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• 134****6203

  1、遵守限購政策
  
  在如今限購限貸的大環(huán)境下，有不少城市也相繼推出了限購的政策，所以如果您有買房想法的話，一定要先弄清楚自己是否具有購房資格，如果說確實沒有購房資格的話也要堅持誠信購房，合法操作。尤其要考慮到一旦產(chǎn)生風險和糾紛時是否會影響自己以后的購房。
  
  2、掌握房源的詳細信息
  
  （1）不動產(chǎn)證上的“房屋所有權人”是否一致，并是否已經(jīng)取得共有產(chǎn)權人的同意，在確定了上述內容之后，才可繼續(xù)進行交易。
  
  （2）房屋是否符合交易條件
  
  不同性質的房屋上市交易的條件是不同的，查詢房屋性質和上市交易的條件便顯得十分必要。大家可以通過拆遷、土地使用權性質為集體或劃撥、是否屬于未達到上市條件的經(jīng)濟適用住房等類型的房屋。上述為大家提到的這些房屋均不能正常地交易，買了也無法辦理產(chǎn)權。
  
  3、謹慎對待貸款事項
  
  購房本身就要考慮自己的實際資金能力和申貸能力，在打算貸款之前，一定要將自己的購房需求、目的和銀行政策聯(lián)系起來，看自己是否符合貸款政策，是否能夠獲得預想中的額度。在后期交易、簽合同的時候也要了解清楚細節(jié)，及時補充各項材料，盡快辦理各項手續(xù)。
  
  4、準備好購房費用
  
  二手房交易要準備多項費用，除了房款之外，二手房交易還有中介費和稅費等。繳納的稅費主要有契稅、房屋登記費、測繪費、房屋評估費，房屋不符合滿五唯一條件的還要繳納增值稅和個人所得稅等，費用種類很多，準備充分是前提。繳納完各項費用之后，一定不要忘了索取正規(guī)的發(fā)票。

