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• 142****7664

  房產抵押要求:
  我行接受產權明晰，變現(xiàn)能力較強的商品住房和商業(yè)用房作為抵押物。
  【溫馨提示】必須滿足以下條件哦:
  ① 用于抵押的房產與貸款經辦機構必須位于同一城市，個人抵押購房貸款不接受異地抵押物。
  ② 不接受評估現(xiàn)值在10萬元以下(含)的房產作為抵押物；
  ③ 已辦妥產權證明產權清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒有產權爭議等不利變現(xiàn)情況 ；
  ④ 具有較強的變現(xiàn)能力，房產結構完好，水、電、環(huán)保交通、城建、物業(yè)管理等各項配套設施

  查看全文↓ 2019-04-14 11:58:33
• 145****2730

  首先確定房屋權屬，是否已經存在抵押或其他權屬限制如查封等，而后借貸雙方簽署借款合同和抵押合同，約定具體的借款事項和抵押事項，借貸雙方和抵押人持借款合同、抵押合同原件、房屋產權原件（房產證、土地證）到房管局登記窗口申請抵押登記，如果房子公司，則還需要公司的授權委托和股東會決議、公司章程等文件。
  抵押權自在房管局登記窗口登記時設立，房管局登記窗口會發(fā)給抵押權人他項權利證書。

  查看全文↓ 2019-04-14 11:58:26
• 156****3730

  《房屋抵債協(xié)議書》的主要內容即我們通常所說的以房抵債，其在性質上屬于房屋買賣合同。如果只有這么一個協(xié)議，且存在真實合法的債權債務（一般為房屋所有人是債權債務關系中的債務人，代償債等情形除外），那么，這份《房屋抵債協(xié)議書》一般是有效的（有《合同法》第52條規(guī)定的無效情形的除外）。
  
  
  
  《房地產抵押借款合同》在性質上是兩個合同：借款合同（主合同）和抵押合同（擔保合同，從合同）。如果只有這么一份合同，其一般也是合法有效的（有《合同法》第52條規(guī)定的無效情形的除外）。但是，如果這份合同中有“到期不能還債則抵押房產歸債權人所有”之類的約定的，則該約定無效。因為這種約定違反了禁止流抵的規(guī)定【《物權法》第一百八十六條：“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有?！薄稉７ā返谒氖畻l：“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有?！薄稉７ń忉尅返?7條第一款：“當事人在抵押合同中約定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有的內容無效。該內容的無效不影響抵押合同其他部分內容的效力?！薄?br/>
  
  
  《房屋抵債協(xié)議書》和《房地產抵押借款合同》同時簽訂，效力如何？
  
  
  
  《房地產抵押借款合同》意思就是債務人向債權人借錢，債務人（或第三人）將其房產抵押給債權人做擔保?！斗课莸謧鶇f(xié)議書》的意思就是債務人欠債權人的錢（無力償還），債務人將其房產出售給債權人，價款即是債權人對債務人的債權（即折價）。如果兩份協(xié)議同時簽訂，兩份協(xié)議聯(lián)合起來的意思一般會是債務人向債權人借錢，債務人將其房產抵押給債權人做擔保，債務人如果在某期限內不能歸還欠款則將其房產所有權轉移給債權人。這其實就是流抵，是無效的。
  
  
  
  但是，具體問題還要具體分析。如果《房地產抵押借款合同》只是一個工具，是為了防止債務人（房屋所有權人）在房屋可以過戶之前（如上海的動遷房要三年才能上市交易，如非滬籍者要有五年的社?；騻€稅才能買房等）將房屋出售。那么，這個《房地產抵押借款合同》就不是合同雙方真實意思的表示，是無效的（嚴格講是不成立）。那么，合同雙方當事人之間其實就只存在一個《房屋抵債協(xié)議書》，即一份房屋買賣合同，這份協(xié)議是有效的。
  
  
  
  
  
  
  
  附：甲與乙房屋買賣合同糾紛案
  
  
  
