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• 142****0558

  一、正在還房貸，還沒(méi)有交房的情況：
  
  注意事項(xiàng)：
  
  1、房子在更名前賣(mài)房者必須還清銀行的全部貸款；
  
  2、更名必須取得開(kāi)發(fā)商的同意；
  
  3、購(gòu)房者不能再進(jìn)行貸款，也就是說(shuō)必須一次性交清全部房款。
  
  （1）房屋買(mǎi)賣(mài)雙方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶(hù)
  
  這種方式屬于二手房買(mǎi)賣(mài)，需要要繳納的稅費(fèi)會(huì)比新房多一些。包括：個(gè)人所得稅、契稅、增值稅等等。這種方式比較簡(jiǎn)單直接，能及時(shí)過(guò)戶(hù)，風(fēng)險(xiǎn)較低。不足之處就是稅費(fèi)相對(duì)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。
  
  （2）、直接更名
  
  流程
  
  1、賣(mài)房者需要首先還清銀行貸款；
  
  2、賣(mài)房者拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；
  
  3、開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷(xiāo)備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷(xiāo)手續(xù)；
  
  4、注銷(xiāo)完成后由購(gòu)買(mǎi)者和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，然后再到房管局重新備案。

  查看全文↓ 2019-03-21 08:09:13
• 147****5755

  首先，從國(guó)家法律政策來(lái)講，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因?yàn)槲覈?guó)規(guī)定，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過(guò)戶(hù)”)為準(zhǔn)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過(guò)戶(hù)的，國(guó)家不保護(hù)不過(guò)戶(hù)的房產(chǎn)交易。其次, 我們也建議大家不要購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房子，因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款、不能過(guò)戶(hù)、也不能辦理公證，所簽署的協(xié)議也是無(wú)效的。第三, 沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過(guò)戶(hù)的話，那么其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大，沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)的房地產(chǎn)仍屬于開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)，即使簽定相關(guān)合同也均為無(wú)效合同。
  
  第四，只有使用證的房子也就是只有使用權(quán)，而沒(méi)有房屋的所有產(chǎn)權(quán)，未經(jīng)審批同意，此類(lèi)房屋不能上市交易，私下簽定交易協(xié)議不受法律保護(hù)。使用權(quán)房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱(chēng)公房。該房屋的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家或集體，不過(guò)，這項(xiàng)使用權(quán)是從所有權(quán)分離出來(lái)的一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，允許使用權(quán)人（公房承租人）在一定范圍內(nèi)通過(guò)一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權(quán)，所獲收益扣除應(yīng)繳稅費(fèi)后歸使用權(quán)人所有。

  查看全文↓ 2019-03-21 08:09:09
• 151****5921

  沒(méi)有房產(chǎn)證的房子過(guò)戶(hù)方法有以下3種：
  
  1、剛交了**款但是還沒(méi)有辦按揭的。這種情況就是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到房管局備案，是好處理的。買(mǎi)賣(mài)雙方可以直接到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商那里去辦理合同的轉(zhuǎn)讓?zhuān)褪且孪雀_(kāi)發(fā)商商量好，跟買(mǎi)方重新來(lái)簽訂一份購(gòu)房的合同，并且將老的購(gòu)房合同收回就行了。
  
  然后買(mǎi)方再將**款交付給賣(mài)方就可以了。再后面的事情就跟買(mǎi)新房是一樣的了，房管局備案的時(shí)候就是直接寫(xiě)買(mǎi)方的名字，銀行辦理按揭也是要買(mǎi)方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來(lái)的時(shí)候也就直接是買(mǎi)方的名字了。
  
  2、正在還房貸但是還沒(méi)有交房的，可以通過(guò)直接更名來(lái)過(guò)戶(hù)，但是這種情況房子必須還清銀行貸款，更名必須取得開(kāi)發(fā)商的同意，且買(mǎi)方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買(mǎi)。
  
  3、雙方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶(hù)，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大，買(mǎi)方和賣(mài)方都應(yīng)謹(jǐn)慎。對(duì)買(mǎi)方來(lái)講，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。