  查看全文↓ 2019-01-09 20:36:56
• 146****6601

  （1.）房屋手續(xù)是否齊全
  　　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
  　?。?.）房屋產(chǎn)權是否明晰
  　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  　?。?.）交易房屋是否在租
  　　有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  　?。?）.土地情況是否清晰
  　　二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  　　（5.）市政規(guī)劃是否影響
  　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。
  　　（6）.福利房屋是否合法
  　　房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  　?。?.）單位房屋是否侵權
  　　一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質均為劃撥，轉讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。
  　?。?）物管費用是否拖欠
  　　有些房主在轉讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
  　?。?）.中介公司是否違規(guī)
  　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。
  　?。?0.）合同約定是否明確
  　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮
  　　購買二手房，**重要的是認真審查房屋產(chǎn)權的完整性、可靠性。
  　　首先要求賣方提供合法的產(chǎn)權證書正本，并到房管部門查詢產(chǎn)權證的真實性，以及擬購房產(chǎn)產(chǎn)權來源和產(chǎn)權記錄。如房主、登記日期、成交價格、賣方產(chǎn)權的完整性、有沒有被抵押、是否共享等。
  　　其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
  　　與商品房不同，二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格、房況、戶型是否合理、各種管理是否到位、供電容量是否能夠負荷空調等大型家電、天花板是否有滲水痕跡、墻壁是否有爆裂或者脫皮、小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費及收費標準等等。此外，請您千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費等。
  　　在掌握房屋基本情況的基礎上，從多個方面對比判斷二手房的價值。
  　　**后，提醒您，購買二手房時，不要輕信對方，一定要合法、徹底地辦理過戶手續(xù)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門辦理完過戶手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。
  　　挑選“二手房”四大技巧
  　　住房成為商品，“二手房”交易將成為整個房地產(chǎn)交易市場中**活躍的部分。目前，國家已開始加大促進二手房交易的力度，因此，二手房交易會逐漸活躍起來，但“二手房”買賣不像購置新房那樣一目了然，因此，挑選時應格外注意。
  　　查明產(chǎn)權狀況
  　　“二手房”由于大多是隨著住房商品化才成為個人消費品的，“身份”比較復雜，了解其產(chǎn)權狀況非常重要。購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應向有關房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權的來源和產(chǎn)權記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價格等；第三步要查驗房屋有無債務負擔。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封。
  　　特別注意的是，產(chǎn)權有糾紛的或是部分產(chǎn)權（如以標準價購買的公有住房）、共有產(chǎn)權、產(chǎn)權不清、無產(chǎn)權的房子，即使房子再好也不要買，以免成交后拿不到產(chǎn)權證。
  　　看清房屋結構
  　　“二手房”的結構通常比較復雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結構一般較差。
  　　選購時，不僅要了解房屋建成的年代，現(xiàn)有建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權證上所標明的一致，房屋布局是否合理，設施設備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞等隱患。為此，可以到房管部門的檔案室查詢原建檔案，看看圖紙資料，打消疑惑。
  　　考察環(huán)境和配套