  案情簡介：甲、丙、丁于2009年4月3日取得位于上海市某區(qū)某路某弄某號某室的房屋產權。2010年5月11日，乙（甲方）與甲（乙方）、丙（丙方）、丁（丁方）簽訂《房屋抵債協(xié)議書》一份，約定：一、截止于2010年5月9日，甲乙雙方核對并確認乙方所欠甲方債務共計150萬元；二、鑒于乙方無力償還，乙方及房屋共有人丙方、丁方將其共同所有的房產一套用于抵償乙方所欠甲方的全部債務。抵債房產信息如下：1、該套抵債房屋位于上海市某區(qū)某路某弄某號某室，系2009年4月3日以配套商品房取得；2、乙方保證在本協(xié)議簽訂后不得因乙方原因導致該抵債房屋被查封、抵押致使甲方權利無法實現(xiàn)；3、鑒于乙方所住房屋性質，現(xiàn)房屋需自房屋產權證取得之日起五年內才能進入市場交易，乙方承諾先將該房屋交付于甲方，由甲方實際占有并擁有，待五年期滿后，乙方、丙方、丁方在一個月內辦理完上述房屋產權變更至甲方名下的所有手續(xù)；4、自本協(xié)議簽訂之時，該套房屋使用權移至甲方所有，甲方有占有、使用、收益的權利（包括但不限于自用、出租等）；三、若甲方不能取得該房屋的所有權，雙方的債務應回復到起始狀態(tài)即乙方欠甲方債務150萬元，并自行承擔違約金10萬元；四、乙方應將上述抵債房屋產權辦理房屋所有權證、土地使用證、抵押權證并交給甲方，甲方應盡妥善保管義務；五、乙方必須保證該抵債房產來源合法、手續(xù)齊全，交清相關稅費。如因乙方隱瞞該抵債房產情況，致使甲方無法正常行使權利或使甲方合法權益受損的，乙方應承擔相應責任，賠償甲方因此所受到的損失（后條款內容略）。同日，乙與甲、丙、丁簽訂《房地產抵押借款合同》一份，約定甲、丙、?。ń杩钊?、抵押人）用上海市某區(qū)某路某弄某號某室房屋做抵押向乙（出借人、抵押權人）借款150萬元，借款期限2010年5月1日至2014年5月1日。2010年5月19日，乙與甲、丙、丁辦理了抵押權登記手續(xù)。上述協(xié)議及合同簽訂后，甲、丙、丁將房屋交付給乙使用至今。因政策變化，自2012年4月起該房屋已可上市交易，為此，乙要求甲、丙、丁協(xié)助辦理過戶手續(xù)，但遭到甲、丙、丁拒絕。乙訴稱：甲、丙、丁有位于上海市某區(qū)某路某弄某號某室房產一處。2010年5月11日，甲、丙、丁與乙簽訂《房屋抵債協(xié)議書》一份，約定將上述房屋出售給乙，用乙對甲享有的150萬元債權充抵房價。因該房系配套商品房，按當時政策房屋需自取得產證后滿五年方能上市交易，故雙方約定五年期滿后一個月內雙方辦理房產過戶登記。同時，為了防止甲、丙、丁在產權過戶前將房屋另售他人，雙方又簽訂了一份《房地產抵押借款合同》。協(xié)議簽訂后，乙按約占有使用了房屋。根據(jù)現(xiàn)有政策，自2012年4月4日起該房屋即可辦理過戶手續(xù)，但經乙請求，甲、丙、丁拒絕辦理過戶。為此，乙訴至法院，要求依法判令甲、丙、丁協(xié)助乙辦理上海市某區(qū)某路某弄某號某室房屋的產權過戶手續(xù)，將該房屋的產權過戶至乙名下。

  查看全文↓ 2019-04-14 11:58:22
• 134****4657

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  裁判要旨
  
  當事人簽訂房屋買賣合同的目的系為借款合同提供擔保的，構成通謀虛偽表示，房屋買賣合同本身作為偽裝行為無效，而借款擔保作為隱藏行為，在不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的情況下，可以肯定其在當事人之間的合同效力。
  
  
  案情簡介
  
  一、2010年11月8日，華辰公司與劉宣求通過以物抵債的方式取得華晨公司的六個門面。
  
  二、2012年6月19日林福漢通過銀行轉賬匯款300萬元至劉宣求指定銀行帳戶，次日轉賬匯款500萬元，合計匯款800萬元，但注明其所支付的款項為“借款”。
  
  
  
