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• 158****6526

  　　第一：“前期物業(yè)管理”是指在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之前，由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)活動，叫前期物業(yè)；
  　　第二：沒有“后期物業(yè)”這個詞，出了上面介紹的“前期物業(yè)管理”之外，就是業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之后，進(jìn)行的物業(yè)管理活動
  　　第三：下面說說兩者的區(qū)別：
  　?。ㄒ唬┖贤p方簽訂的主體不同：
  　　前期物業(yè)管理的簽訂合同的雙方是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；但合同對全體業(yè)主同樣有效；
  　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務(wù)合同，簽訂合同雙方是業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
  　?。ǘ┪飿I(yè)費的定價原則不同
  　　前期物業(yè)管理活動的物業(yè)費定價實行政府指導(dǎo)價，接受政府行政主管部門的監(jiān)督；
  　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務(wù)活動，物業(yè)費定價實行市場調(diào)節(jié)價，雙方自愿合同約定。
  　　（三）內(nèi)容不同
  　　前期物業(yè)管理活動，包涵早期介入、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位的承接查驗、對建設(shè)單位和全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)；
  　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務(wù)活動，主要服務(wù)內(nèi)容是對全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)；如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入和撤出，需要和業(yè)主委員會做好承接查驗或交接。

  查看全文↓ 2019-03-30 18:07:03
• 151****8275

  物業(yè)管理（property management），受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
  前期物業(yè)管理（preceding stage Ofproperty management）是指房屋自售出之日起至物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。

