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“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。” 筆者認(rèn)為，該文件應(yīng)當(dāng)這樣理解：除宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價這種情況外，宗地容積率高于0.5的，一律按照地價全額計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等?，F(xiàn)舉例說明： 例如，某工廠有一宗土地，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上建筑房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46，因此，計入房產(chǎn)原值的地價為24000萬元（應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價＝12000平方米×2×1萬元/平方米＝24000萬元） 假如該工廠這宗土地其他條件不變，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積50000平方米，該宗地容積率為1.92，則計入房產(chǎn)原值的地價為26000萬元。 該條規(guī)定可以理解為對企業(yè)減輕稅負(fù)的利好政策，而非對宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施。例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲、物流的企業(yè)等，廠區(qū)空地較多，地價全額計入房產(chǎn)原值，稅負(fù)較高，自2010年12月21日起，對這類“大地小房”的情況，即宗地容積率低于0.5的，允許按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價，可以測算出這類企業(yè)計算房產(chǎn)稅的地價將小于全部地價款，減輕了房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。 財稅[2010]121號文件發(fā)布后，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，在稅務(wù)處理上只有一種方法：無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價?！ ±纾耗彻?008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建筑成本為105萬元，不包括土地價值。該宗地為本年新征，土地單價為每平方米150元，容積率為0.48（容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值），使用年限為50年。 公司自2008年1月1日起執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則》?！ ?011年，因容積率低于0.5，應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)以確定計入房產(chǎn)原值的地價?！ ±U納房產(chǎn)稅的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）?！ ?yīng)繳房產(chǎn)稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。 如果公司執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。 2011年繳納房產(chǎn)稅的地價＝150×1500×2＝450000（元）。 2011年繳納房產(chǎn)稅的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），應(yīng)繳房產(chǎn)稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。
全部4個回答>??房產(chǎn)原值如何確定？什么可計入房產(chǎn)原值?
144****9196 | 2019-03-30 18:41:18
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136****8947
二手房交易中，能否查到房屋原值，影響個人所得稅的計算方式，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證確認(rèn)房屋原值。
查看全文↓ 2019-03-30 18:41:54
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號，以下簡稱《通知》）規(guī)定：
1、納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)《通知》第三條的規(guī)定實行核定征稅。
2、對納稅人轉(zhuǎn)讓普通住房及自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房的，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個人所得稅額。
3、對納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住房的，以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個人所得稅額。
房屋原值具體為：
1、商品房
購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。
2、自建住房
實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費。
3、經(jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）
原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
4、已購公有住房
原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費。 -
147****1233
1、財稅[2010]121號：如何確定計入房產(chǎn)原值的地價
查看全文↓ 2019-03-30 18:41:47
嘉市地方稅務(wù)局近期應(yīng)國家稅務(wù)總局要求對嘉市房產(chǎn)及土地進行全面清查，清查后將確定新的房產(chǎn)稅及土地使用稅計稅依據(jù)并按照新依據(jù)計征兩稅。在此次清查過程中有子公司提出疑問：土地本身需要按規(guī)定繳納土地使用稅，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》企業(yè)建房時需要將土地價值計入到固定資產(chǎn)房屋建筑物中，房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)中又包括了該部分土地價值，是否存在重復(fù)計稅問題?，F(xiàn)就該問題進行解讀： 2010年12月21日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件，對土地使用稅和房產(chǎn)稅等相關(guān)問題進行了明確，該文件第三條“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等?！泵鞔_了土地價值也應(yīng)計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅，稅務(wù)局要求調(diào)整房產(chǎn)稅計稅依據(jù)理由充分。至于是否存在重復(fù)計稅，則是國家稅務(wù)總局應(yīng)該考慮的問題，我們更應(yīng)關(guān)注的是計入房產(chǎn)的土地價值如何確定。財稅[2010]121號中同時明確“宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價?！?br/>
