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• 144****9667

  二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。那么，怎么避免發(fā)生二手房糾紛呢？
  
  1.明確中介收定性質(zhì)
  
  定金糾紛占二手房糾紛的比例較高，若買方把定金交給中介公司，一定要明確中介公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交，如果是代收，則中介公司收取定金時應(yīng)當出具賣方的委托書，否則，買方要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，為能按時轉(zhuǎn)交需承擔的違約責任等。
  
  為了防止賣方收了定金之后提高房屋總價，買賣雙方要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣買方就會有保障。
  
  2、找尋一個有良好聲譽的中介公司
  
  二手房買賣雙方都需要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。在委托中介機構(gòu)代理之前，購房者還要詳細詢問中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項目，這些服務(wù)項目又是如何收費?如果未能如愿成交，如何退款等。
  
  3、查清楚房屋的產(chǎn)權(quán)及權(quán)利狀況
  
  這是比較關(guān)鍵的一步。購房者要確定房屋占用范圍內(nèi)的土地性質(zhì)和土地使用權(quán)取得的年限，并到房地產(chǎn)交易中心產(chǎn)權(quán)調(diào)查狀況。購房者應(yīng)注意查驗賣方的房地產(chǎn)權(quán)證，確定產(chǎn)權(quán)人，是否存在共有人特別是未列名的共有人。
  
  4、簽訂一個詳細明確的買賣合同
  
  二手房買賣雙方應(yīng)對付款方式、付款時間、交房時間、戶口遷出時間、維修資金是否包含在房價中、交房前的水電煤、物業(yè)管理費由誰承擔等作出明確的約定。此外，還應(yīng)對雙方的違約責任及救濟手段作出明確規(guī)定，以防止因侵權(quán)行為出現(xiàn)而產(chǎn)生救濟無門的窘境。
  
  5、買賣雙方要盡快辦理過戶手續(xù)
  
  買賣雙方在簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，應(yīng)及時辦理過戶手續(xù)，期限越短越好，這是為了避免因為時間拖延而導(dǎo)致情況有變，從而延誤了辦理時間，也是為了預(yù)防因價格變動而導(dǎo)致毀約和糾紛。
  
  順利進行二手房買賣，這個問題在一定程度上，是為避免二手房買賣糾紛而采用上述方式的必然結(jié)果。廣大購房者要保持頭腦清醒，切不可礙于面子或者粗心大意地應(yīng)對二手房的買賣。畢竟每一分錢的付出都是為了能有所回報。因此，在簽訂合同約定條款時更是要斟酌仔細，有問題建議向有經(jīng)驗的法律人士咨詢，確保二手房買賣的過程中能順利完成。
  
  6、買賣雙方當面談合同
  
  即使是通過品牌中介公司交易，也不能完全排除個別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達成交易意向后，買賣雙方要對交易中應(yīng)發(fā)生的稅費有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢。這樣做，可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費，在交易過程中，買賣雙方不要擅自與業(yè)務(wù)員簽定買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為個人業(yè)務(wù)，使得買賣雙方無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時買賣雙方一定坐下來當面談好房價，過戶時間等條款，不能有中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發(fā)生。
  
  7、購房者要小心支付房款
  
  所謂小心支付房款，是指在支付大部分房款前，購房者必須要確認過戶申請已被房地產(chǎn)交易中心受理，并已取得其出具的收件收據(jù)。交易房屋無抵押貸款的，辦理過戶手續(xù)前所付房款應(yīng)不超過房價的30%;交易房屋存在抵押貸款的，辦理過戶手續(xù)前應(yīng)付不超過房價減去上家貸款余額的1/2。

  查看全文↓ 2019-01-08 07:41:49
• 138****6303

  隨著二手房交易數(shù)量的增長，二手賣買賣糾紛越來越多，如何才能避免糾紛呢？怎樣才能保障好自身的利益呢？下面為大家總結(jié)了一些常見的交易糾紛，一起來看看吧！
  
  第一，因房屋買賣合同無效、履行不力等情況產(chǎn)生的糾紛。
  
  這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣房屋;職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售;房屋被列入拆遷范圍等，導(dǎo)致房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續(xù)等法律后果，從而引發(fā)第三人或購買人將出賣人起訴至法院，并往往以中介公司存在過錯為由要求其承擔賠償責任。
  
