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• 134****1257

  使用權(quán)的房過(guò)戶(hù)其實(shí)就是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)豢少I(mǎi)賣(mài)；如下：
  第三十九條 所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分權(quán)利。
  第四十條 所有人有權(quán)在自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人行使權(quán)利，不得損害所有權(quán)人的權(quán)益。
  第一百一十七條 用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。
  使用權(quán)房即是對(duì)他人的房屋占有、使用和收益。使用權(quán)人只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，且不得損害所有權(quán)人權(quán)益。
  簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是所有權(quán)人能賣(mài)房子，使用權(quán)人不能賣(mài)房產(chǎn)。
  一般城市的公房有兩種情況,直管公房和自管公房,前者直接到所在地的房管部門(mén)辦理,費(fèi)用根據(jù)各城市消費(fèi)水平而不同;后者要到單位產(chǎn)權(quán)單位辦理,費(fèi)用不確定贈(zèng)與繳納房?jī)r(jià)3%的契稅和0.05%印花稅,免其他稅.。
  如果轉(zhuǎn)讓,要承擔(dān)買(mǎi)賣(mài)雙方的全部稅費(fèi).。
  過(guò)戶(hù)申請(qǐng)書(shū) ；
  由買(mǎi)方向公房管理部門(mén)提出承租申請(qǐng)，準(zhǔn)備好由他來(lái)承租的書(shū)面材料、原公房租賃合約、他的身份證明和戶(hù)口簿等材料到房管部門(mén)辦理承租人變更手續(xù)。

  查看全文↓ 2019-01-21 11:00:07
• 145****7691

  1、商品房稅
  購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年、住房面積低于144平方
  1.5-2%契稅+0.1%印花稅+80元登記服務(wù)費(fèi)+6元/平方米轉(zhuǎn)讓費(fèi)+20元配圖資料費(fèi)+工商合同鑒證費(fèi)
  購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年、住房面積超過(guò)144平方 
  3-4%契稅+0.1%印花稅+5.5%營(yíng)業(yè)稅(差額)+80元登記服務(wù)費(fèi)+6元/平方米轉(zhuǎn)讓費(fèi)+20元配圖資料費(fèi)+工商合同鑒證費(fèi)
  2、如果是繼承房產(chǎn)的，費(fèi)用還有
  (1)公證費(fèi) 40元/平米*產(chǎn)權(quán)證面積
  (2)繼承公證費(fèi) 80元/單 放棄繼承公證80元/人
  注：繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時(shí)個(gè)人所得稅按照所得征收20%，不過(guò)只要是符合家庭唯一住房和購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年的話就可以免征個(gè)人所得稅，而且個(gè)人所得稅退稅的政策同樣適用。

  查看全文↓ 2019-01-21 11:00:02
• 157****7186

  二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易。二手房是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級(jí)市場(chǎng)的俗稱(chēng)，包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。二手房交易，現(xiàn)在在北京、上海、深圳等大城市是一個(gè)非?；钴S的現(xiàn)象，其發(fā)展前景相當(dāng)可觀。
  注意事項(xiàng)
  （1）房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  （2）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  （3）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。