  查看全文↓ 2019-03-21 08:09:04

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??二手房有房產(chǎn)證嗎?買(mǎi)二手房沒(méi)有房產(chǎn)證要注意什么?
  答

  一、二手房有房產(chǎn)證嗎一般二手房都是有房產(chǎn)證的，但是也有部分沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房在市場(chǎng)上流通，沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房一般是以下這幾種：1、第一種就是沒(méi)有建設(shè)完成的期房，期房是開(kāi)發(fā)商在建設(shè)房屋的初期以低房?jī)r(jià)好房型的誘惑吸引購(gòu)房者提前交易的房屋。這部分房屋在交易的初期一般是房屋內(nèi)購(gòu)，多數(shù)是先簽合同預(yù)交房款來(lái)支持開(kāi)發(fā)商建設(shè)房屋，也叫樓花。2、第二種是已經(jīng)建設(shè)完成的房屋，但是沒(méi)有辦理下來(lái)房屋產(chǎn)權(quán)的房屋，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)之前，首先要自己將房屋的產(chǎn)權(quán)辦理下來(lái)或是將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的手續(xù)辦理齊全，之后才能為新房的業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。這部分時(shí)間要看開(kāi)發(fā)商辦理的進(jìn)度，有的要等好幾年才能辦理下來(lái)產(chǎn)權(quán)。二手房有房產(chǎn)證嗎？沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房有什么風(fēng)險(xiǎn)呢二、沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房的買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)1、合同無(wú)效售房者欲出售尚未取得兩證的房屋，首當(dāng)其沖的法律障礙就是《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，賣(mài)房人未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的，房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。雖然實(shí)踐中法院對(duì)于無(wú)兩證的二手房買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力存在不同的看法。2、權(quán)屬變更登記時(shí)間不確定如果是買(mǎi)的已經(jīng)交房二手房還好，如果具備辦證資質(zhì)，也不需要等特別長(zhǎng)的時(shí)間，但是如果還沒(méi)有交房的房子，能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記，直接取決于開(kāi)發(fā)商能否按約交付并辦理房屋權(quán)屬變更登記。3、房子有可能一直不是自己的沒(méi)有房產(chǎn)證，即使簽了合同也無(wú)法進(jìn)行正常的網(wǎng)簽過(guò)戶(hù)和貸款手續(xù)，房子依然不是自己的，如果后期市場(chǎng)利好，房?jī)r(jià)上漲，業(yè)主如果毀約了怎么辦，或者拒不配合過(guò)戶(hù)，也是非常麻煩。4、“一房二賣(mài)”風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的二手房買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)登記，這就為售房者“一房二賣(mài)”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，售房者極有可能將房屋出售給他人。

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• 問(wèn) 買(mǎi)了房子沒(méi)有房產(chǎn)證怎么辦？買(mǎi)房子沒(méi)有房產(chǎn)證要注意什么?
  答

  先看開(kāi)發(fā)商“五證”是否齊全。主要看土地使用權(quán)證和房屋（預(yù)）銷(xiāo)售許可證。2.土地使用證主要看土地使用類(lèi)型是商業(yè)還是住宅用地，因?yàn)槠溆绊懲恋厥褂媚晗蓿ㄉ逃?0年、住宅70年）、房?jī)r(jià)款及物業(yè)相關(guān)費(fèi)用的高低，商用的要高。3.房屋（預(yù)）銷(xiāo)售許可證主要看你預(yù)購(gòu)房屋在不在其預(yù)售的范圍之內(nèi)，主要看樓號(hào)層數(shù)等。4.在簽完購(gòu)房合同并繳納相關(guān)契稅后，應(yīng)到房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋預(yù)告登記，證明你是未來(lái)房產(chǎn)期權(quán)的享有人，說(shuō)白了就是變更登記后的房屋產(chǎn)權(quán)人。5.登記的時(shí)候注意其預(yù)告登記證記載信息中，是否存在已經(jīng)抵押的情況，防止一房二賣(mài)。6.**后就是依照購(gòu)房合同規(guī)定的日期，及時(shí)辦理房屋所有權(quán)變更登記及違約金的支付問(wèn)題了。

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• 問(wèn) ??二手房沒(méi)有房產(chǎn)證是什么原因?買(mǎi)二手房沒(méi)有房產(chǎn)證要注意什么?
  答

