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• 138****8432

  　商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。
  　　簽訂商品房買賣合同注意事項(xiàng)：
  　　(一) 查證：
  　　**主要的應(yīng)該看商品房預(yù)售許可證。一定要看原件，要看清楚您所預(yù)購的房屋坐落位置、樓號(hào)、單元號(hào)、房號(hào)是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。如購買地下車庫應(yīng)注明地下車位的范圍、車位號(hào)、預(yù)售面積、預(yù)售價(jià)款以及維修費(fèi)、物管費(fèi)等等。
  　　(二)面積的確定與差異的處理：
  　　應(yīng)當(dāng)明確合同中認(rèn)定的面積是出賣人暫測面積，還是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積(對于預(yù)售商品房來說，一般都是暫測面積)。根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，房屋的面積以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積(即產(chǎn)權(quán)證上登記面積)為準(zhǔn)，只有這一面積數(shù)值具有法律效力。
  　　另外，由于房屋的墻皮厚薄、測量誤差、設(shè)計(jì)更改等原因，暫測面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的現(xiàn)象客觀存在且相當(dāng)普遍。因此，消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)一定要在合同中詳盡地約定面積差異處理的方法。
  　　(三)計(jì)價(jià)方式與價(jià)款：
  　　應(yīng)當(dāng)明確合同中選擇的是哪種計(jì)價(jià)面積，是建筑面積、套內(nèi)建筑面積，還是按套計(jì)價(jià)等。通常是采用建筑面積計(jì)價(jià)，這時(shí)還要明確套內(nèi)建筑面積和公共(用)分?jǐn)偯娣e是多少。
  　　(四)付款方式的選擇：
  　　在合同中應(yīng)予明確付款方式和交付時(shí)間，同時(shí)明確違約責(zé)任。對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費(fèi)，如出賣人聘請律師的費(fèi)用、委托中介費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)等可以拒付。
  　　(五)物業(yè)維修資金的交納：
  　　物業(yè)維修資金是房屋維修的專項(xiàng)資金，此項(xiàng)資金應(yīng)存入專項(xiàng)維修資金專戶。消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)，一定要明確交納方式，如果委托出賣人代為交納的，應(yīng)約定維修資金繳納憑證領(lǐng)取日期。
  　　(六)裝修質(zhì)量要求：
  　　要詳細(xì)地把裝修質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)，建材配備清單、等級(jí)，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級(jí)等。
  　　(七)關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)中途變更的約定：
  　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)過程中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)中途變更情況，消費(fèi)者在簽訂合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真查看合同中可能出現(xiàn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更事項(xiàng)，并進(jìn)行詳細(xì)約定。
  　　(八)保修責(zé)任：
  　　合同中要明確規(guī)定商品住宅的保修責(zé)任。按照規(guī)定，出賣人在商品住宅交付使用時(shí)，必須向買受人提供《商品住宅質(zhì)量保證書》和《商品住宅使用說明書》，并作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定。出賣人應(yīng)當(dāng)按照《商品住宅質(zhì)量保證書》和商品房買賣合同的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
  　　(九)合同糾紛的處理：
  　　在合同履行過程中有時(shí)難免會(huì)發(fā)生爭議，因此消費(fèi)者一定要與出賣人約定好爭議解決途徑和方式。
  　　(十)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：
  　　必須要求出賣人承諾將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的具體時(shí)間，明確房地產(chǎn)權(quán)屬證書辦理的方式(由出賣人代辦或自行辦理)以及遲辦的違約責(zé)任。
  　　(十一)補(bǔ)充條款簽合同要注意的事項(xiàng)：
  　　由于補(bǔ)充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和出賣人簽訂補(bǔ)充協(xié)議，先將補(bǔ)充協(xié)議拿回來，找相關(guān)專家進(jìn)行咨詢，將補(bǔ)充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進(jìn)行修改。
  　　(十二)其他注意事項(xiàng)：
  　　在簽《商品房買賣合同》時(shí)，應(yīng)在所有空白處劃線;雙方另有約定的，在每句話末了蓋章或者劃線。
  　　在簽訂正式購房合同后，**好對該合同進(jìn)行復(fù)印備份，并由出賣人或代理人簽名確認(rèn)，直至該合同由出賣人到房管部門備案，以便日后出現(xiàn)糾紛時(shí)作為證據(jù)。