  　　舊房子一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。要認真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對房屋配套設施的考察主要有：水質、水壓、供電容量、燃氣供應、暖氣供應情況和收費標準以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對這里的環(huán)境和生活方便度會有更深入的了解。
  　　了解物業(yè)管理狀況
  　　對物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽情況和服務到位程度，看看保安人員的基本素質、保安裝備和管理人員的專業(yè)水平、服務態(tài)度如何，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項設施設備是否完好、運行正常等。還要了解物業(yè)管理費用標準，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標準等，了解是否建立了公共設施設備、公共部位維修養(yǎng)護專項基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護費用，出現(xiàn)買得起住不起的情況。許多公房出售后陷入了“無人管”的狀態(tài)，選擇時宜慎重。
  　　二手房砍價技巧
  　　目前，舊房交易日趨活躍，消費者在買房過程中應掌握一定技巧，以免多花冤枉錢。
  　　舊住宅由于長年磨損，質量下降，其價格很難得到準確估計。要想在砍價時居于有利地位，購買者應事先把握住宅的情況。要充分了解該住宅的弱點，弄清楚該住宅上市多久，賣出去的原因，要盡量搞明白曾有多少人出過價，出價多少，要弄清賣主有什么附加條件，付款方式如何，是否是分期付款，**好能弄清賣主賣房的原因，必賣的期限、賣房款的用處以及當年買進房屋時的真實價格。掌握上述信息，就可以酌情提出殺價的理由來。
  　　砍價時，要有根要據(jù)地暴露舊住宅的各種不足之處，如環(huán)境差、設備老化等，迫使賣主降價。對于長期上市仍不能賣出的舊住宅，應正告其房主賣價太高，打擊房主的自信心。如果了解到賣主**后的必賣日期，可使用拖延戰(zhàn)術，一邊討價還價，一邊拖延時間，等接近必賣日期時，利用賣主的急售心理，伺機殺價購買。
  　　也可讓自己的熟人出面，通過交情，探聽賣主所能接受的底價標準。為了使自己居于主動地位，砍價時要多聽少講，特別是不能輕易開口應價，要堅持不到**后關頭不應價的原則。
  　　另外，為了解除賣主的防備心理，殺價時**好坦率地告訴賣主，買房的目的是自用，而不是為他人代買，這樣可以防止賣主怕房地產(chǎn)經(jīng)紀人插手牟利而故意拒不讓價。
  　　裝修二手房需周全考慮的幾個問題
  　　1、為洗手間做閉水試驗
  　　方法是：堵住地漏，在洗手間放5CM的水，觀察24小時，然后到樓下鄰居家檢查，如果沒有漏水現(xiàn)象，證明防水處理做的很好；如果漏水的話，必須請物業(yè)重新做防水處理，做完防水處理后，要等地面完全干透，再帖瓷磚，否則地面會開裂。
  　　2、水、電路改造的處理
  　　水、電路改造是舊房改造**復雜的項目之一。裝修前要仔細檢查原有水路、暖氣管線是否銹蝕、老化。舊房子的上水管可能是已被淘汰的鍍鋅管，因為鍍鋅管有害人體健康已被建設部明令禁止使用，如果原有的管線是鍍鋅管，**好更換成銅管、鋁塑復合管或pp-r管。如今，水路改造，人們使用更多的是具有50年質量保證的日豐管。在所有的水路改造完成后，要做到管路合理、連接緊密、無跑冒滴漏、無違章拆移。電路的改造方面，如果舊房子使用的是鋁線，一定要拆掉，現(xiàn)代家庭電器很多，按照國家標準，裝修中必須使用2.5毫米銅線，而對于安裝空調等大功率電器的線路則應單獨走一路4平方毫米的線路。在往墻中埋線時必須使用PVC絕緣管。
  　　3、粉刷墻面，打底是關鍵
  　　老房子的墻面會出現(xiàn)開裂、脫皮的現(xiàn)象，所以在裝修墻面的時候，一定要注意做好基層處理，一般好的裝飾公司在把墻面鏟平之后，會涂上界面劑，界面劑具有防潮的作用，還能夠起到保護乳膠漆的作用，接下來是刮膩子，膩子膏要選用防水的油膩子，膩子一般要刮三遍，**后是刷乳膠漆。如果墻面想刷成帶顏色的，那么，要相應的涂上底漆。
  　　4、更換鋁合金或塑鋼門窗
  　　木質的門窗，如果沒有變形或者開裂，說明材質很好，可以在裝修時，貼上飾面板材，再涂上油漆，繼續(xù)使用；如果木門窗已經(jīng)變形，那么就要拆掉，重新制作。鐵制的門窗，如果表面的油漆已經(jīng)脫落或者主體開裂，建議大家拆掉，換成鋁合金或者塑鋼的材質。因為這兩種材質的門窗可以起到密封、隔音、隔熱的作用。
  　　5、增加必不可少的開關和插座
  　　現(xiàn)如今，隨著家庭使用的電器越來越多，燈光照明設備也日漸豐富多彩，所以有很多地方需要放置開關和插座。那么，在裝修前，要提前做好布線工作，哪些地方日后需要放置什么東西，要提前做好規(guī)劃，而老房子的預留開關和插座一般不夠用。一般來說，一個房間至少要設置3個插座，一套兩居室住宅內插座數(shù)量不少于15個，開關不少于8個。同一房間的開關高度應該一致，一般開關距離地面1.4米、插座距離地面0.3米為宜，懸關和客廳的開關應該設置在主人容易夠得著的地方。
  　　6、做好消毒工作，保持室內空氣流通
  　　在裝修的整個過程中，尤其是在打膠、刷油漆以后，一定要勤開窗，保持室內的空氣流通，衛(wèi)生間如果沒有窗戶，要打開排風扇。裝修過程要定期進行徹底消毒，可用3%的來蘇水、1%-3%的漂白粉水或用3%的過氧乙酸溶液噴灑。噴灑后關閉門窗1小時