  買(mǎi)方進(jìn)行咨詢(xún)買(mǎi)賣(mài)雙方之間是要建立一個(gè)信息溝通渠道,買(mǎi)方這邊也是了解房屋整體現(xiàn)狀,包括產(chǎn)權(quán)等。同時(shí)要求賣(mài)方提供合法的證件,其中包括了房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件跟其它相關(guān)證件。我們都要查證這些信息是否可靠屬實(shí)。了解并簽定合同賣(mài)方提供了房屋的合法證件后,買(mǎi)方這邊就可以交納購(gòu)房定金,買(mǎi)賣(mài)雙方都簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)的合同后,這個(gè)也叫做買(mǎi)賣(mài)契約。買(mǎi)賣(mài)雙方溝通并通過(guò)協(xié)商,對(duì)房子的基本情況了解后,根據(jù)產(chǎn)權(quán)狀況及銷(xiāo)售價(jià)格、及房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等,這邊只要我們的雙方的意見(jiàn)能夠是一致的,買(mǎi)賣(mài)雙方就要簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。詳細(xì)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)買(mǎi)賣(mài)雙方都要向房地產(chǎn)交出申請(qǐng)?jiān)谙嚓P(guān)的單位,接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后,管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件,審查產(chǎn)權(quán),對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng),禁止上市交易。立下雙方契約房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象,按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后,交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契,即大家所俗稱(chēng)的“白契”。及時(shí)繳納相應(yīng)稅費(fèi)關(guān)于稅費(fèi)這個(gè)是比較復(fù)雜的了,要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、再比如危改回遷房、或者經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的?？梢詤⒁?jiàn)下面拓展買(mǎi)房人應(yīng)繳納稅費(fèi):1、 契稅:房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%,面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)2、 交易費(fèi):3元/平方米3、 測(cè)繪費(fèi):按各區(qū)具體規(guī)定4、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi):按各區(qū)具體規(guī)定,一般情況是在200元內(nèi)。賣(mài)房人應(yīng)繳納稅費(fèi):1、 交易費(fèi):3元/平方米2、 營(yíng)業(yè)稅:差價(jià)*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)

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• 問(wèn) ??買(mǎi)房沒(méi)有房產(chǎn)證怎么辦?買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的房子需要注意什么?
  答

  先看開(kāi)發(fā)商“五證”是否齊全。主要看土地使用權(quán)證和房屋（預(yù)）銷(xiāo)售許可證。2.土地使用證主要看土地使用類(lèi)型是商業(yè)還是住宅用地，因?yàn)槠溆绊懲恋厥褂媚晗蓿ㄉ逃?0年、住宅70年）、房?jī)r(jià)款及物業(yè)相關(guān)費(fèi)用的高低，商用的要高。3.房屋（預(yù)）銷(xiāo)售許可證主要看你預(yù)購(gòu)房屋在不在其預(yù)售的范圍之內(nèi)，主要看樓號(hào)層數(shù)等。4.在簽完購(gòu)房合同并繳納相關(guān)契稅后，應(yīng)到房屋權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋預(yù)告登記，證明你是未來(lái)房產(chǎn)期權(quán)的享有人，說(shuō)白了就是變更登記后的房屋產(chǎn)權(quán)人。5.登記的時(shí)候注意其預(yù)告登記證記載信息中，是否存在已經(jīng)抵押的情況，防止一房二賣(mài)。6.**后就是依照購(gòu)房合同規(guī)定的日期，及時(shí)辦理房屋所有權(quán)變更登記及違約金的支付問(wèn)題了。

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• 問(wèn) ??買(mǎi)二手房，沒(méi)有房產(chǎn)證怎么辦？
  答

  只要雙方之間簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同是真實(shí)意思表示，則房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。您可以通過(guò)押部分房款，收取賣(mài)方的房屋買(mǎi)賣(mài)合同以及繳納房款的收據(jù)和發(fā)票。從而保證賣(mài)方不能將房屋再次出售給其他人。待房屋產(chǎn)權(quán)證下發(fā)之后要求賣(mài)方立即辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

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