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• 156****6053

  首先聲明我不是專家，僅僅談?wù)勛约旱目捶ā?br/>房地產(chǎn)的兩要素就是房與地，房屋的所有權(quán)人同時具有房屋所在土地的使用權(quán)（土地所有權(quán)由全民所有）。
  國家規(guī)定：商業(yè)用地的出讓年限不超過50年，住宅用地的出讓年限不超過70年。作為建立在土地基礎(chǔ)上的房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)期限不能超過土地使用期限，40年的產(chǎn)權(quán)問題應(yīng)該是商業(yè)用地出讓10年后方進(jìn)行開發(fā)，此時土地剩余使用年限僅余40年。
  《物權(quán)法》的出臺，解決的**大問題就是承認(rèn)私人財產(chǎn)與國家、集體財產(chǎn)一樣受到國家法律的保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。明確鼓勵人們創(chuàng)造財富，積累財富。
  由于解放后城市土地收歸國有，土地的使用多采取行政劃撥方式，改革開放后出讓制度方逐步完善。目前的土地出讓體系是借鑒了港英政府的地租理論，將土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，在土地公有制的基礎(chǔ)上**大限度地發(fā)揮了土地作為基礎(chǔ)生產(chǎn)資料的作用，極大地促進(jìn)了生產(chǎn)力的發(fā)展。由于實施土地出讓制度時間不長，目前還沒有土地使用權(quán)期限到期的情況，也就沒有先例可以參考。
  不過《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！敝劣谠敿?xì)的法律還未出臺，但可以明確的是，土地出讓是有償?shù)模恋厥褂脵?quán)到期后如需繼續(xù)使用，需提出申請并繳納土地出讓金。

  查看全文↓ 2019-05-02 08:26:22
• 148****2794

  商住樓是商用和居住兩種性質(zhì)的住宅樓，所以很多人喜歡購買商住樓，覺得商住樓的價值高，同時購買也沒有一定的限制。不過關(guān)于購買商住樓需要交什么稅？買商住樓可以抵稅嗎？
  購買商住樓需要交什么稅？
  １、契稅買方購買家庭首套房且所購房屋為普通住房（證載面積小于１４４平米且單價低于５０００元）的按１．５％繳納，證載面積低于９０平米的普通住房按１％繳納，非普通住房（證載面積大于１４４平米或單價高于５０００元）按３％繳納；若買方所購房屋不是家庭住房一律按３％繳納。所購住房為家庭二套住房均繳納３％契稅。
  ２、土地出讓金：土地性質(zhì)為劃撥土地的房屋繳納１％土地出讓金。
  ３、個人所得稅：所購房屋滿五年（以房證日期或稅費日期哪個在先按哪個），且為賣方家庭生活用房的免征個人所得稅；不滿五年或過戶房屋不是賣方家庭生活用房的繳納１％個人所得稅。
  ４、營業(yè)稅：滿五年的普通住房（證載面積小于１４４平米且單價低于５０００元）免征營業(yè)稅，滿五年的非普通住房（證載面積大于１４４平米或單價高于５０００元）征收差額（現(xiàn)評估價與原購買價之差額）５．６５％營業(yè)稅；不滿五年的普通住房及非普通住房征收全額５．６５％營業(yè)稅。
  ５、手續(xù)費：居?。巧希对科矫?，非居?。ǖ叵率一蜍噹欤保冈科矫?。
  ６、登記費：居?。巧希福霸?，非居?。担担霸?。

  查看全文↓ 2019-05-02 08:26:16
• 134****3609

  房價漲得厲害,真正有住房需求的剛需族買不起房或者沒有買房資格。一線城市和部分二線城市限購或限貸,投資客們想要買房,難度也加大。那么,不限購、低總價的商住兩用房能買來住或者投資嗎?
  
  一、商住兩用房的定義
  
  商住兩用房,既可以居住,又可以注冊公司辦公,土地使用年限一般為50年。
  
  二、商住兩用房優(yōu)缺點分析
  
  優(yōu)點:
  
  1、可以注冊公司,既可以居住又可以辦公。
  
  2、購買時沒有限制,不限購不限貸,再買住房,還是按照首套房來算。(PS:個別有特殊政策的城市或區(qū)域除外)
  
  3、小戶型,低總價。
  
  4、地理位置一般都比較優(yōu)越,周邊的配套比較完善。

  查看全文↓ 2019-05-02 08:26:13
• 157****3926

  
  商住物業(yè)再受關(guān)注
  
  
  近日，記者接到讀者王先生打來的電話，咨詢小戶型商住兩用房能否作為首次置業(yè)的選擇。王先生是新上海人，由于前段時間限購措施做了調(diào)整，他因連續(xù)繳稅時間不足5年而被劃入限購范圍，暫時失去了購房資格。但害怕未來房價繼續(xù)上漲，他考慮先買下一套房子以鎖定成本，因此把目標(biāo)選為不在限購范圍內(nèi)的商住兩用房。
  