  查看全文↓ 2019-01-11 09:50:53
• 145****3619

  一、買房、簽約時(shí)應(yīng)注意：
  1、盡可能買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。這樣可以避免不少風(fēng)險(xiǎn)，如：窗臺(tái)的高低、凈高太低、陽臺(tái)設(shè)計(jì)不合理、房屋太小、管道設(shè)備層、房屋爛尾、室內(nèi)有害氣體、改變房屋結(jié)構(gòu)、裂縫等表面質(zhì)量問題。
  2、爭取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認(rèn)購書等，否則，容易被動(dòng)和受制約。實(shí)在要交定金，也不要交太多。雖然在簽訂正式合同之前，從法律上一般定金是可以退的，但大家不要給自己添麻煩。
  3、按照法律規(guī)定，將開發(fā)商在樓書或廣告中的承諾寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。如果開發(fā)商不同意寫，事前可準(zhǔn)備一部小錄音機(jī)，將開發(fā)商的口頭承諾錄下來。
  4、簽訂合同時(shí)，按照法律規(guī)定，同時(shí)也簽訂物業(yè)管理協(xié)議，以防辦理入住時(shí)物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生變化（漲價(jià)等）。
  5、列明應(yīng)交費(fèi)用清單，避免亂收費(fèi)。
  6、注意律師代表誰？目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域，辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師有3種，其中包括：開發(fā)商的律師、銀行的律師、業(yè)主的律師。只有業(yè)主自己聘請的律師才能替業(yè)主自己說話。
  7、簽訂盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議（注意審查出賣人提供的補(bǔ)充協(xié)議），或集體簽約；并寫明如何承擔(dān)違約責(zé)任，退房或不退房。退房包括哪些費(fèi)用？不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任？很多業(yè)主合同簽完后，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字體，這樣太被動(dòng)。
  二、收樓時(shí)應(yīng)注意：
  1、根據(jù)合同列明的交樓時(shí)應(yīng)提交的相關(guān)文件，如：測繪部門實(shí)測面積文件、《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》等進(jìn)行驗(yàn)收，據(jù)此辦理入住手續(xù)。實(shí)在不行則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實(shí)。
  2、根據(jù)合同列明的交樓標(biāo)準(zhǔn)實(shí)地進(jìn)行驗(yàn)收，并在辦理入住手續(xù)時(shí)注明相應(yīng)的問題。如果不讓您入室查驗(yàn)，則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實(shí)。
  3、注意相互聯(lián)系，為業(yè)主委員會(huì)的建立打下基礎(chǔ)。
  三、發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)注意：
  1、從簽約的開始就要注意留好證據(jù)，要盡可能多地收集對方的書面材料。
  2、確定正確的訴訟策略，如：先行政訴訟還是先民事訴訟？這是決定官司成敗的關(guān)鍵。
  3、可能的情況下，發(fā)揮集體的力量或請消協(xié)或媒體介入。
  北京市英島律師事務(wù)所　　　鄧澤敏
  買房注意事項(xiàng)
  律師在此提醒，購房人一定要簽訂《商品房買賣合同》，要把開發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)在合同中加以約定。此外，在開發(fā)商交房時(shí)還應(yīng)注意以下問題：
  1.要看交付給你的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測量，與合同簽訂面積是否有差異。
  2.要看所購商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格。
  3.要和開發(fā)商共同對所購商品房進(jìn)行驗(yàn)收交接工作。這是一項(xiàng)細(xì)致工作，如果購房人不懂工程質(zhì)量等相關(guān)知識(shí)，**好找懂工程的朋友來共同完成，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。有《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》說明整棟樓是合格的，但不意味著購房人所購買的這套房沒有質(zhì)量問題。
  4.要向開發(fā)商索要《質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。
  5.簽訂合同要注明房屋縮水要開發(fā)商賠償，所交大定金可以退還（法律規(guī)定），會(huì)所應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，不在業(yè)主的公攤中。
  那么，業(yè)主如發(fā)現(xiàn)購買的商品房有質(zhì)量問題能不能退房呢？如果購買人和開發(fā)商在退房問題上不能達(dá)成一致，那么按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定只有以下四種情況可以退房：一是套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致；二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)；三是面積誤差絕對值超過3％；四是商品房確屬主體結(jié)構(gòu)不合格。具備上述條件之一，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴，要求開發(fā)商退房；如果不具備上述條件，出現(xiàn)質(zhì)量問題只能要求開發(fā)商維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。
  戶型 比什么都重要
  考慮以下五大因素，即：一看地段，二看戶型，三看房價(jià)，四看環(huán)境，五看服務(wù)。顧名思義，地段指的是樓盤所處的地理位置。嚴(yán)格來講，其中還應(yīng)該包括該樓盤周邊的配套設(shè)施等；戶型和房價(jià)自不必過多解釋。環(huán)境和服務(wù)，指的是樓盤周邊環(huán)境、區(qū)內(nèi)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)了。之所以“地段”會(huì)排于“老大”地位，是因?yàn)榈囟螞Q定著樓盤的身價(jià)以及增值潛力的大小。仔細(xì)分析，凡是身價(jià)居高不下的樓盤，其交通、購物、就醫(yī)、上學(xué)、休閑、娛樂一定是非常方便的，而這種優(yōu)越地段，往往又是開發(fā)商確定自身身價(jià)和衡量自身銷售成功與否的有力籌碼，亦是吸引眾多購房者眼球的一把“上方寶劍”。故而，有房地產(chǎn)巨頭感慨地說：成功的房地產(chǎn)開發(fā)，除了地段，還是地段。
  其實(shí)，隨著近年來城市功能的不斷轉(zhuǎn)變以及城市交通的快速發(fā)展，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)“距離”已不再成為居住的首要問題。特別是隨著“居住郊區(qū)化”這一浪潮的襲來以及城市有車族的迅猛增長，“地段”已不再具有昔日那誘人的魅力。有專家分析，隨著城市的迅猛發(fā)展，人們不再把住宅僅僅看做是一個(gè)只供吃、住的場所，而會(huì)更加注重私人空間的個(gè)性化、人性化及舒適度。住房，也不再僅僅是體現(xiàn)居住功能，更多體現(xiàn)的是享受功能?？梢哉f，戶型的優(yōu)劣，不僅直接關(guān)系著人們?nèi)粘Ｉ畹钠肺?，也直接關(guān)系著人們一生的生活質(zhì)量。