  第二，因意向金或定金的處理爭議產(chǎn)生的糾紛。
  
  房屋出賣人在簽訂正式買賣合同前，往往要求購買人支付一定數(shù)額的意向金或定金，但若買賣雙方有一方反悔，或就房屋的價格、支付方式、按揭、交易稅費的承擔等無法達成一致，意向金或定金的退還問題就有可能成為三方爭執(zhí)的焦點。
  
  第三，因中介服務(wù)費的支付和計算產(chǎn)生的糾紛。
  
  中介服務(wù)費用包括居間報酬(也稱交易傭金)和必要的居間費用。一套房屋買賣成功需要經(jīng)歷尋找合適房源、明確初步成交意向、訂立買賣合同等諸多環(huán)節(jié)。常見糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱“跳單”)產(chǎn)生的中介服務(wù)費糾紛;買賣雙方一方中途退出引起的中介服務(wù)費支付和計算糾紛;買賣雙方議價不成，引起的中介費要不要承擔，誰來承擔，承擔多少的糾紛。
  
  買二手房容易出糾紛，在簽合同的過程中尤其要注意。專業(yè)人士提醒，簽訂二手房合同，這三個“尾巴”要特別注意。
  
  尾巴一：費用拖欠
  
  在簽訂買賣合同的時候，就應(yīng)特別注意對房屋交易的關(guān)鍵性約定及賣方的任何承諾，要有書面的簽約，不能以口頭約定代替。還有物業(yè)費、水費、電費、煤氣費、電話費與房屋有關(guān)的這些費用，在購房時一定要核實清楚是否存在拖欠。
  
  尾巴二：戶口期限
  
  在簽訂合同時，一定要注明賣方遷出戶口的期限。您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務(wù)，可以采取保留部分尾款，等到其遷出后再付，或者約定一個違約標準，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。
  
  尾巴三：收據(jù)保存
  
  簽訂買賣合同只是房產(chǎn)交易開始的一個過程，后面也有可能引發(fā)很多糾紛，所以，在買房過程中注意保留好收據(jù)。如雙方做兩份書面確認書，共同簽字，各自保留，這樣可以同時保證雙方利益;購房者付款時不要忘記讓對方出具收條，要求其明確寫出所收到的是什么款項及數(shù)額。
  
  把控二手房交易流程，規(guī)避買賣雙方交易風險。
  
  房產(chǎn)置業(yè)專家針對時下二手房買賣過程中頻發(fā)的糾紛問題進行了歸納與分析，希望可以指導(dǎo)買賣雙方通過合理防范，更好地把握二手房交易流程，排除不必要的交易風險。
  
  1、警惕虛假信息
  
  市場上很多房源不僅在價格上低得離譜，樓層失實也較為嚴重：低層被標注為高層，北向被改為南向。部分中介正是抓住客戶的這種挑剔心理，用低價位房源“釣魚”，繼而給消費者推薦其他房源。各位購房者一定在購房時警惕虛假信息，多方面考察，確認無誤后在進行下一步操作。
  
  2、認真核實個人身份信息，查閱相關(guān)證件原件
  
  不論是二手房買賣還是租賃，在交易過程中均要嚴格檢查交易雙方身份證原件，認真審核業(yè)主房產(chǎn)證等相關(guān)原件，同時考察雙方素質(zhì)、然后履行相關(guān)手續(xù)，由于二手房的交易環(huán)節(jié)手續(xù)繁多，為保障自身合法權(quán)益不受侵害，提醒消費者簽約后應(yīng)及時索取發(fā)票或者收據(jù)。
  
  3、選擇品牌中介，簽三方約
  
  **好通過大型、正規(guī)中介辦理，由中介對交易雙方的信息進行審核，并認真審查，反復(fù)研究房屋交易(租賃)合同，**終簽訂“三方約”，不僅能夠提高交易效率，而且可以增加自我權(quán)益保護的砝碼，避免因房屋權(quán)屬不明等造成經(jīng)濟損失和經(jīng)濟糾紛。
  
  4、拒絕無效契約與“口頭承諾”
  
  二手房的交易環(huán)節(jié)手續(xù)繁多，消費者應(yīng)該培養(yǎng)成熟的購房消費心態(tài)，注意防范交易陷阱，不盲目從眾，不輕信中介的口頭承諾、不隨意與中介設(shè)立無效合約或協(xié)議，盡可能將細節(jié)問題都寫入合同，并且注明違約責任和違約金，同時在簽約后及時索取發(fā)票或者收據(jù)，以保障自身合法權(quán)益不受侵害。

