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• 146****2140

  一、房價的構(gòu)成是什么?
  決定商品房價格因素很多，其中**主要的是土地費用和拆遷安置費用、房屋開發(fā)費用、市政公用設(shè)施費用以及各種稅費和開發(fā)商的利潤。
  一般來說，建房成本中土地費用約占20%，拆遷安置費用約占10%～20%，房屋建筑安裝費用約占20%～30%，市政設(shè)施費用占10%左右，各項稅費約占20%。在此基礎(chǔ)上，還要加上20%左右的開發(fā)商利潤，從而構(gòu)成商品房的售價。一些大城市市中心的高房價還來源于高昂的征地拆遷安置費用。同時一些開發(fā)商的高額利潤也是造成高房價原因之一。
  總體來說，房價大致可分為四大部分：
  1、土價成本：包括土地出讓金以及相關(guān)費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費等;
  2、建筑安裝費：如設(shè)計、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等。廣義地可包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費(七通一平費)，甚至大市政費、四源費、用電權(quán)費等也可折算在建安裝費里;
  3、開發(fā)商經(jīng)營費用：包括辦公管理費、銷售經(jīng)營費及融資利息等;
  4、開發(fā)商經(jīng)營利潤。
  二、房地產(chǎn)開發(fā)商是如何定價的?
  1、成本加成法(開發(fā)成本加利潤分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上確定價格)
  開發(fā)商開發(fā)物業(yè)當(dāng)然不能忽略其基本成本，建造之前的成本預(yù)算在很大程度上影響**終銷售價格。建造成本含土地使用費、公共設(shè)施配套費、建筑材料和人工費以及多種相關(guān)稅費等，這些均為硬性成本，不太可能避免，開發(fā)商一般在成本的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)?shù)睦麧檨泶_定房價。
  2、市場比較法(以周邊市場同類型物業(yè)作參考，定出一個合適價格)
  這是市場上使用**多也**符合市場行為規(guī)則的定價方法。反過來，也為購房者判斷房價高低提供了一種方法?？傮w市場影響區(qū)域市場，通過自身物業(yè)的相關(guān)指標(biāo)(如綠化、小區(qū)配套、朝向、房型設(shè)計等)，與周邊相關(guān)物業(yè)指標(biāo)進行對比，得出雙方在物業(yè)的優(yōu)劣比較，再相應(yīng)定出一個價格。因此，同一區(qū)域物業(yè)的價格都會在一個相差不多的范圍內(nèi)。區(qū)域價格影響著個案的價格，個案的價格差異往往反映了個案空間的特殊性。

  查看全文↓ 2019-05-22 09:33:57
• 141****2223

  房價是如何構(gòu)成的？
  一、土地成本，建房子的第一要素是土地。開發(fā)商需要繳納一筆費用，即土地出讓金，來獲得土地的使用權(quán)（住宅70年，商業(yè)40年），一般來說，土地成本占房價的30％～40％。土地資源屬于不能再生資源，本來就稀缺，加上深圳地少人多，對土地的需求更大，地價貴就情有可原了，怎么個“貴”法兒？可以參考歷次土拍，
  在市場好的時候，開發(fā)商只要能拿到地，似乎多貴都可以，“地王”大多是這樣產(chǎn)生的。還有數(shù)據(jù)顯示：**近幾年，土地成本的增速遠高于房價，是房價的重要推動因素。
  二、建安成本，拿到土地之后一般就要進行建筑施工。建筑成本則包括房子施工的水泥、磚瓦、管道管線、電梯等硬件成本，此外還有人工成本、社區(qū)設(shè)備成本、綠化成本等，整體算下來，也占房價的30％—40％。有的樓盤如果是精裝修交房，還要包括更多的室內(nèi)設(shè)備成本，可能要達到總房價的45％左右。
  三、房地產(chǎn)相關(guān)稅費成本，開發(fā)商從拿地到銷售需繳納的稅費約占房價的10％左右。主要涉及的稅種有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等13種，不同城市的稅費繳納比例和金額會有差別。
  四、銷售管理成本，各開發(fā)商水平不一，銷售管理成本占房價8％左右，包括開發(fā)商經(jīng)營成本、廣告宣傳、營銷代理、其他費用等。在這方面，大房企優(yōu)勢就更加凸顯，因為規(guī)模大、體系完善和成熟，大房企可以更大程度降低經(jīng)營成本等銷售管理費用。
  一般來說，如果一個項目的操盤能力強，樓盤建設(shè)銷售周期就會縮短，成本也會相應(yīng)減少。如果操盤能力差，拖的年限太長，那么銷售成本也會隨之增加。時間消耗，成本增加，樓盤的價值也可能會有所損耗，這對開發(fā)商非常不利。同時，也是現(xiàn)在樓市快銷現(xiàn)象存在的一個重要原因。
  五、開發(fā)商利潤，除去上述所講的成本支出，剩下的部分就是開發(fā)商的利潤了，一般占10％—15％。因此開發(fā)商根據(jù)以上各部分的份額和支出，就可以制定出一個大概的價格了，房價再低，也不能低于成本，把本金收回來是開發(fā)商定價的底線，畢竟盈利才是企業(yè)的**終目的。

