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• 156****2344

  第一，小產(chǎn)權房的性質是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象。因為小產(chǎn)權房沒有獨立的房產(chǎn)證，所以不能過戶，購買時只能簽訂買賣合同。
  
  但是也只能在集體成員內部轉讓，非本集體成員的第三人購買得不到保護，如果拆遷也得不到補償。由于根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，非本集體經(jīng)濟組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設的房屋，因此買賣合同歸于無效。
  
  在此情況下，應首先認定所涉房屋的所有權是屬于農村集體經(jīng)濟組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補償?shù)睦?，只能由所有權人即集體經(jīng)濟組織及其成員享有。
  
  第二，小產(chǎn)權房是屬于違法建筑。對于這種情況，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償”的規(guī)定。
  
  也就是說，小產(chǎn)權房不具備普通商品房的法律性質，在購買過程中出現(xiàn)合同糾紛難以得到等同保護。因為無法辦理合法的產(chǎn)權手續(xù)，購買后也不能合法轉讓過戶，若遇國家拆遷，很難得到相應的拆遷補償。

  查看全文↓ 2019-01-08 16:40:14
• 134****8874

  購買的小產(chǎn)權房是否有大的房產(chǎn)和土地證，如果有拆遷的話應有賠償，如購買合同內未注明此項，可與房東聯(lián)系補充（因為他會得到賠償）。
  如全無證件國內大多數(shù)對此開發(fā)商都會有一定補償，這可與拆遷的所屬開發(fā)商的協(xié)商解決。

  查看全文↓ 2019-01-08 16:40:08
• 134****7787

  1、小產(chǎn)權房屬于集體產(chǎn)權，有的是違法占地建設的；有的是在劃撥土地上建的；還有的是在軍隊享有使用權的土地上開發(fā)的。但是只要依法辦理了相關審批手續(xù)，就是合法建筑。
  2、因為小產(chǎn)權房沒有獨立的房產(chǎn)證，所以不能過戶，購買時只能簽訂買賣合同。但是也只能在集體成員內部轉讓，非本集體成員的第三人購買得不到保護，如果拆遷也得不到補償。

  查看全文↓ 2019-01-08 16:40:00
• 144****5487

  小產(chǎn)權房屋的補償標準和方式應當由當?shù)氐牟疬w部門公告為準。而有營業(yè)執(zhí)照的門面房，個體戶等經(jīng)營用房應當按照商業(yè)用房性質補償。
  附錄相關：
  1、小產(chǎn)權房的性質是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象。由于根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，非本集體經(jīng)濟組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設的房屋，因此買賣合同歸于無效。在此情況下，應首先認定所涉房屋的所有權是屬于農村集體經(jīng)濟組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補償?shù)睦?，只能由所有權人即集體經(jīng)濟組織及其成員享有。
  2、小產(chǎn)權房是屬于違法建筑。對于這種情況，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償”的規(guī)定。

  查看全文↓ 2019-01-08 16:39:57

相關問題

• 問 小產(chǎn)權房遇到拆遷應如何處理？
  答

  小產(chǎn)權房拆遷，要謹慎對待。了解補償標準，權衡利弊。必要時，可咨詢專業(yè)人士，確保自身權益不受損失。

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• 問 小產(chǎn)權房拆遷如何補償
  答

  如果擁有該集體土地的使用權，是可以得到相應補償?shù)模绻峭獯鍛艨诘木用?，補償是要給所買房的那個人（該集體行政村戶口的居民）的！小產(chǎn)權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”?！靶‘a(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。小產(chǎn)權房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產(chǎn)權房”不得確權發(fā)證，不受法律保護。

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• 問 小產(chǎn)權房如何處理?政府如何處理小產(chǎn)權房
  答

  2018小產(chǎn)權房**新政策1《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》早前發(fā)布，其中明確了相關工作的重大政策問題。前不久，國土資源部召開通氣會表示，將力爭在明年年底前基本完成全國農村集體土地的確權登記發(fā)證工作，并明確制定出小產(chǎn)權房**新政策，小產(chǎn)權房不得登記發(fā)證。目前，農村集體土地的確權登記已完成70%-80%。2《意見》提出，要嚴格規(guī)范農村集體土地確權登記發(fā)證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經(jīng)依法處理就登記發(fā)證。3《意見》明確規(guī)定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經(jīng)法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經(jīng)濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業(yè)建設、城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產(chǎn)權房’等違法用地，不得登記發(fā)證。對于不依法依規(guī)進行土地確權登記發(fā)證或登記簿規(guī)范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任”。4對于在確權登記中出現(xiàn)的土地糾紛矛盾，朱留華稱，農村集體土地確權登記的原則是糾紛矛盾不調解完，將不予以登記發(fā)證。朱留華稱，目前在全國范圍來看，城鄉(xiāng)接合部的土地登記確權發(fā)證工作做得很好，將為農民合法維權提供依據(jù)。5《意見》規(guī)定，對于“撤村建居”后，未征收的原集體土地，只調查統(tǒng)計，不登記發(fā)證。調查統(tǒng)計時在新建單位名稱后載明原農民集體名稱，以給國家下一步出臺相關法律政策后妥善處理該問題提供依據(jù)。