  查看全文↓ 2019-01-08 07:41:41
• 153****4986

  （一）產(chǎn)權(quán)不明確的。根據(jù)《物權(quán)法》第六條、第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，因此查明賣方提交證書的真實性要放在首位。
  （二）土地權(quán)屬不清的。房地產(chǎn)管理法規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當報批。準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)辦理出讓手續(xù)，受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。同時，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有，如果不是本村組人員，購買農(nóng)村集體土地或宅基地上的房屋是不能取得所有權(quán)的。
  （三）無共有人聲明的。共同共有人對共有財產(chǎn)，享有權(quán)利，分擔、承擔義務(wù)，按份共有的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)的合同無效。
  （四）承租人未放棄優(yōu)先權(quán)的。合同法第二百三十條規(guī)定，出售房屋時應(yīng)通知承租人，同等條件承租人有優(yōu)先購買權(quán)。
  （五）被保全、查封的。**高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第四十四條規(guī)定，被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的，法院有權(quán)責令責任人限期追回財產(chǎn)或承擔相應(yīng)的賠償責任。因此，司法機關(guān)已保全、查封的房屋是不能買的。
  （六）設(shè)定了抵押權(quán)的。物權(quán)法、擔保法都規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓。
  （七）不符合轉(zhuǎn)讓條件的。例如：經(jīng)濟適用房屬政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進行回購。滿5年轉(zhuǎn)讓應(yīng)向政府交納土地收益等價款，政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后，才可以取得完全產(chǎn)權(quán)。

  查看全文↓ 2019-01-08 07:41:32
• 145****6024

  二手房的交易流程比較復(fù)雜，并且需要耗費一定的時間，這中間就會有很多變數(shù)，也就比較容易產(chǎn)生糾紛。那么，二手房買賣常見糾紛有哪些？應(yīng)該如何避免呢？
  
  一、二手房買賣常見糾紛有哪些？
  
  1、賣方隱瞞真實信息
  
  賣方為了促成交易，往往隱瞞真實信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。對此，買方可以在購房前向物業(yè)、鄰居了解情況，**好到現(xiàn)場看房，并對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔作出約定。
  
  2、房價變化快
  
  有些賣方在辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價格又上漲了，于是以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另買方只好將之起訴至法院。對此，買方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價上漲、下跌等因素約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時及時辦理，避免對方反悔。
  
  3、中介人員的行為不規(guī)范
  
  由于買賣雙方常常通過中介機構(gòu)進行交易，而中介人員素質(zhì)不一，常常在簽訂合同或辦理手續(xù)時出現(xiàn)問題，導(dǎo)致當事人產(chǎn)生爭議，從而提起訴訟。為避免此情況發(fā)生，買賣雙方在交易時應(yīng)當選擇正規(guī)的中介機構(gòu)，交易前應(yīng)當充分了解各種事項，并對雙方談定的內(nèi)容以書面形式約定好。
  
  4、房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理
  
  房屋產(chǎn)權(quán)登記時通常僅登記一名所有權(quán)人，在交易過程中，交易的另一方很難發(fā)現(xiàn)還有共有人，交易之后常有其他共有人提起訴訟主張買賣合同無效的情況出現(xiàn)。對此，買方可以在簽訂合同時讓對方提供確保有權(quán)處分的證明，或夫妻等其他共有人同意處分的證明。
  
  二、如何避免二手房買賣糾紛？
  
  1、了解交易流程
  
  買房之前，雙方應(yīng)先了解一下買賣房屋的一般流程，對整個買賣流程有個大致的認識，這樣才能避免在房屋交易的過程中避免犯一些不該犯的錯誤，也避免雙方因交易過程漫長而導(dǎo)致互相不信任的情況出現(xiàn)。
  
  2、弄清產(chǎn)屋產(chǎn)權(quán)
  
  二手房一般有售后公房、共有公房、“限轉(zhuǎn)”房屋、抵押房屋等多種產(chǎn)權(quán)形式，這就容易引發(fā)糾紛。所以，買方**好憑身份證到房產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)人，以便核對房屋的真實信息，從而避免房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生。
  
  3、明確雙方違約責任
  
  房產(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，在簽署合同時**好明確寫清雙方的責任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，以此約束雙方的行為，減少糾紛發(fā)生的可能性。