  
  同時，市場上確實有部分房企將小面積商住兩用房包裝成為首次置業(yè)產(chǎn)品對外銷售。記者近期陸續(xù)接到房產(chǎn)中介的電話，推銷“不限購、不限貸”的小戶型產(chǎn)品，并一再強(qiáng)調(diào)這種商品房符合首次置業(yè)人群。
  
  記者還發(fā)現(xiàn)，小戶型商住兩用房由于面積不大，相應(yīng)具有一定的價格優(yōu)勢。
  
  按照目前的房價水平，外環(huán)線附近一套約65平方米的新村類兩房，報價已經(jīng)達(dá)到320萬元左右，購買這類房產(chǎn)，**款已經(jīng)上百萬元。但記者梳理目前在售的商住兩用項目發(fā)現(xiàn)，部分分布在外環(huán)線以外地鐵沿線的樓盤，售價主要集中在3.5萬～4.5萬元/平方米之間，一套約40平方米的小戶型，總價大約180萬元，購房負(fù)擔(dān)顯然比購買一套外環(huán)線附近的小面積老公房要輕松一些。
  
  此外，這類產(chǎn)品由于戶型設(shè)計比較靈活，很受年輕人喜歡。比如有些房型挑高可達(dá)4.5米，通過適當(dāng)改造，完全可以達(dá)到“買一層、得兩層”的目的，空間使用效率大大提高。這在房價不斷上漲的當(dāng)下，無疑是比較合算的。
  
  業(yè)內(nèi)人士估計，隨著政策的收緊，未來商住兩用房會受到更多關(guān)注。據(jù)了解，今年國慶節(jié)期間，包括上海、南京、成都等20多個城市收緊調(diào)控，其中**主要的手段就是重啟限購措施。限購讓部分失去購房資格的人將目標(biāo)轉(zhuǎn)向尚未納入限購范圍的商住兩用房，同時也導(dǎo)致部分投資需求回頭再次關(guān)注這類物業(yè)。
  
  綜合對比優(yōu)劣立現(xiàn)
  
  那么，對于首次置業(yè)人群來說，小面積商住兩用房能否成為一個選擇呢？我們有必要從使用功能、產(chǎn)權(quán)、購房成本等多個方面進(jìn)行綜合對比，然后再進(jìn)行判斷。
  
  功能：商用物業(yè)占優(yōu)
  
  所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動。但住宅主要用于居住，如果用來作為辦公場所的話，容易受到鄰居的舉報。
  
  產(chǎn)權(quán)：住宅物業(yè)期限長
  
  就產(chǎn)權(quán)期限方面來說，住宅物業(yè)明顯要比商住兩用房長。據(jù)了解，住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)一般為70年，但商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年。同時，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”卻不能自動續(xù)期，這有可能會形成較高的隱性成本。
  
  落戶：僅住宅可以
  
  購房落戶，僅住宅具有這個功能，而商住兩用房則無法實現(xiàn)。商住兩用房一般無法遷入戶口，這表明即便是周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法實現(xiàn)“就近入學(xué)”，這在無形中給購房者帶來了不便。
  
  配套：住宅更方便
  
  如果單純從居住角度考慮，商住兩用房配套確實存在諸多不足的地方。簡單來說，當(dāng)居住小區(qū)達(dá)到一定規(guī)模之后，便會強(qiáng)制配套幼兒園、**甚至包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)等，但商住項目無此規(guī)定，只能借助周邊的配套設(shè)施。如果項目選擇不佳，配套不足，肯定會影響到居住使用。
  
  貸款：住宅有優(yōu)惠
  
  如考慮申請房貸，住宅物業(yè)申請貸款可以享受優(yōu)惠。據(jù)了解，雖然商業(yè)銀行已經(jīng)收緊房貸，但相對來說，申請住宅貸款，**為3成，資質(zhì)不錯的購房者尚可申請到優(yōu)惠房貸如9折。同時，購買住宅還可以申請到住房公積金，其貸款利率水平更低，5年以上為3.25%。但商住兩用房貸款期限一般不超過10年，**高達(dá)50%左右。此外，部分商業(yè)銀行還會上浮貸款利率，為普通住宅的1.1倍，同時無法申請公積金貸款。
  

