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• 143****9350

  房地產(chǎn)價格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。
  要把握影響房地產(chǎn)價格的因素，首先應(yīng)在觀念上有下面四點認(rèn)識：
  各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產(chǎn)的價格的，有的因素則提高房地產(chǎn)的價格
  各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)的價格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產(chǎn)價格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。但是，隨著時期的不同，地區(qū)的不同，或者房地產(chǎn)的類型不同，那些影響較大的因素也許會變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。
  各種影響房地產(chǎn)價格的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的因素對房地產(chǎn)價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產(chǎn)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產(chǎn)的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)的價格，但從另一角度看卻會降低房地產(chǎn)的價格，其對房地產(chǎn)價格的**終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。
  某些因素對房地產(chǎn)價格的影響是完全可以用數(shù)字模型來度量的，但更多的因素對房地產(chǎn)價格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數(shù)學(xué)公式表達(dá)出來。至于他們對房地產(chǎn)價格究竟有多大程度的影響，主要靠估價人員長期積累的豐富經(jīng)驗來作出判斷。所以說，房地產(chǎn)估價必須借助科學(xué)的估價方法，但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決。計算需要以綜合分析房地產(chǎn)價格的相關(guān)因素為基礎(chǔ)，計算的結(jié)果也往往需要通過對影響房地產(chǎn)價格的因素做綜合分析后再作進(jìn)一步的修正。

  查看全文↓ 2019-01-13 19:20:28
• 135****0226

  第一個因素當(dāng)然是經(jīng)濟(jì)問題
  經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地方人們財富越多，對產(chǎn)品的購買力也就更強(qiáng)，直接推動了需求方的增長，在原本的房子庫存量下導(dǎo)致供不應(yīng)求，房價自然上漲。相反，經(jīng)濟(jì)發(fā)展欠發(fā)達(dá)的地區(qū)房價則處于低位。
  再者，我們一直強(qiáng)調(diào)，房子的價值等于房子周邊國家公共配套的價值總和，當(dāng)一個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r較好時，它會有更多的資金用來建設(shè)自己的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套，隨著這些配套的增長，房子的價值也得到增長。
  第二個因素是人口流動
  一個城市的房價是由人口流動決定的，流入的人口越多房價就越高，流出的人口越多，房價就越低。
  第三個因素是城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
  城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是指一個城市一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重，第一產(chǎn)業(yè)通常是指農(nóng)業(yè)，對于城市來講，農(nóng)業(yè)比重很低，所以講一個城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要是講第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比重。
  我們說，人往高處走，人口流動本質(zhì)上就是高端產(chǎn)業(yè)對人才的吸引，帶來了財富的重新分配機(jī)會。因為高端人才的收入更高，當(dāng)某一個地區(qū)擁有更多高端人才的時候，必定會成為該地房價的支撐。
  第四個因素是土地供應(yīng)
  很容易理解，當(dāng)土地供應(yīng)越多，能夠建造的住房相應(yīng)的會增加，同樣的用供求關(guān)系來解釋，房價的變化也就有所預(yù)期。
  總而言之，房價的變化以人為中心，一個城市流入的人口越多房價就越高，流出的人口越多，房價就越低，特別是高端人才的流動。

