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• 144****1693

  目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán) 房”
  那么，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何，其究竟 是否合法、能否購買或轉(zhuǎn)讓？ 小產(chǎn)權(quán)房首先應(yīng)當(dāng) 明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審 批手續(xù)，其就是合法建筑，法律是允許鄉(xiāng) 村集體在集體土地上建造住宅的。因此， 并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑，其只 是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律 法規(guī)發(fā)生沖突，才讓人誤認(rèn)為是非法建筑 。 既然是合法的，那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購 買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地 管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的 使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng) 業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民 對宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋 賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的 認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、 房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見， 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人 轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就 不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是 有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn) 讓、置換。

  查看全文↓ 2019-01-12 01:30:42
• 131****6032

  可以交易。只要所簽協(xié)議不違法就是有效。小產(chǎn)權(quán)房交易限定條件。務(wù)必看清楚。
  追問
  小產(chǎn)權(quán)房交易限定條件 有什么限定條件？
  追答
  法律明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房房屋所有權(quán)必須與土地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓，兩者不能分割。如果你不能將戶口遷入該集體，也就沒辦法獲取獲該土地的使用權(quán)。達(dá)不到上述條件什么合同協(xié)議公正都是浮云。與法律條款相沖突的合同為無效合同，以法律為準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2019-01-12 01:30:36
• 144****1144

  小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？
  首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房包括兩種：
  一種是在集體建設(shè)用地上建成的。即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。
  另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
  因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。
  非法的不可購買，那合法的是否可購買和轉(zhuǎn)讓呢？
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。
  買小產(chǎn)權(quán)有什么法律風(fēng)險呢？
  由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。
  所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
  同時，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。
  但是根據(jù)目前已有的案例來看，如果購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯，可能人民法院就不會支持其要求賠償損失的請求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利也無法得到保障。
  由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
  同時，由于所購小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。這對房屋的保值和**也有很大影響。
  所以在這里要提醒各位購房者注意，不動產(chǎn)登記可能會引發(fā)一批持有小產(chǎn)權(quán)房的房屋所有者低價拋售，在買房時一定要擦亮眼睛，切勿為了貪便宜買到了沒有房產(chǎn)證的房子，讓自己的利益受到損害。

  查看全文↓ 2019-01-12 01:30:31
• 144****5760

  一、小產(chǎn)權(quán)的房子無房產(chǎn)證，只有合同，可以憑合同進(jìn)行買賣，但是由于無房產(chǎn)證，無法備案，不受法律保護(hù)。
  
  1、“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。
  2、小產(chǎn)權(quán)房一般是違法占地，屬于違建，無房產(chǎn)證，不受法律保護(hù)。商品房是經(jīng)國家批準(zhǔn)后修建，有房產(chǎn)證，有70年產(chǎn)權(quán)，受法律保護(hù)。
  二、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。

  查看全文↓ 2019-01-12 01:30:23

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房能買么？ 小產(chǎn)權(quán)樓房可以買賣嗎
  答

  小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎？首先應(yīng)當(dāng)明確小產(chǎn)權(quán)房包括兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的。即“宅基地”上建成的房子。法律是允許鄉(xiāng)村集體組織在集體土地上建造住宅的。只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。違反《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此，并非只要是小產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑。非法的不可購買，那合法的是否可購買和轉(zhuǎn)讓呢？根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。買小產(chǎn)權(quán)有什么法律風(fēng)險呢？由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時，由于購買小產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。

  全部3個回答>
• 問 什么是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房可以進(jìn)行買賣么？
  答

  為了保險起見還是建議去買正規(guī)樓盤

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• 問 單位集資房是小產(chǎn)權(quán)房么？能轉(zhuǎn)讓么？
  答

  我男朋友單位集資建房，價格比市價便宜很多，這個房子的建設(shè)用地屬于當(dāng)?shù)貐^(qū)政府送給他單位的國有土地，為的是留住他們單位這個繳稅大戶，不過估計只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)。現(xiàn)在我們考慮兩家親家湊錢買下來這套房子，不知道將來如果不自住的話能否轉(zhuǎn)讓呢？畢竟今年的新政策是不允許買賣小產(chǎn)權(quán)房，我們這個集資房算什么性質(zhì)的呢？將來辦理過戶會不會很麻煩？有相關(guān)政策么？

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑嗎？
  答

  所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。 從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40％～60％； 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅； 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。 小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。 由此看來，小產(chǎn)權(quán)房雖然不是違法建筑，但也是不能買賣的。

