋進行實地考察,了解戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點,天花板是否有滲水的跡象,墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問題。如果存在上述問題,則不要購買,以免購買后既要加大維修費用,又時刻面臨不安全的危險。三、實地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設施隨著人們生活水平的提高,對居住區(qū)環(huán)境及配套設施設備的要求也越來越高。新建房屋會隨著房屋竣工和入住的完成,逐步改善住區(qū)環(huán)境,一般會向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經形成多年,一般很難改變。因此,購買舊房時,要認真考察房屋周圍有無污染源,如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等,另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。對房屋配套設施設備的考察主要有:水質、水壓,供電容量,燃氣供應,暖氣供應情況及收費標準,電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式,是否安全、便捷并提供24小時服務。如有機會最好走訪一些老鄰居,對房屋及周圍環(huán)境設施做更多的深入了解?？傊?要充分了解售房人售房的真實目的,避免接手一個垃圾房。購買二手房的目的本是想改善一下居住條件,但是如果對二手房了解不全面,卻會給日后生活帶來更多煩惱。四、考察一下二手房的物業(yè)管理購買房屋是一次性的消費支出,而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長期的居住生活質量。因此,人們不論購買新房還是舊房,都越來越關注房屋的管理水平。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補房子的一些不足,還能給生活、工作帶來更多的便利。對物業(yè)管理的考察,主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽情況,要對其管理的物業(yè)進行走訪,看保安人員的基本素質、保安裝備,管理人員的專業(yè)水平和服務態(tài)度,小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適,各項設施設備是否完好、運行正常等,由此可以大致看出一個企業(yè)的管理水平,最終評價是以質優(yōu)價廉為好。還要了解物業(yè)管理費用標準,水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等,了解是否建立了公共設施設備維修養(yǎng)護專項基金,以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用,出現買得起房住不起房的情況發(fā)生。五、買二手房選個安全中介目前在許多城市,雖然已放開了住房二級市場,但**職能一般只是在兩頭把關,即審批入市資格和辦理產權轉移登記手續(xù),而中間的交易過程則完全由買賣雙方自行操作。而二手房的買賣要比商品房復雜得多,因此,買賣雙方都需要中介機構幫助代為辦理交易手續(xù)。目前中介服務機構的操作還不完善,良莠不齊,經常發(fā)生中介機構與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此,中介機構的選擇就顯得尤為重要。首先要選擇經**行業(yè)主管部門批準、已取得執(zhí)業(yè)資質的中介公司。要親自到中介機構辦公場所進行考察,根據人員素質,辦公設施現代化程度,信息量和人氣等現象可初步判斷該公司處在何種檔次上。同時,在委托中介機構代理之前,還要詳細詢問中介公司都能確切地提供哪些服務項目,如何收費?如果未能如愿成交,如何退款?如果買賣雙方發(fā)生糾紛,中介公司有無能力負責賠償損失等。中介機構提供的另一項重要服務就是房屋作價評估。由于住房二級市場剛剛起步,成交量少,沒有多少可供選擇對比的實例,對于一般居民來說,準確地對房屋進行估價就顯得非常困難。因此,也要委托取得資質的中介評估機構對房屋進行基本客觀的估價,使買賣雙方都能感覺物有所值,皆大歡喜。另外,如果對二手房買賣沒有把握,最好能聘請房地產方面的專業(yè)律師做顧問,特別是對產權等關鍵問題進行把關,以免上當受騙。當前在住房二級市場上的律師收費還沒有統(tǒng)一標準,因此,要事先了解律師的收費和提供的相應服務都有哪些。六、二手房的交易手續(xù)要在交易場所完成購買二手房時要親自到交易場所辦理轉讓手續(xù)。有些人購房時,一怕麻煩,二容易輕信別人,三為了節(jié)省一點交易手續(xù)費,在售房人的花言巧語下,由售房人全權代辦交易手續(xù),結果拿到手的產權證有可能是假的,房屋所有權得不到應有的法律保護,引起糾紛;或是在多年之后再轉讓房產時,才知上當受騙,這方面的案例即使在法律制度比較健全的香港也都時有發(fā)生。因此,購買二手房時,買賣雙方一定要到**指定的房地產交易場所辦理產權轉讓手續(xù),按國家規(guī)定交納各種交易費用,領取**頒發(fā)的產權證,最好買賣雙方能一手交錢一手交房(指產權證)。切不可因小而失大。只有這樣,才能買到放心合適的房子。