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• 156****2556

  期房的購房者一般是不可以退房的，但是在一下十種情況，購房者是可以退房的。
  (一)商品房買賣合同內容異于認購書內容
  商品房交易通常采用先簽認購書后簽商品房買賣合同的方式，從性質上講商品房認購書屬帶未決條款的預約。由于合同主要條款已經確定，合同已經成立，對未決事項雙方應繼續(xù)談判以簽訂本約。如果開發(fā)商提供的格式合同與認購書條款不一致，或者商品房買賣合同條款不合理，此時買方有權拒簽，并要求返還定金。
  (二)開發(fā)商未取得相應的批準、證件
  《城市房地產管理法》第44條規(guī)定對商品房預售限定了嚴格的條件，其中取得商品房預售許可證是開發(fā)商預售的前提。如果開發(fā)商沒有取得預售許可證進行預售，所簽訂的合同則沒有法律效力，業(yè)主有權要求退房。
  (三)開發(fā)商單方變更規(guī)劃
  在簽訂商品房買賣合同后，如果開發(fā)商未經買方同意單方變更朝向、面積、戶型等規(guī)劃、設計，買方有權要求解除合同，并要求開發(fā)商支付相應賠償金。
  (四)按揭未獲批準
  《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第2十三條規(guī)定，因不可歸責于買方的事由導致不能簽訂商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買方有權請求解除合同。
  (五)先賣后抵、一房二賣或先抵后賣
  《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第八條、第九條明確規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，或商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，或隱瞞所售房屋已經抵押的事實，買受人有權要求解除或撤銷合同并要求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償。
  (六)面積誤差
  《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十四條明確規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或建筑面積與合同約定面積不符，合同對此有約定的，依約定處理；如無約定，則面積誤差比絕對值超過3%，買受人有權請求解除合同。
  (七)質量瑕疵
  《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十二條、第十三條明確規(guī)定，如果房屋主體結構質量不合格或者房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人有權解除合同，并要求賠償損失。
  (八)拆遷補償安置房屋
  《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第九條明確規(guī)定，出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋事實的，買受人有權要求退房，并可向出賣人主張不超過已付購房款一倍的賠償。
  (九)遲延交房
  實踐中，開發(fā)商通常通過在商品房買賣合同中約定較低的交房條件(如交房條件不是取得竣工驗收備案，而是單項驗收合格等)進行規(guī)避。
  (十)逾期辦證
  商品房買賣合同通常會對辦證期限作出明確約定，如果因開發(fā)商原因致使超過辦證期限未取得房產證，買方有權選擇退房并要求開發(fā)商支付賠償金。對此開發(fā)商一般通過簽訂商品房買賣合同時設定相當長的辦證時間進行規(guī)避。

  查看全文↓ 2019-05-23 22:21:02
• 158****3391

  開發(fā)商延期交房的話是有違約金賠付的
  大家買房子都不容易，怎么說退就退啊
  我建議要求開發(fā)商賠付延期交房的違約金，違約金賠付比例在合同里應該有
  如果沒有的話，按國家標準，每天按購房全款的萬分之三到萬分之五賠付給業(yè)主
  如果按這個賠付的話，業(yè)主應該會得到一兩萬的賠償
  但是，如果你執(zhí)意要退房的話，也是可以的，第一要求開發(fā)商退定金和其他較上的費用，還有誤工、誤時費等。
  如果走到法律訴訟的程序，還要要求開發(fā)商付訴訟費用
  打官司的話應該沒問題，但就是個時間問題
  

  查看全文↓ 2019-05-23 22:20:54
• 141****7732

  期房遲遲不交房可以要求退房。
  　開發(fā)商不交房可以按照合同要求賠付違約金，超過3個月以上未交付，購房者有權退房。 開發(fā)商房產證遲遲辦理不出來超過1年，可以要求退房
  《中華人民共和國房屋預售合同范本》約定的： 非抗力因素（重大的自然災害事故） 以外的各種原因，開發(fā)商不能按時交房都要賠付違約金。
  逾期60日以內： 開發(fā)商按日 每天賠付萬分之3的違約金。
  逾期60日以上： 業(yè)主有權解除購房合同，開發(fā)商要在收到解除合同通知之日起60內退 還已付房款，并按已付房款的5%賠付違約金。業(yè)主也可以要求繼續(xù)履行合同，開發(fā)商按 日 每天賠付萬分之5的違約金。
  《城市房地產管理法》規(guī)定：開發(fā)商在購房合同約定的時間內未取得房屋的產權證。根據法律的規(guī)定，由于開發(fā)商的原因，購房者在購房合同約定的期限內超過一年以上仍然無法得到產權證，購房者就可以要求退房，并且可以要求開發(fā)商承擔賠償損失。
  