  查看全文↓ 2019-03-30 18:06:31
• 152****5759

  這里是物業(yè)管理的相關(guān)條例:隨著人們住房消費檔次的提高，物業(yè)管理水平的高低日益受到購房人的關(guān)注。物業(yè)管理直接關(guān)系到入住后生活的諸多方面，然而，物業(yè)管理并不是完全由購房者說了算。事實上，現(xiàn)在的物業(yè)公司基本都是暫時由開發(fā)商或代理商確定的，對于購房者而言，關(guān)鍵是簽好物業(yè)管理合同，以保證自己的正當(dāng)權(quán)益。物業(yè)管理涉及以下幾方面的合約：1．業(yè)主公約答：目前，沒有明文規(guī)定。但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費。至于交納管理費的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。業(yè)主公約是物業(yè)管理中一個極為重要的文件，它是全體業(yè)主遵守物業(yè)管理各項規(guī)章制度的行為守則。業(yè)主公約由物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)制定，由全體業(yè)主討論通過并簽字生效。業(yè)主公約的主要內(nèi)容：（一）業(yè)主大會的召集程序；（二）對物業(yè)管理委員會成員的選舉與罷免程序；（三）業(yè)主參與住宅物業(yè)管理的權(quán)利；（四）業(yè)主對管委會和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；（五）業(yè)主使用物業(yè)區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)利；（六）業(yè)主對住宅區(qū)或物業(yè)區(qū)內(nèi)重大事項的表決程序等。2．管理委員會章程物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)制定出管委會章程。章程的主要內(nèi)容如下：（一）管委會的宗旨；（二）管委會的組織機構(gòu)；（三）管委會成員的選舉方式及任期；（四）管委會的主要職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)、作用；（五）管委會與業(yè)主大會的關(guān)系；（六）管委會成員懲罰獎勵條款；（七）管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系；（八）管委會向業(yè)主大會報告制度等。3．委托管理合同委托管理合同是發(fā)展商或管理委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，是物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行管理的法律依據(jù)。委托管理合同對物業(yè)管理公司的權(quán)利有明確的規(guī)定。一般委托管理合同先由發(fā)展商與管理公司簽訂，然后由物業(yè)管理委員會與管理公司續(xù)簽。發(fā)展商的**初委托是臨時性的安排，而管理委員會的委托才是**終的。委托管理合同的主要內(nèi)容：（一）委托雙方名稱、性質(zhì)、地址、電話；（二）委托的內(nèi)容、范圍、權(quán)限；（三）收費的種類、標(biāo)準(zhǔn)；（四）委托雙方的權(quán)利義務(wù)；（五）委托期限；（六）解約的條件；（七）違約責(zé)任；（八）獎懲條款；（九）管理費收支；（十）利潤及風(fēng)險等。4．管理公約管理公約是房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）和使用人與物業(yè)管理公司共同簽署并承諾共同遵守的行為守則。管理公約是物業(yè)管理工作中**為重要的法律文件，它涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的方方面面。根據(jù)目前我國關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)法律與規(guī)定，物業(yè)管理公司是受廣大業(yè)主之委托才進(jìn)入物業(yè)區(qū)進(jìn)行管理的，他們之間的關(guān)系是聘用與被聘用、委托與被委托的關(guān)系。大部分情況下，管理公約在物業(yè)管理初期由發(fā)展商自行管理或由發(fā)展商指定管理，但這都屬于臨時措施，所有業(yè)主并未因此而放棄重新選擇管理公司的權(quán)利，而這種權(quán)利的行使是通過業(yè)主管理委員會得以實現(xiàn)的。因此，一個完善的、體現(xiàn)公平原則的管理公約應(yīng)該由管理公司和業(yè)主委員會協(xié)商共同制定出來。管理公約的主要內(nèi)容：（一）所管物業(yè)、范圍；（二）業(yè)主名稱、物業(yè)位置；（三）管理者提供服務(wù)的種類；（四）各種收費的標(biāo)準(zhǔn)、繳費的時間；（五）業(yè)主應(yīng)遵守哪些具體規(guī)則；（六）公共設(shè)施和地區(qū)的使用；（七）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；（八）管理者的權(quán)利與義務(wù)；（九）違反公約的懲罰條款；（十）法律糾紛的解決方法等。管理公約關(guān)系到物業(yè)區(qū)內(nèi)的每一個業(yè)主的利益，所以每一個業(yè)主都有權(quán)仔細(xì)閱讀公約的每一條，都有權(quán)提出自己的修改意見，但這種意見應(yīng)該通過業(yè)主管理委員會來反映出來。業(yè)主委員會要與物業(yè)管理公司密切合作，認(rèn)真反復(fù)研究，結(jié)合各物業(yè)區(qū)的特點，制定出切實可行的公正的物業(yè)管理公約。一個物業(yè)區(qū)只有在有了一個完善的管理公約，由物業(yè)管理公司與每一個業(yè)主簽訂了該公約的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理工作才能順利開展。5．其它文件除了業(yè)主公約、管委會章程、委托管理合同、管理公約這四個主要文件外，物業(yè)管理公司還要制訂出一系列的規(guī)章、制度、辦法來配合物業(yè)管理，如裝修辦法、安全守則、公共衛(wèi)生守則、公用設(shè)施及公共部分使用方法、綠化管理辦法等。