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• 137****4515

  房子情況：
  首先要了解清楚房子的產(chǎn)權情況，70年，50年還是40年；商品房、經(jīng)濟適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購，物業(yè)費一般會高一些；如果是經(jīng)適房，還得繳納土地轉讓金。
  房子是否滿五年，如果從房主上一次購買這個房子到他出售時還不滿五年的話，購房人還需要承擔額外的稅費。
  如果是頂層的房子，要仔細看看房頂墻皮有沒有漏水后修補過的痕跡，一般房主和中介都會告訴你“我們這兒從來不漏雨”，不要信，自己看，網(wǎng)上搜情報……
  和房主及物業(yè)了解清楚，是否市政水電，有的小區(qū)不用市政水，用的自挖井，水質有可能不過關，這個情況也是我親自經(jīng)歷過的，直到見了房主要簽約了，他們都說是市政水，但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問過，大家一致說這個小區(qū)不是市政水。
  房子的質量，這個如果實地看不好看出來的話，要上網(wǎng)查一下這個小區(qū)房子的口碑，比如我在之前留意過某小區(qū)的房子之后在網(wǎng)上一查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主論壇上有很多人說這里的房子隔音很差，隔壁開個電視機都能聽到。
  周邊情況：
  特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境，樓周圍有沒有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險的公共設施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問題；另外小區(qū)四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運站什么的，有可能會夜間卸貨擾民。
  小區(qū)是否有富裕的停車位，有不少老小區(qū)沒有地下車庫，且地上停車位也比較少，很可能都沒有可供出租的車位，每天停車需要打游擊就有點兒鬧心了。
  小區(qū)的安保情況，比如大門口是否可以隨意進人，單元門有沒有門禁等?？梢栽诰W(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過重大盜竊、兇殺案件什么的……
  周邊交通狀況，必經(jīng)之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一帶。
  醫(yī)院、**、超市等生活配套設施有沒有。
  簽合同階段
  查看房產(chǎn)證、契稅票，看清產(chǎn)權性質、面積、建筑年代、交稅時間、房子是否還在抵押等。向房主詳細詢問房子的情況，為什么要出售房子。確認中介復印了房主的房產(chǎn)證及身份證。
  確定自己是否有購房資質。比如在北京，沒有北京市戶口的話，就要連續(xù)5年在北京完稅（不可中斷）且名下無房。購房人資質審核通過，房子才能在建委做網(wǎng)簽。
  明確付款方式，全款還是貸款。如果是貸款的話，要明確**支付方式。如果房主的房子需要你的**來還清銀行貸款的話，你的**是不走資金監(jiān)管的，等于你會直接把**（或一部分）給房主讓他先去還貸款，換完貸款，房子解抵押了，才可以繼續(xù)用該房作抵押申請貸款。這時候要注意在合同上明確寫出**的支付方式，用途，如果是用來給房主還貸，可以和房主一起去還貸款的銀行辦理還款手續(xù)。留好中介給的一式三份的收據(jù)。
  確定自己的貸款方式、貸款資質和額度。辦商業(yè)貸款的話，一般銀行會查你的征信記錄、要看你收入證明、工資流水、學歷等資料，來確定你的貸款數(shù)額和利率，首套房一般利率會下浮，但你的征信記錄如果不好，利率還有可能上浮或者銀行干脆拒絕批貸。收入證明也會影響到貸款額度，一般是要求每月稅后收入是還款數(shù)的兩倍，只要收入證明能開到2倍就行，工資流水差一些沒太大關系。
  和房主商定后確定**遲過戶日期，過戶后什么時候做物業(yè)交割給鑰匙，多少天之內遷走戶口，房子內都留下什么東西。這些都要明確寫在合同上，如果中介給的合同上，以上重要問題有沒有寫清的，一定要求中介在補充協(xié)議里加上。上面的幾個問題都是容易產(chǎn)生糾紛的，為了避免日后扯皮，必須提前寫在合同里。。
  （一）設施設備細清點 如果購買二手房被上家裝修和使用過，在出售時，雙方已約定某些裝修和設備是包含在總房款之內的。那么，在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，就應當將這些設施設備的品牌、型號、成色、數(shù)量，以及能否正常使用等細節(jié)標識清楚。交房時，買家可嚴格…
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  （一）設施設備細清點
  如果購買二手房被上家裝修和使用過，在出售時，雙方已約定某些裝修和設備是包含在總房款之內的。那么，在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，就應當將這些設施設備的品牌、型號、成色、數(shù)量，以及能否正常使用等細節(jié)標識清楚。交房時，買家可嚴格按照合同約定的清單一一核查。
  （二）費用要結清 ，更名不馬虎
  買家在收房（交房）時，一定要親自去相關單位，檢查原業(yè)主是否已經(jīng)結清了房屋的各項服務費用，包括水、電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡、物業(yè)管理費等等。只有確認賣家已將各項費用都結清了，才可以將尾款交付賣家，同時辦理相關的更名手續(xù)，更名千萬不得馬虎，很多買家聽了賣家的話，覺的煤氣，有線等更名無所謂，就不做更名了，其實不然，如果你這次不更名，當你下次將房屋想出售時，那有可能就會因為你這次的馬虎，而造成房屋不能正常出售或者其他費用風險.
  （三）戶口須遷出
  如果前業(yè)主把物業(yè)出售后，戶籍仍掛在里面，那么新業(yè)主收房后就無法落戶。這樣的糾紛，二手房交易中并不少見。其實，想預防此類問題很簡單。在收房前，買賣雙方只要一同前往房屋所在地的派出所，詢問房屋內的戶口情況即可。如賣家戶口仍未遷出，買家可根據(jù)買賣合同的約定追究賣家責任，如果你不想打擾房東，自己也可以拿著你的新產(chǎn)證或者購房合同，以及身份證到房屋所在地派出所詢問，如有戶口，可以拿到有派出所蓋章的打印文件。（沒有產(chǎn)證，或購房合同，派出所一般是不給查的） 。
  （四）質量問題細排查
  二手房一般已有一定的歷史，故買家在收房時，還應特別注意查看房屋的工程質量問題。例如，門、窗是否密封，有無破損；天花板、墻壁、地面，有無裂痕、滲漏、積水等；水、電、開關等，能否正常使用，用水通道是否暢通等等。如果所買的房子是頂層，還要查看頂面是否有雨水滲漏的痕跡。
  總之，有任何問題都須在收房之前與前業(yè)主協(xié)商，盡快查明原因，確定由哪方負責維修，以免收房后扯皮。
  （五）收樓證明備齊全
  對于一些多年未入住的新樓，買家收樓時要檢查驗收樓盤交付使用的各種證件是否齊備。同時，對于一些所謂的收樓費用，例如維修基金等，也必須清晰地知道業(yè)主是否曾繳交過，以免造成自己的損失。
  另水、電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡、物業(yè)管理費等過戶的單據(jù)也應備齊全，以免將來不能享受相關服務。
  （六）《房屋交接書》要簽署
  收了鑰匙，結清了尾款，收房就算完成了吧？其實，不然。專家提醒，千萬別忘簽署《房屋交接書》。
  簽署《房屋交接書》的法律后果是賣家將符合買賣合同約定的房屋交付給買家，交房的時間點也就是簽署《房屋交接書》的時間點。如果不簽，雙方將來可能會對何時是交房時間產(chǎn)生爭議，進而影響到雙方對違約責任的承擔。
  簽署《房屋交接書》是交付房手續(xù)的**后一個程序，應在房屋驗收完成之后。它至少應包含有上述六個方面的內容，一式二份，由雙方各執(zhí)一份。如果在對房屋驗收時，發(fā)現(xiàn)某些方面不符合合同約定，也應當在《房屋交接書》中注明，為追究賣家的責任打下基礎。