  查看全文↓ 2019-05-23 22:20:42

相關問題

• 問 期房退房是不是必須必須經過法院
  答

  期房買賣糾紛發(fā)生后，搜集開發(fā)商違約的證據，協商不成，到房產所在地法院起訴解決

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• 問 ??貸款買期房必須預告登記嗎? 需要什么流程？
  答

  現階段我國的房地產熱居高不下，房地產開發(fā)商“一房多賣”的情況時有發(fā)生。據報道，發(fā)生在深圳的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋200余套，涉案金額2億多元；上?！疤焯旎▓@”事件，同一套房產賣給了7家；在廣東的“廣地花園”事件中，開發(fā)商重復售樓資金過億元。筆者認為，之所以經常發(fā)生“一女多嫁”的事件，除出售人在主觀上存在惡意外，在客觀上，與期房（或商品房，下同）預售登記備案制度存在嚴重缺陷有關。因此，盡早建立和完善我國期房，尤其是居住用期房預售登記備案制度，這對于穩(wěn)定社會秩序、保護購房者的利益、構建法制化的和諧社會有著極其重大的意義。值此《物權法》草案討論之際，筆者就賦予居住用期房預售備案優(yōu)先權制度作若干思考。一、期房預售登記備案法律制度的缺憾我國現階段期房預售登記備案的法律制度存在著分散、交叉、沖突，以及缺乏民事效力等情況，許多行政法規(guī)的規(guī)定也不盡一致，具體表現在以下幾個方面。1、法律、法規(guī)零散，存在法律沖突現階段期房預售備案登記制度主要散見于《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》、《土地管理法》、《土地登記管理規(guī)則》、《民法通則》、《合同法》等以及部分**高人民法院的司法解釋和各地方法規(guī)中。由于現行的房地產登記備案制度，主要是由房產管理部門和土地管理部門分別進行登記的，這二個部門對期房涉及的備案登記的規(guī)定不盡相同，而且規(guī)定過于原則，操作難度大，其中有關預售登記的規(guī)定與完整的房地產物權又存在著交叉與沖突。這對于“準物權”的期房預售登記備案而言，十分不利。給售房人營造了“有機可乘”的空間，妨礙了物權的合法、安全轉移。2、以行政管理為主，忽視民事效力建設部于2001年修改后重新發(fā)布的《城市商品房預售管理辦法》，從行政法律的形式上看，似乎是一部專門規(guī)范期房預售的專門法規(guī)。但是，從全文共計17條規(guī)定來看，主要以行政管理為主，沒有從民事效力的角度來規(guī)范期房預售登記備案制度。這部行政法律雖然與《城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《土地登記管理規(guī)則》等行政法規(guī)對期房預售登記備案有相近規(guī)定，如：“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”，“商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”，如不進行預售登記，則“責令停止預售、補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1%以下的罰款”。但是，上述規(guī)定主要規(guī)范的是對期房預售合同審查和管理，并沒有就期房預售登記備案的法律性質和法律效力及其法律后果做出明確的規(guī)定。同時，對期房預售登記備案的程序、內容、機構設置等也未作出詳明的規(guī)定。另外，各地方的土地、房產管理登記機構對期房的預售合同登記備案的做法也極不一致，查詢非常不便、甚至不讓查詢，無法讓預售登記備案起到應有的“公示”效能。這既不利于避免“一房二賣（或再抵押）”等損害購房人利益的情形發(fā)生，也不利于購房人查詢欲購房屋是否已經抵押或出售給第三方。因此，在“一房二賣（或再抵押）”等現象出現時，購房者的合法權利還是難以得到法律的有力保護。3、地方法規(guī)不盡一致在實施建設部、國家土地管理局有關商品房預售登記備案的上述規(guī)定中，我國一些地方法規(guī)在以下幾個方面的規(guī)定也不盡一致。（1）備案對第三人有效。如《上海市房地產登記條例》第32條規(guī)定：商品房期房購買“當事人應當備案登記：…未辦理…登記的不得對抗第三人”。換言之，如商品房登記備案就對第三人發(fā)生對抗效力，如不登記備案，預售合同雖然有法律效力，但對第三人沒有效力。（2）備案登記是預售合同生效的條件。如《珠海市房地產登記條例》規(guī)定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預售合同無效……”。根據該規(guī)定，不登記備案的商品房預售合同是無效的，法律不予保護。（3）不備案登記僅受行政處罰。如《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》規(guī)定：“房地產開發(fā)商預售房地產，未按規(guī)定將房地產買賣合同報登記機關備案而預售房地產的，由主管機關對轉讓人處以轉讓價款5%以下的罰款……”根據該規(guī)定，可以理解為預售房合同不登記備案不影響合同的民事法律效力，但開發(fā)商應承擔行政處罰責任。地方法規(guī)的上述不一致規(guī)定，可以說給懷有惡意目的的開發(fā)商留下有機可乘的空間。