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• 152****6200

  如果購(gòu)房者在取得房屋后不能取得房屋所有權(quán)證，那么他所購(gòu)的房屋所有權(quán)處在一種未經(jīng)法定形式確定的狀態(tài)，購(gòu)房者不能取得如下權(quán)利：
  　　1、不能買(mǎi)賣(mài)、置換、贈(zèng)與、繼承、析產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓不具有產(chǎn)權(quán)登記的房屋。如進(jìn)行上述行為，也會(huì)因該行為違
  　　反國(guó)家法律的禁止性規(guī)定而被宣布無(wú)效，法律不予保護(hù)無(wú)效的民事行為，各方的損失只能由各方自己來(lái)承擔(dān);
  　　2、無(wú)法設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。他項(xiàng)權(quán)利主要指抵押權(quán)、典權(quán)。按我國(guó)法律規(guī)定，房屋抵押實(shí)行登記制度，而登記的唯一憑證就是房屋所有權(quán)證，所以購(gòu)房者無(wú)法通過(guò)房屋抵押來(lái)獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任;
  　　3、在房屋被拆除時(shí)無(wú)法按國(guó)家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償;
  　　4、如因項(xiàng)目非法開(kāi)發(fā)而無(wú)法辦理房產(chǎn)證，則購(gòu)房者所購(gòu)房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者將無(wú)法通過(guò)法律渠道主張自己的權(quán)利;
  　　5、無(wú)法部分改建所購(gòu)房屋;
  　　6、在土地使用期限界滿時(shí)無(wú)法申請(qǐng)繼續(xù)使用該土地。
  　　而商品房的居住者擁有以上所說(shuō)的全部權(quán)利。
  　　產(chǎn)生基礎(chǔ)不同
  　　國(guó)家法律規(guī)定土地使用權(quán)分為國(guó)有和集體所有兩種。城市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)均是國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;農(nóng)村則是集體土地所有與使用一體。農(nóng)民申請(qǐng)修房均是在其范圍內(nèi)審批的宅基地上修建，這種房屋是不納入城鎮(zhèn)房屋交易的范圍，其交易行為和結(jié)果不受保護(hù)!

  查看全文↓ 2019-05-22 11:22:57
• 131****0468

  跟對(duì)方簽了合同可以購(gòu)買(mǎi)。
  但無(wú)法過(guò)戶，但要防范對(duì)方反悔的風(fēng)險(xiǎn)，可以代書(shū)合同。
  購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)：
  　　第一，法律風(fēng)險(xiǎn)，前面已經(jīng)詳細(xì)論述了由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。
  　　同時(shí)，由于購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來(lái)看如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買(mǎi)的，由于己方有過(guò)錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開(kāi)發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)利將無(wú)法得到保障。由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
  　　第二，政策風(fēng)險(xiǎn)，在購(gòu)買(mǎi)的是在建小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開(kāi)發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。
  　　第三，目前，小產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)還沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而小產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)得不到銀行貸款支持，開(kāi)發(fā)過(guò)程中其大量的開(kāi)發(fā)資金沒(méi)有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開(kāi)發(fā)商自律進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，一旦開(kāi)發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購(gòu)房資金預(yù)交給沒(méi)有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開(kāi)發(fā)單位，對(duì)購(gòu)房者而言，資金的安全，開(kāi)發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。而且，入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問(wèn)題。
  　　第四，由于所購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門(mén)的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。同時(shí)對(duì)房屋的保值和**也有很大影響。

  查看全文↓ 2019-05-22 11:22:51
• 156****3010

  小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買(mǎi)賣(mài)的，甚至有的人正是因?yàn)閮r(jià)格便宜才選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了，會(huì)對(duì)之后的居住有很大影響。購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？
  1、不能貸款 不能過(guò)戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權(quán)只有居住功能，就連購(gòu)房貸款都不能辦理。如果購(gòu)房者買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過(guò)戶，理論上不可以買(mǎi)賣(mài)，如果要私下買(mǎi)賣(mài)，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒(méi)有房產(chǎn)證。
  2、易出問(wèn)題 維權(quán)難如果購(gòu)房者選購(gòu)了小產(chǎn)權(quán)房，并和開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權(quán)房，那么可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。
  3、物業(yè)和其它權(quán)益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務(wù)得不到保障。除此之外，購(gòu)房者在購(gòu)得小產(chǎn)權(quán)房后，一旦遇到政府征地拆遷，無(wú)法獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

  查看全文↓ 2019-05-22 11:22:45
• 153****8161

  是的，屬于小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房只可以集體內(nèi)部買(mǎi)賣(mài)，不可以外部密碼。
  一、所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。
  二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  三、國(guó)家明令禁止小產(chǎn)權(quán)房不能買(mǎi)賣(mài)的，但是對(duì)于擁有小產(chǎn)權(quán)房集體土地的本村戶口的居民來(lái)講是可以相互轉(zhuǎn)讓的，對(duì)于外村的戶口居民來(lái)講是不能買(mǎi)賣(mài)的。

  查看全文↓ 2019-05-22 11:22:36
• 132****1108

  小產(chǎn)權(quán)房目前國(guó)家政策是嚴(yán)厲禁止的。本以為農(nóng)村土地辦理房產(chǎn)證后，可以解禁，實(shí)際從目前的趨勢(shì)來(lái)看，是更嚴(yán)厲了。小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有保障，但是各地也未見(jiàn)有大規(guī)模拆除的，特別是大片區(qū)，居住人數(shù)多，密度大，成規(guī)模的小產(chǎn)房片區(qū)，相對(duì)而言是比較安全的，畢竟中國(guó)法不責(zé)眾。
  