  查看全文↓ 2019-05-02 08:26:07

相關(guān)問題

• 問 商住兩用的房子怎么樣? 商住兩用房值得買嗎?用來自住或投資好嗎?
  答

  房價漲得厲害,真正有住房需求的剛需族買不起房或者沒有買房資格。一線城市和部分二線城市限購或限貸,投資客們想要買房,難度也加大。那么,不限購、低總價的商住兩用房能買來住或者投資嗎?一、商住兩用房的定義商住兩用房,既可以居住,又可以注冊公司辦公,土地使用年限一般為50年。二、商住兩用房優(yōu)缺點分析優(yōu)點:1、可以注冊公司,既可以居住又可以辦公。2、購買時沒有限制,不限購不限貸,再買住房,還是按照首套房來算。(PS:個別有特殊政策的城市或區(qū)域除外)3、小戶型,低總價。4、地理位置一般都比較優(yōu)越,周邊的配套比較完善。缺點:1、**比例高,需要5成**。2、不能使用公積金貸款,只能采用商業(yè)貸款,貸款年限**長10年,月供壓力大。

  全部3個回答>
• 問 商住樓能買嗎? 商住兩用房可以買嗎
  答

  一、商住兩用房怎么樣向左轉(zhuǎn)|向右轉(zhuǎn)商住兩用房介紹：1、商住兩用房定義：是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO(居家辦公)住宅的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入一些寫字樓的諸多硬件設(shè)施，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。2、商住兩用房產(chǎn)權(quán)年限：(1)商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。(2)“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。3、商住兩用房稅費：商住兩用項目目前還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。四、商住兩用房貸款：(1)商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。(2)貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。

  全部3個回答>
• 問 商住樓能買嗎? 商住兩用房可以買嗎
  答

  首先聲明我不是專家，僅僅談?wù)勛约旱目捶?。房地產(chǎn)的兩要素就是房與地，房屋的所有權(quán)人同時具有房屋所在土地的使用權(quán)（土地所有權(quán)由全民所有）。國家規(guī)定：商業(yè)用地的出讓年限不超過50年，住宅用地的出讓年限不超過70年。作為建立在土地基礎(chǔ)上的房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)期限不能超過土地使用期限，40年的產(chǎn)權(quán)問題應(yīng)該是商業(yè)用地出讓10年后方進(jìn)行開發(fā)，此時土地剩余使用年限僅余40年?！段餀?quán)法》的出臺，解決的**大問題就是承認(rèn)私人財產(chǎn)與國家、集體財產(chǎn)一樣受到國家法律的保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯。明確鼓勵人們創(chuàng)造財富，積累財富。由于解放后城市土地收歸國有，土地的使用多采取行政劃撥方式，改革開放后出讓制度方逐步完善。目前的土地出讓體系是借鑒了港英政府的地租理論，將土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離，在土地公有制的基礎(chǔ)上**大限度地發(fā)揮了土地作為基礎(chǔ)生產(chǎn)資料的作用，極大地促進(jìn)了生產(chǎn)力的發(fā)展。由于實施土地出讓制度時間不長，目前還沒有土地使用權(quán)期限到期的情況，也就沒有先例可以參考。不過《物權(quán)法》規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！敝劣谠敿?xì)的法律還未出臺，但可以明確的是，土地出讓是有償?shù)模恋厥褂脵?quán)到期后如需繼續(xù)使用，需提出申請并繳納土地出讓金。從國家的發(fā)展趨勢來看，政府越來越重視保障人民的基本居住權(quán)，可以預(yù)計的是，土地到期后補(bǔ)交的出讓金也不會太高，因此我認(rèn)為你不用擔(dān)心，該房子完全可以購買。

  全部4個回答>
• 問 買商住樓好嗎? 商住房能買嗎？商住兩用房優(yōu)缺點有哪些？
  答

  現(xiàn)在有很多人買房不僅僅是用來住了，更多的是希望房子能夠有投資價值，因此商住兩用房受到了很多人的青睞，那什么是商住兩用房呢？購買這種房子的時候需要注意什么呢？什么是商住兩用房？商住兩用房指的是那種既可以用來居住可以用來注冊公司辦公的房子，是適應(yīng)一線城市發(fā)展政策以及年輕人生活發(fā)展的一種新型居住形式。這種房子相比較普通的住宅，好處這么多，為什么少有人買呢？原因是這種房子的小區(qū)管理會更加嚴(yán)格，相應(yīng)的配套設(shè)施也會更加完善，當(dāng)然物業(yè)費也會比普通住宅的物業(yè)費要高一點。

  全部5個回答>
• 問 商住兩用房好嗎？值得買嗎？
  答

  第一，商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物為公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會帶來很多不安全和不安定的因素?！　〉诙?，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無疑是存在一定的消防隱患。　　第三，會給物業(yè)管理增加難度和成本，同時影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際**、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套?！　〉谒模x擇新型“商住兩用房”　　現(xiàn)在，市場上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨立腳點建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，另外，彼此的電梯也是獨立運行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進(jìn)行。這樣做，一方面寫字樓給公寓業(yè)主提供超值服務(wù)，另一方面公寓業(yè)主也給寫字樓提供了購買服務(wù)。

  全部3個回答>