  查看全文↓ 2019-01-08 07:41:26
• 141****5812

  為了避免房屋買賣合同糾紛，在簽訂合同簽就應(yīng)該商量好所有問題，買家看好房子，賣家說好房屋買賣的房款時間，以及戶口問題。　　
  　　常見房屋買賣糾紛：
  　　一、房價上漲過快，賣家毀約引起的糾紛。
  　　二、買家貸款出現(xiàn)障礙引起的糾紛。
  　　三、交易稅費計算出現(xiàn)誤差而產(chǎn)生的糾紛。
  　　四、由于支付定金而引起的糾紛。
  　　五、中介費支付引起的糾紛。
  　　六、因戶口問題引起的糾紛。

  查看全文↓ 2019-01-08 07:41:18

相關(guān)問題

• 問 ??二手房怎么交易的？如何避免糾紛的發(fā)生?
  答

  買賣前的房屋和產(chǎn)權(quán)審核了解房屋情況。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。也可以看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。三、查檔買賣雙方持房產(chǎn)證原件房管局查詢房產(chǎn)檔案，以確定產(chǎn)權(quán)歸屬以及有沒有被抵押。建議各位購房者千萬不要輕看了這一步驟，查清產(chǎn)權(quán)問題可是有關(guān)房子歸屬的大事。四、確定房屋產(chǎn)權(quán)再交定金1、若賣方仍在還貸，則在交定金之前，需要先辦理贖樓或同行轉(zhuǎn)按揭。辦理贖樓：賣方通過擔保公司，向銀行借款贖樓，這會產(chǎn)生一定擔保費用和短期贖樓貸的利息。2、當賣方不再為該房還貸，則進入交定金環(huán)節(jié)。一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，示范文本可以在本市房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要寫明房屋產(chǎn)權(quán)、地址、成交金額、辦理過戶時間、交房時間、相關(guān)稅費由誰交、違約金和違約責任等。五、簽訂正式合同交付首期之后，就可簽訂正式二手房買賣合同，合同范例可到當?shù)胤抗芫止倬W(wǎng)下載，雙方可自行修改。簽合同前需注意，如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。六、買方辦理按揭貸款如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、結(jié)婚證、戶口簿、收入證明、銀行流水、買賣合同等。因為有可能貸款額度達不到預(yù)期，所以買家需要做好支付更多**款的準備，否則交易不成將造成違約。七、過戶去過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)，并繳稅。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同等。一般，在遞件后拿到回執(zhí)，買方就可以讓銀行發(fā)放之前監(jiān)管的定金了。在拿到房產(chǎn)證后，買方回銀行辦理房產(chǎn)抵押，銀行之后會給賣方打余款，買方每月按時還貸。八、交房交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚賣方是否要被更換或搬走。水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等。如果二手房買賣涉及家電家具，那么**好在簽訂合同的時候約定“交房保證金”，即買方給賣方的**款要扣除家電家具金額。因為如果交房時家具家電出現(xiàn)損壞或已被搬走，買方通常很難找到賣家去索賠。

  全部4個回答>
• 問 怎樣買賣二手房?如何避免糾紛的發(fā)生?
  答

  二手房買賣糾紛如何處理：一、與賣家協(xié)商解決任何糾紛解決的首選方法都是協(xié)商，因為協(xié)商不需要走太過正式的法律程序，耗費時間短，雖然也存在著難以達成一致意見等缺陷，但在有些情況下反而是比較有效的方法。所以當糾紛發(fā)生，購房者開始還是應(yīng)該選擇與賣家面對面協(xié)商，擺出有關(guān)的事實依據(jù)，并提出和解的要求。如果能夠協(xié)商一致，那就將會是圓滿的解決辦法。二、向消費者協(xié)會投訴如果協(xié)商不成，并且房屋買賣的爭議或者分歧比較大，購房者可以向房屋所在地的消費者協(xié)會投訴，并提交詳細的文字材料和證明材料。雖說消費者協(xié)會的影響力可能不足以為你討回公道，但是畢竟賣家會因此受到調(diào)查，產(chǎn)生一定的困擾，有些賣家并不希望如此，自然就會選擇和平解決了。三、向有關(guān)行政部門投訴如果你購房的時候涉及到了中介費、合同約定外的其他收費和物業(yè)費等費用，那你就可以向有關(guān)的物價行政管理部門投訴。如果遇見了合同欺詐等糾紛，你就可以向有關(guān)工商行政管理部門投訴。如果遇見各類建筑安裝、市政、公用等建設(shè)工程在建期內(nèi)發(fā)生的工程質(zhì)量問題，你可以根據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》向各級建設(shè)行政主管部門投訴。四、向仲裁機構(gòu)申請仲裁合同雙方在合同中或者事后達成了仲裁協(xié)議的，可以向約定的仲裁機構(gòu)申請仲裁。房地產(chǎn)糾紛交付仲裁的前提是雙方當事人在合同中訂有仲裁條款，或者事后達成書面仲裁協(xié)議，否則仲裁機構(gòu)無權(quán)受理。交由仲裁機構(gòu)處理不僅方便快捷，而且仲裁機構(gòu)和仲裁庭的成員都是由當事人雙方自行選定的，也有利于減少糾紛雙方的對立情緒。五、向有關(guān)人民法院起訴向有關(guān)人民法院起訴是**后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取訴訟的方式，即使訴訟相對來說比較復(fù)雜并且耗時耗力，但是為了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要記住訴訟講求證據(jù)，所以購房者一定要注意收集證據(jù)，比如房屋買賣合同等。