二、居住用期房備案的法律性質及其效力思考目前，我國有關法律法規(guī)從立法意義上而言，只賦予了商品房預售登記備案在行政上的效力，而未賦予其民事法律上的效力。因此，結合現行法律法規(guī)、司法解釋以及《物權法》征求意見稿的精神，在登記備案的行政管理規(guī)定與民事法律效力交織中，筆者認為應對居住用期房預售登記備案從“準物權”的法律性質及法律效力上去思考，即賦予其對世權或優(yōu)先權的效力。1、登記備案的法律性質建立商品房預售登記備案制度的目的是為了保護購房者的合法權益，避免和預防一些不必要的訟爭，維護不動產交易安全。關于預售期房備案登記制度的性質，目前廣泛的觀點認為：該制度本身并不是一種物權登記?！段餀喾ā凡莅刚髑笠庖姼宓诙粭l規(guī)定：“當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權的，債權人為限制債務人處分該不動產，保障將來取得物權，可以向登記機構申請預告登記”。對于其中的“預告登記”，從其本意去理解預售登記備案的法律性質，它應當是一種債權物化的預告，是一種具有物權性質的期待權或“準物權”。換言之，商品房預售合同登記備案的法律性質屬于不動產“準物權”的權屬登記。其已有法律基礎思想是：首先，從現行的《城市商品房預售管理辦法》等法律規(guī)定來看，預售登記備案盡管具有濃厚的行政管理色彩，但其中有關登記、公告等規(guī)定，具有預告、公示的民事性質。如果否定權屬登記備案的這一“公示性”的民事性質，那么備案登記制度就不存在任何意義。其次，從登記備案操作規(guī)程而言，它與不動產物權的變動具有以下幾個共同特征：（1）將期房這一“準物權”的設立、轉移、變更等情況登錄在登記備案薄上；（2）登記備案的內容能夠為不特定的相關利益主體所查閱；（3）公示后即具有特定的債權物化期待權。第三、準物權一旦期待條件滿足，就能取得所購房屋的物權。相反，如果購房人不辦理登記備案，那么購房者僅僅只擁有合同債權，其購房的債權物化可能性在法律上將難以得到有效保護。《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定的：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持?！痹摻忉審姆ɡ砩蠈Φ怯泜浒傅钠诜俊皽饰餀唷毙再|作了明確的回答。2、登記備案的法律效力登記備案的法律效力主要是指對不特定的第三人是否具有對抗效力。目前大部分的學者觀點認為，登記備案對第三人沒有對抗效力。對于登記備案的法律效力，物權法草案在第二十一、二十二條均作了相應的勾畫。筆者認為根據我國現行期房登記備案制度中的民法原理進行考量，應當可以得出期房，尤其是居住用期房預售合同的登記備案具有對抗第三人的效力的結論?！?*高人民法院關于建筑工程款優(yōu)先受償權問題的批復》規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。”該解釋雖然沒有期房預售合同登記備案的前提詞，但是可以推定，如果沒有預售合同、沒有售房雙方的登記或在行政機關的備案，消費者是不可能支付部分或大部分房款的。如果前提詞存在，則該解釋已明確回答了期房預售備案登記對于第三人的效力問題。我國現行的行政法規(guī)和司法解釋均明確規(guī)定了“房屋登記是房屋所有權的唯一公示方法”的原則。登記備案制度之所以具有對抗不特定第三人的對世效力，主要在于登記備案具有公示的預告性質。從公示預告的性質而言，其對世效力就在于：（1）保全效力，使債權獲得物權對抗第三人的效力；（2）順位保護效力；（3）破產保護效力。如果否定期房預售登記備案的對世效力，就等于沒有登記備案制度，如果沒有登記備案制度，物權的變更、變動、轉移將是不可想象的。三、賦予居住用期房備案對世權制度的思考物權法草案中有關居住用期房預售登記備案制度已經就其對世效力作了規(guī)定，但仍過于原則，難以操作，容易產生不同的理解，如：并沒有預售登記備案程序、內容、機構設置的規(guī)定，與現行的行政法規(guī)和司法解釋也相脫節(jié)。無法真正起到保護購房人之權益，維護財產交易安全的功能與作用。一項完善的法律制度無不以人為本、保護公民生存的基本資料為主要目標。在我國，公民購買期房的目的主要用于生活居住消費或經營。若不賦予購房者在辦理預售登記備案后具有對抗第三人的法律效力，必將影響大部分購房者的生存權，對社會穩(wěn)定產生嚴重影響。因此，物權法草案在構建我國期房預售登記備案制度中，應結合現行法律規(guī)定明確賦予期房——尤其是居住房預售登記備案制度的準物權效力，將登記備案作為預售合同的生效要件，對期房預售合同約定的債權具有對抗第三人的法律效力，從而真正保護購房人**關心、**需要的物權。基于上述概括思考，為確立居住用期房合同備案對世權制度，建議在物權法草案中還應增加以下規(guī)定：1、登記機構法定化，即備案登記機構有法律直接規(guī)定或授權規(guī)定；2、備案程序具體化，即由法律明確規(guī)定備案的程序，如：當事人必須以書面方式向登記機關作出特定表示，備案必須在指定的媒體上公示并可以接受查詢等；3、備案效力確定化，即明確非經公示不得對抗第三人，只有符合法定條件的登記備案才具有對世效力，如：可以“凡符合下列條件的登記備案具有法律效力……”等。這樣考慮的出發(fā)點是源于憲法對于公民生存基本權利的保護，從秩序價值上賦予購房者優(yōu)先權，穩(wěn)定社會生存和發(fā)展的根基，有利于構建法治化的和諧社會。8

