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• 153****1672

  簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的注意事項：
  　　1.明確拆遷人與被拆遷人主體資格
  　　簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的第一項內(nèi)容即是要明確拆遷人與被拆遷人的主體是誰。一份合法有效的協(xié)議首要內(nèi)容就是要有適格的主體，《中華人民共和國合同法》第九條規(guī)定：當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。其中的民事權(quán)利能力是指公民、法人或其他組織依法享有權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)的資格，民事行為能力是指公民、法人或其他組織通過自己的行為享有權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)的資格。
  　　拆遷協(xié)議中，主體是公民的其應(yīng)當(dāng)是完全民事行為能力人，即年滿18周歲且無精神病等其他導(dǎo)致其不能正常思維的情況，同時，其可以作為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的當(dāng)事人一方的**重要條件，也是對一般民事行為能力與權(quán)利能力之外的特殊要求，即是其應(yīng)當(dāng)是被拆遷房屋的所有人。如果非房屋所有權(quán)人且沒有被委托等其他有權(quán)當(dāng)事人的授權(quán)的，其簽訂的協(xié)議將有可能歸于無效。主體是法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)依法登記注冊，法人的權(quán)力能力與行為能力始于登記，終于注銷登記。且其能力的范圍與登記的營業(yè)范圍密切相關(guān)，如超出其登記范圍且為國家所限制的行為，則其不得實(shí)施，即使實(shí)施亦屬于無效民事行為。拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中對法人或其他組織主體的特別要求，主要是針對拆遷人，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條件》(以下簡稱“拆遷條例”)的規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)依法取得拆遷許可證，未取得此許可證的，不具有拆遷人的資格，所簽訂的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議可能導(dǎo)致無效。如該協(xié)議有其他內(nèi)容且屬于法人或組織能力范圍的，該內(nèi)容為有效;關(guān)于拆遷房屋等約定內(nèi)容應(yīng)當(dāng)非屬于拆遷協(xié)議的性質(zhì);如果該協(xié)議還有其他違法情況，如違反國家總體建設(shè)規(guī)劃的，則該協(xié)議還可能被認(rèn)定為無效。
  　　因此，認(rèn)清協(xié)議雙方當(dāng)事人的主體是否為合格主體，對協(xié)議的簽訂至關(guān)重要，雙方合格則各方權(quán)利將易于保障，同時各方義務(wù)也易于實(shí)施。各方不適格，則容易導(dǎo)致不能意料的糾紛，使雙方陷于認(rèn)識之外的風(fēng)險之中。
  　　2.拆遷行為的前提
  　　《拆遷條例》第二條及第三條指出：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用條例。拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。
  　　可見拆遷行為是不可以任意實(shí)施的，其除須具有必備的形式前提——獲得有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)、取得拆遷許可證外，還需要具備實(shí)質(zhì)的前提，即符合城市總體與局部規(guī)劃，有利于舊城履行、改善環(huán)境與保護(hù)文物古跡。如拆遷的目的不符合上述條件的，則其為違法拆遷，該違法性質(zhì)可以是形式上的違法與實(shí)質(zhì)上的違法。無論是哪種違法，被拆遷人或者其他利害關(guān)系人認(rèn)為其項目建設(shè)或拆遷行為違法上述規(guī)定的，均可向拆遷主管部門反映，請求其依法行使職能，制止拆遷人的違法拆遷活動。
  　　本項內(nèi)容可以包括建設(shè)項目名稱、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)單位、拆遷許可證文號等內(nèi)容，該內(nèi)容不限于上述列舉的幾項內(nèi)容。
  　　3.被拆遷房屋概況
  　　被拆遷房屋概況是否明晰，將影響被拆遷人可得的補(bǔ)償款是否恰當(dāng)合法。根據(jù)《拆遷條例》第二十四條規(guī)定：補(bǔ)償款的金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。則在本項內(nèi)容中首先須明確被拆遷房屋坐落何處，是否屬于拆遷范圍之內(nèi)，明確房屋坐落即明確房屋的區(qū)位補(bǔ)償價等項的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，一旦經(jīng)雙方確認(rèn)，該標(biāo)準(zhǔn)即確定，拆遷人與被拆遷人雙方將不會再就此產(chǎn)生糾紛;房屋的建筑情況，包括建筑面積、使用面積等。房屋的建筑規(guī)模是影響拆遷補(bǔ)償款項的重大因素之一，雙方在協(xié)議中就此達(dá)成一致認(rèn)識，同樣有利于未來拆遷協(xié)議的順利履行。除上述項目外，雙方還可就房屋的裝修情況與地上附著物等情況在這里進(jìn)行記載，明確相關(guān)補(bǔ)償項目?？傊?，越詳細(xì)的記載越有利于減少糾紛，同樣有利于將來糾紛的解決。
  　　4.約定拆遷安置補(bǔ)償事宜
  　

  查看全文↓ 2019-01-18 09:23:51
• 153****7932

  房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中必須有拆遷當(dāng)事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名蓋章后才具有法律效力。
  拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。協(xié)議的主要內(nèi)容有：
  （1）拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限；
  （2）安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點(diǎn)；
  （3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限；
  （4）搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；
  （5）搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；
  （6）違約責(zé)任和爭議解決的方式；
  （7）當(dāng)事人約定的其他條款。
  至于每一個拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議具體包括哪些內(nèi)容，還應(yīng)視拆遷補(bǔ)償方式不同而不同。對于實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，協(xié)議中應(yīng)主要載明補(bǔ)償金額、搬遷期限；對于實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，協(xié)議主要載明安置用房的結(jié)構(gòu)、面積和地點(diǎn)、搬遷期限、過渡方式和過渡期限。
  這里需要說明的是，拆遷房屋拆遷管理部門代管的房屋所訂立的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，即實(shí)行強(qiáng)制性公證。通過公證，保證拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議內(nèi)容的真實(shí)性和合法性，有利于消除被代管人對協(xié)議的疑慮。

