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• 153****2314

  回遷房買賣合同有效。
  
  第一、一房多賣?；剡w房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應當是有效的合同。購買時一定要注意。
  
  第二、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字。因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。
  
  第三、必須約定房產(chǎn)過戶和交房的時間。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間。
  
  第四、買方要留尾款。沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀人或者買方較高的談判技巧。

  查看全文↓ 2019-01-18 01:35:42
• 132****7382

  【合同效力】回遷房買賣合同的效力 　　所謂回遷房是指開發(fā)商在征收土地時，以房換房的形式賠給回遷民的房子。當然本文討論的是商品房性質(zhì)的回遷房，也就是說拆的是商品房換取的房子也具有商品房性質(zhì)，至于拆遷的是集體土地上的私房或者是經(jīng)濟適用房所得的回遷房，不屬于本文談論的范圍。由于回遷房具有補償性質(zhì)，回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉讓金，因此價格相對低廉。因此很多人冒著風險爭相購買回遷房。購買回遷房有著巨大的風險，因為部分的回遷房存在尚未有《房產(chǎn)證》的問題，當業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的，或者當取得真正的《房產(chǎn)證》時，可能在面積上與當初的協(xié)議面積有差異而導致要補錢。因此在回遷房買賣合同中，買方一定要注意這個問題，在合同中予以明確規(guī)定這些問題該怎么解決。由于回遷房性質(zhì)特殊，在司法實踐中也有不少人認為這種房子的買賣是否非法的，回遷房買賣合同是否無效，理由是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條之規(guī)定。但本律師認為該買賣合同是有效的。理由如下： 　　依據(jù)《合同法》第五十二條　有下列情形之一的，合同無效： 　　
  (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益; 　　
  (二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益; 　　
  (三)以合法形式掩蓋非法目的; 　　
  (四)損害社會公共利益; 　　
  (五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。 　　同時《合同法解釋二》第十四條：合同法第五十二條第
  (五)項規(guī)定的強制性規(guī)定，是指效力性強制性規(guī)定。 　　那么我們來看看《房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉讓：
  (一)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;
  (二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;
  (三)依法收回土地使用權的;
  (四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的; 　　
  (五)權屬有爭議的; 　　
  (六)未依法登記領取權屬證書的; 　　
  (七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。 　　本律師認為《房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定不屬于效力性規(guī)范，不能作為認定合同效力的依據(jù)。 因為該條款并沒有規(guī)定該種情況下買賣合同無效，只是說明不得轉讓，該條真實的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。雖然回遷人未取得房產(chǎn)證，但對該房屋享有準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分，在尚未取得房地產(chǎn)權證之前，享有買賣合同上的債權 ，原告當然有權對該債權進行轉讓。因此只要買賣雙方是經(jīng)協(xié)商在平等、自愿基礎上簽訂的房屋買賣合同，系雙方的真實意思表示， 合同內(nèi)容并未違反法律強制性規(guī)定或社會公共利益，該房屋買賣合同應為合法有效。 　　回遷房買賣合同范本 　　賣方：_______________(簡稱甲方) 身份證號碼：_____________________ 　　買方：_______________(簡稱乙方) 身份證號碼：_____________________ 　　根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。 　　第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_____平方米。

  查看全文↓ 2019-01-18 01:35:12
• 142****2157

  回遷房如果有100%產(chǎn)權，就可以自由買賣，簽訂合同是有法律效力的，如果不是100%產(chǎn)權，那么通常不能隨意買賣，不能損害集體利益，因此簽訂的購房合同就可能無效了。
  1、回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子;商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。
  2、回遷房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。但回遷房的土地性質(zhì)如果為集體土地性質(zhì)的，就屬于沒房產(chǎn)證的，回遷戶手持的是購房合同，無法上市交易。

  查看全文↓ 2019-01-18 01:34:59

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• 問 ??請問一下誰能告訴我回遷房買賣協(xié)議書是不是有效?
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  回遷房一定要等房證下來以后再買，費用和正常的一樣，如果房證還沒下來想辦理更名是不可能的，因為開發(fā)商不同意你這樣交易

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• 問 請問一下誰能告訴我買回遷房可以貸款嗎
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  可以貸款 回遷房在你購買之后繳納一定的土地出讓金 房本再下到你的名字上時就變成商品房了本了 所以貸款不受影響。

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• 問 誰能告訴我商品房如何計算公攤面積
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  在買房過程中，普通用戶**不好掌握的就是公用建筑面積分攤問題，因此，首先得了解公用建筑面積分攤的基本原則：1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位，每套商品房應分攤的公用建筑面積按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和比例確定。2、為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之各。3、公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

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• 問 回遷房協(xié)議書怎么寫呢？
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  不是,一般協(xié)議書上的名字就是以后辦理房產(chǎn)證時的名字.時間要看各開發(fā)商的速度,不好確定.

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• 問 回遷房買賣協(xié)議有效嗎
  答

  回遷房買賣協(xié)議有效的，只要買賣雙方經(jīng)過協(xié)商，并且在自愿平等的基礎之上簽訂了買賣合同，而且合同當中的內(nèi)容并沒有違反相關的法律和行政規(guī)定，表達了買賣雙方的真實意圖，而且買賣雙方具有相應的民事行為能力，回遷房的買賣協(xié)議就是具有法律效力的。所謂的回遷房指的就是在拆遷的時候補償給拆遷人的房子，在取得房產(chǎn)證之后才能夠自由買賣，如果說在原戶主房產(chǎn)證沒有下來之前，就要進行交易買賣，有可能會遇到一房多賣的情況，這種房子雖然在市面上價格比較低，但是交易起來的風險還是比較高的，不太建議大家在沒有取得房產(chǎn)證的時候就購入。如果實在等不到房產(chǎn)證下來，就要進行房產(chǎn)交易，最好是請多個人進行見證，并且在交易的時候到公證處進行相應的交易公證。