  如果你不想落戶口，也不考慮孩子將來(lái)上學(xué)的問(wèn)題，只是單純的住住，我想買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)也未嘗不可。但是沒(méi)法過(guò)戶，只能改合同，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)不在當(dāng)?shù)胤抗芫謧浒?，網(wǎng)簽，根本沒(méi)法過(guò)戶。
  
  小產(chǎn)房不是交易的重點(diǎn)，即使交易，價(jià)格也不會(huì)長(zhǎng)很多。你不想交易，可得想好了，大部分人都是把小產(chǎn)權(quán)當(dāng)做跳板，一旦手里錢(qián)夠了，肯定會(huì)買(mǎi)正規(guī)的商品房。我想你也得考慮這個(gè)問(wèn)題。
  
  從本質(zhì)上講，我不建議你買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)，不止沒(méi)有保障，配套的基礎(chǔ)設(shè)施也不完善。但是如果以上問(wèn)題你都考慮清楚了，真想買(mǎi)，圖便宜，那就買(mǎi)個(gè)規(guī)模較大的成片社區(qū)。

  查看全文↓ 2019-05-22 11:22:31

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??單位集體產(chǎn)權(quán)房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？有什么需要注意的？
  答

  　房屋買(mǎi)賣(mài)著重需審查以下幾個(gè)方面：1、出賣(mài)人是否具有合法產(chǎn)權(quán)，有無(wú)合法產(chǎn)權(quán)憑證；2、出讓房宅基地的性質(zhì)，是集體土地還是城鎮(zhèn)國(guó)有地；3、是否經(jīng)得共有人同意。你問(wèn)題的前提已經(jīng)說(shuō)明是集體土地，按照目前我國(guó)法律規(guī)定，集體土地上的房屋是不允許出讓給該集體土地所在集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員的，就此而言是有先例可對(duì)照的，如北京畫(huà)家村就是明例，至于畫(huà)家村的事想必應(yīng)該清楚，我在此就不多言了。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 單位產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)需要注意什么？
  答

  單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。這樣的房子要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)的。集資方買(mǎi)賣(mài)需注意;1、房主是否有房產(chǎn)證;2、需經(jīng)單位同意， 集資房出售單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);3、此套房產(chǎn)必須是全產(chǎn)權(quán)，如果是部分產(chǎn)權(quán)，需補(bǔ)交一定的價(jià)款變成全產(chǎn)權(quán)才可以出售，出售時(shí)需要繳納土地出讓金。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??單位產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)需要注意哪些？
  答

  單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。這樣的房子要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)的。集資方買(mǎi)賣(mài)需注意;1、房主是否有房產(chǎn)證;2、需經(jīng)單位同意， 集資房出售單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);3、此套房產(chǎn)必須是全產(chǎn)權(quán)，如果是部分產(chǎn)權(quán)，需補(bǔ)交一定的價(jià)款變成全產(chǎn)權(quán)才可以出售，出售時(shí)需要繳納土地出讓金。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??單位集體產(chǎn)權(quán)房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？集體產(chǎn)權(quán)房子怎么過(guò)戶？
  答

  據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。　　想要過(guò)戶到購(gòu)房者個(gè)人名下，必須要知道原來(lái)房主是否有房產(chǎn)證，集體房屋房產(chǎn)證能過(guò)戶，但過(guò)戶時(shí)主要有以下限制：　　1、辦好原房主房權(quán)證、必須經(jīng)單位同意后過(guò)戶；　　2、小產(chǎn)權(quán)只能經(jīng)單位同意后在一定范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)屬于集體，受限制，而其他土地使用權(quán)屬于個(gè)人的則不受其限制；　　3、買(mǎi)房者以后賣(mài)房要通過(guò)單位同意?！　?、按照我們土地管理的相關(guān)法律規(guī)定，只能把戶口遷入該村，生活若干年，依法行使該村村民的義務(wù)（比方說(shuō)承包責(zé)任田等）后，取得村委或村集體的認(rèn)可，認(rèn)同你是本村人口，同意為你開(kāi)具使用宅基地的證明后才能辦理過(guò)戶手續(xù)?！　?、集體房產(chǎn)證變更個(gè)人房產(chǎn)證的住戶，需要購(gòu)房時(shí)與單位簽訂的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)和單位開(kāi)具的房產(chǎn)證明、攜帶本人身份證及復(fù)印件一份，房地產(chǎn)管理所辦理相關(guān)手續(xù)。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 單位集體產(chǎn)權(quán)房可以買(mǎi)賣(mài)嗎？集體產(chǎn)權(quán)房子如何過(guò)戶？
  答

  集體產(chǎn)權(quán)住房，個(gè)人沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)，所屬的土地也是集體或劃撥性質(zhì)。規(guī)定此類(lèi)住房無(wú)法過(guò)戶。過(guò)戶住房需要房主取得住房產(chǎn)權(quán)，有房主名義房產(chǎn)證，契稅證明，出讓性質(zhì)的土地證。貸款還清，才可過(guò)戶該住房。

  全部5個(gè)回答>