  查看全文↓ 2019-01-21 10:59:56
• 133****8044

  《土地登記辦法》第四十條規(guī)定:“因依法買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書(shū)、變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)變更登記?！比欢?，一些業(yè)主在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)，辦理完房屋產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶(hù)，經(jīng)常想當(dāng)然地以為手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，并不在意國(guó)有土地使用權(quán)是否過(guò)戶(hù)。
  事實(shí)上，對(duì)于土地使用權(quán)證書(shū)和房屋所有權(quán)證書(shū)分離的房產(chǎn)而言，不及時(shí)辦理土地變更登記手續(xù)，可能會(huì)影響房屋所有人維護(hù)自己的權(quán)利。依據(jù)《土地登記辦法》第七十條規(guī)定，依法登記的國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)，才能受到法律保護(hù)。
  如果所購(gòu)房屋的土地使用權(quán)沒(méi)有得到法律確認(rèn)，在實(shí)際操作中就無(wú)法判定所購(gòu)房屋的用地是否合法。沒(méi)有土地使用權(quán)證，該房屋的土地使用權(quán)不能抵押貸款，而且有被原土地使用者抵押的危險(xiǎn)。筆者在以往的工作中，經(jīng)常會(huì)遇到這樣棘手的案例:買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)房屋后，一直未辦理土地證過(guò)戶(hù)。若干年后，買(mǎi)方因小孩入學(xué)、遷入戶(hù)口或辦理抵押業(yè)務(wù)等事項(xiàng)，急需使用土地證時(shí)，才申請(qǐng)辦理土地證過(guò)戶(hù)手續(xù)，但由于房產(chǎn)價(jià)格呈持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，賣(mài)方對(duì)當(dāng)時(shí)的買(mǎi)賣(mài)行為感到后悔，就不予配合。遇到這種情況，有的通過(guò)協(xié)商給予原房主一定補(bǔ)償達(dá)成土地交易行為，有的甚至走上司法程序。
  此外，經(jīng)國(guó)土資源部會(huì)簽，原建設(shè)部發(fā)布的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》規(guī)定，已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市必須提交房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證書(shū)，沒(méi)有土地使用權(quán)證的房屋不能上市出售。所以，更為棘手的糾紛往往出現(xiàn)在數(shù)年后賣(mài)方其中一位已過(guò)世之后。過(guò)世一方的遺產(chǎn)繼承人包括其配偶、子女、父母。這時(shí)，如果買(mǎi)方想要過(guò)戶(hù)，首先必須征得所有遺產(chǎn)繼承人的同意，其次必須通過(guò)公證處公證。所有這些情況，房屋買(mǎi)方都需花費(fèi)大量的精力和財(cái)力，如果當(dāng)時(shí)及時(shí)辦理了土地過(guò)戶(hù)手續(xù)，這些麻煩是應(yīng)該可以避免的。
  再者，公寓式住宅因其在售房時(shí)已將房屋所占土地及附屬公共用地計(jì)入房屋總價(jià)，購(gòu)房人應(yīng)共同享有這部分土地的使用權(quán)，但若不辦理住房用地登記，這部分土地的權(quán)利及范圍就不能在法律上予以明確，容易被其他人侵犯。

  查看全文↓ 2019-01-21 10:59:51
• 136****2458

  除了普通商品房外，還有央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、公租房等等。由于這類(lèi)房屋政策性很強(qiáng)，能否繼承主要看政策規(guī)定。
  　　只有使用權(quán)，但可以繼承的房屋
  　　有一些央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等不能上市交易，雖然只有使用權(quán)，但政策允許繼承。當(dāng)然，繼承的也只能是使用權(quán)，即死者的繼承人對(duì)該房屋共同擁有使用權(quán)。然而多個(gè)繼承人如何公平、合理并友好地行使共同的使用權(quán)，在實(shí)踐中一直是個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題。比如，有的繼承人要自己居住，有的繼承人希望出租，收取租金；有的繼承人抱怨自己使用的空間小，有的繼承人認(rèn)為公共區(qū)域無(wú)人維護(hù)等，往往矛盾百出。
  　　只有使用權(quán)，但不能繼承的房屋
  　　此類(lèi)房屋比較典型的是公租房。公租房的性質(zhì)是租賃，對(duì)于租賃的房屋，公民不擁有所有權(quán)，而且使用權(quán)也不能繼承。
  　　有一些公租房，在原有承租人死亡后，同住同戶(hù)口的繼承人可以向房屋所屬單位申請(qǐng)變更為新的承租人，繼續(xù)承租居住該房屋。但有些公租房，已經(jīng)不能變更承租人，理論上，原承租人死亡后，除配偶尚活著需要居住外，房屋所屬單位可收回該房屋。
  　　實(shí)踐中，必須結(jié)合公租房的政策以及案件的具體情況，具體分析和處理。
  　　還有一類(lèi)就是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)的農(nóng)村集體土地上的房屋，即所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也不能繼承。
  　　按照我國(guó)現(xiàn)有的法律和政策，國(guó)家不允許城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體土地上的房屋，更不承認(rèn)此類(lèi)房屋的產(chǎn)權(quán)。所以，此類(lèi)房屋不屬于繼承法上規(guī)定的公民的合法財(cái)產(chǎn)，因此不能繼承。

  查看全文↓ 2019-01-21 10:59:46

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 使用權(quán)房屋過(guò)戶(hù)有什么注意事項(xiàng)嗎？
  答

  流程房產(chǎn)過(guò)戶(hù)流程1、房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)不經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫(xiě)清楚，簽合同時(shí)須賣(mài)方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(chǎng)(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場(chǎng)及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個(gè)人的名字)。2、申請(qǐng)材料準(zhǔn)備好后，須到房產(chǎn)局，填寫(xiě)一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。3、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的申請(qǐng)材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會(huì)給予一個(gè)回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說(shuō)明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個(gè)工作日左右。4、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 土地使用權(quán)年限有哪些注意事項(xiàng)？
  答