上述一系列文件確定了物業(yè)管理中各個角色的法律關(guān)系，也調(diào)整了各個方面的關(guān)系，使物業(yè)管理中各項活動井然有序地進(jìn)行。不交物業(yè)費就不給鑰匙對不對開發(fā)商的理由開發(fā)商為什么要這么做？道理很簡單，因為這樣做對開發(fā)商有利，尤其是開發(fā)商與買方存在爭議的情況下，開發(fā)商能取得爭議的主動權(quán)，迫使買方就范。因為目前在房屋交付過程中，產(chǎn)生的爭議比較多，比如房屋質(zhì)量問題，承諾不兌現(xiàn)，小區(qū)公共配套設(shè)施及綠化沒有完成等問題，都在這個時候暴露出來，因為缺少解決此類問題的有效途徑，所以買方日后可能會以拒交物業(yè)管理費來與開發(fā)商抗衡，開發(fā)商為避免出現(xiàn)此類情況或預(yù)防日后的惡意欠費的買方，利用自身在交易過程中的強勢地位，制定對自己有利的交易方式。這種情況的出現(xiàn)有時也不僅僅是開發(fā)商自己的原因，也有物業(yè)公司的原因，因為物業(yè)公司與開發(fā)商存在法律上和利益上的關(guān)系，所以物業(yè)公司這樣做與開發(fā)商的理由大致相同，但對買方責(zé)任的承擔(dān)者要視具體違約內(nèi)容而確定。開發(fā)商的這種做法合法嗎？開發(fā)商們的這種通行做法很難用合法與非法來簡單界定，要視具體情況具體分析。目前，通常狀況下，房屋買賣在交付過程中涉及三方當(dāng)事人，即買方、開發(fā)商和物業(yè)管理公司。這里要特別強調(diào)一下開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系。通常情況下，開發(fā)商一般不直接以自己公司的名義來直接參與以后小區(qū)的物業(yè)管理，而是成立一個物業(yè)管理公司來管理物業(yè)，實力比較強的開發(fā)商有時也會向社會公開招標(biāo)，
  招聘物業(yè)管理公司。無論是開發(fā)商出資組建并申請注冊的物業(yè)公司還是公開向社會招標(biāo)選聘的物業(yè)公司，他們與開發(fā)商之間都是獨立的法人，各自承擔(dān)獨立的民事責(zé)任，相互之間并非單位與內(nèi)部職能部門的關(guān)系。但在房屋交付的過程中，開發(fā)商一般都與物業(yè)公司之間有成文或不成文的約定，即開發(fā)商委托物業(yè)公司來辦理房屋交接手續(xù)。在房屋交付過程中，實際上與買方辦理交接手續(xù)的是開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司，物業(yè)公司代理行為的結(jié)果由開發(fā)商來承受，即視為開發(fā)商與買方辦理房屋交接手續(xù)。在辦理房屋交接手續(xù)時，物業(yè)公司一般都要求買方先簽訂前期物業(yè)管理合同，交物業(yè)管理費，交納相關(guān)的稅費及其它費用，然后才能去驗收，驗收完畢后給鑰匙，如不交物業(yè)費，不簽訂前期物業(yè)管理合同，那么物業(yè)公司就拒絕與買方一同去驗收，拒絕交鑰匙。物業(yè)公司的這種行為可能是開發(fā)商的授權(quán)行為，即開發(fā)商允許物業(yè)公司這么操作
  ，尤其是開發(fā)商在自己組建物業(yè)公司并管理小區(qū)的情況下，開發(fā)商的這種授權(quán)行為比較普遍。物業(yè)公司的這種行為也可能是物業(yè)公司為避免日后欠費的困擾，自行決定的附加條件，并沒有得到開發(fā)商的授權(quán)。無論哪種情況，這種交鑰匙前必須先交物業(yè)管理費的做法都涉及到三個不同的法律關(guān)系，即買方與開發(fā)商之間的房屋買賣合同關(guān)系、買方與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)管理關(guān)系或稱委托管理關(guān)系和開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的委托代理關(guān)系。目前房屋交付過程中的通行做法實際上是混淆了這三個不同的法律關(guān)系。嚴(yán)格來講，房屋交付是買方與開發(fā)商之間在履行房屋買賣合同，與日后買方和物業(yè)公司之間的委托管理法律關(guān)系無關(guān)。房屋交付應(yīng)該按照買方與開發(fā)商之間事先在房屋買賣合同中的約定，只要符合雙方事先的約定，那么開發(fā)商就應(yīng)該將房屋交給買方，而不應(yīng)附加任何條件。如果超過了合同約定的**后交付期限，開發(fā)商仍然將附加條件單方面強加于買方，那么按合同的約定，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，除非買方接受開發(fā)商的附加條件。在存在合法的委托關(guān)系的情況下，物業(yè)公司的行為后果由開發(fā)商承擔(dān)，除非物業(yè)公司越權(quán)代理
  ，事后開發(fā)商又沒有追認(rèn)的情況下，開發(fā)商才能免責(zé)。如果開發(fā)商在工商注冊登記時在經(jīng)營范圍中有物業(yè)管理的內(nèi)容，開發(fā)商以自己的名義管理物業(yè)，且事先買方與開發(fā)商之間在房屋買賣合同中有約定，即房屋交付的前提條件之一必須是買方交了物業(yè)費才能給鑰匙，那么這種事先約定應(yīng)該是合法有效的，雙方應(yīng)按事先的約定履行合同，開發(fā)商不承擔(dān)違約責(zé)任。提醒**后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關(guān)系與物業(yè)委托管理關(guān)系，出現(xiàn)不同的問題由不同的責(zé)任人承擔(dān)違約責(zé)任，不能因為開發(fā)商與物業(yè)公司之間存在著委托關(guān)系，就將開發(fā)商的行為與物業(yè)公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外，在房屋維修方面也存在這種類似的情況，希望消費者辨清責(zé)任的承擔(dān)者，避免開發(fā)商與物業(yè)公司之間的互相推諉，讓應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任者無法推托，以便住房消費者更好地保護(hù)自己的利益。