  查看全文↓ 2019-01-11 09:50:42
• 157****0411

  一、注意審核土地使用權(quán)是否存在抵押
  購房者購買前可向當(dāng)?shù)赝临Y源管理機(jī)構(gòu)查核該開發(fā)土地使用權(quán)是否辦理抵押登記手續(xù)。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中，很多開發(fā)商為了融資往往將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。售房時(shí)如果開發(fā)商隱瞞此抵押情況，這將對購房人構(gòu)成法律障礙，影響購房人的順利購房。
  二、仔細(xì)審核開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理的法定手續(xù)和相關(guān)證件
  1、開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障，所以至關(guān)重要。
  商品房開發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括：立項(xiàng)批準(zhǔn)、規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證書、施工許可、商品房預(yù)售許可等。對于開發(fā)手續(xù)，應(yīng)特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致;土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注，有土地使用年限的是出讓土地使用權(quán)，沒有使用年限的是劃撥土地使用權(quán)，而劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。
  2、注意查看賣方的“一照”、“ 兩書”、“五證”
  ①“一照”：即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
  ②“兩書”：即商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書。
  ③“五證：即國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(nèi)(外)銷商品房預(yù)售許可證。其中**重要的是土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證。尤其要注意有些開發(fā)商的預(yù)售許可證冒名頂替。
  三、要先咨詢清楚交易房屋的稅費(fèi)、貸款的審批程序
  大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時(shí)，**好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準(zhǔn)。
  1、一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料，可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。
  2、如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。
  四、注意訂立合同時(shí)部分條款是可以修改或補(bǔ)充約定的
  1、合同是雙方真實(shí)意思表示的體現(xiàn)，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準(zhǔn)則，發(fā)生糾紛時(shí)，便成為雙方解決爭議的依據(jù)。
  2、現(xiàn)實(shí)交易中，開發(fā)商往往以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中，強(qiáng)加給購房者接受。要明確一點(diǎn)，正式簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，對于商品房買賣合同本身是可以進(jìn)行修改或補(bǔ)充約定的。
  五、約定違約責(zé)任條款須詳細(xì)、具體
  1、商品房買賣合同中都會(huì)約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額都不多，因此，購房者一定要注意這些細(xì)節(jié)。
  2、同時(shí)，還應(yīng)該約定：①規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更致使購房者解除購房合同，開發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購房款的銀行利息，還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金。
  ②由于開發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購房者要求退房退款時(shí)，開發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時(shí)房價(jià)與簽訂合同時(shí)房價(jià)的差額損失。
  ③加重開發(fā)商違約責(zé)任，使其違約承擔(dān)的損失超過其不當(dāng)獲利,才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。
  六、合同附件須重視
  1、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。
  2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質(zhì)量保證書、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、住宅使用說明書等，對于補(bǔ)充協(xié)議的條款也常常列為合同附件。
  可見，這些附件內(nèi)容都是極其重要的。購房者不但要認(rèn)真謹(jǐn)慎對待合同主文，對合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。
  七、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料
  商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不視為合同的條款，但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定
  八、商品房買賣合同的定金問題
  《商品房銷售管理辦法》第22條及**高人民法院《關(guān)于適用(中華人民共和國擔(dān)保法)若干問題的解釋》第115條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

  查看全文↓ 2019-01-11 09:50:31
• 134****0344

  1、看五證有沒有。土地證（注意土地性質(zhì)是不是出讓地） 用地規(guī)劃許可證，在副本上有容積率、高度指標(biāo)，看是不是相符， 臨時(shí)規(guī)劃許可證，主要看指標(biāo)、施工許可 證和預(yù)售證。有五證說明項(xiàng)目合法。
  2、注意房號(hào)是不是你選的那房。
  3、交房時(shí)間和違約金。
  4、房價(jià)外款項(xiàng)。如，稅費(fèi)代收款多少，什么時(shí)候交？
  5、交房時(shí)房屋設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，可以提出自己要求。
  6、物業(yè)管理收費(fèi)。
  7、辦房產(chǎn)證和土地證時(shí)間，不辦證有什么補(bǔ)償
  8、付款方式，只能按進(jìn)度付，留點(diǎn)尾款辦證時(shí)交。

