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• 158****2318

  《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定：“商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
  
  （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
  
  （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
  
  （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
  
  （四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。”《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：“商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
  
  （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
  
  （二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
  
  （三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！薄冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。”
  
  根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，同時(shí)要符合交納全部土地出讓金，取得土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、完成一定量的工程投資等條件。

  查看全文↓ 2019-02-25 10:37:11
• 142****9991

  你在購買時(shí)開發(fā)商有無預(yù)售證很重要,(有預(yù)售證,基本可以放心購買其已辦理了相關(guān)手續(xù),屬于合法銷售,反之具有危險(xiǎn)),另外定金也很重要(詳見常見法律問題分析),至于付款方式是屬于雙方協(xié)商的,建議**好能留一筆款項(xiàng)到產(chǎn)證辦理完畢再支付,就看開發(fā)商了。以下幾點(diǎn)供你參考。
  在購房中，大體上分三個(gè)階段。
  第一，購房前的準(zhǔn)備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。后面我會(huì)講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個(gè)方面講。
  第二，簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證，我后面會(huì)講什么叫五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的第二個(gè)階段。
  第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。
  具體講，涉及到一些法律問題。
  第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時(shí)候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對(duì)開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性，一個(gè)是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對(duì)，核對(duì)這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實(shí)的，是不是有預(yù)售許可證。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會(huì)采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時(shí)速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認(rèn)定為是違法的廣告?？墒牵谑蹣菚卸加羞@個(gè)，我們應(yīng)該特別注意。
  怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實(shí)非常感興趣，但是又怕**后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認(rèn)定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，我想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔(dān)責(zé)任。
  在售樓書驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購書，要交定金，我要提醒購房人要注意，認(rèn)購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個(gè)專門的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂)，因?yàn)橛胁煌姆筛拍睢Ｍǔ７康禺a(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。
  建議，購房者在簽訂認(rèn)購書的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購房者應(yīng)該是比較有利的。
  認(rèn)購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對(duì)待，因?yàn)橘I房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的**主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。
  五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
  那么怎么樣看待“五證”？我們交給您一種方法，這五證**主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
  買完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。

  查看全文↓ 2019-02-25 10:37:06
• 136****3536

  商品房預(yù)售需具備以下條件：①預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；②按照土地管理部門的有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；④已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；⑤七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；⑥已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；⑦法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
  另外，凡是在以市場(chǎng)地價(jià)取得的土地上興建的商品房地產(chǎn)，在建筑竣工驗(yàn)收合格，并辦理房地產(chǎn)登記和領(lǐng)取了《房地產(chǎn)證》后，都可以直接公開發(fā)售。
  買房前先簽認(rèn)購書并交納定金是現(xiàn)在售樓過程中的習(xí)慣性做法。認(rèn)購書約定購房者在限定時(shí)間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。搞清認(rèn)購書及其定金的法律作用是避免糾紛的第一步。
  我國相關(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式合同前，必須簽認(rèn)購書。一般來說買賣雙方所簽訂的認(rèn)購書的主要內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面：
  (1)賣方，即發(fā)展商名稱、地址、電話；銷售代理方名稱、地址、電話；認(rèn)購方名稱或姓名、地址、電話、身份證件種類、代理人名稱、地址、電話。
  (2)認(rèn)購物業(yè)。
  (3)房價(jià)、戶型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)。
  (4)付款方式：一次付款、分期付款、按揭付款。
  (5)認(rèn)購條件：簽訂認(rèn)購書應(yīng)注意的事項(xiàng)、定金、簽訂正式契約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。
  為了防止售房單位利用認(rèn)購書制造陷阱，侵害購房者的合法權(quán)益，建議購房者在認(rèn)購書中約定協(xié)議生效條件，如只有在買賣雙方就所有交易條件達(dá)成一致時(shí)，本認(rèn)購書方始生效，對(duì)認(rèn)購書中類似如乙方(買方)在15天內(nèi)不到甲方指定地點(diǎn)簽署商品房預(yù)(出)售合同，則沒收已付定金，甲方(賣方)有權(quán)把乙方訂購的房屋轉(zhuǎn)售給他人的條款加以拒絕。
  如果房地產(chǎn)商把尚不符合預(yù)售條件的樓花以內(nèi)部認(rèn)購的形式進(jìn)行銷售，與購房者簽訂認(rèn)購書，收受定金，則所簽訂的認(rèn)購書無效。這種情況在實(shí)踐中較為常見，檢驗(yàn)五證就可以避免。

