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• 131****5732

  一、小產權房可以買賣嗎
  1、什么是小產權房?！靶‘a權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產權房”，又叫“小產權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
  2、小產權房可以買賣，但是存在風險。根據《國務院關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，職工購買公有住宅，在國家規(guī)定的住房面積內，可以按標準價出售。職工購房后另外擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售要在購買5年以后才能進行，原售房的產權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除相關稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產權比例進行分配。從這里可以看出部分產權和全部產權的一些區(qū)別。部分產權與全部產權的不同之處在于，部分產權是強調永久使用權和繼承權，而對收益權和處分權的行使則限定在一定范圍之內。小產權房是一個狹義概念，通過政府批準有正規(guī)建設手續(xù)的新民居是合法的，可以長久擁有居住。對沒有合法建設手續(xù)的房屋，不要去買這個才是真正的小產權，它不合法隨時會被強制拆除。
  1、根據建委發(fā)出購房風險提示指出，“使用權”、“鄉(xiāng)產權”、“小產權”的房屋無產權保障，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋產權過戶手續(xù)。
  2、像小產權中的“鄉(xiāng)產房”、“村產房”等并沒有國家的產權證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產權證，不能像大產權的房子一樣抵押、流轉。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律支持。
  3、購買鄉(xiāng)產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。
  4、如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。就算有補償，也是先將補償款給產權擁有者，之后按先前購房協(xié)議補償到每一位小產權房業(yè)主，如果沒有協(xié)議，或者產權擁有者不講誠信，小業(yè)主的利益得不到保障。
  

  查看全文↓ 2019-05-07 03:34:25
• 152****4029

  買小產權房的風險
  1、缺少“五證”
  如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受法律的保護。
  2、拆遷難補償
  只要依法辦理了相關審批手續(xù)，它就是合法建筑。但也不排除那些在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。
  3、質量難保證
  這些房屋價格便宜，房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現問題。
  4、小產權房不能抵押或者上市轉賣
  由于沒有正規(guī)的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。
  5、小產權房不能抵押貸款
  小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當于沒有合法的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無法批復，這意味著你需要一次性付款買房。
  小產權房存在的一個重要原因就是它的價格非常便宜，給很多無力買房但又有住房需求的人提供了一條買房捷徑。但購買這類房屋得不到法律和政策上的保障，存在著較大的風險，因此，購買這類房屋一定要謹慎。

  查看全文↓ 2019-05-07 03:34:11
• 157****4320

  小產權理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產權。但是小產權房存在很大的風險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。購買小產權房的風險有哪些呢？
  1、不能貸款 不能過戶由于土地性質的原因，小產權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產權房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產證。
  2、易出問題 維權難如果購房者選購了小產權房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產權房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
  3、物業(yè)和其它權益得不到保障一般而言，小產權的小區(qū)管理可能跟不上現代化的管理模式，因此物業(yè)服務得不到保障。除此之外，購房者在購得小產權房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應的拆遷補償。

  查看全文↓ 2019-05-07 03:34:03
• 153****1910

  一、小產權的房子無房產證，只有合同，可以憑合同進行買賣，但是由于無房產證，無法備案，不受法律保護。
  
  1、“小產權房”的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的房子。
  2、小產權房一般是違法占地，屬于違建，無房產證，不受法律保護。商品房是經國家批準后修建，有房產證，有70年產權，受法律保護。
  二、根據《中華人民共和國土地管理法》的相關規(guī)定，農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續(xù)。
  由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這并不是說小產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部轉讓、置換。