  查看全文↓ 2019-01-18 09:23:37
• 155****4923

  1.拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?br/>拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接袃煞N：既可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行與貨幣補(bǔ)償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換;產(chǎn)權(quán)調(diào)換可以實(shí)行以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，結(jié)算差價或不結(jié)算差價的就地安置或異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
  我們律師在接受被拆遷人委托時應(yīng)提示委托人，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。但是選擇權(quán)要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償;二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。
  2.簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主體
  由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區(qū)別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與房屋使用人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
  拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議;符合下列情形之一的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議：
  (1)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)摹?br/>(2)拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有居住房屋的。
  (3)拆遷房管部門依法代管的房屋的。
  (4)拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋的。
  上述所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括由房管部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實(shí)私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實(shí)施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。
  3.拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容
  簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，要注意協(xié)議應(yīng)包括以下內(nèi)容：
  (1)訂立協(xié)議的主體。
  (2)被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。
  (3)補(bǔ)償安置方式。
  (4)貨幣補(bǔ)償金額。
  (5)搬遷期限。
  (6)違約責(zé)任。
  (7)爭議的處理。
  (8)需要約定的其他事項。
  還須注意如實(shí)行房屋調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容還應(yīng)當(dāng)包括調(diào)換房屋的價值金額、面積、地點(diǎn)、層次和房屋交付時間等事項，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)。拆遷居住房屋以期房調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中，根據(jù)建設(shè)情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。過渡期內(nèi)，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處，拆遷人還應(yīng)支付過渡期內(nèi)的臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)和臨時安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。

  查看全文↓ 2019-01-18 09:23:31

相關(guān)問題

• 問 ??簽訂拆遷賠償協(xié)議需要注意哪些？
  答

  主體問題是否為拆遷方？簽訂協(xié)議的主體是不是拆遷人，在現(xiàn)實(shí)中，跟被拆遷人簽訂補(bǔ)償協(xié)議并非是拆遷人，而是拆遷人委托拆遷公司、街道辦、村委會等其他組織，而這些組織是沒有資格簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的。補(bǔ)償要求是否在協(xié)議中？在確定了補(bǔ)償主體后，要看跟拆遷人約定的補(bǔ)償金額是否一致，是否有漏掉的補(bǔ)償項目，這點(diǎn)十分重要！而對于選擇產(chǎn)權(quán)置換的拆遷戶，則要注意面積、位置、樓層、交房時間、辦理房產(chǎn)證時間等等是否做出了詳細(xì)的約定，除此之外，還要注意超出過度期限時，過渡費(fèi)的支付事宜及上述所有的違約責(zé)任，這些都是十分重要的條款，與拆遷戶的利益息息相關(guān)。是否有不平等的條款？協(xié)議中是否有不平等的條款，在協(xié)議中如果有對自己不利的條款，簽字以后將處在不利的局面，因此，要看清楚是否有對于自己不利的條款。不要簽訂空白協(xié)議！不要在空白的協(xié)議上簽字，如果對方執(zhí)意要求在空白的協(xié)議上簽字，也千萬不要同意，因為簽字以后，拆遷人可以在空白協(xié)議上寫不利于被拆遷人的條款，而被拆遷人此時處于任人宰割的局面，得不償失。

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• 問 ??如何簽訂房屋坼遷安置協(xié)議？簽訂拆遷協(xié)議需要注意什么？
  答

  拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是取得房屋拆遷許可證的拆遷人與房屋所有人、承租人之間簽訂的有關(guān)房屋拆遷補(bǔ)償安置的協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置的基本原則是對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償安置，兼顧承租人。一般來說，拆遷人只與房屋所有人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，但如果出現(xiàn)下列情形之一的，則應(yīng)與房屋所有人、承租人分別訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議：一、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?；二、拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金的私有居住房屋的；三、拆遷房管部門依法代管的房屋；四、拆遷宗教團(tuán)體委托房管部門代理經(jīng)租的房屋。房屋所有人、承租人交付檢驗自房屋拆遷許可證核發(fā)之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、公房租賃憑證、房屋租賃合同等，從而確定各自的身份。

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• 問 簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議需要注意哪些事項？
  答

  細(xì)節(jié)要細(xì)看，補(bǔ)償要到位，法律要遵守，別急簽，多咨詢。

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• 問 ??如何簽訂房屋坼遷安置協(xié)議？簽訂拆遷協(xié)議需要注意哪些？
  答

  被拆房屋產(chǎn)權(quán)所有人，認(rèn)可并同意拆遷房屋補(bǔ)償條例，就可以到拆遷指揮部辦理《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》手續(xù)，同時拆遷部會將所拆房屋進(jìn)行封房，此時房屋歸指揮部何時拆除由指揮部決定；但前提是已完成簽訂《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》。而該協(xié)議，是一式四份，一份是必須交給拆遷戶主的，您可以向相關(guān)部門進(jìn)行投訴。

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• 問 簽訂協(xié)議時需要注意什么？
  答

  聽說簽訂協(xié)議時要注意合同條款，保護(hù)好自己的權(quán)益，但具體細(xì)節(jié)我不太清楚。

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