  三、2012年6月20日，林福漢與劉宣求簽訂一份《房屋買賣合同》，購買上述門面，價款800萬元整。合同還約定：（1）《房屋買賣合同》簽訂當日劉宣求即應將房產預告登記證原件、商品房買賣合同原件、銷售不動產發(fā)票原件交給林福漢；（2）在2012年9月19日前林福漢無權辦理過戶手續(xù)；（3）若劉宣求在2012年9月19日前反悔，應歸還乙方全部預付購房定金款，另加日3‰的違約金。
  
  
  
  四、福州中院因毛來華與黃裕生、劉宣求等人借款合同糾紛一案中，查封了劉宣求名下的上述店面。林福漢向法院提出異議，福州中院駁回林福漢的異議請求。
  
  
  
  五、林福漢向福州中院提起執(zhí)行異議之訴，請求確認《房屋買賣合同》有效，停止對案涉店面的執(zhí)行。福州中院一審支持了其訴請。
  
  
  
  六、毛來華不服，上訴至福建高院。福建高院二審判決駁回上訴，維持原判。
  
  
  
  七、毛來華仍不服，向**高法院申請再審。**高法院確認《房屋買賣合同》無效，改判駁回林福漢全部訴請。
  
  裁判要點
  
  本案中，申請執(zhí)行人毛來華得以絕地逢生，其根本原因即在于證明了案涉房屋買賣合同并非林福漢與劉宣求真實的意思表示，而系為林福漢對劉宣求800萬元的借款提供擔保。**高法院從《房屋買賣合同》約定的內容反常，800萬元匯款的附注為借款、交易價格約定反常等幾個方面認定《房屋買賣合同》并非林福漢與劉宣求之間真實的意思表示，當事人間達成一致的真實意思即隱匿行為是將案涉店面作為借款合同的擔保。由于雙方在《房屋買賣合同》中的意思表示均不真實，故**高法院依據(jù)《民法總則》第一百四十六條關于通謀所作的虛假意思表示無效的規(guī)定，認定案涉《房屋買賣合同》無效。由于《房屋買賣合同》無效，林福漢即非房屋買受人，其不能依據(jù)依據(jù)《**高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，排除毛來華的強制執(zhí)行。
  
  實務經驗總結
  
  1.為民間借貸提供擔保而簽訂的買賣合同，因雙方均無真實買賣的意思，而系一種為債權債務提供擔保的措施，故該買賣合同構成通謀虛偽表示。根據(jù)《民法總則》第一百四十六條第一款的規(guī)定，相關買賣合同應被認定為無效。但同時根據(jù)《民法總則》第一百四十六條第二款的規(guī)定，即使買賣合同被認定為無效，也不影響雙方當事人關于擔保的真實意思表示。故以買賣合同為民間借貸提供擔保，仍不失為一種非典型的擔保措施。
  
  
  
  2.以買賣合同為民間借貸提供擔保，并不能使債權人獲得相應的擔保物權，債權人無法就買賣的標的物優(yōu)先受償。根據(jù)《物權法》第五條規(guī)定，物權的種類和內容必須由法律明確規(guī)定?！段餀喾ā飞弦?guī)定的具有優(yōu)先受償性的擔保物權僅為抵押權、質權和留置權，故以買賣合同為民間借貸提供擔保并不能設立擔保物權，也就無法對買賣標的物行使優(yōu)先受償權。所以，債權人應慎重選擇通過買賣合同的方式為債權提供擔保，防止因對標的物不享有優(yōu)先受償權而無法發(fā)揮預期擔保的法律效果。
  
  
  
  3.以買賣合同為民間借貸提供擔保，在實現(xiàn)這一非典型擔保時，債權人不能要求履行買賣合同，而只能根據(jù)《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第二款，申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。但就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。即在實現(xiàn)這一非典型擔保時，債權人負有強制清算義務，不能直接取得房屋所有權，也不能主張標的物拍賣所得全部歸其所有。

