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• 137****0638

  申請房貸時的注意事項
  
  購房者在申請房貸時，須與銀行簽訂相關的房貸合同，合同中重要的一條就是關于利率的約定條款。房貸合同主要分按月調(diào)息和按年調(diào)息兩種方式。按月調(diào)息就是在央行基準利率變化后的下一個月起執(zhí)行新利率標準；而按年調(diào)息即在央行基準利率變化后下一年度元旦起執(zhí)行新利率標準。
  
  由于執(zhí)行的貸款利率不同，以及享受優(yōu)惠折扣不同，實際減少的月供也將有所差別。利用網(wǎng)上房貸計算器算了一筆賬，如果貸款100萬元，貸款期限為20年，采用等額本息還款方式，享受基準利率的話，現(xiàn)在每個月月供為7783.03元(調(diào)整前利率為7.05%)，從下月起，月供將減少至7485.20元(調(diào)整后利率6.55%)，那就是每月減少297.83元。利息的計算公式為：利息=本金X利息率X存款期限X(1-利息稅）月均還款：1040.73(元)
  
  等額本息還款和等額本金還款的區(qū)別
  
  等額本息還款方式是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。
  
  等額本金還款方式是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強的家庭。

  查看全文↓ 2019-03-28 12:16:17
• 143****2265

  隨著銀行貸款越收越緊，精明的購房人會發(fā)現(xiàn)，不同的還款方式，所還的利息是不同的。
  
  據(jù)測算，一筆50萬元、期限為30年的貸款，采取不同的還款方式，利息支出相差12萬元之多。
  
  因此，如何節(jié)省貸款利息也成了目前房貸一族**關心的問題。
  
  盡量使用公積金貸款
  
  眾所周知，公積金貸款的利率比商業(yè)住房貸款低得多，特別是7折優(yōu)惠利率取消后，兩者之間所還的利息差距將更大。因此貸款買房，公積金貸款**省錢。
  
  一家國有銀行的理財師表示，對于首套房使用商業(yè)貸款，想購買二套房的購房者，使用公積金貸款無疑更可省下不少利息。房貸新政實施后，二套房**必須五成，利率**低上浮10%。
  
  公積金貸款的優(yōu)勢更加明顯。公積金貸款作為一種福利性購房貸款，目前我市公積金貸款政策尚沒有變化。不僅仍可**兩成，更可享受3.87%的公積金利率，比7折利率還低。
  
  我市住房公積金管理中心相關人士提醒，公積金貸款上限為50萬元，放貸時間**長30年，如果房價過高，購房者可使用公積金和商貸的組合貸款方式。
  
  另外，由于目前公積金房貸沒有一套房和二套房之分，只要首次貸公積金或者第一次公積金貸款還清了再貸公積金房貸都可以。
  
  因此，**好是采取首套房貸商業(yè)貸款、二套房貸用公積金的做法。
  
  變更還款方式省息劃算
  
  據(jù)一家國有銀行的理財師介紹，對于還款能力較強、收入較穩(wěn)定、有額外收入來源的貸款者，可以向銀行申請變更還款方式，將原有的等額本息還款方式變更為等額本金還款，達到省息的目的。
  
  目前，多數(shù)銀行的個人住房貸款還款方式主要有等額本息和等額本金兩種方式。
  
  二者的主要區(qū)別在于，前者每期還款金額相同，即每月本金加利息總額相同，客戶還貸壓力均衡，但利息負擔相對較多;后者又叫“遞減還款法”，每月本金相同，利息不同，前期還款壓力大，但以后的還款金額逐漸遞減，利息總負擔較少。
  
  以貸款100萬元20年期(以基準利率5.94%計算)計算，采用等額本息還款法，利息超過71萬元。
  
  而采取等額本金還款，支付利息款59.6475萬元。兩者相比，利息相差11萬元左右。
  
  值得一提的是，等額本金還款法并不適合所有的購房者，因為它的月供是倒金字塔式結構，也就是說早期還款數(shù)額較高，不適合貸款壓力大的家庭。
  
  房貸理財賬戶節(jié)省貸款利息
  
  對于有固定存款的“房奴”來說，可以通過房貸理財賬戶達到用存款抵扣貸款利息的目的。
  
  據(jù)了解，部分城市的農(nóng)行、招行等部分銀行都推出了類似的可以幫客戶節(jié)省利息的房貸理財業(yè)務。
  
  以及南為例，客戶選擇存抵貸這一房貸理財賬戶后，只要客戶卡內(nèi)存款超過5萬元，即可按相應比例抵扣貸款利息，并且卡內(nèi)存款還是活期存款，隨時支取，不受限制。
  