  查看全文↓ 2019-01-13 19:20:21
• 152****2547

  這些因素包括：
  1．社會因素
  社會因素包括社會治安狀況、人口密度、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)心理等。例如，人口
  密度高的地方對住房需求多，價格也就較高；家庭結(jié)構(gòu)趨于小型化增加了家庭單
  位數(shù)量，從而引起住房需求的增加，也會抬高住房的價格。人們消費(fèi)心理的變化
  也影響著房地產(chǎn)的設(shè)計和開發(fā)建設(shè)，當(dāng)人們消費(fèi)心理傾向于經(jīng)濟(jì)實用型的時候，
  房地產(chǎn)的設(shè)計和開發(fā)都會以降低成本和售價為目標(biāo)。當(dāng)人們消費(fèi)心理趨于舒適
  方便時，房地產(chǎn)開發(fā)則注重功能的完善和居住環(huán)境的美化。雖然這可能會增加
  開發(fā)成本，但同時也提高了售價。
  2．政治因素
  政治因素是指會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的國家政策法規(guī)，包括房地產(chǎn)價格
  政策、稅收政策、城市發(fā)展規(guī)劃等。例如，目前中國政府正通過制定政策法規(guī)致
  力于減少房地產(chǎn)開發(fā)和交易過程中的各種不合理收費(fèi)，從而降低住房價格，使之
  與廣大居民的收入相匹配。
  3．經(jīng)濟(jì)因素
  經(jīng)濟(jì)因素包括宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、物價狀況、居民收入狀況等。例如，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處
  于增長期時，社會對房地產(chǎn)的需求強(qiáng)烈，其價格也水漲船高。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于蕭條期
  時，社會對各種房地產(chǎn)的需求減少，價格自然會下降。物價水平和居民收入水平
  也與房地產(chǎn)價格呈同向變動。
  4．自然因素
  自然因素包括房地產(chǎn)所處地段的地質(zhì)、地形、地勢及氣候等。例如，地質(zhì)和
  地形條件決定了房地產(chǎn)基礎(chǔ)施工的難度，投入的成本越大，開發(fā)的房地產(chǎn)價格就
  越高。氣候溫和適宜、空氣質(zhì)量優(yōu)良的地域，其房地產(chǎn)價格也會比氣候相對惡劣
  的地域高。
  5．區(qū)域因素
  區(qū)域因素包括交通狀況、公共設(shè)施、配套設(shè)施、**、醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點、環(huán)境狀
  況等。例如，地處交通便利城區(qū)的房地產(chǎn)價格較高，交通不方便的郊區(qū)則價格偏
  低。對于商業(yè)房地產(chǎn)，區(qū)域因素尤其重要。繁榮的商圈區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價格高
  昂，因持有這些區(qū)域的房地產(chǎn)而取得的租金收入不菲。
  6．個別因素
  個別因素是指影響某個房地產(chǎn)項目的具體因素，包括建筑物造型、風(fēng)格、色
  調(diào)、朝向、結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)計、施工質(zhì)量、物業(yè)管理水平等。功能設(shè)計合理、施
  工質(zhì)量優(yōu)良、通風(fēng)采光好和良好的朝向等因素都會相應(yīng)地在房地產(chǎn)價格上體現(xiàn)出來。
  

