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• 142****0317

         賣房時的補充協議內容主要有：1、房屋成交價格。2、定金的約定規(guī)則。3、還款解押的規(guī)定。4、**款的支付相關。5、銀行面簽過戶的流程。6、物業(yè)交割的相關事宜。7、房屋交易的稅費相關。8、違約責任認定。
  
  　　1、房屋成交價格。房屋成交價格是指房屋成交的凈得價格，包括屋內的家電，裝修等等一同贈送的東西。
  
  　　2、定金的約定規(guī)則。定金約定規(guī)則應該對定金的支付時間和違約責任做出規(guī)定，同時對定金的數額和支付方式做出說明。
  
  　　3、還款解押的規(guī)定。這部分的規(guī)定是針對房屋是否存在抵押的情況，如果房屋是抵押的狀態(tài)，那么應該規(guī)定辦理解押手續(xù)的時間和違約的責任認定。
  
  　　4、**款的支付相關。此部分應該約定好**款如何支付，采取什么方式，支付的金額、時間和違約的責任都要一并規(guī)定好。
  
  　　5、銀行面簽過戶的流程。這部分需要規(guī)定銀行面簽時雙方都要到場，以及面簽的時間和違約責任，過戶辦理的時間和違約責任。
  
  　　6、物業(yè)交割的相關事宜。物業(yè)交割部分需要規(guī)定物業(yè)交割的時間和支付方式，同時規(guī)定違約的責任認定。
  
  　　7、房屋交易的稅費相關。這部分要約定稅費由房屋的哪些因素決定，哪部分的稅費由誰來承擔，如果出現了預計之外的稅費需要由誰來承擔等問題。
  
  　　8、違約責任認定。違約條款是補充協議中**重要的部分，對于各種違約行為做出判定，比如房屋情況異常、產權信息異常等人為欺騙類行為和自然災害、政策規(guī)定等不可抗力因素等違約情況，需要按什么標準來處理，怎樣處理等。
  
  　　補充協議是對于購房合同的補充說明，涉及到購房合同中很多沒有的細節(jié)，與原合同的描述存在不一致的情況時，應該以補充協議為準，不過補充協議無法更改不能變更的原合同條款，這樣的補充協議條款沒有法律效力。

  查看全文↓ 2019-01-10 19:18:24

相關問題

• 問 補充協議中有哪些陷阱 簽補充協議時要注意什么
  答

    買房簽合同時，我們通常會簽訂一個補充協議。不少人只關注購房合同，其實補充協議也非常重要。補充協議是對原來所簽合同的補充或者變更，一般要明確約定，如果補充協議條款與原合同不一致或發(fā)生沖突時，應當以補充協議為準，但原合同中明示不得變更的條款，則補充協議中對該項條款的變更不發(fā)生法律效力。很多情況下，補充協議甚至完全顛覆了原本的購房合同中的條款，所以的以補充協議為準等，從而導致了一些開發(fā)商單方面的霸王條款。補充協議常見陷阱有哪些？簽訂補充協議時，我們要注意些什么？ 一、補充協議中的陷阱有哪些？ 1、分攤建筑面積約定不合理 作為房屋總建筑面積的一部分，分攤面積的多少，直接發(fā)影響購房者實際獲得的使用面積。對此盡管一些法規(guī)作了明確規(guī)定，實際操作中個別發(fā)展商仍然將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積調整實測面積和暫測面積的誤差。 購房者可以參照上述有關規(guī)定，認真審核發(fā)展商在補充協議中列明的分攤范圍，對不符合法律規(guī)定的部分堅決要求予以刪除?；蛘咴谘a充協議中明確所購房屋的實際使用率，當發(fā)展商交付的房屋達不到約定時需要承擔違約責任。 2、裝修標準模糊 對于欲售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標準，防止被發(fā)展商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導。 建議購房人在補充協議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標準的違約責任等，以**大限度地保護自己的利益。 3、擴大不可抗力范圍 導致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力是其中之一。由于相關法律規(guī)定難以對不可抗力的規(guī)定比較籠統(tǒng)，開發(fā)商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現的重大技術問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任。 對此購房者應該在補充協議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現不可抗力時發(fā)展商應該提供政府主管部門、公證機構或專業(yè)鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權終止合同，要求發(fā)展商退還已經支付的全部款項，或者就逾期實際天數要求發(fā)展商給予一定數額的經濟補償。 二、簽訂補充協議要注意什么？ 補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應該注意以下幾個問題。 1、 要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任 現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。 2、 明確房屋所有權證辦理的時間 因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來，這通常在補充條款里約定。 3、應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去，這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。 4、明確關于公攤建筑面積 現在面積爭議**多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。 5、應該明確裝修標準 如果購買的是精裝修的房子，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。 6、明確退房的責任 購房者接到入住通知之后，經常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。 若買的是二手房一定約定好付款事項，分期付款還是貸款，分期的話什么時間付清多少一定在協議上寫清楚，貸款的話一旦貸款辦不下來產生的違約責任問題；再有就是騰房時間以及賣主留給買方的室內物品如熱水器、空調、燃氣灶等等一定在協議上標注清楚，以便后期不兌現。 以上就是關于什么是補充協議、補充協議常見陷阱以及簽訂補充協議需要注意的相關事項。買房子是一件大事，尤其在簽訂購房合同、補充協議等這些法律文件時，一定要仔細查看相關的內容，了解容易發(fā)生糾紛的點，避免出現不必要的問題。