  此類產(chǎn)品均設有起點。一般起點均為5萬元，也就是說如果賬戶有8萬元，只有3萬元可以參與抵扣房貸，并且抵扣比率各行不一樣。
  
  另外，還可選擇加快還款頻率的個貸產(chǎn)品來節(jié)約利息。將還款方式從原來每月還款一次改變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半。
  
  這樣本金還款頻率加快，節(jié)約了客戶對銀行資金的實際占用;每月四周還多0~3天，全年還款26期，還款多了兩期。
  
  客戶可以在基本不增加還款壓力的情況下，減少了大量的利息支出。
  
  提前還款選擇縮短期限
  
  隨著銀行優(yōu)惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少房貸者近期已經(jīng)開始動用公積金或是存款開始提前還貸。
  
  在市民提前還款時，會碰到一個問題，那就是減少月供還是縮短貸款期限劃算?
  
  理財師稱，如果單純從節(jié)省利息角度來講，肯定是縮短貸款期限**劃算?！斑x擇哪個方式更省錢其實很簡單，只要掌握一條，本金還得越多，利息越省。
  
  如果客戶選擇縮短貸款期限，而月供不變，那么客戶的還款周期會加快，因為客戶每月還款額沒有變化。
  
  而如果選擇減少月供，那么每月還款壓力會減輕，但因為每月所還本金減少，自然總的貸款利息沒有月供不變的方式來得省。”
  
  另外，銀行理財師認為，提前還貸要算好賬，比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，提前還款的意義就不大。
  
  眾所周知，1998年國務院取消了福利分房，商品房進入市場。2003年前后，中國迎來第一批住房貸款熱潮，期限以10到15年居多。
  
  于是，在2013年前后，首批房貸族迎來了集體還清房貸的日子。還完房貸，自然無債一身輕，而身上尚且背負著房貸的人，也可以選擇通過提前還貸的方式來減少房貸利息支出。
  
  要不要提前還貸
  
  80后陳誠去年年底在近郊買了一套總價約80萬的房子，支付了20多萬**之后，向銀行貸款近55萬，貸款年限20年。
  
  在選擇按揭方式的時候，置業(yè)顧問稱有兩種選擇，一種是等額本金法還貸，另一種的等額本息法，并且建議如果要提前還貸，**好選擇前者。
  
  等額本金還款法，即借款人每月以相等的額度償還貸款本金，而利息隨著本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。另一種等額本息法，則是20年期間，每月償還的房貸金額相同。
  
  在貸款時間相同的條件下，等額本息還款法所要支付的利息高于等額本金還款法。因此，如打算提前還款，**好選擇等額本金還款法。
  
  陳誠合計著自己的收入情況，估計有余力提前還貸，于是他選擇了等額本金法，希望將來能夠少還點利息，“房貸光利息就幾十萬，確實吃不消”，提到房貸，陳誠一臉苦笑。
  
  提前還貸怎么還
  
  提前還貸包括兩種形式：一種是提前償還部分個人住房貸款；另一種是提前償還全部個人住房貸款。
  
  例如，陳先生申請銀行商業(yè)貸款55萬元，貸款期限為20年，在沒有逾期不還款的前提下，可以分次提前歸還一部分本金，每次提前還款后，相應沖減余貸款本金。
  
  銀行根據(jù)尚未歸還的貸款本金重新計算借款人的月均還款額，直至貸款本息全部還清。
  
  假設當剩余還款總額為36萬元(本金是27萬元，利息是9萬元)，陳先生決定提前還10萬元，那么，本金就只剩下17萬元，利息仍是9萬元。
  
  根據(jù)有關規(guī)定，提前清償?shù)?0萬元本金在以后期限不再計息，銀行只就尚未清償?shù)?7萬元本金及3萬元利息，按不變的期限和利率重新計算的月均還款額。
  