  查看全文↓ 2019-03-30 18:05:31

相關(guān)問題

• 問 前期物業(yè)管理的概念是什么 前期物業(yè)管理有哪些特點
  答

  前期物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新物業(yè)項目實施的物業(yè)管理服務(wù),前期管理服務(wù)的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費用。在物業(yè)管理的初期，由于發(fā)展商擁有大部分產(chǎn)權(quán)，所以開發(fā)商在物業(yè)管理中的作用比較大，又因為是發(fā)展商首先聘用了物業(yè)公司，所以前期物業(yè)管理是由發(fā)展商來制定的。我們知道了什么是前期物業(yè)管理，前期物業(yè)管理的服務(wù)對象是誰，然而前期物業(yè)管理的特點又有什么呢？ 前期物業(yè)管理 （一）基礎(chǔ)性 由前期物業(yè)管理的具體內(nèi)容分析可見，前期物業(yè)管理的許多工作，尤其是前期物業(yè)管理的許多特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理**明顯的特點。 （二）過渡性 前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期，建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間。因此，前期物業(yè)管理在時間上和管理上均是一個過渡階段。 （三）復(fù)雜性 新建物業(yè)及其設(shè)備設(shè)施往往會因其施工質(zhì)量隱患、安裝調(diào)試缺陷、設(shè)計配套不完善等問題，在投入使用的初期集中反映出來，造成物業(yè)使用功能的不正常，甚至可能會出現(xiàn)臨時停水停電、電梯運行不平穩(wěn)、空調(diào)時冷時熱等現(xiàn)象。由于物業(yè)及設(shè)備設(shè)施需要經(jīng)過一個自然磨合期才能逐步進(jìn)入平穩(wěn)的運行狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)波動和不穩(wěn)定性。 （四）投入性 在前期物業(yè)管理階段，需要投入人、財、物等資源，投入較大，管理成本相對較高。但物業(yè)空置率卻較高，管理費收繳率較低。因此，前期管理階段的經(jīng)營收支一般是收入少、支出多、收支不平衡。

• 問 ??什么是前期物業(yè)管理?前期物業(yè)管理有什么作用呢?
  答

  物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進(jìn)行管理的活動;物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。物業(yè)管理有狹義和廣義之分;狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)，修繕活動;廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過程。物業(yè)管理內(nèi)容包括：1、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。2、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對象住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對象首先就是住宅小區(qū)的居民。管理居民在小區(qū)居住時的部分行為。3、居住環(huán)境管理住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對自然環(huán)境的監(jiān)測與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生。法律依據(jù)：《物業(yè)管理條例》第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