  查看全文↓ 2019-05-22 09:33:26
• 141****8596

  房價應(yīng)該是按照該地段和樓盤的具體情況來定價格的，而不能過于偏離市場的平均價格，但房子在定價時也是有技巧的。
  房價一般分為四個部分：
  土價成本：包括土地出讓金以及相關(guān)費用。
  建筑安裝費：設(shè)計、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等。
  開發(fā)商經(jīng)營費用：管理費、銷售經(jīng)營費、融資利息等。
  開發(fā)商經(jīng)營利潤：即從毛利中減去經(jīng)營費用所得。

  查看全文↓ 2019-05-22 09:33:17

相關(guān)問題

• 問 房產(chǎn)中介的收費規(guī)范是怎么定的?？哪位網(wǎng)友了解？
  答

  租房中介費是指房屋中介機構(gòu)介紹求租者與房東取得聯(lián)系后，**后得以成交，求租者和房東的某一方或雙方按一定的比例所支付給中介機構(gòu)的傭金。租房中介費收取多少依各地慣例而定，收取方式也是，有的只向租客收取，有的同時向租客與房東收取。上海的慣例是房東與租客各出月租金的35%作為租房中介費。也有房東與中介商談后，將房租提高，以免去房東的中介費。北京、廣州、深圳的租房中介費一般是租客與房東各付月租金的一半，也就是說租客需要支付半個月的租金。但如果是短租，房東可能不愿意出那一半，這時就得租客全付。青島的租房中介費是一個月房租，由租客全付。

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• 問 房價是怎么定的? 房價的決定因素是什么？買二手房怎么砍價？
  答

  房價高的地方往往是一線大城市，由于資源過于富集，所以源源不斷地吸引外來人口入住。比如北京、上海等一線城市，擁有大量的優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、就業(yè)等資源，房價雖然很高，但有消費能力的人更多，所以購房者照樣趨之若鶩。同時，由于持續(xù)旺盛的消費，讓一線城市住房市場流動性強，房屋保值率高，反過來又增加了購房者投資保值的意愿，讓更多的炒房者和投資者入市，進一步推高房價，形成房價持續(xù)上漲--------------更多購房者入市-----房價進一步推高的螺旋式上升規(guī)律。

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• 問 房價是怎么定的? 賣房怎么定房價？向開發(fā)商學(xué)習(xí)定價技巧
  答

  房價再度成為老百姓茶余飯后的話題。值得注意的，雖然公眾輿論對房價問題極為關(guān)切，但整體來說，輿論對房價走勢的關(guān)注遠遠超過了房價本身。一致認(rèn)為，一線城市房價已經(jīng)脫節(jié)“合理區(qū)間”，房價與成本比例嚴(yán)重失調(diào)，處于一種非均衡水平。這種背離正常軌道房價上漲是不合理的，那么，當(dāng)前市場里，合理狀態(tài)下的房價應(yīng)該是什么樣呢？2016年3月15日，兩會記者發(fā)布會住建部部長陳政高答記者問，媒體拋出的17個問題中有5個與房價有關(guān)，集中反映了老百姓輿論中存在的一些擔(dān)憂。對于全國部分城市房價大幅漲幅，無法給出明確的答案，也是一個無法回答的問題，各地方樓市不同，市場主體對于均衡點的理解不同，樓市的信息傳遞也遠非模型假設(shè)的沒有鴻溝。因此，老百姓輿論普遍呼吁的“合理房價”，邏輯上講是個偽命題，無法證明房價怎樣才是“合理”。那么，判斷房價的合理性還有其他途徑么？一般區(qū)域房價的估算，采用重置成本方法。實際房價可劃分為兩大部分，建筑成本和非建筑成本。通俗講，不管新房還是二手房，可假定在此位重新蓋，按相應(yīng)比例扣除差額來參考。新房價格很好理解，包含了建筑、土地、稅費、公共服務(wù)等各種成本因素。而將全國各地、不同地段、不同狀況的房子統(tǒng)一納入考慮，不考慮各地建筑材料和人工成本的不同。購房房子的建筑成本視作蓋房子的真實成本，那么房價中的非建筑成本就成了我們的其他成本。房子是無差異的，但選擇居住在哪里，住什么房子有差異，我們要為這種權(quán)利付費。如果你碰巧是賣方，這種選擇權(quán)就有市場價格。而隨著社會收入結(jié)構(gòu)的變化，居住選擇權(quán)的內(nèi)含價值也在變化，不同時期不同地區(qū)可以波動很大。從以上角度出發(fā)，可以直觀地判斷 “合理房價”是什么標(biāo)準(zhǔn)？目前看，一線大城市擁有良好的就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化等公共服務(wù)，這些因素也在刺激房價的上漲，可以說為“資源成本”，在房價中的占比非常大，也往往大大超過建筑成本。那么，二三線城市中，這種“資源成本”的價值相對低；而在去庫存壓力比較大的三四線城市，這種權(quán)利甚至一文不值。因此，當(dāng)前一線城市房價高過甚至大幅高過二三線城市，主要的原因是這些城市房價中蘊含的居住選擇權(quán)，屬于非常稀缺資源。遠水難解近渴，至少說明了不同城市的房價差異大，不僅是不理性結(jié)果。我們購房時，內(nèi)心都會做預(yù)估，如果房價和內(nèi)心預(yù)估值吻合，那就是當(dāng)下的“合理房價”。