綜合起來該文件應(yīng)當(dāng)這樣理解：宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價這種情況外，宗地容積率高于0.5的，一律按照地價全額計入房產(chǎn)原值計
2 、征房產(chǎn)稅，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。
例如，某工廠有一宗土地，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上建筑房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46（12000÷26000=0.46），因此，計入房產(chǎn)原值的地價為24000萬元（應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價＝12000平方米×2×1萬元/平方米＝24000萬元）
假如該工廠這宗土地其他條件不變，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積50000平方米，該宗地容積率為1.92，則計入房產(chǎn)原值的地價為26000萬元。
該條規(guī)定可以理解為對企業(yè)減輕稅負(fù)的利好政策，而非對宗地容積率低于0.5的用地單位的懲罰措施。例如占地面積大而廠房少的工廠、大型堆場、倉儲、物流的企業(yè)等，廠區(qū)空地較多，地價全額計入房產(chǎn)原值，稅負(fù)較高，自2010年12月21日起，對這類“大地小房”的情況，即宗地容積率低于0.5的，允許按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價，可以測算出這類企業(yè)計算房產(chǎn)稅的地價將小于全部地價款，減輕了房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)。
財稅[2010]121號文件發(fā)布后，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，在稅務(wù)處理上只有一種方法：無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并
3 、cdqm據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。
例如：某公司2008年建造辦公樓，面積為1500平方米，建筑成本為105萬元，不包括土地價值。該宗地為本年新征，土地單價為每平方米150元，容積率為0.48（容積率為宗地建筑面積與土地面積的比值），使用年限為50年。公司自2008年1月1日起執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則》。2011年，因容積率低于0.5，應(yīng)按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)以確定計入房產(chǎn)原值的地價。
繳納房產(chǎn)稅的房屋原值＝1050000＋150×1500×2＝1500000（元）。
應(yīng)繳房產(chǎn)稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。 如果公司執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。
2011年繳納房產(chǎn)稅的地價＝150×1500×2＝450000（元）。 2011年繳納房產(chǎn)稅的房屋原值＝1050000＋450000＝1500000（元），應(yīng)繳房產(chǎn)稅＝1500000×（1－30%）×1.2%＝12600（元）。
從計算結(jié)果可以看出，財稅[2010]121號文件的發(fā)布實施，使得執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和執(zhí)行《企業(yè)會計制度》的企業(yè)繳納的房產(chǎn)稅相同，杜絕了之前由企業(yè)選擇執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《企業(yè)會計制度》所做的房產(chǎn)稅籌劃。
目前仍存在沒有將土地價值按照規(guī)定計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅的公司應(yīng)當(dāng)及時與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)協(xié)調(diào)解決計稅依據(jù)問題，避免涉稅風(fēng)險。
地價是指土地所有者 向土地需求者讓渡土地使用權(quán)所獲得的收入，是買賣土地的價格。我國目前由于土地不得買賣，“買賣”（具體稱為出讓和轉(zhuǎn)讓）的是有一定使用期限的國有建設(shè)用地使用權(quán)，所以人們通常所講的地價，是出讓或都轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價格，是國家一次性出讓若干年的國有建設(shè)用地使用權(quán)或者土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)所獲得的收入，其本質(zhì)是一次性收取的若干年的地租。
根據(jù)馬克思主義地租理論，地價是地租的資本化，或者說是資本化的地租，是預(yù)買一定年數(shù)的地租，兩者的關(guān)系為：地價=地租/平均利息率；例如，假定平均利息率為5%，每年200元的地租，可以看作是一個4000元資本的利息，據(jù)此推算出地價為4000元，并認(rèn)為地價實際上“不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格，它是按普通利息率計算的。但是，地租的這種資本化是以地租為前提，地租卻不能反過來由它本身的資本化而產(chǎn)生并得到說明?！?.與股市有關(guān)的概念證券市場極度低迷，成交量萎縮到歷史的**低點時候的成交量稱為地量。
土地使用權(quán)出讓底價是政府根據(jù)正常地產(chǎn)市場狀況下地塊應(yīng)達到的地價水平而確定的某一地塊出讓時的**低控制價格標(biāo)準(zhǔn)。在我國，地產(chǎn)一級市場由政府壟斷，因而，土地使用權(quán)出讓價格對整個地產(chǎn)市場的價格水平的影響是非常重要的。出讓底價一般依據(jù)基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價，并考慮地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r而定。轉(zhuǎn)讓底價是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，成交前的談判底價。抵押底價是以不動產(chǎn)作為抵押物時地產(chǎn)的協(xié)商價格。 -