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• 問 ??**期房可以買賣嗎? 需要什么流程？
  答

  按揭中的房子可以賣。銀行通常規(guī)定貸款未滿一年的要付違約金，滿一年的不用付。你可用買房人付的**款去銀行提前還貸，辦理解押手續(xù)，之后再辦理過戶。一、首先二手房交易以房產證為準，有了房產證才可以上市交易。目前該房產未拿到產權證，因此暫不能辦理過戶手續(xù)。如果您想與賣方辦理合同更名，可以讓房主與開發(fā)商協商，先撤銷原合同備案，開發(fā)商再與您之間重新簽訂合同并進行備案。不論是更名和撤銷合同備案，都需要得到開發(fā)商的同意和配合。但撤銷合同之前需要先到房管局申請，之后才可以辦理。二、如果有出售條件，是可以辦理轉按揭手續(xù)，首先是要取得銀行的同意，可以先向貸款的銀行提出申請。目前銀行一般情況下，不辦理轉按揭手續(xù)。一般是是房主自籌資金還清貸款，取出產證；也有的是客戶以定金形式支付部分現金給賣方，以幫其取回房產證，這取決于客戶對賣方及所委托的中介公司的信任程度，而這種方式對買方來說存在風險，一般不會被接受。三、雖然管理部門規(guī)定二手房交易可以辦理轉按揭手續(xù)。但在實際操作中，不同銀行有不同規(guī)定，具體您還需要咨詢相關的銀行方面。據目前所知，只有建設銀行可以辦理按揭轉讓。同時需要您委托中介代理公司向銀行方面申請轉按揭事宜，二手房轉按揭業(yè)務銀行不接待個人辦理申請，需要您委托中介代理公司執(zhí)行。

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• 問 ??不給鑰匙,退房成立嗎？法院判決退房，必須交鑰匙嗎？
  答

  法院判決，那就判決書已經生效，你必須交鑰匙退房；如你不服從判決，在有效期內，可以向上一級法院提起訴訟，但你要執(zhí)行法院的判決

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• 問 ??期房轉現房需要交錢嗎？需要什么流程？
  答

  銀行為了實現抵押權而做的一種必要手續(xù)。期房轉現房手續(xù)需要：1. 開發(fā)商需要提供：房屋所有勸證件商；品房銷售合同、商品房交接書；商品房銷售發(fā)票辦證聯、納稅聯。2. 客戶提供：身份證、結婚證（夫妻雙方）、戶口本（單身）原件及復印件；私章（雙方）；辦證費用。3. 銀行提供：預購商品房預告登記證或抵押備案證明；抵押變更情況說明；產權交易登記表、抵押設定表；土地等級委托書、土地登記申請表；委托書。?現房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。 只有擁有房產證和土地使用證才能稱之為現房。人們習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）止，在這一期間的商品房稱為期房

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