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• 145****6450

  現(xiàn)實中存在很多未結清貸款即出售房屋的情況，買賣被抵押的房屋其實是很常見的，需要由賣方在限定時間內解除抵押，抵押解除了才可以進行正常的過戶。合同履行中出現(xiàn)了糾紛，買方可以依法向法院起訴。
  
  
  
  一、房屋被抵押、解抵押是怎么回事？
  
  房屋被抵押 ，常見的是原房主通過貸款購房的房屋，在貸款還清前，房屋是抵押給銀行的。除此之外，也有房屋所有權人因個人債務等其他原因，將房產(chǎn)抵押給其他人。
  
  所謂解抵押 ，簡單來說是指有貸款的房子，在產(chǎn)權交易中心有登記，此時房子某些權利受到限制（如出售）。當你把貸款還完了，可以去銀行拿到貸款還清證明，就可以去不動產(chǎn)登記中心解除抵押登記，這個過程稱之為解抵押。
  
  

  查看全文↓ 2019-05-02 18:23:54
• 146****5656

  生活中，住房被抵押是一種解決經(jīng)濟周轉問題的途徑，在房屋買賣合同中，經(jīng)常都有房屋被抵押的情況發(fā)生。那么，房子被抵押還能買賣嗎?從《擔保法》的規(guī)定來看，抵押期間，抵押人擅自轉讓抵押物的，轉讓行為應為無效。
  但從房產(chǎn)的角度來看，在房產(chǎn)抵押登記期間，是無法辦理過戶的，如果只是簽訂了一份買賣合同并未過戶，又能優(yōu)先保證抵押權，這種簽約行為未必會侵犯抵押權人的利益。
  所以，在司法實踐中對于這種情況的合同效力和操作，實際上并不是一律認定無效的?！?*高人民法院關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權存續(xù)期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;
  取得抵押物所有權的受讓人，可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斎總鶆?，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。總的來說，抵押是擔保的一種形式，被設定抵押權的房產(chǎn)為標的買賣，在充分保護抵押權人利益的前提下，可以有效。
  法律依據(jù)：《中華人民共和國物權法》第一百九十一條抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。

  查看全文↓ 2019-05-02 18:23:49
• 152****0965

  抵押不解除無法過戶，房屋買賣合同不能繼續(xù)履行應解除嗎?
  
  抵押不解除房屋過戶有障礙，無繼續(xù)履行可能房屋買賣合同應予解除
  
  ——康某與黃某房屋買賣合同糾紛案（再審）法律解析
  
  
  
  【關鍵詞】
  
  房屋買賣合同糾紛 存量房買賣 履行不能 遲延履行 違約 繼續(xù)履行 合同解除 不動產(chǎn)抵押 過戶 自行支付 資金監(jiān)管
  
  
  
  【要點提示】
  
  房屋抵押權存續(xù)期間，出賣人(抵押人)未經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔相應違約責任的，應予支持;買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權轉移登記，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的除外。
  
  
  
  【當事人信息】
  
  原告：康某（被上訴人/出賣人/甲方/申請人）
  
  被告：黃某（上訴人/買受人/乙方/被申請人）
  
  第三人：某經(jīng)紀公司（經(jīng)紀公司/中介機構）
  
  
  
  【案情簡介】
  
  2015年10月17至18日間，康某與黃某在經(jīng)紀公司的居間服務下，簽訂了《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》約定：康某出售位于北京市海淀區(qū)某1603號房屋(以下簡稱1603號房)，總價409萬元，買受人應于簽訂本合同當日支付定金10萬元，雙方協(xié)商一致采取自行交割支付，買受人按揭貸款210萬，該房屋已設定抵押，抵押權人為交通銀行北京慧忠里支行，抵押登記日期為2013年8月13日，甲方應于2015年11月17日辦理完畢提前還款及抵押登記注銷手續(xù)。甲、乙雙方應于2015年11月15日前，辦理貸款申請及簽約等相關手續(xù)；乙方應于網(wǎng)簽后3日內，將除貸款辦理金額以外的購房款(以下簡稱**款)189萬元自行支付；逾期付款超過15日后，出賣人有權解除合同，出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起15日內按照累計的逾期應付款的20%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款；甲、乙雙方任何一方逾期履行約定義務，每逾期一日，違約方應按日計算向守約方支付房屋交易總價萬分之五的逾期違約金。簽訂后，康某與黃某在沒有得到經(jīng)紀公司正式認可的情況下，簽訂《補充協(xié)議》（以下簡稱《協(xié)議》）將**款的支付方式更改為申請有關機構進行資金監(jiān)管。
  
  2015年11月4日黃某購房資格的初步核驗結果為不通過，2015年11月6日住建委將其購房資格復核通過，康某對黃某的購房資格問題產(chǎn)生懷疑，并因此多次向有關部門進行信訪。黃某未按約定及時支付**款或將**款進行資金監(jiān)管；康某在解除抵押過程中，資金出現(xiàn)困難，為此，經(jīng)紀公司員工及關聯(lián)企業(yè)曾試圖以借款的方式解決康某的資金問題，但康某與黃某及經(jīng)紀公司之間已互不信任，各方之間糾紛不斷。
  