• 問 ??請問，小產(chǎn)權(quán)房可以買賣么？
  答

  本質(zhì)上，小產(chǎn)權(quán)房是民間一種自發(fā)的土地變革，是國家對農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民幾十年不重視或剝奪一種本能的反戈，中國農(nóng)業(yè)人口幾十年發(fā)展極其緩慢，就是由掌握了上層話語權(quán)城市人所制定游戲規(guī)則后的結(jié)果，萬幸胡溫上臺后，對三農(nóng)問題極其重視，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)是城市人回饋農(nóng)村人、工業(yè)反饋農(nóng)業(yè)的時機(jī)到了。再不這樣，社會恐怕會發(fā)生不可調(diào)和矛盾。于是，關(guān)于**重要的農(nóng)村土地問題，漸行漸近，并有成為全國上下熱點問題之勢。為什么現(xiàn)在地方政府修這樣多的小產(chǎn)權(quán)房，而省政府及中央不過問呢，這種姿態(tài)也體現(xiàn)了一種城市人回饋農(nóng)村人、工業(yè)反饋農(nóng)業(yè)的精神所在，與中央對三農(nóng)問題支持方針上不沖突，否則，小產(chǎn)權(quán)房是不可能發(fā)展這樣迅猛。有些人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)不合法！那我們先來確認(rèn)一下什么才叫法律！小產(chǎn)權(quán)房這種由下而上的變革，在全世界都注重人權(quán)及人性化大的國際環(huán)境下，將是中國法規(guī)制定的準(zhǔn)則，法規(guī)是什么？就是為了國民多數(shù)人的利益，如果法規(guī)不利于占中國70%以上人口的農(nóng)村人，那這種法規(guī)就不能叫法律！就如一個不能讓多數(shù)國民活得好的國家不能長久一樣，一部不能讓多數(shù)國民生活得很好的法律，也沒有存在的理由。千萬不要低估中國人民的智慧，2008年8月11日，華夏時報就報道了：重慶將成立一個農(nóng)村土地交易所，小產(chǎn)權(quán)房不能在主板交量，那我們完全可以與股市一樣，成立一個二板市場嘛，你完成可以將自己小產(chǎn)權(quán)房放在這里進(jìn)行交易。對于小產(chǎn)權(quán)不合法，不能上市，這些問題都一一得以解決。2008年8月8日，奧運會開幕當(dāng)天，境外媒體《鳳凰周刊》就明確報道了一篇文章，《小產(chǎn)權(quán)房合法化》這些都是國內(nèi)處主流媒體的報道，中國歷來在重要法規(guī)出臺之時，都需要媒體進(jìn)行事前預(yù)熱，這樣密集的對小產(chǎn)權(quán)房利好的報道，業(yè)內(nèi)專業(yè)人士都感覺到，小產(chǎn)權(quán)房問題將在奧運會后加快明確化，而一旦明確化了，肯定將沒有增值空間了。當(dāng)然，以后補(bǔ)交一定的土地出讓金，是肯定的，國家基本利益還是要保障，是兩百，還是三百、五百元一平方，這由市場說了算，如果土地出讓交到了1000元/平方，那要恭喜買到小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主，說明你不動產(chǎn)所在地，已漲到8000元以上一個平方了。有些人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房未來不安全！事實上，這個星球上什么東西未來都不確定、都不安全，都有消失的一天。任何事都因不確定，才有可能產(chǎn)生暴利，如果大家都明白一件事，都知道一件東西的價值，都曉得一件商品的未來前景，那這種商品還有成長和增價的空間嗎？肯定沒有。正是因為小產(chǎn)權(quán)房未來的不確定性（但至少沒人敢拆了房子讓業(yè)主睡大街上），才是這樣低的價格，只要學(xué)過一點經(jīng)濟(jì)學(xué)，都明白，小產(chǎn)權(quán)房符合商品增價定律，那就是價格低，如一個小孩，有成長的空間，很顯然，現(xiàn)在商品房經(jīng)過2005-2007后，已是過了青春期的小青年了，要小青年以后還保持青春期那幾年快速增長迅度，那是違背自然規(guī)律的。而小產(chǎn)權(quán)的價格目前還是一個“兒童”（處于成都華僑城外西貴坊、悠然居純多層也就2300元/平，就是建安成本加上合理利潤，沒有任何炒作水份）。很多政府企事業(yè)單位含國土局、規(guī)劃局朋友都在大量買進(jìn)。每一次市場改革，總會催生一次暴利的機(jī)會，但的確只有少數(shù)人才能認(rèn)清這樣的機(jī)會，特別是成都作為全國兩個城鄉(xiāng)一體化試驗區(qū)之一，政府肯定會讓大家進(jìn)行試驗，讓城鄉(xiāng)盡可能快的一體化，這，成在巨大機(jī)會。因此，我們認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)從上至國家政策，下到市場規(guī)律分析來看，就如當(dāng)年國家給深圳、上海當(dāng)?shù)厝艘粔K“股市”的大蛋糕，現(xiàn)在的“城鄉(xiāng)一體化試驗區(qū)”是國家給西部地區(qū)成都、重慶人一塊“土地”的大蛋糕。小產(chǎn)權(quán)房，中國其它地方說不清楚，但作為“城鄉(xiāng)一體化試驗區(qū)”，的確是**后的價值洼地

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