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• 142****0012

  1、40年產(chǎn)權(quán)房跟小產(chǎn)權(quán)沒有關(guān)系，凡是被冠稱為小產(chǎn)權(quán)的，都是違法的，是某些鄉(xiāng)村大隊或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)用國家不允許出售的土地按住宅出售給用戶的，是沒有合法房產(chǎn)證的。40年產(chǎn)權(quán)房是大產(chǎn)權(quán)，是有合法銷售手續(xù)的，住戶也能取得合法產(chǎn)權(quán)證。
  　　2、國家為什么會有40、50、70年產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別呢，這是由土地功能劃分決定的，就是說，國家先規(guī)劃好某塊地，到底是做住宅用還是蓋商場，還是蓋寫字樓，這是政府先確定好的，然后把這塊地放到土地交易市場，賣給開發(fā)商。而根據(jù)目前國家規(guī)定，規(guī)劃成住宅的地都是70年產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃成寫字樓和酒店就50年，規(guī)劃成商場的話是40年。
  　　所以，開發(fā)商在拿地的時候，就決定他拿的地是多少年年限。拿到商場地塊，就是40年年限，拿到寫字樓地塊，就是50年年限。
  　　但為什么寫字樓和商場能被開發(fā)商當(dāng)做住宅來賣呢？這是因為我國住宅市場比較火爆，很多開發(fā)商看到住宅賣得好，就把自己手里的商場或者寫字樓地塊擅自修改建筑標準，按照住宅的模樣和功能來建，然后充作住宅賣給購房者，購房者拿到手里房產(chǎn)證之后，就能看到自己買的到底是什么了，房產(chǎn)證不會騙人，上面是商場就是商場，是公建就是公建，是酒店就是酒店。
  　　這也就是，很多人不明白，為什么4、50年產(chǎn)權(quán)房子不能落戶的原因，因為它根本不是住宅，當(dāng)然不能落戶。
  　　3、為什么買40年產(chǎn)權(quán)房的人會小心許多？
  　　這個問題答案有幾個方面，第一，40年產(chǎn)權(quán)房子很有可能是水電費都是按商用標準收取，也就是說，可能比民宅多上一倍。這牽扯到居住成本，購房人不能不小心，有個別項目能做到民用標準，也是因為跟政府關(guān)系好，或者背景雄厚。而且在規(guī)劃中，這種房子沒有燃氣，除非開發(fā)商有特硬的背景，否則很難見到燃氣。
  　　第二，40年產(chǎn)權(quán)房不能落戶，這對有孩子上學(xué)需要或者落戶需要的購房者來說，不能不考慮。
  　　第三，40年產(chǎn)權(quán)房物業(yè)費高。
  　　第四，40年產(chǎn)權(quán)房，很多格局是一梯好幾十戶，這是為了應(yīng)付政府規(guī)劃，你想，如果把個商場改造成住宅的話，難免會一層N多戶，這樣的話，雖然面積和民宅相等，但密度太高，居住氛圍和品質(zhì)就下降了。
  　　第五，40年產(chǎn)權(quán)房使用率低，一般民宅面積使用率能達到80%，而40年產(chǎn)權(quán)房因為公攤大，使用率能達到65%就不錯了。
  　　4、為何商業(yè)產(chǎn)權(quán)房均價低于住宅呢?
  　　你說的賠率的事我不清楚，但假定賠率的事是真的，那么，這個賠率也跟房屋價值并不完全成正比。
  　　如果是正常商業(yè)，就是說嚴格按照規(guī)劃建造的，不存在開發(fā)商私自修改規(guī)劃的情況，那么，房屋價值比較純粹，就是商業(yè)和投資價值，你也可以按照純商業(yè)或者純寫字樓的價值去衡量它。比如國貿(mào)三期，金融街，現(xiàn)在租金和寫字樓價格都在一路上漲，比住宅只高不低。
  　　但是，你說的這種40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)房是被改成住宅的，也就是說，它產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商業(yè)，卻實際承擔(dān)住宅的功能。是屬于掛羊頭賣狗肉的類型。按商業(yè)看呢，它面積偏小，辦公功能大部分缺失，不如人家真正的寫字樓，作為住宅看呢，他又有我剛才在第3點說的5大問題，居住功能也有很大缺失。這些問題直接影響了該房屋在市場上的保值增值。我就曾經(jīng)見過人家同樣花100萬，寧可買80年代蓋的老房子，也不愿意買2000年以后蓋的商住房，就為了燃氣問題。
  　　5、如果國家收回土地，賠償?shù)脑挘还苜r率是多少，都只可能按照當(dāng)時的價格，不可能按照你購置時候的價格，在通貨膨脹這么嚴重的情況下，如果按照你購置時價格賠，估計很多人要暴動了，不過你說的這種賠償方案目前還沒有出臺，也沒有相關(guān)具體規(guī)定，目前都是民間的瞎猜。
  　　6、如果產(chǎn)權(quán)人死亡，而此房屋已經(jīng)超過40年產(chǎn)權(quán)，但有續(xù)約的，該房屋是否也是遺產(chǎn)的一部分，參與遺產(chǎn)繼承。這個理論上講是成立的，因為你擁有它的產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)是可以繼承的，但是具體實施政策還未出臺。
  　　7、40年產(chǎn)權(quán)房到期后，需要交納多少錢，為所謂的續(xù)約？
  　　這個我也很想知道，但并沒有政策出臺。不過中介有些說法可以借鑒，就是交一部分土地出讓金，可能比住宅高一點，但他們這么說是不完全的，主要為了推銷房子，國家還沒有完善的條文。不過應(yīng)該不用太過擔(dān)心，那么多買商業(yè)房當(dāng)住宅的人呢，到時候國家肯定會給一個說得過去的續(xù)約政策的。