  查看全文↓ 2019-05-07 03:33:56

相關問題

• 問 ??買小產權房好嗎？購買小產權房有什么風險？
  答

  一、小產權房一般有哪些類型？在城市里，有這樣一種房產，被叫作“小產權房”。它主要有三種類型：1、原住村民自己籌資興建的農民樓。2、村集體組織在集體用地上建設的統(tǒng)建樓。3、開發(fā)商出錢，村里集體出地，合作建設的樓盤。甚至有些小區(qū)外觀和商品房沒什么兩樣。因此城市小產權房的建設方有個人、村委、公司三個不同的主體。另外，不同的建設方所簽訂的買賣合同也會有所不同。一般說來，個人的獨棟小產權房以出租為主、也有的整棟出售，或者分割出售。村委和開發(fā)商建設的小產權房則以出售為主，交易的時候一般都簽《集資建房協(xié)議》。因為都沒有國家頒發(fā)的產權證，再加上小產權房不能在銀行貸款，價格一般只有同區(qū)域商品房的三分之一。但近幾年有開發(fā)商修建的小產權房向高層化、社區(qū)化發(fā)展。因此小產權房的外觀與商品房幾無二致。二、具體來說，小產權房有哪些優(yōu)缺點呢？1、優(yōu)點小產權房價格低；小產權房不限購；現在一部分小產權房還比較正規(guī)，有合理規(guī)劃和專門物業(yè)，有些還有**配套等。2、缺點沒有不動產權證，只有《合資建房協(xié)議》的合同來約定權屬；需要全款購買，小產權房不能在銀行按揭貸款。因此購買需要全款，部分可以做短期貸款，但是利率相比較高；質量監(jiān)管缺位，部分小產權房的設計、施工質量，有可能存在安全風險。因此建議選擇社區(qū)大一點，樓棟較多的樓盤；未來套現困難，漲值相對較慢，且還有被拆掉血本無歸的風險。三、買小產權房的注意事項有哪些？看起來優(yōu)缺點似乎不相伯仲，那到底買還是不買呢？如果資金夠的話當然還是建議買商品房，但如果手頭的錢不多、又想在城市有自己的家，那就要注意到以下這些問題，因為小產權房還是值得一買的。1、在購房時，一定要先確定開發(fā)商是否具有房屋的承建資質和政府部門的審批手續(xù)，包括使用權證、施工許可證。如果基本的文件都沒有，購買這樣的房子需要注意存在的風險。另外，盡量選擇社區(qū)大一點，樓棟多的小區(qū)。有些小產權小區(qū)建設的跟商品房外觀沒什么區(qū)別，真很難分辨。2、對于開發(fā)商出示的批文，一定要再三驗證其真實性。一般可以通過當地政府官網查看或直接前往政府部門咨詢了解。3、看房到**后的購房，都離不開權屬合同，包括付款方式，交付時間。因此一定要認真留意合同里面的條款，尤其是合同中所標明的責任、風險和免責條款，這都與我們購房者自身利益息息相關。**好找買過小產權房的朋友參考，或者熟悉的中介問清楚后再購買。4、除了通過外部因素去衡量房屋風險，買房還是要回歸房子本身。一般先根據自身需求，尤其是分析房屋的位置、周邊配套、房屋質量等，還有戶型的套內面積有些也會有套路，因為監(jiān)管缺失問題，所以**好實際測量。

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• 問 小產權房能買嗎，購買小產權房有什么風險？
  答

  一、小產權房的概念小產權房通常是指在中國農村和城市郊區(qū)農民集體所有的土地上建設的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權轉讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產權證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產權房。二、小產權房的分類1、占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。2、在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。3、在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。三、小產權房與商品房的區(qū)別1、小產權房屋買賣不受國家法律保護；而商品房是經國家批準建設的，買賣受國家法律保護。2、小產權房國家不辦理房產證、土地使用證、契稅證；而商品房由國家頒發(fā)產權證、國有土地使用證、契稅證。3、小產權房不具有房屋合法所有、轉讓、處分、收益等權利；商品房具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利。4、購買小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款；而購買商品房可以辦理按揭貸款。四、購買小產權房的風險1、小產權房買賣合同一般無效小產權房買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。對于將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無論建房行為是否合法，法院通常以買賣合同違反國家政策的禁止性規(guī)定而認定其無效。根據《合同法》規(guī)定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。2、小產權房無法辦理兩證2011年11月，《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》發(fā)布，明確指出，城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地，不得登記發(fā)證。這相當于對小產權房“無證”身份的再次宣判。3、小產權房不能轉讓小產權房由于沒有房產證，不能進入正常的三級市場進行流轉。據《中華人民共和國土地管理法》的相關規(guī)定，農村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。4、拆遷無法得到補償小產權房的房屋質量和房屋售后保修難以保證；購房后如果遇到國家征地拆遷，很可能無法得到拆遷補償。5、房產無法抵押、貸款購買小產權房需要一次性付款，不能按揭；買入后，房子無法抵押。小產權房價格雖然便宜，但是購買時，風險比較大，如果想要購買小產權房，建議謹慎考慮。