  查看全文↓ 2019-01-11 09:50:21
• 152****9894

  購買者在購買新房時(shí)應(yīng)把握好以下幾個(gè)重要環(huán)節(jié)：
  　　一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件
  　　《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：
  　　1、已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗(yàn)證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。
  　　2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。
  　　3、按照預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并且已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設(shè)的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預(yù)售款從事項(xiàng)目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。
  　　4、向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理了預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明（在本市開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)到日照市房地產(chǎn)管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產(chǎn)預(yù)售的活動(dòng)置于政府房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預(yù)售的合法性。
  　　二、了解商品房預(yù)售合同基本的內(nèi)容
  　　1、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。
  　　2、預(yù)售的商品房的基本情況。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。
  　　3、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。
  　　4、價(jià)款。即預(yù)售商品房的價(jià)金，包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。
  　　5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。
  　　6、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。
  　　7、違約責(zé)任。包括購房一方不能依約支付價(jià)款的責(zé)任和預(yù)售方不能按時(shí)、按質(zhì)、按量交房的責(zé)任。
  　　8、房地產(chǎn)權(quán)屬登記義務(wù)。
  　　9、物業(yè)管理?xiàng)l款。
  　　10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。
  　　11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。
  　　下面說說購買現(xiàn)房應(yīng)注意的事項(xiàng)：
  　　一、注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房的條件
  　　2001年4月4日，建設(shè)部發(fā)布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當(dāng)年6月1日起正式施行。規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房應(yīng)具備下列條件：
  　?。ㄒ唬┈F(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
  　　（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
  　?。ㄈ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
  　　（四）已通過竣工驗(yàn)收；
  　?。ㄎ澹┎疬w安置已經(jīng)落實(shí)；
  　?。┕┧?、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
  　　（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
  　　不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。
  　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
  　　符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。
  　　二、了解商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容
  　?。ㄒ唬┊?dāng)事人名稱或者姓名和住所;
  　?。ǘ┥唐贩炕厩闆r；
  　?。ㄈ┥唐贩夸N售方式；
  　　（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；
  　?。ㄎ澹┙桓妒褂脳l件及日期；
  　?。┭b飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
  　?。ㄆ撸┕┧?、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；
  　　（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；
  　?。ň牛┟娣e差異的處理方式；
  　　（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；
  　　（十一）解決爭議的方法；
  　?。ㄊ┻`約責(zé)任；
  　?。ㄊ╇p方約定的其他事項(xiàng)。
  　　按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未約定的按以下處理原則處理：
  　　1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；
  　　2、面積誤差比絕對值超出3% 時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

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相關(guān)問題

• 問 買商品房注意什么? 簽定商品房購買合同時(shí)應(yīng)注意哪些問題?
  答

  注意事項(xiàng)：1、盡量選用當(dāng)?shù)卣块T推薦使用的商品房買賣合同示范文本[3] 。2、警惕不公平條款，特別是補(bǔ)充協(xié)議，一定要保持高度警惕。3、現(xiàn)場簽約時(shí)，必須看清楚預(yù)售證原件上所有信息，對合同條款必須詳細(xì)查看，逐一細(xì)讀。4、聘請專業(yè)律師參與。5、以補(bǔ)充對補(bǔ)充。6、集體簽約。

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• 問 ??簽訂商品房購房合同時(shí)應(yīng)注意哪些問題?
  答