  查看全文↓ 2019-01-13 19:20:16

相關(guān)問題

• 問 ??買房房價怎么計算?房價會受到哪些因素的影響?
  答

  1、宏觀因素。主要包括：成本因素。城市地價的平均水平、建安成本、資金成本（利息）、稅費(fèi)額度等決定一個城市房價的平均絕對水平。供求關(guān)系。供不應(yīng)求時，拉動成本上漲，利潤水平也會增加，房價上揚(yáng)；供過于求時，地價會下滑，有產(chǎn)稅費(fèi)、資 金成本也會下降，利潤空間被壓至**小，房價下跌，跌至成 本加**低利潤水平。城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。這是成本因素及供求關(guān)系的衍生因素。城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，會加大建房成本，增加供給和需求，特別是增加需求的總量和購買力，促使房 價上漲。人地關(guān)系。人地關(guān)系即城市建成區(qū)或規(guī)劃區(qū)人口與土地在數(shù)量上的對比關(guān)系，特別指現(xiàn)實或潛在可用于商品房建設(shè)的用地面積與有住戶需求的人口數(shù)量之間的關(guān)系。人多地少，則存在現(xiàn)實的或潛在的供不應(yīng)求的局面，會使土地變得更珍貴；少地多，土地供給彈性大，地價就不會 太高，房價也會便宜些。變化趨勢。上述各項因素的未來變化趨勢，影響開發(fā)商的定價水平和購房者購房時機(jī)的選擇。當(dāng)某種決定記價上漲 或下跌的因素發(fā)展趨勢為大多數(shù)發(fā)商、購房者公認(rèn)的時候， 就會對現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響。2、微觀因素。主要包括：成本因素。城市各處房價的差異，在很大程度上是源于成本差異。下述很多因素也都直接或間接地影響建房成本，進(jìn)而影響房價，如位置差異導(dǎo)致地價差異，進(jìn)而導(dǎo)致記價更 大的差異；設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)不同，建安費(fèi)及裝修費(fèi)就不同， 房價自然也會有相應(yīng)的差別。位置。位置是影響城市內(nèi)部房地產(chǎn)價格水平的**重要因素，大家公認(rèn)的好位置、好環(huán)境，往往也是城市建設(shè)投資、環(huán)境投資長期積累的結(jié)果，土地成本自然居高不下，加之購 房者對好位置需求熱情高，開發(fā)高有機(jī)會提高利潤水平，由此導(dǎo)致好位置房價高出差位置房價幾倍乃至十幾倍。規(guī)劃設(shè)計水平與裝修標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)規(guī)劃與建筑檔次提高了，人得到更多購房者的青睞，提高檔次需要以增加投資為基礎(chǔ)， 自然會使房價提高。此外，小區(qū)與住宅的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與未來小區(qū)居住人口的素 質(zhì)相互影響。高標(biāo)準(zhǔn)高價位，入住人口素質(zhì)較高，高素質(zhì)居 住人口同樣能維護(hù)小區(qū)良好的環(huán)境質(zhì)量與設(shè)計水準(zhǔn)，因而促 使房價進(jìn)一步提高；普通住宅區(qū)，通俗是位，入住人口雜亂， 小區(qū)環(huán)境質(zhì)量難以得到有效維護(hù)，房價也難以進(jìn)一步提高； 如果有治安隱患，環(huán)境臟、亂、差，可能導(dǎo)致房價下降。住宅平面格局。內(nèi)部功能設(shè)置、面積分配都會直接影響 房價。臥室、廳、廚、衛(wèi)等功能如果按購房者要求，設(shè)置齊 全、合理，面積分配適當(dāng)，購房者在價格上就人寬容一些， 開發(fā)商則有機(jī)會提高價格。在以建筑面積計價時，住宅套內(nèi) 有效使用面積大，分?jǐn)偟墓妹娣e少，即使開發(fā)商適當(dāng)提高 房價，購房者也會樂意接受。配套設(shè)施。包括小區(qū)內(nèi)生活服務(wù)配套設(shè)施及住宅內(nèi)水、電、氣、等配套設(shè)施。配套設(shè)施齊全，房價就可以提高，特 別是中**與體育衛(wèi)生、商業(yè)設(shè)施尤顯重要。住宅內(nèi)適當(dāng)配 置高級設(shè)施，如 24 小時熱水供應(yīng)、消防報警、高級電梯、防 盜對講、衛(wèi)星天線入戶等設(shè)施，提高的價格要比追加的投資 多得多。交付使用時間，已使用時間及剩余使用年限。以新建的、即購即住的住宅房價為標(biāo)準(zhǔn)，尚未交付使用的期房及已使用 過的存量房，價格都要打折扣。期房房價要考慮提前會款的利息的因素和能否按時按質(zhì)交付使用的風(fēng)險因素。

  全部5個回答>
• 問 你的房屋貸款年限會受到哪些因素的影響？
  答

  二手樓貸款/授信期限**長不超過30年，所購房產(chǎn)房齡(指房產(chǎn)已竣工年限)一般不得超過20年，且貸款期限加抵押房產(chǎn)房齡原則上**長不超過40年。具體您可以申請到的期限，需您提交相關(guān)資料，由經(jīng)辦行綜合審批之后確定。

  全部4個回答>
• 問 ??商品房價格變化受哪些因素影響？
  答

  影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素主要有3方面：1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價格上漲，尤其是引起地價上漲。2、物價房地產(chǎn)價格與物價的關(guān)系非常復(fù)雜。通常物價普遍波動，房地產(chǎn)價格也將隨之變動；如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價格變動的百分比，而兩者的動向也應(yīng)一致。就單獨(dú)一宗房地產(chǎn)而言，物價的變動可以引起房地產(chǎn)價格的變動，如建筑材料價格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。從一段較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收人的增長率。3、居民收入通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產(chǎn)的需求增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對房地產(chǎn)價格的影響不大，不過，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機(jī)），則必然會引起房地產(chǎn)價格變動。

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• 問 商品房價格的高低受哪些因素影響？
  答

  土地成本、供需關(guān)系、經(jīng)濟(jì)政策、法律環(huán)境。

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• 問 影響二手房價格有哪些因素？
  答

  聽人說，二手房的價格一般跟地段、房子新舊和市場上房子多不多有關(guān)系。

  全部6個回答>