• 問 購房補充協議怎么寫？在寫補充協議時注意事項有哪些？
  答

  補償協議注意事項：（一）辨別文字游戲，以免開發(fā)商推脫責任。例如，合同約定了違約金比例但補充協議里開發(fā)商有約定不超過某個比例，這樣違約過了一定時間實際就不用支付違約金了。（二）警惕開發(fā)商利用補充協議轉嫁風險。例如合同里對延期交付作了規(guī)定，但補充協議里開發(fā)商約定遇到異常困難不能按時交付不屬于違約，這種異常困難是什么，容易扯皮。（三）注意優(yōu)先效力，避免糾紛。仔細看補充協議的效力，防止開發(fā)商約定合同效力優(yōu)先，那么有利于購房者的補充協議就形同虛設了。

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• 問 簽訂補充協議要注意些什么 補充協議有哪些內容是必填的
  答

  補充協議作為合同的補充部分，是對整個合同的補充，一定意義上說補充協議中提到的問題更容易發(fā)生，如果發(fā)生糾紛，違約責任首先按照補充協議處理，如果補充協議中沒有約定，那么就會按照合同處理。 一、關于開發(fā)商逾期交房 對于不可抗力范圍界定尤為重要。如果出現開發(fā)商逾期交房，開發(fā)商往往會對不可抗力的范圍擴大解釋以此來規(guī)避違約責任。所以購房者在補充協議里要約定不可抗力的范圍，這種不可抗力的界定需要政府機關、公證機構出具相關文件才能免責。如果開發(fā)商在補充協議中約定了大量的可以延期交房的情形，購房者一定要提出疑義，如果逾期交房超過約定期限，購房者有權解除合同并要求開發(fā)商退還所有款項，按照逾期天數給與經濟補償。 二、公攤建筑面積 目前市場上大多數房產類型是小高層和高層，那么這就涉及到公攤面積。公攤面積的大小直接影響到購房者實際使用房屋面積的大小。雖然法律法規(guī)對具體的面積計算做了規(guī)定，但是還是有個別開發(fā)商仍然把經營性用房、人防工程和其他和房屋面積無關的面積計算到公攤面積中。所以購房者應該在補充協議里對房屋的得房率進行約定，如果達不到標準，購房者可以選擇退房，開發(fā)商承擔違約責任。 三、裝修標準 購房者所看到的樣板間往往非常完美，但是實際入住后問題就會顯現。有的開發(fā)商在施工的重要環(huán)節(jié)會要求購房者現場檢驗，但是有的開發(fā)商不會如此為購房者服務的。那么購房者可以在補充協議上跟開發(fā)商進行具體約定，比如施工節(jié)點，在隱蔽工程覆蓋之前，要求購房者到場，并簽字，簽完字再進行覆蓋，繼續(xù)施工。這樣也會避免購房者與開發(fā)商的糾紛。讓購房者參與到施工過程中，這對購房者和開發(fā)商都是一件好事。 購房者可以在協議中對商品房中的重要配置的牌子、型號和種類等進行約定，不要出現高級、進口等模糊詞語。 四、房屋所有權證辦理的時間 房屋產權證的辦理看似和開發(fā)商沒關系，但是如果開發(fā)商資質不全，沒有繳納土地出讓金等就會影響到購房者產權的辦理，因此購房者在補充協議里應該要求開發(fā)商保證在規(guī)定的期限樓內履行自身義務，如果因為開發(fā)商的原因導致房屋產權證無法辦理，應該要求開發(fā)商承擔購房者經濟損失。 五、貸款辦不來的約定 買房貸款是多數購房者采用的支付方式，但是貸款是像銀行貸款，如果銀行不同意對購房者進行放貸，或者公積金管理中心拒絕貸款。那么購房者怎么辦？購房者應該約定如果個人原因貸款辦不成購房者可以變更付款方式或者要求退房。 六、物業(yè)管理問題 補充協議中應該對物業(yè)的責任和具體物業(yè)費標準進行約定。多數開發(fā)商會自己成立物業(yè)來管理物業(yè)小區(qū)。購房者容易把物業(yè)和開發(fā)商視為一體，但實際上他們是各自獨立的法律主體，購房者和他們是不同的法律關系。 七、關于保修責任 關于開發(fā)商在促銷過程中的承諾。為配合商品房的銷售，開發(fā)商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關的小區(qū)環(huán)境、會所、托幼、**、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質量，實際是構成房屋價格的一部分，如果不能兌現，必定會使購房者的期望值大打折扣。對于開發(fā)商作出的種種承諾，一定要不厭其煩，一一在補充協議中予以落實，并明確開發(fā)商違反該約定的違約責任。 以上是對補充協議中需要重點約定的內容進行了闡述。在簽訂合同和補充協議時不能著急和馬虎。即使開發(fā)商告訴你使用的是合同范本也要仔細對每一條進行確認。不然為了圖一時省事將來有問題了開發(fā)商對責任進行推諉就比較難辦了。

• 問 買房時哪些事項需要加入補充協議？
  答

  根據市場調研數據，購房者在補充協議中最關心的事項包括：房屋交付標準（45%）、裝修細節(jié)（35%）、配套設施（15%）和產權過戶時間（5%）。這些因素對房屋的居住體驗和投資價值有重要影響。

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• 問 賣房簽約時補充協議指什么，簽訂時我需要注意哪些事項？
  答

  補充協議是買賣雙方在簽約時對特殊事項約定的補充。簽時注意審查各項條款，確保自身利益，明確違約責任和后果。

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