  查看全文↓ 2019-04-02 11:04:52
• 152****0317

  購房者對房屋的使用權(quán)是永久性的，而這所謂的40年的產(chǎn)權(quán)限制主要指的是土地使用權(quán)。我國土地屬于國家，房主只是租用人。
  
  根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。
  
  在房屋40年產(chǎn)權(quán)到期后，一般有以下兩種情況：
  
  ①延長土地使用權(quán)期限。這種情況的話可以由房屋業(yè)主聯(lián)名來向當(dāng)?shù)氐膰临Y源局提出申請，補交土地出讓金，當(dāng)然這個價格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。
  
  ②如果是根據(jù)規(guī)劃需要，國家需要收回土地和地上建筑物的。那么業(yè)主也可以得到相應(yīng)的經(jīng)濟補償，用類似拆遷安置的辦法解決。
  
  法律依據(jù)：《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條【建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期及土地上的房屋及其他不動產(chǎn)歸屬】住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

  查看全文↓ 2019-04-02 11:04:37
• 147****4272

  一、購買公寓40年產(chǎn)權(quán)到期后只要房子還能住，就都得續(xù)簽土地。根據(jù)國家現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，土地到期后按照當(dāng)時的樓面毛地指導(dǎo)價格，依一定比例繳費。
  二、土地使用權(quán)是國家向組織、機構(gòu)及個人出讓的土地使用權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國憲法》，土地的所有權(quán)歸國家和集體所有。土地使用權(quán)在出讓時根據(jù)開發(fā)類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權(quán)屬年限**高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地**高為50年，商用建筑用地**高為40年。
  房屋所有權(quán)屬于個人產(chǎn)權(quán)，是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，是得到《中華人民共和國憲法》保護的。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》(自2007年10月1日起施行)第六十四條，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)。其年限是永久的。
  土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的區(qū)別在于：房屋所有權(quán)(即房產(chǎn)權(quán))是永久的，沒有期限限制，只要房產(chǎn)沒有完全毀損滅失就能一直享有，“房產(chǎn)證里是沒有期限登記欄的”;土地使用權(quán)是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權(quán)。
  房子的所有權(quán)是永久的，只要房子不塌，這房子就一直是產(chǎn)權(quán)人的。但我們是社會主義國家，土地是國家的。根據(jù)項目的立項不同，租用國家土地的周期也不同，住宅70年，工業(yè)/科教文衛(wèi)體/綜合類50年，商業(yè)/旅游/娛樂40年。
  三、土地使用年限到期后：
  1、延長土地使用權(quán)期限?？梢杂煞课輼I(yè)主聯(lián)名提出，補交土地出讓金，這個價格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。
  2、根據(jù)規(guī)劃需要，國家收回土地和地上建筑物的，對業(yè)主進行相應(yīng)補償，用類似拆遷安置的辦法解決。

  查看全文↓ 2019-04-02 11:04:33
• 146****9527

  房屋產(chǎn)權(quán)是指房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限，包括：民用住宅建筑、商用建筑、工業(yè)用建筑。一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年;科技、文化、體育用地50年;工業(yè)用地、綜合或其他用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂設(shè)施用地年限40年。我們一般說的商品房，指的就是產(chǎn)權(quán)為70年年限的房子。70年產(chǎn)權(quán)到期后有兩種解決方法：
  一、延長土地使用權(quán)期限當(dāng)土地使用權(quán)屆滿后，小區(qū)的業(yè)主可以聯(lián)名向當(dāng)?shù)氐膰临Y源局提出申請，申請自動續(xù)期，并按要求補交延期后的土地使用權(quán)出讓金。一般來說，土地使用權(quán)出讓金會按當(dāng)時的1%-10%來征收。
  二、若是老舊房有類似拆遷的補償如果房子過于老舊或者變成了危房，且國家也要求收回土地或者地上的建筑物時，那么國家一般都會按相關(guān)的房屋征收法律法規(guī)，對業(yè)主進行相應(yīng)的經(jīng)濟補償。也就是說，會用類似拆遷安置的辦法解決。綜上所述，如果房屋產(chǎn)權(quán)到期了，交錢就可以續(xù)用。如果國家不讓繼續(xù)使用，房主們同樣可以獲得拆遷補償。法律依據(jù)：《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：
  (一) 居住用地七十年;
  (二) 工業(yè)用地五十年;
  (三) 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;
  (四) 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;
  (五) 綜合或者其他用地五十年。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十一條土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

  查看全文↓ 2019-04-02 11:04:20
• 144****8116

  40年到了之后，你只需要在交點土地出納金，就是續(xù)約的意思，然后就可以繼續(xù)使用了，說白了就是再交點錢。
  
  其實40年50年70年沒多少區(qū)別，年限到了，如果你想繼續(xù)要的話就交錢續(xù)簽。不過土地永遠是國家的，國家如果說要收回這塊土地，那么商業(yè)地產(chǎn)的話是一賠三，住宅的是一賠一。
  
  酒店式公寓、商務(wù)公寓是商業(yè)類的，以后要拆遷什么的話，賠率是一賠三?！锻恋胤ā?/span>

  查看全文↓ 2019-04-02 11:04:17

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• 問 40年公寓產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦
  答

  公寓40年產(chǎn)權(quán)針對的是土地，當(dāng)土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后，若土地使用者要繼續(xù)使用土地，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，且除了根據(jù)社會公共利益需要收回該土地的，都應(yīng)當(dāng)予以批準。經(jīng)批準予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

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