  全部5個回答>
• 問 ??交易二手房時該如何避免糾紛的發(fā)生?
  答

  二手房交易時如何避免糾紛尋找該類房源的具體方式,共分為三種方式：1、網(wǎng)絡(luò)渠道：找房網(wǎng)，58，趕集，當?shù)卣搲染W(wǎng)絡(luò)尋找（優(yōu)勢是信息量大，成本低；劣勢是虛假房源多，良莠不齊）；2、中介機構(gòu)：當?shù)仄放浦薪闄C構(gòu)或直接委托一家全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構(gòu)辦理（優(yōu)勢是房源真實有效，隨時看房，還免費；劣勢是需要花錢）；3、個人人脈資源：自己去找，或者熟人介紹（優(yōu)勢是對房源絕對了解，劣勢是砍價難）。

  全部4個回答>
• 問 什么是二手房交易?二手房交易如何避免糾紛的發(fā)生?
  答

  了解房屋情況。買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。也可以看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。三、查檔買賣雙方持房產(chǎn)證原件房管局查詢房產(chǎn)檔案，以確定產(chǎn)權(quán)歸屬以及有沒有被抵押。建議各位購房者千萬不要輕看了這一步驟，查清產(chǎn)權(quán)問題可是有關(guān)房子歸屬的大事。四、確定房屋產(chǎn)權(quán)再交定金1、若賣方仍在還貸，則在交定金之前，需要先辦理贖樓或同行轉(zhuǎn)按揭。辦理贖樓：賣方通過擔保公司，向銀行借款贖樓，這會產(chǎn)生一定擔保費用和短期贖樓貸的利息。2、當賣方不再為該房還貸，則進入交定金環(huán)節(jié)。一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，示范文本可以在本市房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要寫明房屋產(chǎn)權(quán)、地址、成交金額、辦理過戶時間、交房時間、相關(guān)稅費由誰交、違約金和違約責任等。五、簽訂正式合同交付首期之后，就可簽訂正式二手房買賣合同，合同范例可到當?shù)胤抗芫止倬W(wǎng)下載，雙方可自行修改。簽合同前需注意，如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。六、買方辦理按揭貸款如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、結(jié)婚證、戶口簿、收入證明、銀行流水、買賣合同等。因為有可能貸款額度達不到預(yù)期，所以買家需要做好支付更多**款的準備，否則交易不成將造成違約。七、過戶去過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)，并繳稅。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同等。一般，在遞件后拿到回執(zhí)，買方就可以讓銀行發(fā)放之前監(jiān)管的定金了。在拿到房產(chǎn)證后，買方回銀行辦理房產(chǎn)抵押，銀行之后會給賣方打余款，買方每月按時還貸。八、交房交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚賣方是否要被更換或搬走。水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等。如果二手房買賣涉及家電家具，那么**好在簽訂合同的時候約定“交房保證金”，即買方給賣方的**款要扣除家電家具金額。因為如果交房時家具家電出現(xiàn)損壞或已被搬走，買方通常很難找到賣家去索賠。