  選擇不同的方式節(jié)省的利息支出是不同的，一次性提前還貸節(jié)省的利息支出是**大的。在部分提前還貸中，此外還有將每月還款額減少，同時將還款期限縮短，改變還貸方式——例如由等額本息換成等額本金還款方式。
  
  在選擇之前，計算出不同方式下的還貸結果后，要結合經(jīng)濟實力、綜合考慮時間、機會成本來確定自己的**佳方式。

  查看全文↓ 2019-03-28 12:16:11
• 152****0393

  如果是等額本金還款的話，就很簡單，
  利息=剩余本金*當年利率，如果計算到每月，就再除以12.
  由于每期都歸還了固定的平均利息，所以煤氣的剩余本金逐漸減少的，因而煤氣的利息都不會相同。
  如果是等額本息還款，這就只能按但錢的剩余本金，按照貸款期限，逐一計算出每期的本息，然后把所有的相加，得出總的本息再除以期數(shù)。公式是：
  =本金*(利率/12)*((1+利率/12)^(期限*12)/((1+利率/12)^(期限*12)-1))

  查看全文↓ 2019-03-28 12:16:02
• 156****7747

  貸款的確切利息需要根據(jù)公積金貸款額度和貸款年限才能準確計算出來。如果你說的是利率的話，從2011年2月9日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個百分點，由4.30%上調(diào)至4.50%；五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.25個百分點，由3.75%上調(diào)至4.00%。希望對你有所幫助。

  查看全文↓ 2019-03-28 12:15:58

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• 問 住房公積金還貸利息是多少? 個人住房公積金貸款利息怎么算？
  答

  按照4%的年利率 公積金貸款貸19萬 貸款年限20年來計算等額還款：每個月還款大約在1151元 還款總額27萬元左右 利息總額在86000元左右按月遞減還款：還款總額26萬元左右 利息總額在76000元。這只是個大楷數(shù)據(jù) 其實您如果有那個經(jīng)濟條件 大可沒必要貸那么久時間 可以貸10年 每個月還款 也就是接近2000 而且利息總額才45000元左右 這樣還要好點 希望這些可以幫到您

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• 問 個人住房公積金貨款利息怎么算？
  答

  公積金貸款利率國家統(tǒng)一，五年以上3.25％，五年以內(nèi)2.75％。貸款額度要綜合計算，與個人繳費基數(shù)，貸款時間，當?shù)叵揞~等多個因素有關。**高額一般為60萬。

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• 問 請問個人住房公積金貸款如何算利息？
  答

  按照4%的年利率 公積金貸款貸19萬 貸款年限20年來計算等額還款：每個月還款大約在1151元 還款總額27萬元左右 利息總額在86000元左右按月遞減還款：還款總額26萬元左右 利息總額在76000元。這只是個大楷數(shù)據(jù) 其實您如果有那個經(jīng)濟條件 大可沒必要貸那么久時間 可以貸10年 每個月還款 也就是接近2000 而且利息總額才45000元左右 這樣還要好點

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• 問 ??個人住房公積金貨款利息如何算？
  答

  按照4%的年利率 公積金貸款貸19萬 貸款年限20年來計算等額還款：每個月還款大約在1151元 還款總額27萬元左右 利息總額在86000元左右按月遞減還款：還款總額26萬元左右 利息總額在76000元。這只是個大楷數(shù)據(jù) 其實您如果有那個經(jīng)濟條件 大可沒必要貸那么久時間 可以貸10年 每個月還款 也就是接近2000 而且利息總額才45000元左右 這樣還要好點 希望這些可以幫到您

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• 問 ??個人住房公積金貸款多少利息？
  答

  公積金貸款利率是2015年10月24日調(diào)整并實施的，五年以上公積金貸款利率3.25%,月利率為3.25%/12，五年及以下公積金貸款利率為年利率2.75%，全國都一樣。根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設部關于按照中國人民銀行規(guī)定實施住房公積金存貸款利率調(diào)整的通知》第一條 從2015年6月28日起，下調(diào)個人住房公積金存款利率。其中，當年歸集的個人住房公積金存款利率維持0.35%不變；上年結轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率下調(diào)0.25個百分點，由1.85%下調(diào)至1.6%。第二條 從2015年6月28日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點，由3.75%下調(diào)至3.5%。五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點，由3.25%下調(diào)至3%。第三條 從2015年6月28日起，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點貸款利率，按照調(diào)整后的五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。

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