  簽合同要注意以下問題：一、合同中的空白條款在簽訂合同時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，一些條款下面，會(huì)有空白條款的存在。有一些空白條款需要雙方確認(rèn)后填寫或者需要特殊注明的，但有的開發(fā)商會(huì)告知購房者合同是同一版本，有的空白地方可以不填，這樣開發(fā)商就有可能在空白地方做手腳。因此購房者如果確實(shí)沒有特殊說明，可以在空白地方劃一道斜線表示此處無內(nèi)容，以免給開發(fā)商留下可乘之機(jī)。二、補(bǔ)充協(xié)議中的義務(wù)與權(quán)利是不是對等補(bǔ)充協(xié)議是對購房合同的補(bǔ)充，一般會(huì)在補(bǔ)充協(xié)議中約定很多合同中沒法明說的約定。有些開發(fā)商會(huì)在此時(shí)玩起了文字游戲，比如開發(fā)商會(huì)約定自己的違約責(zé)任是月的萬分之幾，購房者的違約責(zé)任變成了日的萬分之幾，一字之差，違約款就相差30倍。在簽合同時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注補(bǔ)充協(xié)議中的責(zé)任劃分是否合理，不要讓自己吃虧。三、違約責(zé)任和賠償約定合同中的違約責(zé)任和賠償約定，需要大家重點(diǎn)關(guān)注。在整個(gè)購房流程中，時(shí)刻都有可能出現(xiàn)違約行為，一旦出現(xiàn)違約，法院判定責(zé)任及賠償，首先參照的是合同中的約定。例如什么情況下房子可以退、出現(xiàn)什么違約行為，定金雙倍補(bǔ)償?shù)?。如果這兩項(xiàng)沒有約定清楚，購房者會(huì)吃啞巴虧，維權(quán)會(huì)繞遠(yuǎn)路。四、交房日期與交房標(biāo)準(zhǔn)的約定交房日期是開發(fā)商將房子交給購房者的**后期限，交房標(biāo)準(zhǔn)是在交到購房者手中時(shí)，房子的配置標(biāo)準(zhǔn)。交房日期是購買期房的小伙伴需要注意的，如果開發(fā)商逾期交房，購房合同中的交房日期是判定是否逾期的重要標(biāo)準(zhǔn)。交房標(biāo)準(zhǔn)對精裝房來說尤為重要，交房時(shí)的配置與樣板間的配置差距較大，在簽合同時(shí)，需要將收房時(shí)的配置標(biāo)準(zhǔn)寫清楚，例如家電的品牌、室內(nèi)空氣的達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等。五、壟斷物管權(quán)買房協(xié)議約定“買受人同意該商品房由出賣人選聘的XX物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理服務(wù)”，實(shí)際上是開發(fā)商將物業(yè)管理權(quán)永久性地壟斷了，即便是日后成立業(yè)主委員會(huì)，也難以改變。

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• 問 簽定商品房購買合同時(shí)應(yīng)該注意哪些問題?
  答