  查看全文↓ 2019-01-09 20:36:41
• 136****9060

  具體注意事項如下:
  1.確認產(chǎn)權的可靠度。
  注意產(chǎn)權證上的房主是否與賣房人是同一個人；產(chǎn)權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處；一定要驗看產(chǎn)權證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權證的真實性。
  2.考察是否屬于允許出售的房屋。
  確認標準價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓；一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(**)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
  3查看是否有私搭私建部分。
  是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。
  4確認房屋的準確面積。
  包括建筑面積、使用面積和戶內的實際面積；產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積；**保險的辦法是測量一下房屋內從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。
  5觀察房屋的內部結構。
  戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。
  考核房屋的市政配套。
  6.打開水龍頭觀察水的質量、水壓；打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目；確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調的現(xiàn)象；觀察戶內、外電線是否有老化的現(xiàn)象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；小區(qū)有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器；冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
  7.了解裝修的狀況。
  原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
  8.查驗物業(yè)管理的水平。
  水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責任心；小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務。
  9.了解以后居住的費用。
  水、電、煤、暖的價格；物業(yè)管理費的收取標準；車位的費用。
  追溯舊房的歷史。哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，什么背景，是何種用途；是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。
  10.了解鄰居的組合。
  好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區(qū)內看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會層次；拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心；與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。
  11.算計一下房價。
  自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值；委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估；銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的**低保值價。
  13二手房按揭的條件。
  年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可；能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押；所購房屋產(chǎn)權所屬真實可靠；支付有關手續(xù)費。
  14請律師。
  二手房買賣的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠；建議請一位盡可能熟悉業(yè)務的律師做全面顧問。
  15找代理行。
  代理公司的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證；在把你的業(yè)務交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失？代理行的服務收費標準是多少？是否能保證買到稱心的二手房？
  16.考察代理公司是否可靠 。
  有效的當?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質證書；資質證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。
  17及時了解政策、程序、費用上的變化。
  要注意報紙的新消息；向律師及中介代理公司咨詢；**可靠的還是向有關房管部門咨詢，及時了解**新的信息。
  18產(chǎn)權是否完整。
  確認產(chǎn)權的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛；只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉移到原戶主手上。
  19.小心房款和產(chǎn)權的交接。
  不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉入賣方的賬戶。
  20保證產(chǎn)權順利過戶。
  必須要經(jīng)當?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權才算完成過戶手續(xù)。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