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• 問 ??二手房如何交易?二手房交易需要注意什么?如何避免糾紛的發(fā)生?
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  購買二手房--六大注意事項隨著各地住房制度改革進程的加快，二級市場的開放力度不斷加大，二手房買賣日漸紅火，二手房由于具有位置好、價格低的優(yōu)勢，被眾多的消費者青睞，但是，舊房買賣畢竟不像新房那樣一目了然，購買二手公房上當受騙后的追索和賠償難度要比新商品房難得多。因此，在選購二手房時，要特別注意產(chǎn)權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)等問題?！镆弧⑴宥址康漠a(chǎn)權(quán)情況在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是**重要的。由于房屋不同于其他日用品，價值量巨大，法律對房屋的保護主要是對有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進行保護。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定："國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。"因此，購買二手房時，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標準價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時也會引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人。在驗看產(chǎn)權(quán)證時，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實性。由于我國房改政策在房改進程的不同發(fā)展階段實行不同的政策，因此，如果是以標準價購買的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價補足費用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購回權(quán)。因此，要確認原單位是否同意該房子的出售。當前對于軍隊、醫(yī)院、**的公有住房一般還不允許上市出售，因此對這類房子一定要確認有原單位公蓋同意出售才能放心購買?！锒?、了解二手房的房屋結(jié)構(gòu)二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情況，更要詳細考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。另外，購買二手房還要對房屋進行實地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問題。如果存在上述問題，則不要購買，以免購買后既要加大維修費用，又時刻面臨不安全的危險。★三、實地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設(shè)施隨著人們生活水平的提高，對居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來越高。新建房屋會隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，一般會向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購買舊房時，要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。對房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓，供電容量，燃氣供應(yīng)，暖氣供應(yīng)情況及收費標準，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小時服務(wù)。如有機會**好走訪一些老鄰居，對房屋及周圍環(huán)境設(shè)施做更多的深入了解?？傊?，要充分了解售房人售房的真實目的，避免接手一個垃圾房。購買二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對二手房了解不全面，卻會給日后生活帶來更多煩惱?！锼摹⒖疾煲幌露址康奈飿I(yè)管理購買房屋是一次性的消費支出，而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長期的居住生活質(zhì)量。因此，人們不論購買新房還是舊房，都越來越關(guān)注房屋的管理水平。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補房子的一些不足，還能給生活、工作帶來更多的便利。對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽情況，要對其管理的物業(yè)進行走訪，看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設(shè)施設(shè)備是否完好、運行正常等，由此可以大致看出一個企業(yè)的管理水平，**終評價是以質(zhì)優(yōu)價廉為好。還要了解物業(yè)管理費用標準，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用，出現(xiàn)買得起房住不起房的情況發(fā)生?！镂?、買二手房選個安全中介目前在許多城市，雖然已放開了住房二級市場，但政府職能一般只是在兩頭把關(guān)，即審批入市資格和辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而中間的交易過程則完全由買賣雙方自行操作。而二手房的買賣要比商品房復(fù)雜得多，因此，買賣雙方都需要中介機構(gòu)幫助代為辦理交易手續(xù)。目前中介服務(wù)機構(gòu)的操作還不完善，良莠不齊，經(jīng)常發(fā)生中介機構(gòu)與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此，中介機構(gòu)的選擇就顯得尤為重要。首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。要親自到中介機構(gòu)辦公場所進行考察，根據(jù)人員素質(zhì)，辦公設(shè)施現(xiàn)代化程度，信息量和人氣等現(xiàn)象可初步判斷該公司處在何種檔次上。同時，在委托中介機構(gòu)代理之前，還要詳細詢問中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項目，如何收費？如果未能如愿成交，如何退款？如果買賣雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無能力負責賠償損失等。中介機構(gòu)提供的另一項重要服務(wù)就是房屋作價評估。由于住房二級市場剛剛起步，成交量少，沒有多少可供選擇對比的實例，對于一般居民來說，準確地對房屋進行估價就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質(zhì)的中介評估機構(gòu)對房屋進行基本客觀的估價，使買賣雙方都能感覺物有所值，皆大歡喜。另外，如果對二手房買賣沒有把握，**好能聘請房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師做顧問，特別是對產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問題進行把關(guān)，以免上當受騙。當前在住房二級市場上的律師收費還沒有統(tǒng)一標準，因此，要事先了解律師的收費和提供的相應(yīng)服務(wù)都有哪些?！锪⒍址康慕灰资掷m(xù)要在交易場所完成購買二手房時要親自到交易場所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購房時，一怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節(jié)省一點交易手續(xù)費，在售房人的花言巧語下，由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的，房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法律保護，引起糾紛；或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時，才知上當受騙，這方面的案例即使在法律制度比較健全的香港也都時有發(fā)生。因此，購買二手房時，買賣雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國家規(guī)定交納各種交易費用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，**好買賣雙方能一手交錢一手交房（指產(chǎn)權(quán)證）。切不可因小而失大。只有這樣，才能買到放心合適的房子。

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