  2015年12月19日，康某向經(jīng)紀公司發(fā)出《告急催告函》，主要內容為：合同約定網(wǎng)簽合同2015年11月23日下來3天之內由黃某支付189萬元，黃某至今沒有支付。2015年12月3日批貸函已經(jīng)下來，合同約定見批貸函3日內由黃某支付監(jiān)管帳戶189萬元，乙方至今沒有支付，由于乙方嚴重違約，甲方立即解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》和《補充協(xié)議》。
  
  2015年12月21日，黃某向康某發(fā)出《告急催告函》，主要內容為：康某不配合造成其付不成款，終止合同的事實和理由不成立，請及時提供經(jīng)紀公司賬戶，做購房資金監(jiān)管。
  
  2016年1月4日，康某以黃某為被告、經(jīng)紀公司為第三人向法院提起訴訟，請求：1、判令解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》；并判令黃某配合辦理撤銷網(wǎng)簽合同的手續(xù)；2、判令黃某支付給康某違約金30萬元，另外支付從2015年12月10日至實際給付之日每天2045元違約金（按合同約定逾期每日按房屋價款409萬元的萬分之五計算）。
  
  案情補充：至法院一審完畢，黃某未支付**款或將**款進行資金監(jiān)管；康某亦未將1603號房上設立的抵押全部解除。1603號房設立有兩個抵押，抵押權人之一交通銀行已將康某起訴至法院。
  
  
  
  【法院判決】
  
  【一審】
  
  1.解除康某與黃某簽訂的《房屋買賣合同》及相關的《補充協(xié)議》；
  
  2.康某、黃某、經(jīng)紀公司應相互配合，撤銷涉案1603號房屋的擬購房產(chǎn)網(wǎng)上簽約手續(xù)；
  
  3.駁回康某的其他訴訟請求。
  
  【二審】
  
  【留待后文揭秘】
  
  【再審】
  
  【留待后文揭秘】
  
  
  
  【案件解析】
  
  一、未經(jīng)抵押權人同意出售抵押房屋，房屋買賣合同有效嗎？
  
  【詳見本公眾號2018年7月20日推送】未經(jīng)抵押權人同意出售抵押房屋，房屋買賣合同有效嗎？
  
  
  
  二、抵押不解除無法過戶，房屋買賣合同不能繼續(xù)履行應解除嗎?
  
  《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第八條規(guī)定：“出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔相應違約責任的，應予支持;買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權轉移登記，經(jīng)法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的除外?！?br/>
  本案中，康某與黃某簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》雖合法有效，但在存在兩個抵押權未解除，且黃某明確表示其只對1603號房的其中一個抵押負責，不能解除抵押的情況下，1603號房無法過戶，故本案《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》已無繼續(xù)履行之可能，應予解除，法院**終支持了康某要求解除合同的訴求。

  查看全文↓ 2019-05-02 18:23:45

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• 問 抵押人和抵押權人有哪些區(qū)別？ 什么是抵押人和抵押權人？
  答

  抵押人指向債權人提供一定的財產(chǎn)作為抵押物，用以擔保債務履行的債務人或第三人。抵押權人是指對債務人享有債權，并在債務人不履行債務時得就抵押物優(yōu)先受償?shù)娜?。抵押是擔保的一種方式?！　　吨腥A人民共和國擔保法》第三十三條 本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?！　∏翱钜?guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押物。

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• 問 抵押的房產(chǎn)可以買賣嗎? 對于抵押后的房屋可以買賣嗎
  答

  　已經(jīng)抵押的房子可以買賣，不過不能直接買賣。能買賣抵押房子的方法有：　　一、提前還清貸款。房子只要還清了貸款，房主就可以取得房子的完整的產(chǎn)權。所以，申請人可以先還清房貸，注銷房產(chǎn)抵押登記，再將房子賣出去。也可以和買房一方簽定買賣的合同，房主還清貸款后，再辦理二手房買賣的手續(xù)?！　《?、辦理轉按揭貸款。辦理轉按揭貸款方法是變更房產(chǎn)的抵押登記，將抵押人從房東變更為買方。轉按揭貸款不需要自己籌錢還款，壓力較小。　　所以已經(jīng)抵押的房子可以買賣的。不過若個人需要的額度不大，也可以考慮申請信用貸款，不用賣房子。終歸房子的貸款還沒有還清，等辦理好相關的手續(xù)再賣房子，花費的時間也是比較長的。

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• 問 轉讓抵押房產(chǎn)需征得抵押權人同意嗎?
  答

  老什么情況，如果貸款買房你的房產(chǎn)抵押給銀行還是可以賣。根據(jù)你的情況到抵押銀行問問就知道了。

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• 問 抵押權人的出賣合同
  答

  這個問題具體要看你們的抵押合同是怎么樣的，如果是合同里有說明你在期間沒按時還錢，他對房子的處理權的問題，如果上面沒說明可以，那就可以用法律追回

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• 問 在哪些情況下，抵押權人可以處分抵押房產(chǎn)?
  答

  抵押權人在發(fā)生如下情形之一時，可處分抵押房產(chǎn)：　?、賯鶆章男衅跐M，抵押權人未受清償?shù)?，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協(xié)議的;　?、诘盅喝怂劳?，或被宣告死亡而無人代為履行到期債務的;或抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的;　　③抵押人被依法宣告解散或破產(chǎn)的;　?、艿盅喝诉`反法律規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的;　　⑤抵押合同約定的其他情況。　　經(jīng)抵押當事人協(xié)商，發(fā)生上述情形時，可通過拍賣等方式處分抵押房產(chǎn)，協(xié)商不成的，可以向人民法院提起訴訟。