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• 問 小產權房能買嗎？購買小產權房有什么風險
  答

  近年來，小產權房可以說是樓市的“香餑餑”。但是，由于小產權房本身不合法，因而購買小產權房會具備一定的風險。 風險一、缺少“五證” 所謂“五證”是消費者取得房產證的先決條件，即具備國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證。包括城中村改造在內的房地產項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。盡管“小產權房”一片熱銷，但眾多業(yè)內人士卻認為，“小產權房”存在諸多風險，**大的問題就是沒有產權，不受法律的保護。 風險二、拆遷難補償 小產權房，除了不能辦理房產證外，那些“便宜房”實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。 風險三、質量難保證 **可怕的是，房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現問題。 風險四、配套不完善 小產權房幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現糾紛，可能連水電都沒有。 風險五、遺贈也麻煩 小產權房由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。借新農村建設、舊村改造名義，是“小產權房”目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。一位業(yè)內人士還透露，因為沒有辦理相關手續(xù)，所以這種房子房價一般都很低，有些開發(fā)商是“打一槍換一個地方”，一旦清盤，兌現不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購房者。 風險六、小產權房不能抵押或者上市轉賣 對于大多數人來說，都不是個小事，甚至是父母和自己2代人的積蓄，所以在購買之前一定要慎之又慎！

• 問 小產權房能買嗎，購買小產權房有什么風險？
  答

  通常來說，小產權房是可以購買的，風險不是很大。購買小產權房主要分為以下兩種情況：1、如果你買房的目的是自住，那么，風險并不大。首先，你的房是蓋在村屬的土地上，土地歸所在村集體所有，所以，發(fā)生產權爭議的可能性非常之小。作為對該房產的準司法仲裁主體的村委會是承認你的產權的，如遇到拆遷，村委會將視你的產權為該村產權的一部分而予以保護。至于以違章建筑對待，于法于理均不通。2、如果，你所買的“小產權房”在親屬、朋友、熟人中發(fā)生轉讓買賣，也是可以進行的。因為在此種轉讓中產權證并不重要，可以用民間的商業(yè)合同方式進行轉讓，它一樣具有約束力。己建成的房不讓人家賣，正建的房子不讓人家建，堵塞農民的致富之路，于情于理于法，都不妥。農民建房售房就像平價藥房的橫空出世，它作了政府多年來一直想作，而未能作到的，老百姓夢寐以求的事。它攻擊的是房地產商們的價格同盟，也許畸形的房價能從這里打開缺口，這是件天大的好事。政府應該作的事，是為城中村農民建房售房提供政策支持，提供法律幫助，而不是相反。而且“小產權房”的確會對構建和諧社會，平抑房價，實現“居者有其屋”，作出貢獻。小產權房并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中，形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉(xiāng)產權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，而不是國家頒發(fā)產權證的房產。所以，“小產權”其實就是“鄉(xiāng)產權”，它并不構成真正法律意義上的產權。說的再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或者開發(fā)商，打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，或是由農民自行組織建造的“商品房”?！靶‘a權房”存在下面法律意義上的風險。1、 由村委會印制頒發(fā)的產權證不合法，國家不予承認。當“小產權房”遇到產權爭議時，產權擁有人的權益將得不到法律保護。2、“小產權房”不能上市交易，不能辦理過戶手續(xù)。3、如遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償。

  全部3個回答>
• 問 小產權房能買嗎，購買小產權房有什么風險？
  答

  **好買政府已經規(guī)劃城市更新（舊改）的小產權房，因為有開發(fā)商簽（拆遷賠償協(xié)議），新房賠到手了，價值很高，龍崗碧桂園回遷房，單價2.X萬/平，量大優(yōu)惠，回遷房買賣，如果能跟開發(fā)商的項目公司直接簽（拆遷賠償協(xié)議），這樣就沒有風險，因為買規(guī)劃拆遷的小產權回遷房是想得到賠償的新房，賠的新房又是紅本住宅，很劃算，但是只有開發(fā)商才能保證新房回遷給業(yè)主及過渡費的補償，所以評估開發(fā)商的實力是很重要的！譚（一八九0二四四三九一五）

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