  查看全文↓ 2019-04-14 11:58:16

相關問題

• 問 民間借貸房屋抵押怎么辦理呢？
  答

  個人之間借款用房屋作抵押，辦理房產登記手續(xù)的方法如下：向房屋所在地的房屋登記機構申請抵押權登記,應當提交下列文件: (一)登記申請書;(二)申請人的身份證明; (三)房屋所有權證書或者房地產權證書; (四)抵押合同; (五)主債權合同; (六)其他登記機關認為必要的材料。2。住宅登記費:80元/套(件);非住宅收取房地產抵押手續(xù)費,現(xiàn)行按抵押價值的0.2%,登記費550元/件。

  全部4個回答>
• 問 怎樣房屋抵押借貸
  答

  根據(jù)2020年的相關政策，購房者想要進行房屋抵押貸款，那么首先就是需要向銀行提出申請?zhí)顚懮暾埍砀瘢谵k理好申請后，需要進行房地產抵押評估，會有專業(yè)的部門進行評估，一般房產的價值不會超過百分之八十。之后需要經銀行審批才可以開始辦理。購房者在進行房屋抵押貸款的時候，有以下這幾個注意事項：1.首先就是需要核對房屋的相關抵押信息。因為在某些情況下，抵押人對抵押的房產不擁有或者不完全擁有所有權，或者在此之前該房產已經先行進行了抵押等等，那么所作的抵押行為就有可能是自始無效。2.房屋抵押貸款應簽訂書面合同。3.房屋抵押貸款要進行房地產抵押登記。由于抵押物具有不動產的特殊屬性，房屋抵押貸款應當憑房屋所有權證書到房屋管理部門進行房地產抵押登記。

• 問 ??期房能抵押民間借貸嗎
  答

  根據(jù)《合同法》、《擔保法》、《物權法》等法律的規(guī)定,用購房合同來作為抵押,起不到法律保護作用。借款雙方要簽訂借款協(xié)議,明確借款的數(shù)額、利息、時間、擔保物,各自的權利、義務及違約責任。同時,需要注意的是,根據(jù)擔保物的不同還必須到相關部門辦理登記。比如說,如果用房產擔保,就要到房產管理部門辦理抵押登記;如果用股權擔保,就要到工商(市場監(jiān)督)部門辦理股權質押登記,否則無法真正保障債權人的利益。

  全部3個回答>
• 問 民間借貸 房產證抵押
  答

  民間借貸是指由個人或者非金融企業(yè)之間達成借貸協(xié)議，由一方向另一方借出一定金額，并同意按照約定的利率支付利息，到期再歸還本金的行為。房產證抵押是指借款人將自己擁有的房產證作為抵押物，向民間借貸方提供抵押，以便獲得貸款。一般來說，房產證抵押是指借款人將自己擁有的房產證作為抵押物，向民間借貸方提供抵押，以獲得貸款。如果借款人無法按時還款，民間借貸方有權依法取得借款人的抵押物。

  全部2個回答>
• 問 民間借貸房子抵押手續(xù)？請問有人了解不，求介紹，謝謝！
  答

  首先，不管有沒有公證，抵押合同正不正規(guī)，只要你是在房產部門做過正規(guī)的抵押履行了正規(guī)的抵押手續(xù)。抵押就是成立的。前提是證件都是真實有效你父母也是本人到場親筆簽名（在沒有委托他人的情況下）。一旦您還不了款貸款人就可以向法院申請拍賣房產。第二，您說沒有第二套房產。但這并不影響法院拍賣房產因為在2007年12月高院就出臺了政策只要是設定抵押的房產不管是否有第二套房都可以拍賣。只要貸款人在拍賣所得里拿出部分資金給借款人短期租賃一個房子作為過渡就行**長6個月。第三，只要以上兩點具備。法院就可以對該房產委托拍賣單位進行公開拍賣。當然拍賣所得除了支付貸款人本金、利息、及違約金等剩余款項還是要還給借款人的。鑒于您這個例子父親過世那他的遺產也就是由他的配偶和子女來繼承他的財產。按照法律的規(guī)定誰繼承財產誰就要繼承債務。所以這個錢就需要母親和子女來償還要不貸款人一旦起訴只能拍賣房產了。

  全部5個回答>