  查看全文↓ 2019-02-25 10:36:50

相關(guān)問題

• 問 ??我想要了解下購房要交哪些稅費(fèi)？
  答

  買房要交的稅費(fèi)如下：印花稅：稅率為1‰，計(jì)稅前提為簽署房屋預(yù)售合同，買賣雙方各0.5‰。公證費(fèi)：證明土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋轉(zhuǎn)讓、買賣及股權(quán)轉(zhuǎn)讓，按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：標(biāo)的額500000元以下部分，收取比例為0.3%，按比例收費(fèi)不到200的，按200元收??； 500001元至5000000元部分，收取0.25%； 5000001元至10000000元，收取0.2%； 10000001元至20000000元，收取0.15%； 20000001元至50000000元，收取0.1%； 50000001元至100000000元，收取0.05%； 100000001元以上部分，收取0.01%。計(jì)費(fèi)前提為合同公證之時(shí)，繳納人為買受人。律師費(fèi)：費(fèi)率為房款的2.5‰-4‰，計(jì)費(fèi)前提為簽署房屋預(yù)售合同時(shí)，繳納人為買受人。四、規(guī)費(fèi):1、交易費(fèi) ，購房總價(jià)的0.5% 買賣雙方各交0.25%，(住宅3元/平方米，由開發(fā)商交，購房者不用交) 。2、《房屋所有權(quán)證》工本費(fèi) ， 各地不一樣，但是都不超過100元 。3、《土地使用權(quán)證》工本費(fèi)， 各地不一樣，但是都不超過100元。五、如果按揭，還要發(fā)生以下費(fèi)用1、評(píng)估費(fèi)，購房總價(jià)的0.2-0.5% 。2、保險(xiǎn)費(fèi) ，購房總價(jià)乘以貸款年限乘以0.1%乘以50% 。3、公證費(fèi)，貸款額乘以0.03%4、抵押登記費(fèi)，100元

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• 問 想要了解下購房需要哪些材料？
  答

  1、本人及配偶的有效身份證明（身份證、戶口簿或其他有效居住證明），個(gè)體經(jīng)營者要提供營業(yè)執(zhí)照（驗(yàn)原件、留復(fù)印件）；2、借款人婚姻狀況證明（結(jié)婚證或單身證明）；3、外地、外籍或單身，要有本地戶口的人做擔(dān)保；4、借款人及配偶收入和財(cái)產(chǎn)證明；5、購房合同和**款收據(jù)；6、財(cái)產(chǎn)共有人抵押承諾書；7、銀行住房按揭貸款申請(qǐng)審批表。

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• 問 ??我想要了解下銀行房貸還款方式都有哪些?
  答

  等額本息還款等額本息還款法是銀行默認(rèn)的還款方式，是指借款人每月以相等的金額償還貸款本息，又稱為等額法。等額本息還款計(jì)算方式：[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)－1]等額本金還款等額本金還款是借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額也逐月遞減，因此又稱遞減法。等額本金還款計(jì)算公式：每月還款金額= （貸款本金/ 還款月數(shù)）+（本金 — 已歸還本金累計(jì)額）×每月利率

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• 問 你好，我想了解下期房交房時(shí)還要交哪些費(fèi)用？
  答

  1、大修基金 每個(gè)地方政策不一樣，我們這是高層：總房款3%，多層：2%。2、契稅 總房款的1.5%3、燃?xì)獬跹b費(fèi) 每個(gè)城市不一樣 大約30004、如果要裝修的話，需要交個(gè)裝修押金 我們小區(qū)物業(yè)收了20005、門禁卡押金，也就是卡費(fèi) 4張20塊錢希望能幫到你

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• 問 ??我想要了解下賣房手續(xù)費(fèi)用都有哪些？
  答

  一、準(zhǔn)備手續(xù)1、賣房應(yīng)準(zhǔn)備:《土地使用權(quán)證》、身份證、《土地使用權(quán)證》、戶口本、《房屋所有權(quán)證》向房屋所在地交易所提出申請(qǐng)。如賣方房屋有共有權(quán)人,如夫婦之類,必須出具共有權(quán)人同意出售證明和共有權(quán)人簽字蓋章。2、交易所核查賣方房屋產(chǎn)權(quán)等信息是否清楚。帶著身份證、戶口本、《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋買賣合同》資料到交易所排隊(duì)等待辦理,需賣方夫妻雙方及買都到現(xiàn)場(chǎng)。注意繳費(fèi)住宅賣方稅費(fèi):一般交易手續(xù)費(fèi):3-3.5元/平方米(各地情況不一而定)營業(yè)稅費(fèi):按交易金額5.55%繳納(住滿兩年免征)個(gè)人所得稅:普通住宅免征個(gè)人所得稅,非普通住宅交易金額的1.5%繳納,住滿兩年免征土地增值稅:個(gè)人繳納按交易金額1%繳納(自住滿兩年免征)所有權(quán)登記費(fèi):100元/宗二、明白行情房產(chǎn)中介賣房需要擦亮眼睛搞起合格中介。現(xiàn)在在許多城市,雖然已經(jīng)放開住房第二級(jí)市場(chǎng),但政府一般只能兩頭把關(guān),就是審批入市資格和辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),而中間的很多交易過程則完全由買賣雙方自己進(jìn)行操作。而二手房的買賣要比商品房復(fù)雜的太多?，F(xiàn)在中介服務(wù)體制的操作還不完善,良莠不齊,經(jīng)常發(fā)生中介機(jī)構(gòu)與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此,中介機(jī)構(gòu)的選擇就顯得尤為重要。盡量要選擇已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì),已經(jīng)經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)的中介公司。能親自到中介機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所進(jìn)行觀察,根據(jù)服務(wù)人員個(gè)人素質(zhì),辦公設(shè)施,信息量和人氣等現(xiàn)象可初步?jīng)Q定這公司在何地位上。

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