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• 問 哪位網(wǎng)友了解？
  答

  衛(wèi)生間的裝修也有很多風(fēng)格，墻面的裝飾材料多種多樣，用于衛(wèi)生間的材料只要具備防水、易清洗等條件都可以選用。比如，在日本，就有大量的衛(wèi)生間采用了全玻璃墻面，背面用彩色圖片裝飾，制造不同的氛圍。

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• 問 哪位網(wǎng)友了解？
  答

  　一、注意開發(fā)商不做節(jié)能　　大量驗房后，不少樓盤少做節(jié)能措施或者根本不做。蘇州是冬冷夏熱地區(qū)，要做到節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的50％要求。其中，外墻是要做保溫層的，面積在1.5平方米以上、7層以上的平開窗等玻璃，是要做安全玻璃的（鋼化、夾膠等）。此外，還要注意型材的標(biāo)準(zhǔn)，尤其是壁后?！　《?、飄窗好看水難防　　飄窗目前越來越普遍，也受到不少市民的喜歡。飄窗、衛(wèi)生間、廚房等地方，是極容易滲水的地方，但廚房和衛(wèi)生間可以通過盛水試驗的方法來檢查，飄窗則很難，只能在下了大雨后去檢查是否有水跡，如果有，一定要查找深層次原因?！　∪?、開裂空鼓敲一敲　　空鼓在驗房中是**常見的現(xiàn)象，有些地方上目測就看出已經(jīng)開裂,松動，有些地方需要用空鼓錘 輕輕的敲水泥地面和墻面來判斷是否空鼓。表層脫落的現(xiàn)象在建筑工程上被稱為找平層水泥地面空鼓和開裂。房間地面在做找平層時，如果基層清理不干凈,沙子和水泥的配比不當(dāng)，而工程收尾時收光處理又不好，后期的養(yǎng)護不到位等就很容易出現(xiàn)空鼓開裂現(xiàn)象。墻地面的空鼓,開裂主要表現(xiàn)在表面粗糙、不堅實.空鼓錘一敲,空洞聲特別明顯.嚴(yán)重的部位還會出現(xiàn)松動或表層脫落等。　　四、量一量護攔高度夠不夠　　在驗房過程中，陽臺護欄高度實測不足1.05米。護欄高度不達標(biāo)在蘇州很普遍，這也反應(yīng)了開發(fā)商對這個問題的重視不夠。建設(shè)部發(fā)布的《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005中明確規(guī)定：六層及六層以下住宅的陽臺欄桿凈高不應(yīng)低于1.05米，七層及七層以上住宅的陽臺欄桿凈高不應(yīng)低劉1.10米。陽臺欄桿應(yīng)有防護　　措施。陽臺等護欄設(shè)計主要為了防止兒童攀登，保障家中兒童的安全。兒童通常比較活潑好動　　，有時候會趴在欄桿上玩耍，所以護欄高度一定要嚴(yán)格達到標(biāo)準(zhǔn) .　　五、謹(jǐn)防頂層結(jié)構(gòu)漏雨　　購買頂樓的業(yè)主，要做好滲水的心理準(zhǔn)備。如果水泥結(jié)構(gòu)層在完工時出現(xiàn)滲水，將來屋面瓦和保溫層做好后，漏水就暫時看不出來，但隱患仍然存在。對買頂層的業(yè)主來說，就是要在結(jié)構(gòu)層完工后去檢查一下，出現(xiàn)問題及時整改。此外，頂樓客戶一定要檢查外墻是否滲水，這在不少樓盤比較普遍?！　×⒂^察墻體是否裂縫　　在驗房時和裝修前，對各種裂縫不能忽視。裂縫主要有收縮裂縫、貫穿性裂縫、溫度裂縫和結(jié)構(gòu)裂縫四大類。有的裂縫在驗房前能看出來，有的要等幾天才能看出來。一旦裝修完成，再發(fā)現(xiàn)裂縫就很難處理了，也處理不好。

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