  查看全文↓ 2019-01-09 20:36:32
• 131****8529

  一、現(xiàn)在隨著一手房的日益緊缺，優(yōu)質二手房成為緊俏品，是人們的不二選擇，但二手房市場，層次不齊，買家一定要仔細辨別。
  
  二、實地考察房屋情況：
  
  1、房屋自身建筑情況。如房屋戶型、結構、朝向、通風、采光、質量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。
  
  2、房屋周邊狀況如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會等。
  三、重點注意以下事項：
  
  1、看房子產(chǎn)權是否清晰：有沒有房產(chǎn)證。沒有房產(chǎn)證的房屋，一般是房主將其抵押或轉賣
  
  2、看房主是誰 賣方必須是房主，對他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號是否一致。有些房屋有好多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個簽的無效。去房管局核實房主所說的。房屋信息。另外看是不是房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房、單位房屋。這些住房，在轉讓時有一定限制，要避免買賣合同與政策、法律沖突。
  
  四、簽訂合同時的注意事項：
  1、合同的建立：房管局大多會提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來在范本的基礎上做改動，民間合同多由賣方提供。買房就要注意，賣方做了哪些改動，提出自己的意見看法，以達成**后的同一。
  2、約定付房款：一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。確定交房細節(jié)：
  
  （1）交房的時間和條件。時間好辦，條件比如賣方要負責清空房間，整理干凈等
  
  （2）物業(yè)費、水電費等，要讓房東提供**后一個月的繳費證明。
  
  五、過戶：
  1、時間：確定到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時間。
  
  2、費用：過戶所涉稅收和費用誰出。這些要在合同里訂好。
  
  六、二手房交易稅費包括：營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等。其中比較大塊的是營業(yè)稅、個人所得稅、契稅三項，（其余幾項都很少一般就是幾百塊錢）?！敖灰锥愘M由乙方承擔”是合同中的常見陷阱，一般來說營業(yè)稅、個人所得稅由賣方負責，買方負責契稅。

  查看全文↓ 2019-01-09 20:36:29

相關問題

• 問 ??如何購買二手房?買二手房需要了解什么并注意什么?
  答

  1、遵守限購政策在如今限購限貸的大環(huán)境下，有不少城市也相繼推出了限購的政策，所以如果您有買房想法的話，一定要先弄清楚自己是否具有購房資格，如果說確實沒有購房資格的話也要堅持誠信購房，合法操作。尤其要考慮到一旦產(chǎn)生風險和糾紛時是否會影響自己以后的購房。2、掌握房源的詳細信息（1）不動產(chǎn)證上的“房屋所有權人”是否一致，并是否已經(jīng)取得共有產(chǎn)權人的同意，在確定了上述內容之后，才可繼續(xù)進行交易。（2）房屋是否符合交易條件不同性質的房屋上市交易的條件是不同的，查詢房屋性質和上市交易的條件便顯得十分必要。大家可以通過拆遷、土地使用權性質為集體或劃撥、是否屬于未達到上市條件的經(jīng)濟適用住房等類型的房屋。上述為大家提到的這些房屋均不能正常地交易，買了也無法辦理產(chǎn)權。3、謹慎對待貸款事項購房本身就要考慮自己的實際資金能力和申貸能力，在打算貸款之前，一定要將自己的購房需求、目的和銀行政策聯(lián)系起來，看自己是否符合貸款政策，是否能夠獲得預想中的額度。在后期交易、簽合同的時候也要了解清楚細節(jié)，及時補充各項材料，盡快辦理各項手續(xù)。4、準備好購房費用二手房交易要準備多項費用，除了房款之外，二手房交易還有中介費和稅費等。繳納的稅費主要有契稅、房屋登記費、測繪費、房屋評估費，房屋不符合滿五唯一條件的還要繳納增值稅和個人所得稅等，費用種類很多，準備充分是前提。繳納完各項費用之后，一定不要忘了索取正規(guī)的發(fā)票。

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• 問 購買二手房需要注意哪些問題? 買二手房需要了解什么并注意什么
  答