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• 問 小產(chǎn)權房交易有什么風險,小產(chǎn)權房拆遷糾紛如何處理?
  答

  說到底還是商品房價格太高，負擔不起，但要注意的是，買小產(chǎn)權房并不是十分保障的，法律人士認為，小產(chǎn)權房的買賣在法律上是被禁止的，買方權益完全不受法律保護，所以，買小產(chǎn)權房前要看清楚下面的風險，再做決定吧! 一、什么是小產(chǎn)權房 所謂“小產(chǎn)權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，又叫“小產(chǎn)權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。 二、小產(chǎn)權房能不能購買 小產(chǎn)權房的建設有合法的手續(xù)，包括有土地使用證、開工建設許可證和房產(chǎn)證。不過房產(chǎn)證只有一本，即整幢房子只有一本房產(chǎn)證。如果每一套房子沒有獨立的房產(chǎn)證，那么，房產(chǎn)的登記是一個很大的問題，一旦房子被征收或被拆。是否可以通過簽訂購房合同的方式來保障權益呢? 由于小產(chǎn)權房不是商品房，不但不具備交易的前提條件，而且在交易上被法律所禁止，所以即使交易真實存在，但購買人無法在政府職能部門登記過戶，更不可能變更房子的歸屬關系。即便購買人與出售人簽訂了購房合同，但因與法律相違背，這樣的合同不受法律保護，購買人通過合同簽訂確認自己權益的做法行不通。 由于小產(chǎn)權房交易不被法律許可，但相關人士認為，如果購買人是為了投資，如出現(xiàn)拆遷賠償時，賠償權益歸原產(chǎn)權人所有，購買人主張自己權益時法律不予支持，購買人**多可向出售人主張購房款。不過購買人的購買行為是為了居住，還可以考慮。 三、小產(chǎn)權房買賣被法律禁止 目前國家對小產(chǎn)權房沒有明確具體的定義，通俗的理解是指農村集體經(jīng)濟組織在村集體的土地上建筑和向社會銷售的房屋，或是依靠政府劃撥土地而建設的集資房。 按現(xiàn)行法律規(guī)定，房子須具備兩證后方可上市交易。兩證是指土地使用許可證和房產(chǎn)證，由于小產(chǎn)權房的房產(chǎn)證和土地使用許可證沒有細分至每一套房子，所以不具備法律許可的交易條件。 另外《土地管理條例》第六十五條第三、四款規(guī)定，禁止在集體所有的土地上開發(fā)建設商品房;同時《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》規(guī)定，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產(chǎn)權房。 四、購買小產(chǎn)權房風險多多 購買小產(chǎn)權房除了購買人的權益不受保障外，購買人還面臨多重風險，即便是為了居住的需要購買，不可能作為二手房進行再交易，但小產(chǎn)權房被拆遷的時間無確定性，一兩年被拆遷后，居住的愿望就會落空。 由于小產(chǎn)權房交易不受法律保護，交易時購買人必須一次性付清房款，不得向銀行按揭貸款。由于沒有房產(chǎn)證，也無法向銀行抵押貸款。

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• 問 小產(chǎn)權房 拆遷如何賠償?小產(chǎn)權房拆遷補償標準是多少
  答

  一種小產(chǎn)權房是在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買。這類小產(chǎn)權房因為沒有合法的不動產(chǎn)登記證書的，若涉及拆遷安置，被拆遷人**好與拆遷人協(xié)調處理。若涉及賠償，由于社區(qū)給了門牌、你把戶口遷過去，足以證明你對房屋的合法使用，有權要求安置賠償，但具體賠償是否包括重新安置一套房子給你，則要看你所買的小產(chǎn)權房的項目土地性質等等。另一種小產(chǎn)權房是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。由于根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，非本集體經(jīng)濟組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設的房屋，因此買賣合同歸于無效。在此情況下，應首先認定所涉房屋的所有權是屬于農村集體經(jīng)濟組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補償?shù)睦妫荒苡伤袡嗳思醇w經(jīng)濟組織及其成員享有。在這一類上，特別提醒：因為對于小產(chǎn)權房尚未出臺具體的法律政策支撐，小產(chǎn)權房是否合法尚未定論，因此購買小產(chǎn)權房是得不到保障的，購買者在購買小產(chǎn)權房時應該慎之又慎。**后一類小產(chǎn)權房是違建。這類小產(chǎn)權房除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些"便宜房"實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

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