  決定買房,實(shí)在是一件高興的事情。但是,從下定決心到買到滿意的住房,可不是個(gè)簡單的過程。畢竟,對普通老百姓來講,買房是生命中的大事兒,因?yàn)樗麄兛赡芤F其一生的積蓄,還可能一生中的許多年都要為還銀行貸款而奮斗。那么,買房時(shí)要注意哪些事?怎么在眾多的樓盤中挑選到適合自己的房子呢?在目前尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中,又如何防范欺詐呢?在此,筆者整理了有關(guān)專家 給消費(fèi)者的建議,以饗讀者。 買房第一步:明確購房目的 1、您準(zhǔn)備用多少錢買房? 金玉良言一:購房不是尋找**好的樓盤、**好的戶型的過程,而是在自己能力范圍之內(nèi)尋找**佳性價(jià)比樓盤的過程。 購樓者在購樓前需要無數(shù)遍地問自己兩個(gè)問題:為什么要買房?自己需要什么樣的房子?思考清這兩個(gè)方面內(nèi)容,對多數(shù)購樓者都有所幫助,因?yàn)橘Y金直接影響著購買物業(yè)的品質(zhì)和房屋的類型。 2、你想把家安在什么地方? 金玉良言二:購房不是短期行為,消費(fèi)者在買房時(shí)不僅需要考慮到房子所在地的交通情況,還要充分考慮到工作變動(dòng)后的交通是否便利。 購房者需要反復(fù)思考的第二個(gè)問題是:到底想把家安在什么地方?多數(shù)人在購房時(shí)會(huì)考慮房產(chǎn)與本人及配偶工作單位之間的交通狀況,包括公共交通體系、路況和路程長短。但值得提醒的是,購房是長期行為,購樓前對交通狀況的考慮要預(yù)留工作變動(dòng)的充分余地。在郊區(qū)購房時(shí)還要注意樓盤與城市之間的交通情況,想必經(jīng)過長時(shí)間堵車的人都有此體會(huì)。 買房第二步:了解樓市狀況 1、先讓自己成為半個(gè)房產(chǎn)專業(yè)人士。 金玉良言三:準(zhǔn)備購樓之前,要用半年的時(shí)間關(guān)注樓市動(dòng)態(tài),要記住了解市場總不會(huì)錯(cuò)。 孫子說過:“多算勝少算?！毕穹康禺a(chǎn)這種對售購雙方來說信息不對稱的市場,消費(fèi)者主動(dòng)縮小信息差距,總會(huì)減少盲目購買或者上當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)。 2、查詢打聽情報(bào)與實(shí)地看盤。 金玉良言四:在簽單前一刻,再多看一個(gè)盤。 買房子可不像買其他商品,廣告中說得再好也得實(shí)地走走,看看周邊環(huán)境,考察發(fā)展商實(shí)力、樓盤的配套設(shè)施,貨比三家總不會(huì)吃虧。 買房第三步:與開發(fā)商過招 1、確定購買目標(biāo) 金玉良言五:當(dāng)機(jī)立斷,聽別人千句不如家人一句。 對入圍樓盤進(jìn)行篩選的時(shí)候,多數(shù)人在這個(gè)階段會(huì)陷于猶豫當(dāng)中,主意在每個(gè)朋友的勸說下“搖來蕩去”。在這個(gè)時(shí)候,千萬要記住:“聽別人千句不如聽家人一句?！狈孔咏K歸是自己和家人一起住的,家人滿意的房產(chǎn)就是**好的房。 2、壓價(jià)與取得優(yōu)惠 金玉良言六:不妨學(xué)學(xué)魚兒咬鉤,咬咬停停。切不可顯露急切購買欲望。 