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• 問 什么是前期物業(yè)管理？
  答

  前期物業(yè)管理是開發(fā)商在業(yè)主大會成立前選聘的物業(yè)公司對物業(yè)的管理。這個階段的物業(yè)管理很重要，關(guān)系到物業(yè)的正常使用和維護(hù)。作為業(yè)主，我們要關(guān)注物業(yè)公司的資質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，確保自己的權(quán)益不受侵害。

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• 問 前期物業(yè)管理方案是什么 前期物業(yè)管理方案詳細(xì)內(nèi)容包括什么
  答

  物業(yè)管理在一般人眼中無異于“商品的售后服務(wù)”。其工作的開展往往是業(yè)主入住以后，其實不然，物業(yè)公司在前期物業(yè)管理中也發(fā)揮著重要的作用，下面就來介紹一下前期物業(yè)管理方案中的內(nèi)容。 前期物業(yè)管理方案 一、物業(yè)管理前期籌備工作 （一）管理人員、水電工、保安人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中應(yīng)注意事項，加強培訓(xùn)，為以后提高、保養(yǎng)、維修打下基礎(chǔ)，為業(yè)主解決后顧之憂。 （二）建立整理樓宇的詳細(xì)資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔案及業(yè)主資料，做到檔案齊全，有序管理。 （三）依據(jù)相關(guān)文件及本小區(qū)住宅特點制定「小區(qū)業(yè)主公約」，「管理處崗位職責(zé)」，以及員工的規(guī)章制度。 （四）制定詳細(xì)的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，「水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計劃」，「公共照明維修計劃」，「監(jiān)控與消防系統(tǒng)維護(hù)計劃」等。 （五）規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)期限一個月。并對項目管理特點現(xiàn)場培訓(xùn)，提高實用素質(zhì)。 二、接管后的日常管理服務(wù)工作 （一）設(shè)接待處，白天有專職人員接待客戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴。服務(wù)做到禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等。 （二）安防工作： 1、保安人員著裝統(tǒng)一、整齊，待人要禮貌、熱情。 2、保安倒班制，實現(xiàn)24小時值班和巡視。 3、門衛(wèi)進(jìn)出管理要嚴(yán)格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業(yè)主開具證明 4、充分發(fā)揮小區(qū)24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)，Tv分割鏡頭監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)，搞好社區(qū)智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盜責(zé)任制，定期檢查消防器誡 6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。 7、配有消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備，能隨時啟動。 8、小區(qū)內(nèi)出入口設(shè)有明顯標(biāo)識，各棟、單元、戶有明顯標(biāo)志，訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案。 9、加強與鄰近派出所聯(lián)系，建立聯(lián)防，共同維護(hù)樓區(qū)安全，以創(chuàng)造良好治安環(huán)境。 10、車輛進(jìn)出憑卡，外來車輛未經(jīng)許可不得入?yún)^(qū)。 （三）為保障小區(qū)內(nèi)公共秩序和財產(chǎn)安全，依據(jù)「中華人民共和國治安管理公司處罰條例」，特制定本規(guī)定。