  買(mǎi)房時(shí)，土地使用權(quán)年限很重要。住宅用地70年，商業(yè)用地40年。年限越長(zhǎng)，房子越值錢(qián)。但年限快到期時(shí)，可能要續(xù)費(fèi)或拆遷，影響房子價(jià)值。所以，買(mǎi)房前要仔細(xì)了解土地年限。

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 商鋪使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)有哪些注意事項(xiàng)?
  答

  使用權(quán)的房子本來(lái)就不受?chē)?guó)家法律保護(hù)，這也是為了限制投機(jī)買(mǎi)房。使用權(quán)的商鋪只能是所有權(quán)的開(kāi)發(fā)商有買(mǎi)賣(mài)權(quán)力

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)使用權(quán)有哪些注意事項(xiàng)？
  答

  買(mǎi)房時(shí)了解清楚產(chǎn)權(quán)和配套設(shè)施，入住后遵守物業(yè)規(guī)定。

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 使用權(quán)房能夠買(mǎi)賣(mài)嗎？有哪些注意事項(xiàng)？
  答

  　使用權(quán)房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱(chēng)公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體，不過(guò)，這項(xiàng)使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來(lái)的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人(公房承租人)在一定范圍內(nèi)通過(guò)一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后歸使用權(quán)人所有?！　『芏嗳藢?duì)使用權(quán)的含義了解甚少，購(gòu)房時(shí)大都選擇產(chǎn)權(quán)房，主要是覺(jué)得購(gòu)買(mǎi)的房子如果沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，房子終歸不是自己的，心理不踏實(shí)，而產(chǎn)權(quán)房則完全屬于自己，并可以代代相傳?！　?shí)際上，產(chǎn)權(quán)房也是有使用年限的，并非永久產(chǎn)權(quán)。一般住宅國(guó)家土地出讓使用權(quán)年限是70年，無(wú)論是產(chǎn)權(quán)房，還是使用權(quán)房都不能超過(guò)這一土地使用年限。只不過(guò)使用權(quán)房為房管所或單位所有，與使用權(quán)房主是長(zhǎng)期租賃關(guān)系，產(chǎn)權(quán)單位對(duì)使用權(quán)房不能隨便收回，即使有必要收回也應(yīng)對(duì)使用權(quán)房主進(jìn)行補(bǔ)償。在遇到房屋拆遷時(shí)，使用權(quán)房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款。使用權(quán)房房主的親屬，與其居住滿(mǎn)2年以上者，可辦理繼承手續(xù)?！　∷袡?quán)包括占有、使用、收益、處置四種權(quán)能，**重要的是收益權(quán)和處置權(quán)。擁有一套住房的使用權(quán)，既能通過(guò)出租享有收益權(quán)，也享有有限度的處置權(quán)，可以"處分"房屋的上市轉(zhuǎn)讓或親屬繼承等?！　∽⒁馐马?xiàng)：　　1、在購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)房時(shí)一定要問(wèn)清產(chǎn)權(quán)歸屬，在過(guò)戶(hù)時(shí)應(yīng)當(dāng)要求公房的原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關(guān)過(guò)戶(hù)手續(xù)，修改戶(hù)主姓名，不得委托辦理。另外由于使用權(quán)房的"房本"沒(méi)有防偽標(biāo)志，即使正規(guī)租賃合同的蓋章也特別簡(jiǎn)單，因此購(gòu)房者應(yīng)與原單位確認(rèn)，以防"房本"造假。　　2、房屋置換合同簽訂以后，現(xiàn)任房主將擁有原房主對(duì)使用權(quán)房擁有的權(quán)利，意味著如果房產(chǎn)置換后使用權(quán)房拆遷，新房主將成為補(bǔ)償款的受益人。因此房產(chǎn)置換前，新老房主、尤其是老房主要考慮清楚是否已經(jīng)放棄未來(lái)獲得拆遷補(bǔ)償款的權(quán)利，以防日后追悔莫及?！　?、使用權(quán)的房子按使用面積計(jì)算，客戶(hù)一定要對(duì)照房本的面積來(lái)計(jì)算。一般房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積為建筑面積，但是使用權(quán)的房子一般按照使用面積計(jì)算，在具體交易的時(shí)候可以進(jìn)行實(shí)際測(cè)量?！　?、不論購(gòu)買(mǎi)還是置換使用權(quán)房，都一定要核實(shí)清楚之前的各項(xiàng)費(fèi)用，如房租(物業(yè)費(fèi))、供暖費(fèi)等是否繳交清楚，以免日后出現(xiàn)糾紛?！　?、購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)房要更加注意防范資金風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)關(guān)系相比更復(fù)雜，權(quán)屬能否轉(zhuǎn)移也留有更多的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

  全部3個(gè)回答>