開發(fā)商在樓盤的銷售上有一整套的銷售技巧,其中包括:優(yōu)惠、折扣、造就搶購態(tài)勢等。逃脫銷售技巧的“欺騙”,以**低價(jià)格取得自己選中的房屋就需要特別的談判技巧。消費(fèi)者需要明白的是,在廣州購樓者能夠通過談判取得利益,包括:銷售小姐手中2%7E3個(gè)百分點(diǎn)的折扣、煤氣/電話安裝費(fèi)、1%7E2年的管理費(fèi)、其它優(yōu)惠銷售贈(zèng)品等。 買房第四步:簽單與過戶 1、預(yù)售登記與合同 金玉良言七:一定要把糾紛扼殺在合同簽訂的時(shí)候。不妨多找找律師。 通過談判,預(yù)計(jì)已經(jīng)獲得**低房價(jià),再交付訂金之后,就到了辦理商品房預(yù)售、預(yù)購登記手續(xù)的階段。預(yù)售、預(yù)購可以通過房地產(chǎn)管理部門對房屋買賣交易的合法性和惟一性進(jìn)行確認(rèn),有效保證買賣雙方的合法權(quán)益。 值得提醒的是:與發(fā)展商簽合同時(shí)千萬要小心,不妨詢問一些法律人士,要知道房產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生多半是由于合同出現(xiàn)了問題或合同沒簽好,以致于今后糾紛不斷。 2、交易與過戶 金玉良言八:契約有預(yù)售契約和買賣契約兩種,預(yù)售契約是相對于期房而論的;買賣契約則用于現(xiàn)房交易。立契過戶是發(fā)展商和買房人進(jìn)行交易、更換房屋產(chǎn)權(quán)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。 立契過戶在市或各區(qū)縣房地產(chǎn)交易所辦理,辦理過戶手續(xù)時(shí),買房人應(yīng)攜帶購房合同正本、結(jié)算單、身份證、個(gè)人名章等,這些手續(xù)都應(yīng)該是買房人親自辦理的;如果購房者正在外地,那么則必須在當(dāng)?shù)氐墓C處作公證,把公證書帶回來;如果購房者正在國外,還應(yīng)加蓋我國駐當(dāng)?shù)卮笫桂^的公章。 買房第五步:裝修與入住 1、驗(yàn)收與繳納稅費(fèi) 金玉良言九:拿到新房鑰匙先別高興,經(jīng)過驗(yàn)收才能入住。驗(yàn)收方面需要特別注意,首先要知道驗(yàn)收房屋的標(biāo)準(zhǔn),還需要清楚不合格的房屋是否有權(quán)向開發(fā)商拒收,這個(gè)階段需要在專家的指導(dǎo)下進(jìn)行。 在辦理入住之前,購樓者還需要交清合同款,辦理結(jié)算;發(fā)展商要統(tǒng)一審核的付款情況,每期付款的底單復(fù)印件都須立檔保存,在**后入住時(shí)以供審核。在簽約前,您要對公約仔細(xì)研究,充分了解自己應(yīng)享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù),并交付相關(guān)的管理費(fèi)。 2、裝修和入住 金玉良言十:裝修在購房之中是個(gè)可有可無的過程,因?yàn)橛邢喈?dāng)購房者購買的是毛坯房,自己在找裝修公司進(jìn)行裝修,此時(shí)發(fā)生的糾紛和業(yè)務(wù)已和購房沒有關(guān)系。購買基本裝修房屋的購樓者需要在房屋的裝修的驗(yàn)收時(shí)備加小心。 裝修完成之后,至于什么時(shí)候真正入住就完全取決于業(yè)主自己