• 問 什么是前期物業(yè)管理？前期物業(yè)管理都需要做什么呢？
  答

  這里是物業(yè)管理的相關(guān)條例:隨著人們住房消費檔次的提高，物業(yè)管理水平的高低日益受到購房人的關(guān)注。物業(yè)管理直接關(guān)系到入住后生活的諸多方面，然而，物業(yè)管理并不是完全由購房者說了算。事實上，現(xiàn)在的物業(yè)公司基本都是暫時由開發(fā)商或代理商確定的，對于購房者而言，關(guān)鍵是簽好物業(yè)管理合同，以保證自己的正當(dāng)權(quán)益。物業(yè)管理涉及以下幾方面的合約：1．業(yè)主公約答：目前，沒有明文規(guī)定。但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費。至于交納管理費的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。業(yè)主公約是物業(yè)管理中一個極為重要的文件，它是全體業(yè)主遵守物業(yè)管理各項規(guī)章制度的行為守則。業(yè)主公約由物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)制定，由全體業(yè)主討論通過并簽字生效。業(yè)主公約的主要內(nèi)容：（一）業(yè)主大會的召集程序；（二）對物業(yè)管理委員會成員的選舉與罷免程序；（三）業(yè)主參與住宅物業(yè)管理的權(quán)利；（四）業(yè)主對管委會和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；（五）業(yè)主使用物業(yè)區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)利；（六）業(yè)主對住宅區(qū)或物業(yè)區(qū)內(nèi)重大事項的表決程序等。2．管理委員會章程物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)制定出管委會章程。章程的主要內(nèi)容如下：（一）管委會的宗旨；（二）管委會的組織機構(gòu)；（三）管委會成員的選舉方式及任期；（四）管委會的主要職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)、作用；（五）管委會與業(yè)主大會的關(guān)系；（六）管委會成員懲罰獎勵條款；（七）管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系；（八）管委會向業(yè)主大會報告制度等。3．委托管理合同委托管理合同是發(fā)展商或管理委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，是物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行管理的法律依據(jù)。委托管理合同對物業(yè)管理公司的權(quán)利有明確的規(guī)定。一般委托管理合同先由發(fā)展商與管理公司簽訂，然后由物業(yè)管理委員會與管理公司續(xù)簽。發(fā)展商的**初委托是臨時性的安排，而管理委員會的委托才是**終的。委托管理合同的主要內(nèi)容：（一）委托雙方名稱、性質(zhì)、地址、電話；（二）委托的內(nèi)容、范圍、權(quán)限；（三）收費的種類、標(biāo)準(zhǔn)；（四）委托雙方的權(quán)利義務(wù)；（五）委托期限；（六）解約的條件；（七）違約責(zé)任；（八）獎懲條款；（九）管理費收支；（十）利潤及風(fēng)險等。4．管理公約管理公約是房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）和使用人與物業(yè)管理公司共同簽署并承諾共同遵守的行為守則。管理公約是物業(yè)管理工作中**為重要的法律文件，它涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的方方面面。根據(jù)目前我國關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)法律與規(guī)定，物業(yè)管理公司是受廣大業(yè)主之委托才進(jìn)入物業(yè)區(qū)進(jìn)行管理的，他們之間的關(guān)系是聘用與被聘用、委托與被委托的關(guān)系。大部分情況下，管理公約在物業(yè)管理初期由發(fā)展商自行管理或由發(fā)展商指定管理，但這都屬于臨時措施，所有業(yè)主并未因此而放棄重新選擇管理公司的權(quán)利，而這種權(quán)利的行使是通過業(yè)主管理委員會得以實現(xiàn)的。因此，一個完善的、體現(xiàn)公平原則的管理公約應(yīng)該由管理公司和業(yè)主委員會協(xié)商共同制定出來。管理公約的主要內(nèi)容：（一）所管物業(yè)、范圍；（二）業(yè)主名稱、物業(yè)位置；（三）管理者提供服務(wù)的種類；（四）各種收費的標(biāo)準(zhǔn)、繳費的時間；（五）業(yè)主應(yīng)遵守哪些具體規(guī)則；（六）公共設(shè)施和地區(qū)的使用；（七）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；（八）管理者的權(quán)利與義務(wù)；（九）違反公約的懲罰條款；（十）法律糾紛的解決方法等。管理公約關(guān)系到物業(yè)區(qū)內(nèi)的每一個業(yè)主的利益，所以每一個業(yè)主都有權(quán)仔細(xì)閱讀公約的每一條，都有權(quán)提出自己的修改意見，但這種意見應(yīng)該通過業(yè)主管理委員會來反映出來。業(yè)主委員會要與物業(yè)管理公司密切合作，認(rèn)真反復(fù)研究，結(jié)合各物業(yè)區(qū)的特點，制定出切實可行的公正的物業(yè)管理公約。

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