  房子情況：首先要了解清楚房子的產(chǎn)權情況，70年，50年還是40年；商品房、經(jīng)濟適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購，物業(yè)費一般會高一些；如果是經(jīng)適房，還得繳納土地轉讓金。房子是否滿五年，如果從房主上一次購買這個房子到他出售時還不滿五年的話，購房人還需要承擔額外的稅費。如果是頂層的房子，要仔細看看房頂墻皮有沒有漏水后修補過的痕跡，一般房主和中介都會告訴你“我們這兒從來不漏雨”，不要信，自己看，網(wǎng)上搜情報……和房主及物業(yè)了解清楚，是否市政水電，有的小區(qū)不用市政水，用的自挖井，水質有可能不過關，這個情況也是我親自經(jīng)歷過的，直到見了房主要簽約了，他們都說是市政水，但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問過，大家一致說這個小區(qū)不是市政水。房子的質量，這個如果實地看不好看出來的話，要上網(wǎng)查一下這個小區(qū)房子的口碑，比如我在之前留意過某小區(qū)的房子之后在網(wǎng)上一查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主論壇上有很多人說這里的房子隔音很差，隔壁開個電視機都能聽到。周邊情況：特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境，樓周圍有沒有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險的公共設施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問題；另外小區(qū)四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運站什么的，有可能會夜間卸貨擾民。小區(qū)是否有富裕的停車位，有不少老小區(qū)沒有地下車庫，且地上停車位也比較少，很可能都沒有可供出租的車位，每天停車需要打游擊就有點兒鬧心了。小區(qū)的安保情況，比如大門口是否可以隨意進人，單元門有沒有門禁等?？梢栽诰W(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過重大盜竊、兇殺案件什么的……

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• 問 哪里有二手房買?買二手房需要了解什么并注意什么?
  答

  1、遵守限購政策在如今限購限貸的大環(huán)境下，有不少城市也相繼推出了限購的政策，所以如果您有買房想法的話，一定要先弄清楚自己是否具有購房資格，如果說確實沒有購房資格的話也要堅持誠信購房，合法操作。尤其要考慮到一旦產(chǎn)生風險和糾紛時是否會影響自己以后的購房。2、掌握房源的詳細信息（1）不動產(chǎn)證上的“房屋所有權人”是否一致，并是否已經(jīng)取得共有產(chǎn)權人的同意，在確定了上述內容之后，才可繼續(xù)進行交易。（2）房屋是否符合交易條件不同性質的房屋上市交易的條件是不同的，查詢房屋性質和上市交易的條件便顯得十分必要。大家可以通過拆遷、土地使用權性質為集體或劃撥、是否屬于未達到上市條件的經(jīng)濟適用住房等類型的房屋。上述為大家提到的這些房屋均不能正常地交易，買了也無法辦理產(chǎn)權。3、謹慎對待貸款事項購房本身就要考慮自己的實際資金能力和申貸能力，在打算貸款之前，一定要將自己的購房需求、目的和銀行政策聯(lián)系起來，看自己是否符合貸款政策，是否能夠獲得預想中的額度。在后期交易、簽合同的時候也要了解清楚細節(jié)，及時補充各項材料，盡快辦理各項手續(xù)。

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• 問 買二手房需要了解什么?注意什么?
  答

  1. 了解買賣雙方的身份、交易過程、購房目的和預算，以及買方是否有合法經(jīng)營的資格。2. 對買賣雙方進行調查，包括證明來源和真實用途的證明。3. 了解買賣雙方的財產(chǎn)狀況，以確保交易的安全性。4. 詢問二手房的歷史信息，是否有抵押、房屋狀況、質量和維修狀況等。5. 核實交易詳細信息，包括交易價格、付款方式以及買賣雙方的權利和義務。6. 向當?shù)卣樵兎课莸怯浶畔?，確定所購房屋的所有權。7. 及時向當?shù)卣怯?，以確保所購房屋的合法性。8. 根據(jù)當?shù)胤煞ㄒ?guī)，確定購房成本和附加費用，以及所購房屋的稅收、抵押和裝修等費用。9. 仔細閱讀買賣雙方的合同，以確保交易的合法性。10. 及時向當?shù)卣怯?，以確保房屋的擁有權和使用權。

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• 問 買二手房要注意哪些? 買二手房需要了解什么并注意什么
  答

  　二手房要注意些什么　　1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權委托書。　　2、到房管局查驗賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡嗳?，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件?！　?、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質證書。　　4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯?！　?、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售?！　?、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書?！　?、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權爭議的房屋?！　?、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細

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