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• 問 購買商品房，簽訂商品房銷售合同時(shí)應(yīng)該注意哪些問題？
  答

  在簽訂商品房銷售合同時(shí)應(yīng)該注意以下幾個(gè)點(diǎn)：1、爭取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認(rèn)購書等。2、合同文本盡量采用國家推薦使用的示范文本。3、簽訂盡可能詳細(xì)的補(bǔ)充協(xié)議，在合同或補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)明確界定履行期限和違約責(zé)任、違約賠償?shù)取?

• 問 簽商品房預(yù)售合同時(shí)應(yīng)注意什么？怎樣避免糾紛？
  答

  （一）面積。房屋預(yù)售屬于一種買賣關(guān)系，合同是雙方當(dāng)事人的唯一聯(lián)系途徑。所以預(yù)購人對個(gè)人利益**好的保護(hù)措施還是依據(jù)合同，正因?yàn)轭A(yù)售合同的面積條款有上述缺陷，才會(huì)出現(xiàn)“縮小樓”。因此要在合同中對面積問題進(jìn)行詳細(xì)的約定。（二）稅費(fèi)條款。未詳細(xì)注明交易管理費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、測量費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)、按揭手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等，而是存在模糊性條款，如“有關(guān)費(fèi)用”。（三）交樓條款和延遲免責(zé)條款。由于延遲交樓為**普遍的違約行為，開發(fā)商以此借購房者的錢做自己的生意，但害怕承擔(dān)違約責(zé)任，于是就設(shè)計(jì)了延遲免責(zé)條款。（四）質(zhì)量和保修條款。房屋質(zhì)量投訴是商品房投訴的熱點(diǎn)之一，但是現(xiàn)行合同范本除了要求經(jīng)驗(yàn)收合格才能交付外，并無詳細(xì)的質(zhì)量要求；并無出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)承擔(dān)什么違約責(zé)任的規(guī)定；并無詳細(xì)保修辦法。（五）交付房地產(chǎn)證條款?，F(xiàn)行合同及其附件沒有任何有關(guān)房地產(chǎn)交付的時(shí)間、辦證費(fèi)用承擔(dān)及遲延交證的違約責(zé)任的規(guī)定。（六）物業(yè)管理?xiàng)l款。強(qiáng)迫業(yè)主長期選擇某物業(yè)管理公司；沒有規(guī)定物業(yè)管理公司的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容；沒有限制收費(fèi)的規(guī)定。（七）)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保條款。未詳細(xì)規(guī)定開發(fā)商的房屋產(chǎn)權(quán)存在瑕疵時(shí)購房者的救濟(jì)方法，包括解除合同，要求賠償損失的金額和方式。