147****4434
一般所說房產(chǎn)原值，指房產(chǎn)的原始入賬價值，一般是不需要計算的。估計您問的的房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值如何計算，是吧？
查看全文↓ 2019-03-30 18:41:39
按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；而現(xiàn)行房產(chǎn)稅政策提出了“應(yīng)稅房產(chǎn)原值”。具體為：
1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50―60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；
2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70―80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。
相關(guān)問題
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答
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按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅的有關(guān)規(guī)定，在建房產(chǎn)和待建房產(chǎn)不屬于應(yīng)稅房產(chǎn)，不需要繳納房產(chǎn)稅，因此其占用土地的價值可按建筑面積進行分?jǐn)?，不需計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。由于有在建、待建房產(chǎn)，納稅人實際建成房產(chǎn)的容積率不一定會等于規(guī)劃部門批準(zhǔn)建造的容積率。對于有在建、待建房產(chǎn)，其土地價值并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅有六種情況。 第一種情況：實際容積率等于高于批準(zhǔn)容積率，實際容積率和規(guī)劃部門容積率均小于0.5的，需并入房產(chǎn)原值的地價等于該宗土地上應(yīng)稅從價征收的房產(chǎn)建筑面積*該宗土地單價*2?！ 〉诙N情況：實際容積率等于高于批準(zhǔn)容積率，實際容積率大于0.5，規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率小于0.5的，需并入房產(chǎn)原值的地價等于該宗土地價值*該宗土地上應(yīng)稅從價征收的房產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比?！ 〉谌N情況：實際容積率等于高于批準(zhǔn)容積率，實際容積率和規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率均大于0.5的，需并入房產(chǎn)原值的地價等于該宗土地價值*該宗土地上應(yīng)稅從價征收的房產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比?！ 〉谒姆N情況：實際容積率低于批準(zhǔn)容積率，實際容積率和規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率均小于0.5，需并入房產(chǎn)原值的地價等于該宗土地上應(yīng)稅從價征收的房產(chǎn)建筑面積*該宗土地單價*2?！ 〉谖宸N情況：實際容積率低于批準(zhǔn)容積率，實際容積率小于0.5，規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率高于0.5的，需并入房產(chǎn)原值的地價等于該宗土地價值*該宗土地上應(yīng)稅從價征收的房產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比?！ 〉诹N情況：實際容積率低于批準(zhǔn)容積率，實際容積率和規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率均大于0.5的，需并入房產(chǎn)原值的地價等于該宗土地價值*該宗土地上應(yīng)稅從價征收的房產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比?！ ∮纱丝梢?，對于一宗土地上既有已建房產(chǎn)，又有在建、待建房產(chǎn)，需區(qū)別實際容積率和規(guī)劃部門批準(zhǔn)的容積是否一致以及是否大于等于或小于0.5來分別計算。
全部5個回答> -
答
房產(chǎn)原值主要是和所購買的房屋類型有一定的關(guān)系，如果是自建的房屋，房屋的原值為原土地申請運用并且進行裝修所產(chǎn)生費用的總和，但如果說是自己購買的商品房，房產(chǎn)原值為原開發(fā)公司售房、契稅單、裝飾等的累計總和，還有現(xiàn)在市面上比較常見的二手房，原值在進行計算的時候是房主交易時的營業(yè)稅確定交納、個稅確定交納、契稅單、裝飾等的累計總和。在房屋價值進行計算的時候，要包括有和房屋不可分割各種附屬設(shè)備，以及不單獨進行計算配套設(shè)施的價值，比如說像房屋當(dāng)中的暖氣，衛(wèi)生通風(fēng)，以及在進行擴建之后增加的價值都要計算在內(nèi)，所以在房產(chǎn)稅繳納的過程當(dāng)中，進行計算的時候，要由專業(yè)的人員來推算。在繳納房產(chǎn)稅的時候，如果是選擇從租計征，是以租金來進行計算。
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答
“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價?！? 筆者認(rèn)為，該文件應(yīng)當(dāng)這樣理解：除宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價這種情況外，宗地容積率高于0.5的，一律按照地價全額計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。
全部3個回答> -
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在繳納房產(chǎn)稅的時候，需要根據(jù)房產(chǎn)的原值來進行計算，一般簡單計算就是按照房產(chǎn)原值，一次減除30%之后的余值來進行計算，如果是按照租金的計算方法，計算公式是租金的12%。房產(chǎn)原值當(dāng)中包含的內(nèi)容還是比較多的，如果是自建房的話需要包含原土地申請運用和建房時的費用，如果是所購買的商品房，是把售房契稅和裝修的費用累計計算在一起。房產(chǎn)稅現(xiàn)在和很多的家庭都息息相關(guān)，像是在上海和重慶已經(jīng)開始試運行房產(chǎn)稅，只不過每個地區(qū)征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)各不相同，而且也不是所有的家庭都要征收房產(chǎn)稅，如果只有一套住房或者是住房的面積也在所限定的范圍之內(nèi)，只適用于自己家庭居住的話，是不需要征收房產(chǎn)稅的，一般有兩套住房或者是房子用于出租等一些經(jīng)營使用，才需要征收房產(chǎn)稅。
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